Дело № 2-2547/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 июля 2019 года г.о. Щелково МО

Щелковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Колесниковой О.Д.,

при секретаре судебного заседания Королевой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Кедр» к Мартынович ФИО6 о взыскании задолженности по договору купли-продажи и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Кедр», уточнив исковые требования, обратилось в Щелковский городской суд Московской области с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование иска указало, что 01.10.2018 г. между ООО «Кедр» и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель приобретает в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащее Продавцу на праве собственности следующее недвижимое имущество: 

Квартиру площадью 50,6 кв.м., расположенную на 3 этаже малоэтажного многоквартирного дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №;

Жилое помещение площадью 54,9 кв.м., на отметке +9,000, находящееся по адресу: 

<

адрес>, пом. 3, кадастровый №.

Стоимость недвижимого имущества по договору составляет 4 902 950 рублей, при этом на момент подписания договора Покупатель оплатил Продавцу 1 670 000 рублей. Оставшиеся денежные средства в размере 3 232 950 рублей оплачиваются по схеме платежей согласно п.3 Договора купли-продажи недвижимого имущества № от 01.10.2018 г. 

13.12.2018г. по вышеуказанному договору произошел переход права собственности на квартиру и жилое помещение от ООО «Кедр» к ФИО1, а также зарегистрирована ипотека в силу закона на квартиру и жилое помещение, о чем в ЕГРН 13.12.2018г. сделаны записи регистрации №, №, №, №.

Обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества № от 01.10.2018г. истцом перед ответчиком выполнены в полном объеме. Однако ответчик свои обязательства по оплате земельного участка и дома до настоящего момента не исполнил. На данный момент задолженность ответчика составляет 2 332 950 рублей.

22.01.2019г. Претензия по договору купли-продажи недвижимого имущества № от 01.10.2018г. получена лично ФИО1

В соответствии с п. 5 вышеуказанного договора - В случае просрочки осуществления своей обязанности по оплате, предусмотренной п. 3 вышеуказанного договора, на срок более 10 дней Покупатель по требованию Продавца обязан выплатить Продавцу пени из расчета 0,1 процента от просроченного платежа за каждый день просрочки начиная с первого дня просрочки.

В случае просрочки осуществления своей обязанности по оплате на срок более 30 дней Покупатель по требованию Продавца начиная с 31-го дня просрочки размер пени, подлежащей выплате Продавцу, увеличивается до 0,5 процента от просроченного платежа за каждый день просрочки.

Всего сумма задолженности по пени по состоянию на 10.07.2019г. составляет 2 217 666 рублей 15 копеек

Задолженность процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ составляет: 114 185 рублей 36 копеек.

Просит взыскать с ФИО1 задолженность по оплате по Договору купли-продажи № от 01.10.2018г. в размере 2 332 950 руб.; пени за задержку оплаты в размере 2 217 666 рублей 15 копеек; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 114 185 руб. 36 коп., расходы по оплате гос. пошлины в суд в размере 24 365 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество, состоящее из: 

Квартиры площадью 50,6 кв.м., расположенную на 3 этаже малоэтажного многоквартирного дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №;

Жилого помещения площадью 54,9 кв.м., на отметке +9,000, находящееся по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, записи регистрации в ЕГРН от 13.12.2018г. №, №, № №. 

Установив начальную стоимость имущества в размере: 4 047 064 руб. 80 коп.

Указать в решении суда, что, в случае несвоевременного исполнения судебного акта ответчик должен будет уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на общую взысканную сумму по ставке рефинансирования, с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения.

В судебном заседании представитель истца ООО «Кедр», действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить, взыскав также с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 24 365 рублей.

В судебное заседание ответчик ФИО1 не явилась, извещена, ее представитель, действующий на основании доверенности, исковые требования в части 2 332 450 рублей признал, возражал против размера процентов и пени, а также против обращения взыскания на заложенное имущество по основаниям, изложенным в письменных возражениях. В случае удовлетворения иска, просил применит положение ст. 333 ГК РФ к размеру пени и неустойки.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства.

Из материалов дела усматривается, что 01.10.2018 года между ООО «Кедр» и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащее Продавцу на праве собственности следующее недвижимое имущество: 

квартиру площадью 50,6 кв.м., расположенную на 3 этаже малоэтажного многоквартирного дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №;

жилое помещение площадью 54,9 кв.м., на отметке +9,000, находящееся по адресу: 

<

адрес> кадастровый №.

Стоимость вышеуказанного недвижимого имущества по договору составила 4 902 950 рублей. При этом, как указано в договоре, на момент подписания договора ответчик оплатил истцу денежные средства в размере 1 670 000 рублей. Оставшиеся денежные средства в размере 3 232 950 рублей оплачиваются по схеме платежей согласно п.3 Договора купли-продажи недвижимого имущества № от 01.10.2018 г. 

Судом установлено, что 13.12.2018г. по вышеуказанному договору произошел переход права собственности на квартиру и жилое помещение от ООО «Кедр» к ФИО1, а также зарегистрирована ипотека в силу закона на квартиру и жилое помещение, о чем в ЕГРН 13.12.2018г. сделаны записи регистрации №, №, №, №

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что обязательства истца по договору купли-продажи недвижимого имущества № от 01.10.2018г. перед ответчиком выполнены в полном объеме. Однако ответчик свои обязательства по оплате земельного участка и дома до настоящего момента не исполнил. На данный момент задолженность ответчика составляет 2 332 950 рублей.

Принимая во внимание признание иска в части денежной суммы 2 332 950 рублей, отсутствием доказательств погашения данной задолженности, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца денежную сумму в размере 2 332 950 рублей.

Как установлено п. 5 вышеуказанного договора, в случае просрочки осуществления своей обязанности по оплате, предусмотренной п. 3 вышеуказанного договора, на срок более 10 дней Покупатель по требованию Продавца обязан выплатить Продавцу пени из расчета 0,1 процента от просроченного платежа за каждый день просрочки начиная с первого дня просрочки.

В случае просрочки осуществления своей обязанности по оплате на срок более 30 дней Покупатель по требованию Продавца начиная с 31-го дня просрочки размер пени, подлежащей выплате Продавцу, увеличивается до 0,5 процента от просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно представленному расчету сумма задолженности по пени по состоянию на 10.07.2019г. составляет 2 217 666 рублей 15 копеек. Расчет является верным судом проверен.

Согласно ч.3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно представленному расчету сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 114 185,36 рублей. Суд соглашается с представленным расчетом.

В силу ч.1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствие с п.п. 2.2. Определения Конституционного Суда РФ от 15 января 2015 г. N 6-О и N 7-О положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. Вместе с тем часть первая его статьи 333 предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Вместе с тем часть первая статьи 333 ГК Российской Федерации, предусматривающая возможность установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершенного им правонарушения, не предполагает, что суд в части снижения неустойки обладает абсолютной инициативой - исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК Российской Федерации) неустойка может быть уменьшена судом при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. В противном случае суд при осуществлении судопроизводства фактически выступал бы с позиции одной из сторон спора (ответчика), принимая за нее решение о реализации права и освобождая от обязанности доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Данную точку зрения разделяет и Верховный Суд Российской Федерации, который относительно применения статьи 333 ГК Российской Федерации в делах о защите прав потребителей и об исполнении кредитных обязательств указал, что оно возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, причем в силу пункта 1 статьи 330 ГК Российской Федерации и части первой статьи 56 ГПК Российской Федерации истец-кредитор, требующий уплаты неустойки, не обязан доказывать причинение ему убытков - бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем о ее уменьшении (пункт 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17; пункт 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года).

Таким образом, положение части первой статьи 333 ГК Российской Федерации в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства - без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.

Согласно п.п. 73-74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

С учетом изложенного, суд не находит оснований для снижения размера неустойки и полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца пени в размере 2 217 666,15 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 114 185,36 рублей.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 указанного кодекса (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Закона об ипотеке.

Так, подпунктом 4 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Определением суда от 03.06.2019 года по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО4

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость квартиры площадью 50,6 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> составляет 2 426 321 рубль. Рыночная стоимость жилого помещения площадью 54,9 кв.м., на отметке +9,000, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пом. 3 составляет 2 632 510 рублей.

Суд принимает во внимание экспертное заключение, поскольку у суда не имеется оснований не доверять заключению судебной экспертизы, эксперт дал конкретные ответы на поставленные судом вопросы, в заключении подробно изложена исследовательская часть экспертизы, из которой видно в связи с чем эксперт пришел к таким выводам, эксперт предупрежден по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Суд учитывает, что стороны по делу возражений по заключению судебной экспертизы не представили.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным обратить взыскание на заложенное имущество, установить начальную продажную стоимость предмета залога в размере 4 047 064,80 рублей, что составляет 80% от рыночной стоимости спорного имущества определенного экспертом. 

Между тем, суд отклоняет требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в случае не своевременного исполнения судебного акта по день фактического исполнения обязательства, поскольку истцом порядок расчета неустойки на будущее время в иске не указан, данные требования не конкретизированы, суд лишен возможности проверить их соответствие требованиям закона. В связи с этим заявленные истцом требования о взыскании с ответчика неустойки по день фактического исполнения обязательства не подлежат удовлетворению.

В силу ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 24 365 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Кедр» - удовлетворить частично.

Взыскать с Мартынович ФИО6 в пользу ООО «Кедр» задолженность по договору купли-продажи № от 01.10.2018г. в размере 2 332 950 рублей, пени за задержку оплаты в размере 2 217 666 рублей 15 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.10.2018 года по 10.07.2019 года в размере 114 185 рублей 36 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 24 365 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество, состоящее из: 

- квартиры площадью 50,6 (пятьдесят целых шесть десятых) кв.м., расположенную на 3 этаже малоэтажного многоквартирного дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №;

- жилого помещения площадью 54,9 (пятьдесят четыре целых девять десятых) кв.м., на отметке +9,000, находящееся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, записи регистрации в ЕГРН от 13.12.2018г. №, №, №, № 

Установив начальную стоимость указанного имущества, как единого целого в размере: 4 047 064 руб. 80 коп.

В удовлетворении исковых требований о взыскании с Мартынович ФИО6 в пользу ООО «Кедр», в случае несвоевременного исполнения судебного акта процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на общую взысканную сумму по ставке рефинансирования, с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения 

- отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Щелковский городской суд в течение одного месяца.

Судья О.Д. Колесникова