Дело №2-1163/18 КОПИЯ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 мая 2018 года

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Гущиной А.И., при секретаре Ивашовой Д.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды, по встречному иску ФИО1 к администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды.

ФИО2 подал встречный иск к администрации Сергиево-Посадского муниципального района 

<

адрес> о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка №, предметом которого является аренда земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв. м. с кадастровым номером №, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Срок действия договора – 10 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. На указанном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий арендатору на праве собственности. В дальнейшем между ФИО5 и ФИО6 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Далее, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с передачей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Вместе с тем, ответчик обязательства по договору аренды исполнял ненадлежащим образом, арендную плату своевременно не вносил, в результате чего у него образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 534 477 руб. и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 128 123 руб. 68 коп. В адрес ответчика направлялось требование о погашении задолженности, однако до настоящего времени задолженность не погашена. Просят взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате за земельный участок по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 662 600 руб. 68 коп., из них 534 477 руб. – сумма основного долга за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 128 123 руб. 68 коп. – пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Встречные исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении встречного иска, поскольку земельный участок приобретался под определенный объект недвижимости – фундамент. Ответчик был осведомлен о наличии фундамента на земельном участке и его целевом использовании. Полагает, что оснований для признания договора недействительным не имеется. 

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признал, не оспаривал, что ФИО2 является арендатором земельного участка площадью 816 кв. м. с кадастровым номером №, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства магазина, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Пояснил, что арендная плата вносилась частично, наличие задолженности и ее размер не оспаривал. Встречные исковые требования поддержал и указал, что земельный участок предоставлялся для обслуживания расположенного на нем объекта недвижимости – фундамента пристроенного здания магазина, собственником которого является ФИО2 Пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился в проектировочную организацию ООО «АрхДизайнПроект» для разработки проектной документации для строительства магазина, однако получил отказ в связи с невозможностью размещения на спорном земельном участке какого-либо объекта в связи с нарушением действующих норм проектирования. Считает, что спорный земельный участок не может быть использован под заявленные цели. Полагает, что при заключении договора аренды истец нарушил законодательство, регламентирующее предоставление земельного участка под объектом недвижимости, в границах, необходимых для его использования и возведения объекта по виду разрешенного использования, в их случае – строительство магазина. Просят признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ, ст. 11, 12 ГК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд

Защита гражданских прав осуществляется путем присуждения к исполнению обязанности в натуре, взыскания неустойки, прекращения или изменения правоотношения.

В силу ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка №, предметом которого является аренда земельного участка площадью 816 кв. м. с кадастровым номером №, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства магазина, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Срок действия договора – 10 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. (л.д. 7-11)

На указанном земельном участке расположен объект недвижимости – фундамент с кадастровым номером №, принадлежащий арендатору на праве собственности. 

Согласно п. 3.1 договора размер годовой арендной платы за участок на ДД.ММ.ГГГГ составляет 87 516 руб. на период строительства (до даты ввода объекта в эксплуатацию), но не более чем на три года с момента заключения договора аренды земельного участка, коэффициент деятельности будет составлять 1,5. После завершения строительства коэффициент деятельности будет изменен в соответствии с законодательством. 

В силу п. 3.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала. 

Земельный участок был предоставлен в аренду ФИО4 постановлением Главы Сергиево-Посадского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО4, выпиской из ЕГРН о наличии у ФИО4 права собственности на объект недвижимости (фундамент пристроенного здания магазина) с кадастровым номером № (л.д. 12-15). 

В дальнейшем между ФИО5 и ФИО6 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Далее, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с передачей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. (л.д. 18-21). 

Вместе с тем, ответчик обязательства по договору аренды исполнял ненадлежащим образом, арендную плату своевременно не вносил, в результате чего у него образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 534 477 руб. и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 128 123 руб. 68 коп. В адрес ответчика направлялось требование о погашении задолженности, однако до настоящего времени задолженность не погашена.(л.д. 22-23)

Ответчик обратился в суд со встречным иском о признании договора аренды недействительным в связи с невозможностью использования земельного участка по целевому назначению – для строительства магазина. 

В обоснование своих требований ссылается на письмо ООО «Арх-Дизайн-проект» без даты и номера, из которого следует, что проектная документация на строительство магазина на спорном земельном участке не может быть выполнена в связи с тем, что по северо-восточной границе участка располагается девятиэтажный жилой дом, лоджии которого выходят на предполагаемое проектируемое строение. Нарушение норм инсоляции жилых помещений не допускается действующими нормами проектирования (л.д. 41). 

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на день заключения договора аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч. 1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

На основании ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

В соответствии со ст. 43 ЗК РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их обязанностей, установленных статьей 42 настоящего Кодекса.

По ходатайству ответчика судом была назначена по делу строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Центр Независимой Экспертизы и Права». 

Перед экспертами были поставлены вопросы: 

Определить, возможно ли использование земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес> по целевому назначению (виду разрешенного использования) без нарушения градостроительных и иных норм.

Определить, возможно ли строительство магазина на существующем фундаменте, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства магазина, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

В ходе экспертного осмотра выявлено, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв. м. и расположенный на нем фундамент примыкают к торцу многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. С торцевой стороны указанного жилого дома имеются балконы и окна, для естественного освещения квартир. С правой стороны земельный участок граничит с многоквартирным жилым домом по адресу: 

<

адрес>. Для использования земельного участка по назначению – для строительства магазина необходимо руководствоваться градостроительными нормами и нормами инсоляции жилых помещений, расположенных в соседних домах. 

Эксперт пришел к выводу, что использование спорного земельного участка для строительства магазина возможно только частично. Минимальное отступление от жилых многоквартирных домов составляет 6 метров при соблюдении степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности зданий. По мнению эксперта, задействовать под строительство магазина всю площадь существующего фундамента невозможно. При возведении данном фундаменте строения выше одного этажа будут нарушены нормы инсоляции жилых квартир 

<

адрес> 

Экспертом установлено, что строительство магазина на существующем фундаменте возможно с ограничениями, то есть при соблюдении градостроительных и иных норм и правил, при этом будет задействовала часть фундамента. 

Оценивая в совокупности представленные суду доказательства, суд принимает как достоверное и обоснованное заключение землеустроительной экспертизы. При этом суд учитывает, что экспертное заключение соответствует требованиям ст.83-86 ГПК РФ, экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения и обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед экспертом вопросов и имеющим длительный стаж экспертной работы, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы, оснований не доверять которым у суда не имеется.

Согласно ч.3 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда не обязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст.67 ГПК РФ.

По смыслу ч.3 и ч.4 ст.67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, суд может отвергнуть заключение экспертизы лишь в том случае, если бы это заключение явно бы находилось в противоречии с остальными доказательствами по делу. 

Однако по данному делу таких обстоятельств не имеется и заключение экспертов не только не противоречит, но и согласуются с другими доказательствами, а именно заключением ТО Роспотребнадзора от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 102-103), градостроительным заключением от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 108-117), постановлением Главы Сергиево-Посадского района № от ДД.ММ.ГГГГ о согласовании размещения торгово-офисного здания (л.д. 119). 

Поскольку эксперт пришел к выводу о возможности использования земельного участка по целевому назначению, оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка не имеется. 

Ответчик обязанности по внесению арендной платы по договору аренды не исполняет. Сумму задолженности не оспаривает. 

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении встречного иска, а исковые требования Администрации района подлежат удовлетворению в полном объеме. 

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 9826 рублей, от уплаты которой истец был освобожден. 

Руководствуясь ст.ст.309, 310, 606, 614 ГК РФ, ст.ст.56, 103, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Сергиево-Посадского муниципального района задолженность по арендной плате по договору от ДД.ММ.ГГГГ № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 534 477 руб. и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 128 123,68 руб., всего 662 600 рублей (шестьсот шестьдесят две тысячи шестьсот рублей) 68 копеек.

Взыскать с ФИО1 госпошлину в доход местного бюджета в размере 9826 рублей (девять тысяч восемьсот двадцать шесть) 00 копеек.

Встречный иск ФИО1 к администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами и иными участвующими в деле лицами в Московский облсуд в апелляционном порядке через Сергиево-Посадский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.

Решение составлено в окончательной форме 29.05.18 г. 

Судья подпись А.И. Гущина

Решение вступило в законную силу ________________

Копия верна

Судья

Секретарь