Дело № 2-775/2023

25RS0030-01-2023-001938-39

Мотивированное 

решение

 изготовлено 25.12.2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 декабря 2023 года п. Славянка

Хасанский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Швецовой И.С.

при секретаре Трегубенко Т.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» к ФИО1 о признании сделки недействительной

установил:

ООО Специализированный застройщик «ОСК-3» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным дополнительного соглашения от 09.09.2021 года к договору участия в долевом строительстве №2К-102 от 17.03.2021 года, ссылаясь на то, что между ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве №2К-102 от 17.03.2021 года в отношении объекта долевого строительства- двухкомнатной квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме на 18 этаже, условный номер 

<

адрес>, общей площадью 68,2 кв. м. (п. 1.3. договора).

Условиями договора предусмотрено, что цена объекта долевого строительства составляет сумму в размере 7024600 рублей (п.2.1. договора), которая подлежала оплате с использованием эскроу счета, открытого в уполномоченном банке - ПАО «Сбербанк России» (п.2.2. договора) в рассрочку до 30.06.2021 года, при этом, согласно п. 1.4 договора установлен срок передачи застройщиком квартиры - не позднее 30.09.2021 года, т.е. фактически обязанность по уплате цены договора должна быть исполнена до ввода в эксплуатацию объекта и передачи его участнику долевого строительства.

Указанный договор во исполнение требований п.3 ст.4 Закона был зарегистрирован в установленном законом порядке 29.03.2021 года.

В последующем, между ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение от 09.09.2021 года к договору участия в долевом строительстве №2К-102 от 17.03.2021 года.

Указанным дополнительным соглашением раздел 2 договора участия в долевом строительства изложен в новой редакции, в частности, предусмотрено изменение, как цены объекта долевого строительства, так и порядок расчетов, исключая расчеты с использованием эскроу счетов, открытых в уполномоченном банке, оплата должна производиться на расчетный счет застройщика напрямую (п.2.2., п. 2.3., 2.7. соглашений), и предоставлением увеличения срока рассрочки до 30.12.2024 года

Названным дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стоимость объекта долевого строительства уменьшена с 7024600 рублей до 4040100 рублей, т.е. более чем на сорок процентов.

В тоже время, согласно п. 2.10 соглашения установлено, что денежные средства, уплачиваемые участником долевого строительства по настоящему договору, подлежат использованию в соответствии с Законом №214-ФЗ, что по мнению истца, противоречит приведенным положениям Закона и условиям расчетов, предусмотренных приведенным дополнительным соглашением, которое зарегистрировано в установленном законом порядке 30.09.2021 года.

30.09.2021 года застройщиком по акту приема-передачи объекта долевого строительства №101 в рамках исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве №2К-102 от 17.03.2021 года ответчику была передана 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 3 названного акта, а также сведений бухгалтерского учета истцом оплата за переданное имущество не произведена в полном объеме, ответчиком зарегистрировано право собственности на названную квартиру.

Как указывает истец, исходя из совокупности названных правовых норм, а также содержания дополнительного соглашения от 09.09.2021 года к договору участия в долевом строительстве №2К-102 от 17.03.2021 года следует, что дополнительное соглашение по своей сути является недействительной сделкой, поскольку было заключено в нарушение и в обход приведенных императивных требований Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, а также в нарушение интересов прав ПАО «Сбербанк России» - как уполномоченного банка и залогодержателя всего нереализованного имущества застройщиком.

В судебное заседание истец не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, с участием его представителя.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица-ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представлен отзыв, из которого следует, что25.06.2019 между ПАО «Сбербанк» и ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» был заключен договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии. В обеспечение исполнения обязательств заемщик передал кредитору в залог следующее имущество: земельный участок; категория земель: земли населенных пунктов; назначение (разрешенное использование): многоквартирные жилые дома, объекты розничной торговли, объекты общественного питания, объекты бытового обслуживания, спортивные объекты и сооружения без трибун для зрителей; кадастровый (или условный) №; общая площадь, кв. м: 3351; установлено относительно ориентира, расположенного в границах участку. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>; имущественные права (требования) по контракту (договору) №СМР/2018 от 20.12.2018 года. В настоящее время обязательства заёмщиком исполнены в полном объеме, задолженность по кредиту отсутствует, обременения с заложенного имущества сняты.

Суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и интересов участвующих в деле лиц.

На основании ч. 3 ст. 123 Конституции РФ, ч. 1 ст. 12 ГПК РФ, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, истец и ответчик должны представить доказательства, необходимые для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств возникшего спора.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Всякая сделка представляет собой единство воли, намерения лица совершить сделку и волеизъявления, поведения лица, в котором эта воля получает внешнее выражение.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным " законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, все последующие сделки считаются заключенными лицом, не являющимся собственником, вследствие чего ничтожны.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В судебном заседании установлено, что между ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве №2К-102 от 17.03.2021 года в отношении объекта долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> в 

<

адрес>, а именно двухкомнатной квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме на 18 этаже, условный номер 

<

адрес>, общей площадью 68,2 кв. м. (п. 1.3. договора)

Условиями договора предусмотрено, что цена объекта долевого строительства составляет сумму в размере 7024600 рублей (п.2.1. договора), которая подлежала оплате с использованием эскроу счета, открытого в уполномоченном банке - ПАО «Сбербанк России» (п.2.2. договора) в рассрочку до 30.06. 2021 года 

Согласно п. 1.4 договора установлен срок передачи застройщиком квартиры - не позднее 30.09.2021 года, т.е. фактически обязанность по уплате цены договора должна быть исполнена до ввода в эксплуатацию объекта и передачи его участнику долевого строительства.

Указанный договор во исполнение требований п.3 ст.4 Закона был зарегистрирован в установленном законом порядке 29.03.2021 года.

В последующем, между ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение от 09.09.2021 года к договору участия в долевом строительстве №2К-102 от 17.03.2021 года.

Указанным дополнительным соглашением раздел 2 договора участия в долевом строительства изложен в новой редакции, в частности, предусмотрено изменение, как цены объекта долевого строительства, так и порядок расчетов исключая расчеты с использованием эскроу счетов, открытых в уполномоченном банке, оплата должна производиться на расчетный счет Застройщика напрямую (п.2.2., п. 2.3., 2.7. соглашений), и предоставлением увеличения срока рассрочки до 30.12.2024 года

Дополнительным соглашением от 09.09.2021 года стоимость объекта долевого строительства уменьшена с 7024 600 рублей до 4040100 рублей, т.е. на более чем сорок процентов, дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 30.09.2021 г.

Как следует из п. 2.10 соглашения, денежные средства, уплачиваемые участником долевого строительства по настоящему договору, подлежат использованию в соответствии с Законом №214-ФЗ, что в данном случае противоречит приведенным положениям Закона и условиям расчетов, предусмотренных приведенным дополнительным соглашением.

30.09.2021 года застройщиком по акту приема-передачи объекта долевого строительства № в рамках исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве №К-102 от 17.03.2021 года ответчику была передана 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

Согласно содержанию п. 3 названного акта, а также сведений бухгалтерского учета застройщика ООО ОСК3» оплата за переданное имущество не произведена в полном объеме, в тоже время за ответчиком в последующем было зарегистрировано право собственности на названную квартиру.

Таким образом, суд полагает, что дополнительное соглашение по своей сути является недействительной сделкой, поскольку было заключено в нарушение и в обход приведенных императивных требований Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, а также в нарушение интересов прав ПАО «Сбербанк России» как уполномоченного банка и залогодержателя всего нереализованного имущества Застройщиком.

Кроме того, с учетом уменьшения стоимости объектов долевого участия в строительстве более чем на сорок процентов, а также увеличения срока для осуществления расчетов на три с половиной года в отсутствие какого-либо экономического обоснования и эффекта, свидетельствует о том, что названное дополнительное соглашение заключено с нарушением принципа разумности и добросовестности (ст. 10 ГК РФ), а также в ущерб интересов истца.

На основании п.2 ст.15.4, п. 8, 9 ст.15.4, п.6 ст. 15.5. ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ возможность проведения расчетов с застройщиком минуя счета эскроу, не возможен, в связи с чем, такие договоры будут являться прямым нарушением прав кредитора застройщика - уполномоченного банка (кредитующего строительство объекта). 

Кроме того по смыслу положений п. 8 ст.15.4 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ именно с момента передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в порядке, установленном ст. 8 указанного Федерального закона, право залога, возникшее на основании кредитного договора (договора займа), не распространяется на данный объект долевого строительства. 

Возникший на основании договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи участнику долевого строительства в порядке, установленном ст. 8 настоящего Федерального закона, объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Пунктом 9 ст.15.4 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ с даты государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения и (или) машино-места, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось за счет средств кредита, такие помещения считаются находящимися в залоге у залогодержателя.

Согласно п.6 ст. 15.5 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

Между застройщиком и уполномоченным банком были заключены все предусмотренные и названные договоры ипотеки.

Следовательно, совокупность приведенных норм во взаимосвязи свидетельствует, что изменение условий договоров участия в долевом строительстве с возможностью осуществления расчетов без использования эскроу счетов, а также передача объектов долевого строительства ответчику без осуществления расчетов по таким счетам свидетельствует о том, что данные соглашения были заключены в нарушение прав ПАО «Сбербанк России», поскольку фактически определили возможность вывода имущества, на которое должно было возникнуть право залога банка, как на нереализованное имущество, так и уменьшили права банка на получение денежных средств с эскроу счетов для расчетов по обязательствам с застройщиком.

Пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. 

В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

Пунктом 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Учитывая, изложенное, суд полагает, что приведенное дополнительное соглашение от 09.09.2021 года к договору участия в долевом строительстве №2К-102 от 17.03.2021 года является недействительной (ничтожной) сделкой, как не соответствующий положениям ст. 10, 168 ГК РФ.

В связи с чем, исковые требования ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» к ФИО1 о признании сделки недействительной, - удовлетворить.

Признать дополнительное соглашение от 09.09.2021 года к договору участия в долевом строительстве №2К-102 от 17.03.2021 года, заключенное между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ОСК 3» и ФИО1 недействительной сделкой.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Хасанский районный суд Приморского края в течение одного месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде.

Судья