Дело № 2-246/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Тверь «27» июня 2018 года

Центральный районный суд города Твери в составе:

председательствующего судьи Каричкиной Н.Н.

при секретаре Амировой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «РСК-недвижимость» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов и по встречным исковым требованиям Общества с ограниченной ответственностью «РСК-недвижимость» к ФИО1 о взыскании доплаты за фактическую площадь квартиры и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «РСК-недвижимость» о взыскании неустойки в размере 307001,67 руб., компенсации морального вреда в размере 300000,00 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 40000,00 руб., штрафа в размере 50 % от присужденной судом суммы денежных средств. 

В обоснование исковых требований указано, что между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № от 04 октября 2013 года. На основании вышеуказанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок собственными силами, и с привлечением других лиц построить на земельном участке, кадастровый №, по адресу г

<

адрес> с помещениями общественного назначения и подземной стоянкой и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод его в эксплуатацию. Согласно п. 1.7 застройщик обязался осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства указанного в п. 1.1 договора жилого дома, в соответствии с проектной декларацией и сроками строительства, и в установленном порядке получить разрешение на ввод его в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2014 года. ФИО1, как участник долевого строительства, выполнила все свои обязательства по уплате обусловленной договором цены. 22 октября 2014 года истец получила уведомление ООО «РСК-недвижимость» о переносе срока окончания строительства на 16 октября 2015 года. Со сроками, указанными в уведомлении, ФИО1 была не согласна по причине того, что срок продления выполнения обязательств по договору был равен полному сроку изначального выполнения работ (то есть в два раза). Впоследствии уведомления о продлении (переносе) срока окончания строительства высылались еще несколько раз. По данному факту ФИО1 обратилась в Прокуратуру, которая выявила нарушения договорных обязательств со стороны ООО «РСК-недвижимость», указала на тот факт, что ООО «РСК-недвижимость» обязалось выполнить полностью условия договора в 3 квартале 2015 года и рекомендовали обратиться за защитой нарушенных прав в суд. Но и в 3 квартале 2015 года застройщик (ответчик) свои обязательства не выполнил. 11 апреля 2016 года истец обратилась к ответчику с претензией и требованием о выплате ФИО1 неустойки по договору, однако ответа на претензию не получила и до настоящего времени. В апреле 2016 года истец обратилась в суд за защитой своих прав. 22 июля 2016 года было вынесено решение о взыскании с ООО «РСК-недвижимость» в пользу ФИО1 неустойки в размере 150000 рублей, компенсации морального вреда в размере 5000 рублей, штрафа в размере 77500 рублей, судебных расходов в размере 20284 рублей. На основании решения от 22 июля 2016 года взыскателю ФИО1 был выдан исполнительный лист от 09 декабря 2016 года. В феврале 2017 года истец обратилась в суд о взыскании неустойки за период по 17 мая 2017 года. 17 мая 2017 года судьей Кузьминой Т.В. вынесено решение, согласно которому с Общества с ограниченной ответственностью «РСК-недвижимость» в пользу ФИО1 взыскано 35000 рублей в счет неустойки, 1000 рублей в счет компенсации морального вреда, 18000 рублей в счет штрафа, 15000 рублей в счет судебных расходов, а всего 69000 (шестьдесят девять тысяч) рублей. Взысканные суммы до сих пор не выплачены. Обязательства по договору со стороны ответчика не выполнены и по настоящий момент, то есть спустя более двух лет с момента наступления срока выполнения обязательств по договору. 

Определением суда от 12 декабря 2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Стройтехнология». 

Определением суда от 12 декабря 2017 года к производству суда принято встречное исковое заявление ООО «РСК-недвижимость» к ФИО1 о взыскании доплаты за фактическую площадь квартиры в сумме 52500,00 руб.

В обоснование заявленных требований ООО «РСК-недвижимость» ссылается на то, что 04.10.2013 г. между ООО «РСК-недвижимость» и ФИО1 заключен Договор № участия в долевом строительстве. Объектом Договора является однокомнатная квартира № № в жилом доме 

<

адрес> (в дальнейшем номер квартиры изменился на 14). Цена объекта по Договору составила 2 757 500 рублей. 31.07. 2017 года ООО «РСК-недвижимость» получено Разрешение на ввод в эксплуатацию № 69-ru69304000-35-2017 жилого дома 

<

адрес>. О готовности ООО «РСК-недвижимость» передать квартиру в собственность ответчика было направлено письменное уведомление (вручено Хабло 25.07.2017 г.). 31.10.2017 г. квартира передана ФИО1 в одностороннем порядке в связи с уклонение от подписания передаточного акта. Ответчик не надлежащим образом исполняет свои обязательства по Договору. В соответствии с абз. 3 п. 1.3 Договора допускается изменение площади Объекта долевого строительства без перерасчета цены настоящего Договора на +/- квадратный метр от общей площади проектной площади, указанной в абзаце первом настоящего Договор. При изменении площади Объекта долевого строительства свыше допустимого предела (по результатам паспортизации Объекта долевого строительства уполномоченными государственными органами инвентаризации недвижимости) производится корректировка цены настоящего Договора в сторону увеличения или уменьшения и производится доплата (возврат) денежных средств по средней за один квадратный метр площади Объекта долевого строительства, действующей на момент подписания настоящего Договора. Доплата (возврат) денежных средств производится в соответствии с п. 2.6. настоящего Договора. В п. 2.6. Договора установлено следующее: доплата (возврат) денежных средств, причитающихся сторонам в случае изменения площади Объекта долевого строительства (по результатам паспортизации Объекта долевого строительства уполномоченными государственными органами инвентаризации недвижимости) свыше установленного п. 1.3 настоящего Договора предела осуществляется в следующе порядке: - в случае если на основании данных технической инвентаризации фактическая площадь Объекта долевого строительства превысит более чем на 1 (одни) квадратный метр общую площадь Объекта долевого строительства, указанную в абзаце первом п. 1. 3 настоящего Договора, участник долевого строительства обязуется в течение 15 дней с момента направления ему Застройщиком соответствующего уведомления нести дополнительные денежные средства в сумме, определенной в соответствии с п. 1.3. настоящего Договора и указанной Застройщиком в уведомлении. Согласно п. 1.3 Договора общая проектная площадь квартиры при подписании Договора составила 55,15 кв.м. По результатам обмера Объекта долевого строительства уполномоченными органами инвентаризации недвижимости площадь объекта недвижимости составила 56, 2 кв.м. Таким образом, разница между проектной и действительной площадью квартиры составляет 1,05 кв.м. исходя из указанных обстоятельств в соответствии с п. 1.3 и п. 2.6 Договора ответчику следует внести доплату в размере 52 500 рублей. в адрес ответчика было направило уведомление от 03.08. 2017 г. с требованием произвести доплату денежных средств в размере 52500 рублей. До настоящего времени доплата не произведена. 

Определением суда от 29 января 2018 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО Компания «Сфера», ООО «Главное БТИ».

Определением суда от 12 марта 2018 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3

Определением суда от 21 мая 2018 года уточнено наименование третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3 на кадастрового инженера ФИО2, кадастрового инженера ФИО3

В дальнейшем ООО «РСК-недвижимость» были уточнены встречные исковые требования к ФИО1, согласно которому ООО «РСК-недвижимость» просит взыскать с ФИО1 доплату за фактическую площадь квартиры в сумме 52500,00 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2896,85 руб.

В судебном заседании истец по первоначальным требованиям ФИО1, ответчик по встречным требованиям, и представитель истца по первоначальным требованиям, представитель ответчика по встречным требованиям ФИО1 – Гром Н.В. заявленные ФИО1 исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, просили их удовлетворить; возражали против удовлетворения встречных исковых требований, полностью поддержали письменный отзыв на встречное исковое заявление, из которого следует, что в силу п. 1.3. абзац 3 площадь объекта долевого строительства взята из рабочего проекта допускается изменение площади объекта долевого строительства без перерасчёта цены настоящего договора на +/- 1 квадратный метр от общей проектной площади, указанной в абзаце первом настоящего пункта Договора. При изменении площади Объекта долевого строительства свыше допустимого предела (по результатам паспортизации Объекта долевого строительства уполномоченными государственными органами инвентаризации недвижимости) производится корректировка цены настоящего Договора в сторону увеличения или уменьшения и производится доплата (возврат) денежных средств по средней цене за один квадратный метр площади Объекта долевого строительства, действующий на момент подписания настоящего Договора. Доплата (возврат) денежных средств производится в соответствии с п. 2.6 настоящего договора. П. 2.6. Доплата (возврат) денежных средств, причитающихся Сторонам в случае изменения площади Объекта долевого строительства (по результатам паспортизации Объекта долевого строительства уполномоченными государственными органами инвентаризации недвижимости) свыше установленного п. 1.3 настоящего Договора предела осуществляется в следующем порядке: в случае если на основании данных технической инвентаризации фактическая площадь Объекта долевого строительства превысит более чем на 1 (один) квадратный метр общую площадь Объекта долевого строительства, указанную в абзаце первом п. 1.3 настоящего договора, Участник долевого строительства обязуется в течение 15 дней с момента направления ему Застройщиком соответствующего уведомления внести дополнительные денежные средства в сумме, определенной в соответствии с п. 1.3 настоящего договора и указанной Застройщиком в уведомлении. Таким образов исходя из условий подписанного обеими сторонами Договора и обязательными к исполнению корректировка цены настоящего Договора в сторону увеличения или уменьшения производится по результатам паспортизации Объекта долевого строительства уполномоченными государственными органами инвентаризации недвижимости. Уполномоченными государственными органами инвентаризации недвижимости в Твери являются Тверской филиал ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» и ГУП Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации». Вывод о намеренности и нарушении в очередной раз условий договора стороной Ответчика по первоначальному исковому заявлению напрашивается сам собой, при этом ответ на вопрос о корректировки цены настоящего Договора в сторону увеличения однозначен - законных и обоснованных документов подписанных Уполномоченными государственными органами инвентаризации недвижимости нет, а соответственно и корректировка цены настоящего Договора в сторону увеличения производится, не может иначе - это еще одно нарушение, как условий договора, так и законодательства Российской Федерации. В дополнение так же дольщик считает необходимым указать: 1. П. 1.4. Качество Объекта долевого строительства должно соответствовать императивным требованиям действующего законодательства. Стены оштукатуриваются для устройства выравнивающего слоя и дальнейшего проведения отделочных работ. Установка газовых котлов, приборов индивидуального учета расхода газа, воды и электроэнергии производится единообразно в соответствии с проектом Жилой дом подключается к сетям теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, канализации, телефонизации и радиофикации. При этом согласно графика выполнения работ по подготовке к сдаче квартиры предоставленным Ответчиком: п. 3 Стены оштукатуриваются для устройства выравнивающего слоя и дальнейшего проведения работ: начало 01.05.2016г., завершение 10.05.2016г., а договор подряда № КР7шт так же представленный Ответчиком от 01.10.2016г., а акт о приемке выполненных работ от 21.11.2016г. при этом из документов предоставленных Истцом видно, что работы по оштукатуриванию проводились с нарушением СНИП 3.04.01-87. п. 10.1 Установка газового котла производится единообразно в соответствии с проектом: начало 01.09.2016г. завершение 30.09.2016г., а в документах представленных Ответчиком замеры ноябрь 2016 года котел не указан. п. 11.1 Жилой дом подключается к сетям теплоснабжения: начало 01.09.2017г.

завершение 01.09.2017 г., а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.07.2017г. п. 11.7 Жилой дом подключается к сетям радиофикации: начало нет завершение нет. Таким образом, исходя из документов предоставленных Ответчиком - эти работы не выполнены до сих пор. Справка б\н предоставленная Ответчиком при рассмотрении дела № 2-885/2017 содержит перечень выполненных перепланировок на объекте жилой дом № 7 по улице Крылова в г. Твери. П. 9 указанной Справки содержит информацию о дате подачи заявок на перепланировку от участников долевого строительства, а именно 19.01.2017г., а так же фактическое исполнение работ по перепланировке (количество рабочих дней) - 32 рабочих дней, то есть окончательная перепланировка по Объекту была закончена, а начале марта 2017 года. Таким образом, не понятно, как в ноябре 2016 года были произведены обмеры. Письмо (уведомление) от 30.06.2017г. получено Истицей 25.07.2017г. от Ответчика о необходимости согласования даты подписания и подписания акта и не содержало, ни какой информации о необходимости в доплате. При этом Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.07.2017г. Письмо (уведомление) от 03.08.2017г. получено Истицей 23.08.2017г. от Ответчика о необходимости согласования даты подписания и подписания акта уже содержало, требование по доплате, но не было ничем подтверждено и более того Истица придя в офис Застройщика сразу высказала свои сомнения как в правильности измерения так и в законности корректировки цены. 25.08.2017г. Истицей был заключен договор на проведение контрольных замеров, результаты замеров были переданы Застройщику, после чего представитель Застройщика разрешил Истице проводить ремонтные и отделочные работы, что было расценено Истицей как согласие Застройщика с ее данными по замерам. 04.09.2017г. между Истицей и гр. ФИО4 был заключен договор подряда № 3 на ремонт квартиры. В ходе проведения ремонта ФИО4 так же произвел замер ремонтируемой квартиры, и площадь практически совпала с замерами специалистов приглашенных Истицей. 31.10.2017г. не учтя несогласие Истицы с измерениями частной конторы и незаконной корректировкой цены, Ответчик в одностороннем порядке составил передаточный акт. Указанный передаточный акт был получен истицей 06.11.2017г. На 10 ноября 2017 года Истица была приглашена на проведение осмотра квартиры. По результатам осмотра квартиры Ответчиком, не были составлены ни какие документы, в результате чего Истица вновь заключила договор на обмер квартиры, в котором так же было отражено, что квартире были выполнены отделочные работы. Сроки и порядок передачи Объекта долевого строительства ст. 8 Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция) не предусматривает такой порядок передачи как фактическое принятие Объекта, а только: Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Таким образом, именно незаконное и необоснованное требование ответчика о доплате приводит к затягиванию и задержке передачи Объекта долевого строительства. Согласно п. 1.7 Застройщик обязался осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства указанного в п. 1.1 Договора жилого дома, в соответствии с проектной декларацией и сроками строительства, и в установленном порядке получить разрешение на ввод его в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2014г. Подписывая договор, Ответчик, имея огромный опыт работы, в области строительства, не мог не понимать меру и размер ответственности за нарушение договорных обязательств. Существуют критерии ст.333 ГК РФ: неустойка в сумме от 1% и более за каждый день просрочки оплаты всегда уменьшается и признается судом явно завышенной; неустойка в размере от 0,1 до 1% за каждый день просрочки оплаты, как правило, уменьшается судом при наличии доказательств ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства; неустойка в размере, превышающем сумму основного долга, как правило, судом не взыскивается. Непонятно, по каким критериям Ответчик оценивает несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств (если бы истец нарушила свои обязательства, по отношению к Ответчику, то сумма неустойки по данному нарушению взыскивалась в полном объеме). Истец по требованию об уплате неустойки не обязан доказывать причинение ему убытков. Планируя покупку и переезд в своё жилье истец очень серьезно и добросовестно отнеслась к подбору организации осуществляющей строительство, а так же уже подготовилась к ремонту и покупке мебели, но за период, на который Ответчик нарушил свои обязательства, Истец потеряла (в связи со сложившейся экономической ситуацией в стране) значительную сумму денег. Для Истца неполучение и невозможность переезда в оплаченную, но не полученную квартиру обернулось не только потерей денег, но и семейной трагедией. Почти каждый день приходя в строящуюся квартиру Истец изначально планируя и мечтая о переезде и расставляя мебель даже не могла предположить о циничном поведении сотрудников организации Ответчика после того как объект не был сдан в срок. (Истцу указывали на то обстоятельство, что если она обратится в суд, то ей присудят «копейки», а Ответчик вообще перестанет строить). Кроме того за время, что Ответчик нарушал свои обязательства по отношению к Истцу и другим участникам данного долевого строительства по телевизору не однократно демонстрировалась реклама с девизом «РСК - СТРОИТ!», что негативно влияло на состояние Истицы. Более того законодатель уже в 2004 году оценил последствия нарушения договоров по долевому строительству в отношении простых граждан и определил не просто ответственность по 1/300 ставке рефинансирования, но и увеличил эту ответственность в два раза, что является абсолютным обоснование исковых требований Истицы. Ответчик на протяжении всего действия договора злостно нарушал как условия договора, так и законодательство РФ. Общий срок по нарушению условий по передачи Объекта долевого строительства составляет 853 дня - это более двух лет, что в два раза больше, чем сам срок действия договора. В рамках закона неустойка за такое злостное нарушение должна составлять минимум - 1700000 руб.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «РСК-недвижимость» по первоначальным требованиям, истца по встречным требованиям - ФИО5 возражала против удовлетворения исковых требований ФИО1, считая их незаконными и не подлежащими удовлетворению, поддержала письменные возражения на первоначальное исковое заявление, из которых следует, что 31.07.2017 года получено разрешение на ввод в эксплуатацию дома №7 по ул. Крылова в городе Твери. О готовности ООО «РСК-недвижимость" передать квартиру в собственность ФИО1 было направлено письменное уведомление, вручено 25.07.2017. Без объяснения причин ФИО1 уклонялась от приемки объекта. 31.10.2017 года квартира была передана дольщику в одностороннем порядке с уклонением от подписания передаточного акта. Считает, что необходимо учесть следующие факты: принятие необходимых мер обществом к завершению строительства; привлечение заемных средств, что подтверждено бухгалтерской отчетностью; продажа объектов недвижимости, сокращение численности сотрудников и другие меры. Бедственное положение Общества вызвано в первую очередь злоупотреблением прежним собственником организации своими правами. На протяжении многих лет действия бывшего руководителя были направлены на извлечение личной выгоды. При этом интересы участников долевого строительства, контрагентов и даже сотрудников организации им не учитывались. В результате к маю 2015 года организация была доведена до плачевного состояния: полное отсутствие денежных на счетах, пять недостроенных объектов (два из которых на начальной стадии строительства), полная остановка работ на стройках, множественные судебные иски дольщиков и контрагентов, прекращенные выплаты заработной платы. В мае 2015 года единственный участник покинул страну и долгое время не выходил на связь, в связи с чем был отстранен от руководства деятельностью организации. Нынешним руководством организации незамедлительно были предприняты все возможные меры для выполнения обязательств общества перед дольщиками, в том числе привлечены заемные средства, реализовано всё возможное движимое и недвижимое имущество (включая личное). Все денежные средства направляются на строительство объектов общества. За один год все объекты (стоявшие годами на одном уровне) достроены и готовятся к вводу в эксплуатацию, при том, что денежных средств (кроме заемных) у организации фактически нет. Необходимо отметить, что нынешние руководители организации, находящейся в столь тяжелом финансовом положении, совершили практически невозможное - строительство домов продолжается, сегодня принимаются все возможные меры для того, чтобы темп строительства не замедлялся. Кроме того, существенную роль на замедление темпов строительства сыграл рост цен на строительные материалы, оборудование, работы и услуги, необходимые для завершения строительства жилого дома. Стоимость строительных материалов и оборудования возросла, то есть затраты на строительство объектов увеличились по сравнению с затратами, которые рассчитывались на начальной стадии строительства и на момент заключения договора с истцом. Рост цен на строительные материалы значительно превосходит рост цен на недвижимость. В условиях существующего экономического кризиса, учитывая также недофинансирование со стороны инвесторов, снижается темп выполнения строительно-монтажных работ. Финансирование строительства осуществляется на денежные средства участников долевого строительства, в связи с чем темп строительства напрямую зависит от поступления средств дольщиков. Несвоевременное исполнение обязательств дольщиками создает препятствия для надлежащего выполнения обязательств застройщиком. Участники долевого строительства не полностью исполнили принятые на себя обязательства по договорам долевого участия в строительстве. Кроме того, участники долевого строительства, вносят изменения в проектную документацию в связи с перепланировками помещений), что также отражается на сроках строительства всего дома. Право заказчика (инвесторов) на изменения конструктивных особенностей приобретаемых помещений закреплено в п. 1 ст. 744 ГК РФ, ответчик не вправе запретить инвесторам производить какие-либо изменения помещений. На внесение изменений в проектную документацию требуется дополнительное время, в некоторых случаях несколько месяцев, документация изымается у подрядчика и направляется в проектную организацию. Строительство может быть приостановлено на период отсутствия у подрядной организации проекта. Учитывая, что жилой дом находится на завершающей стадии строительства, перепланировки осуществляемые по заявлениям участников долевого инвестирования влекут дополнительные работы и, как следствие, увеличение срока проведения общестроительных работ всего жилого дома. Выполнение перепланировок на указанном объекте повлияло на изменение сроков начала выполнения сантехнических, электромонтажных, штукатурных работ, вследствие чего сдвинулось завершение строительства всего объекта. Так как сроки ввода в эксплуатацию нарушены по всем объектам, руководством организации ведутся переговоры с каждым участником долевого строительства. Предлагаются возможные варианты разрешения конфликта мирным путем, с учетом того, что первоочередной задачей общества является скорейший ввод в эксплуатацию объектов и передача помещений и квартир участникам долевого строительства. От понимания данного факта дольщиками во многом зависит срок передачи им объектов. Общество не имеет возможности компенсировать всем дольщикам просрочку денежными средствами, предлагаются различные варианты, например, выполнение отделочных работ, установка дверей и стеклопакетов за счет общества. Взыскание неустойки в заявленном размере усугубит ситуацию и приведет к нарушению прав остальных дольщиков, так как неизбежно это станет причиной остановки строительства. С учетом тяжелого финансового положения ООО «РСК-недвижимость» были предложены истцу возможные варианты разрешения данной ситуации, а именно: выполнение части отделочных работ, так как квартира передается заказчику без отделки, либо на безвозмездной основе передать в собственность истца объект недвижимости по тому же адресу - кладовую. Однако, истец от предложенных вариантов отказалась, пояснив, что намерена продать квартиру. Указанные предложения были сформированы с учетом сложившейся судебной практики, в том числе вступивших в силу решений Центрального районного суда г. Твери. В настоящее время строительные работы завершены, осуществляется подготовка документов для ввода жилого дома в эксплуатацию, взыскание крупной суммы может заблокировать ввод дома в эксплуатацию, повлечь арест незавершенного строительством объекта и сделает невозможным передачу построенных объектов заказчикам. ООО «РСК-недвижимость» принимает меры по скорейшей передаче жилого дома № 7 по ул. Крылова в г. Твери участникам долевого строительства. Учитывая финансовое состояние ООО «РСК-недвижимость», взыскание неустойки в таком размере может повлечь несостоятельность организации и прекращение работ на всех объектах строительства, в том числе и жилой дом № 7 по ул. Крылова в г. Твери. Действиями ответчика истцу не были причинены убытки, которые в результате задержки сроков строительства были бы соизмеримы с размером заявленной неустойки, баланс интересов сторон в случае удовлетворения требований истцов в таком размере будет нарушен. Считает, что требования истца не могут быть удовлетворены в заявленном объеме. Просит применить положения ст. 333 ГК РФ. Встречные исковые требования представитель поддержала в полном объеме, полагает их обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В судебное заседание третьи лица – ООО «Стройтехнология», ООО Компания «Сфера», ООО «Главное БТИ», кадастровый инженер ФИО2, кадастровый инженер ФИО3, извещены о времени и месте проведения судебного заседания в соответствии со ст. ст. 113-116 ГПК РФ.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 ГК РФ права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 3 указанной статьи в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. 

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Как установлено в судебном заседании, 04 октября 2014 года между ООО «РСК-недвижимость» и ФИО1 был заключен договор № № участия в долевом строительстве, согласно п. 1.1 которого застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке, кадастровый №, по адресу: г

<

адрес> с помещениями общественного значения и подземной стоянкой (далее жилой дом) и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод его в эксплуатацию. 

Согласно п. 1.3. договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира №, расположенная на мансардном этаже, общей проектной площадью 55,15 кв.м., согласно планировке объекта долевого строительства. 

Вышеуказанный договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке, его действительность сторонами не оспаривались. 

В соответствии с п.п. 2.1. договора цена указанного в п. 1.3. объекта долевого строительства, устанавливается в размере 2757500 рублей.

ФИО1 в счет исполнения договора было внесено 2757500 рублей в установленные договором сроки, указанное обстоятельство не оспаривалось ответчиком. Таким образом, обязательство истца по оплате стоимости объекта долевого строительства является исполненными. 

В силу п. 1.7 договора застройщик обязуется осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства указанного в п. 1.1. договора жилого дома, в соответствии с проектной декларацией и сроками строительства, и в установленном порядке получить разрешение на ввод его в эксплуатацию не позднее IV квартала 2014 года. 

Согласно п. 3.1. договора передача объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами акту приема-передачи объекта долевого строительства. 

Как следует из п. 3.2. договора, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства указанный в п. 1.3. договора объект долевого строительства в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. При этом датой получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию признается день получения застройщиком вышеуказанного решения на руки.

Таким образом, с учетом буквального толкования положений вышеназванного договора, ответчик ООО «РСК-недвижимость» обязан был передать истцу по передаточному акту объект долевого участия в строительстве не позднее 30 июня 2015 года (IV квартал 2014 года + 6 месяцев). 

Судом установлено, что дополнительное соглашение об изменении срока окончания строительства между ФИО1 и ООО «РСК-недвижимость» не подписано, ответчик в суд с требованиями об изменении условий договора в этой части не обращался, следовательно, застройщик не имел права в одностороннем порядке изменить сроки передачи квартиры истцу. 

Решением Центрального районного суда г. Твери от 22 июля 2016 года постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «РСК-недвижимость» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РСК-недвижимость» в пользу ФИО1 неустойку в размере 150000 рублей 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, штраф в размере 77500 рублей 00 коп., судебные расходы в размере 20284 рублей 56 коп. В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РСК-недвижимость» в бюджет муниципального образования город Тверь государственную пошлину в размер 4500 рублей 00 коп.». 

Данное решение обжаловалось, апелляционным определением от 18.10.2016 года решение Центрального районного суда г.Твери от 22 июля 2016 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 без удовлетворения.

Решением Центрального районного суда г. Твери от 17 мая 2017 года постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «РСК-недвижимость» о взыскании неустойки, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда, удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «РСК-недвижимость» в пользу ФИО1 35000 рублей в счет неустойки, 1000 рублей в счет компенсации морального вреда, 18000 рублей в счет штрафа, 15000 рублей в счет судебных расходов, а всего 69000 (шестьдесят девять тысяч) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «РСК-недвижимость» государственную пошлину в размере 1550 (одна тысяча пятьсот пятьдесят) рублей в бюджет муниципального образования г. Тверь.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «РСК- недвижимость» отказать».

Данное решение обжаловалось, апелляционным определением от 10.08.2017 года решение Центрального районного суда г. Твери от 17 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

13 апреля 2016 года ФИО1 в адрес ответчика направлялась претензия, согласно которой истец просила уплатить неустойку в размере 1888703 рублей 67 копеек, однако ответа на претензию не получено.

В судебном заседании установлено, что 31 октября 2017 года ООО «РСК-недвижимость» был подписан передаточный акт объекта недвижимости по договору № участия в долевом строительстве от 04 октября 2013 года в одностороннем порядке на основании п.3.5 договора участия в долевом строительстве и п.6 ст. 8 ФЗ-214 и в связи с отказом участника долевого строительства от подписания передаточного акта.

Данный передаточный акт не оспорен участниками процесса.

Согласно статье 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Статьей 10 названного кодекса установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 этой же статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены данным кодексом (пункт 3).

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков (пункт 4).

В пункте постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" дано разъяснение о том, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Из материалов дела следует, что ООО «РСК-недвижимость» направляло неоднократно в адрес ФИО1 уведомление о завершении строительства жилого дома по адресу: 

<

адрес> и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Данные уведомления были получены 25.07.2017 года и 23.08.2017 года. Однако объект недвижимости не был принят участником долевого строительства – ФИО1 по причине наличия спора по фактической площади квартиры. При этом, ФИО6 не оспаривает тот факт, что с сентября 2017 года по ее инициативе в квартире производятся ремонтные работы, что подтверждается также договором подряда от 04.09.2017 года, то есть фактически квартира принята участником долевого строительства.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона, соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае суд устанавливает факт наличия недобросовестного осуществления гражданских прав со стороны ФИО1, имеет место быть злоупотребление правом, поскольку ФИО1 отказывалась от подписания акта приема-передачи при фактическом пользовании имуществом участником долевого строительство.

Таким образом, суд признает 31 октября 2017 года датой подписания передаточного акт объекта недвижимости по договору № участия в долевом строительстве от 04 октября 2013 года.

Более того, в соответствии с абз.3 п.1.3. договора № участия в долевом строительстве допускается изменение площади объекта долевого строительства без перерасчета цены настоящего договора +/- квадратный метр от общей площади проектной площади, указанной в абзаце 1 настоящего договора. При изменении площади объекта долевого строительства свыше допустимого предела (по результатам паспортизации объекта долевого строительства уполномоченными государственными органами инвентаризации недвижимости) производится корректировка цены настоящего договора в сторону увеличения или уменьшения и производится доплата (возврат) денежных средств по средней цене за один квадратный метр площади объекта долевого строительства, действующей на момент подписания договора.

П.6 договора установлено, что доплата (возврат) денежных средств, причитающихся сторонам в случае изменения площади объекта долевого строительства (по результатам паспортизации объекта долевого строительства уполномоченными государственными органами инвентаризации недвижимости) свыше п.1.3 договора предела осуществляется в следующем порядке: в случае если на основании данных технической инвентаризации фактическая площадь объекта долевого строительства превысит более чем на 1 квадратный метр общую площадь объекта долевого строительства, указанную в абзаце первом п.1.3 настоящего договора, участник долевого строительства обязуется в течение 15 дней с момента направления ему застройщиком соответствующего уведомления внести дополнительные денежные средства в сумме, определенной в соответствии с п.1.3. настоящего договора и указанной застройщиком в уведомлении.

При подписании договора общая проектная площадь квартиры составила 55,15 кв.м. 

По результатам обмера объекта долевого строительства уполномоченными органами инвентаризации недвижимости ООО Компания «Сфера» с учетом расчета площади квартиры № по адресу: 

<

адрес> при возможной погрешности в пределах +/-0,8 кв.м, установленной п.11.10 Рекомендаций по технической инвентаризации, площадь объекта недвижимости составила 56,2 кв.м.

Следовательно, разница между проектной и действительной площадью квартиры составила 1,05 метра.

ФИО1 была направлена претензия от 03.08.2017 года с требованием оплатить разницу в стоимости проектной и фактической площади квартиры. Требование не было исполнено.

Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования условий договора долевого участия следует, что при его заключении стороны согласились, что для целей определения цены квартиры принимается ее фактическая площадь по результатам паспортизации объекта долевого строительства уполномоченными государственными органами инвентаризации недвижимости.

Таким образом, в данном случае не могут быть применены какие-либо понижающие коэффициенты при установлении фактической площади квартиры, в том числе не может быть применена погрешность измерительных приборов. Ссылок на какие-либо санитарные нормы и правила договор также не содержит.

Экспликация на квартиру № составлена ООО Компания «Сфера» по состоянию на 11 декабря 2016 года в общем порядке производимых замеров по всему жилому дому. У суда отсутствуют основания сомневаться в объективности произведенных замеров.

Поэтажный план, экспликация помещения на квартиру истца ФИО1, предоставленный ею, составлен 25.08.2017 г. ООО «Главное БТИ» без участия представителя ООО «РСК-недвижимость».

Поскольку истцом ФИО1 был произведен ремонт в спорной квартире без подписания акта приема-передачи квартиры, суд критически относится к поэтажному плану, экспликации помещения, составленному 25.08.2017 г. ООО «Главное БТИ». Отсутствуют безусловные доказательства того, что квартира на 25 августа 2017 года не была видоизменена истцом.

При наличии произведенного ФИО1 ремонта в данной квартире, невозможно экспертным путем установить реальную площадь построенного жилого помещения.

Суд полагает, что данные экспликации на квартиру №, составленной ООО Компания «Сфера» по состоянию на 11 декабря 2016 года являются допустимыми по делу доказательствами, подтверждающими размер спорного жилого помещения, поскольку иные допустимые доказательства у суда отсутствует.

Поскольку материалами дела установлен факт увеличения площади квартиры по сравнению с проектной документацией, следовательно, встречные исковые требования ООО «РСК-недвижимость» к ФИО1 о взыскании доплаты за фактическую площадь квартиры № по адресу: 

<

...> размере 52 500 руб. 00 коп. (2757500, 00 руб./55,15х56,2) подлежат удовлетворению.

В силу ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Просрочка ФИО1 исполнения требования по внесению доплаты исчисляется с 21.08.2018 года в силу п. 2.6 договора долевого участия в строительстве по 25.04.2018 года.

Расчет процентов за период с 21.08.2017 года по 26.03.2018 года следующий:

За период с 21.08.2017 года по 17.09.2017 в размере 362,47 руб. (52 500,00 х28х9 %/365);

За период с 18.09.2017 года по 29.10.2017 года в размере 513,49 руб. (52 500,00 х42х8,5 %/365);

За период с 30.10.2017 года по 17.12.2017 года в размере 581,46 руб. (52 500,00 х49х8,25 %/365);

За период с 18.12.2017 года по 11.02.2018 года в размере 624,25 руб. (52 500,00 х56х7,75 %/365);

За период с 12.02.2018 года по 24.03.2018 года в размере 453,08 руб. (52 500,00 х42х7,5 %/365);

За период с 26.03.2018 года по 25.04.2018 года в размере 323,27 руб. (52 500,00 х31х7,25 %/365).

Таким образом, с ФИО1 в пользу ООО «РСК-недвижимость» подлежат взысканию проценты в размере 2858, 02 руб.

Согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Доказательств тому, что надлежащее исполнение ранее возникших обязательств по предоставлению жилого помещения оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, ответчиком представлено не было.

Бремя доказывания отсутствия вины застройщика в неисполнении данного обязательства лежит на застройщике. Таковых доказательств в ходе рассмотрения дела ответчиком не представлено. 

С учетом изложенного, довод ответчика о том, что перенос сроков строительства жилого дома вызван уважительными причинами, суд не принимает во внимание.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Как установлено судом, в нарушение условия договора о сроке передачи объекта долевого строительства истцу и пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщиком ООО «РСК-недвижимость» жилое помещение передано дольщику 31 октября 2017 года

Истцом заявлено о взыскании неустойки за период с 18 мая 2017 по день вынесения решения суда.

Проверяя представленный расчет, суд приходит к выводу о том, что подлежит начислению неустойка за период с 18 мая 2017 по 31 октября 2017 года (день исполнения обязательств) по договору долевого участия в строительстве в размере 253276,38 руб., исходя из следующего 2757500, 00 руб.х8,25 %х1/300х167х2 (8,25 %- размер ставки рефинансирования, действующей на момент исполнения обязательств 31.10.2017).

Следовательно, размер неустойки, подлежащей начислению в пользу истца, составит 253276,38 руб.

Ответчиком заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ.

Как следует из п.п. 1, 2 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно п.п. 69, 71 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В п. 73, 74, 75 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Согласно п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В соответствии с правовой позицией, неоднократно изложенной в определениях Конституционного Суда РФ, статья 333 Гражданского кодекса РФ в части, закрепляющей право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

При разрешении вопросов об уменьшении размера неустойки, подлежащей уплате гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, на основании вышеуказанной нормы права необходимо исходить из того, что такое уменьшение возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов принятия такого решения. При этом подлежат учету цена договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и иные обстоятельства. 

Принимая во внимание обстоятельства дела, цену договора и длительность периода просрочки, причины нарушения обязательств ответчиком, доказательства, представленные ответчиком в обоснование возникновения длительной просрочки исполнения обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительств, баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, а также требования разумности и справедливости, суд считает необходимым, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, снизить размер взыскиваемой с ответчика в пользу истца неустойки до 25 000, 00 руб.

Разрешая требование истца о компенсации морального вреда, суд исходит из следующего.

В силу п. 1 ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий, исходя из принципа разумности и справедливости.

Суд полагает установленным претерпевание истцами нравственных страданий, связанных с неисполнением ответчиком обязательств по передаче истцам в установленный договорами срок объекта долевого строительства и выразившихся в невозможности использовать жилое помещение в личных до настоящего времени, отсутствии информации о причинах неисполнения обязательства ответчиком. 

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание степень вины ответчика, индивидуальные особенности личности истцов, иные заслуживающие внимания обстоятельства, суд считает необходимым снизить размер компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика, до 1000 рублей в пользу истца. 

В пункте 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Исходя из смысла приведенных правовых норм в случае, когда законные и обоснованные требования потребителя об уплате неустойки (пени) в добровольном порядке не исполняются и он реализует свое право на судебную защиту, суд, удовлетворяя исковые требования, возлагает на изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) ответственность за нарушение прав потребителя в виде штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Следовательно, при установлении судом того обстоятельства, что потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о выплате неустойки и оно не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, исходя из размера присужденной судом неустойки. ( Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 декабря 2015 г. N 18-КГ15-177).

Учитывая, что досудебная претензия о взыскании неустойки истцом в адрес ответчика направлялась 21.12.2017, требования о взыскании неустойки не были исполнены, суд приходит к выводу о наличии законных оснований для взыскания штрафа в силу Закона "О защите прав потребителя".

Таким образом, в пользу истца подлежит взысканию с ответчика штраф в размере 13000,00 руб. (25000,00 руб. +1000, 00 руб. /2).

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. ст. 88 и 94 ГПК РФ расходы на оплату услуг представителя отнесены к судебным расходам.

Расходы ФИО1 по оплате услуг представителя в размере 40000,00 рублей подтверждены решением б/н единственного участника ООО «Юристъ» от 23.10.2017 года, приказом о приеме на работу от 01.02.2017 года, договором об оказании юридических услуг №06-2017/Ф от 16.11.2017, квитанцией №726 от 16.11.2017 года.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации.

В силу п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Согласно п.12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

Согласно п. 13 постановления от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Из анализа указанных норм закона следует, что разумность пределов расходов на оплату услуг представителя является оценочной категорией и определяется судом исходя из сложности дела и характера спора, соразмерности платы за оказанные услуги, временные и количественные факты (общая продолжительность рассмотрения дела, количество судебных заседаний, а также количество представленных доказательств).

Учитывая объем выполненной работы, продолжительность рассмотрения дела, характер спора, суд полагает, что разумными следует признать расходы на оплату услуг представителя в размере 20000,00 руб. Данные расходы должны быть взысканы с ООО «РСК-недвижимость» в пользу ФИО1 пропорционально удовлетворенной части исковых требований 16500 руб. 00 коп. Требования истца ФИО1 удовлетворены на 82,5 %. Снижение неустойки по ст. 333 ГК РФ судом не учитывается.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с ООО «РСК-недвижимость» подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в размере 1250 руб. 00 коп., с ФИО1 подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в размере 85 руб. 74 коп. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «РСК-недвижимость» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «РСК-недвижимость» в пользу ФИО1 неустойку в размере 25000 руб. 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 1000 руб. 00 коп., штраф в размере 13000 руб. 00 коп., расходы на представительские услуги в размере 16500 руб. 00 коп., в остальной части требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «РСК-недвижимость» государственную пошлину в размере 1250 руб. 00 коп. в бюджет муниципального образования г. Тверь.

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «РСК-недвижимость» к ФИО1 о взыскании доплаты за фактическую площадь квартиры и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «РСК-недвижимость» доплаты за фактическую площадь квартиры в размере 52500 руб. 00 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2858 руб. 02 коп., расходы по госпошлине в сумме 1775 руб. 00 коп., в остальной части требований отказать. 

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в размере 85 руб. 74 коп. в бюджет муниципального образования г. Тверь.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме с подачей жалобы через Центральный районный суд г. Твери.

Председательствующий: Н.Н. Каричкина

Решение в окончательной форме принято 09 июля 2018 года.

Председательствующий: Н.Н. Каричкина