Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Рязань 12 марта 2019 года

Советский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Ерофеевой Л.В.,

при секретаре Мозговой А.С.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО2 к администрации г. Рязани о признании права собственности на самовольно реконструированный объект - жилой дом с нежилыми помещениями,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным иском к администрации г.Рязани, мотивируя тем, что на основании договора купли-продажи здания от 20.05.2013 ему принадлежит на праве собственности здание (магазин), назначение: нежилое, 

<

данные изъяты>- этажное, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м (включая холодный коридор площадью 

<

данные изъяты> кв.м), с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу 

<

данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. В связи с отсутствием потребности в существовавшем объеме торговых площадей, находившихся в указанном здании, им была осуществлена реконструкция здания, в том числе достроен второй этаж, в результате чего площадь помещений увеличилась с 

<

данные изъяты> кв.м до 

<

данные изъяты> кв.м, при этом площадь помещений, необходимых для осуществления торговли, уменьшилась до 

<

данные изъяты> кв.м (на техническом плане здания от 04.10.2018 г. - помещения № 

<

данные изъяты> тплощадью 

<

данные изъяты> кв.м и № 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м), остальные помещения в здании являются жилыми, их площадь составляет 

<

данные изъяты> кв.м.

Согласно заключению специалиста № 

<

данные изъяты> от 14.12.2018 ООО «ЭкспертСтрой», спорный жилой дом с нежилыми помещениями располагается в границах земельного участка, принадлежащего ему, истцу, на праве собственности, в соответствии с установленным видом разрешённого использования данного земельного участка; общая площадь застройки земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом с нежилыми помещениями, в результате реконструкции не изменилась. Реконструированное здание соответствует строительным нормам и правилам, предъявляемым к жилому дому с нежилыми помещениями, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не представляет угрозы жизни и здоровью граждан. 

Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома в июле 2018 года он обратился в администрацию г.Рязани, однако письмом № 

<

данные изъяты>

от 06.08.2018 года ему было отказано в связи с отсутствием разрешения на реконструкцию. Следовательно, им предпринимались меры к легализации самовольно возведённого жилого дома.

На основании изложенных обстоятельств ФИО2 просил сохранить в реконструированном виде здание - жилой дом с нежилыми помещениями, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: г. 

<

данные изъяты>.

В судебное заседание истец ФИО2, извещённый о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца ФИО1 исковые требования ФИО2 поддержал и уточнил, просил по основаниям, изложенным в исковом заявлении, признать за ФИО2 право собственности на самовольно реконструированный объект – жилой дом с нежилыми помещениями, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>.

Представитель ответчика администрации г. Рязани, извещенного о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил, об отложении судебного разбирательства дела не просил. В письменных возражениях на исковое заявление представитель ответчика просила в иске ФИО2 отказать, ссылаясь на то, что реконструкция принадлежащего ему здания осуществлялась истцом без получения разрешения на строительства, реконструируемый объект нарушает место допустимого размещения зданий, строений, сооружений, предусмотренное градостроительным планом земельного участка, расположенного в зоне охраны газораспределительных сетей; кроме того, в соответствии со ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности – путём осуществления соответствующих административных процедур, однако ФИО2 произвел на земельном участке, предназначенном для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, строительство нежилого здания – магазина без соответствующего разрешения на строительство, при этом заявление о переводе нежилого помещения в жилое в администрацию г. Рязани им не подавалось, решение по указанному заявлению не принималось.

Суд, выслушав объяснения представителя истца ФИО1, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу разъяснений, содержащихся в п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое 

<

данные изъяты> -этажное здание магазин общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, имеющее кадастровый номер 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.10.2018 № 

<

данные изъяты>. Указанное здание приобретено истцом по договору купли-продажи здания, заключенному 20 мая 2013 года с ФИО5

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, образованном на основании Соглашения № 

<

данные изъяты> от 05.03.2018, заключенного между истцом и ответчиком, путём перераспределения земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

площадью 

<

данные изъяты> кв.м с разрешённым использованием: для обслуживания нежилого здания, находившегося в собственности ФИО2, и земель, государственная собственность на которые не разграничена, 

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

зарегистрировано за ФИО2 11 апреля 2018 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.04.2018.

В период с 2013 года по 2018 год ФИО2 за свой счёт была произведена реконструкция принадлежащего ему нежилого здания путём надстройки второго этажа; кроме того, произведены переустройство и перепланировка помещений здания, в результате которых только два помещения на первом этаже: площадью 

<

данные изъяты>

кв.м и площадью 

<

данные изъяты> кв.м - оборудованы для использования под магазин, а остальная часть здания оборудована для использования в качестве жилого помещения – для проживания. В результате реконструкции общая площадь здания увеличилась и стала составлять 

<

данные изъяты> кв.м.

Данные обстоятельства подтверждаются техническим паспортом на здание – магазин по состоянию на 10.04.2009, согласно которому данное 

<

данные изъяты>-этажное здание имело общую площадь 

<

данные изъяты> кв.м и состояло из торгового помещения площадью 

<

данные изъяты> кв.м, подсобного помещения площадью 

<

данные изъяты>

кв.м, двух складских помещений площадью 

<

данные изъяты>кв.м и 

<

данные изъяты>

кв.м, туалета площадью 

<

данные изъяты> кв.м и холодного коридора площадью 

<

данные изъяты> кв.м, и техническим планом здания, составленным 04.10.2018 кадастровым инженером ФИО6 (ИП), из которого следует, что реконструированное здание является жилым домом с нежилыми помещениями общей площадью 282,6 кв.м, который расположен в границах принадлежащего ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое является документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

До начала реконструкции ФИО2 в органы местного самоуправления за выдачей разрешения на строительство не обращался, проектная документация на жилой дом не составлялась.

В мае 2018 года истец получил в администрации г. Рязани Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, в котором указано, что земельный участок расположен в территориальной зоне «Ж3 Зона жилой застройки индивидуальными жилыми домами», на участке располагается объект капитального строительства - нежилое 

<

данные изъяты> -этажное здание магазин площадью 

<

данные изъяты> кв.м; земельный участок частично (на площади 38 кв.м) расположен в зоне охраны газораспределительных сетей.

В августе 2018 года ФИО2 обратился в администрацию г. Рязани с письменным заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, на которое получил ответ № 

<

данные изъяты> от 06.08.2018 об отказе в выдаче разрешения на строительство ввиду отсутствия документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, и несоответствием представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, со ссылкой на то, что реконструируемый объект нарушает место допустимого размещения зданий, строений, сооружений, предусмотренное градостроительным планом.

Согласно представленному истцом в суд Заключению специалиста ООО «ЭкспертСтрой» ФИО7 № 

<

данные изъяты> от 14 декабря 2018 года, составленному по результатам непосредственного осмотра спорного объекта, реконструированная часть жилого дома находится в пределах прежнего строения и соответственно находится на территории земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м, в результате плотность застройки территории не изменилась; техническое состояние объекта оценивается как исправное, имеющее признаки капитального ремонта и реконструкции второго этажа в виде надстройки помещений над существующим строением магазина, имеющее состояние нового объекта. Отопление объекта осуществляется от газового котла, находящегося в ранее существовавшей постройке под лит.а, переоборудованной в помещение № 

<

данные изъяты> «ИТП» площадью 

<

данные изъяты> кв.м; электропитание осуществляется от существующей сети в здании под лит.А, в которой установлен счётчик электроэнергии; ввод всех центральных инженерных систем на весь дом единственный.

Как следует из заключения специалиста, конструктивные элементы здания не имеют признаков, указывающих на исчерпание своих эксплуатационных характеристик, фактическое состояние свидетельствует об отсутствии снижения до недопустимого уровня надёжности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; отсутствии изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей; здание не имеет деформаций фундаментов, стен, несущих конструкций и значительной степени биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об отсутствии исчерпания несущей способности и опасности обрушения, следовательно является приходным для проживания и не является аварийным и подлежащим сносу.

По результатам исследования сделан вывод о том, что реконструкция здания, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, в виде перепланировки помещений одноэтажного нежилого здания площадью 

<

данные изъяты> кв.м, пристройки помещений площадью 

<

данные изъяты> кв.м, соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других норм и правил, не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

В силу разъяснений, содержащихся в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Изложенные в письменных возражениях на иск доводы ответчика о нарушении истцом порядка перевода нежилого помещения в жилое, установленного Жилищным кодексом РФ, суд находит несостоятельными, поскольку нормы главы 3 ЖК РФ закрепляют лишь условия и порядок перевода жилого в нежилое и нежилого в жилое только для помещений в многоквартирном доме, но не для зданий. 

Порядок перевода нежилого здания в жилое (изменение его назначения) в законодательстве не урегулирован, и изменение назначения здания возможно лишь путём проведения его реконструкции, что и было сделано истцом. Условия и порядок реконструкции зданий нормами Жилищного кодекса РФ не регулируются.

Как следует из представленного истцом Заключения специалиста ООО «ЭкспертСтрой» ФИО7 № 

<

данные изъяты> от 14 декабря 2018 года, реконструированный объект отвечает требованиям, предъявляемым к жилым домом.

Довод о нарушении реконструируемым объектом места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, предусмотренного градостроительным планом земельного участка, также не может быть принят судом во внимание, поскольку приобретённое ФИО2 здание, согласно техническому паспорту, было построено в 1966 году, место расположения объекта истцом не менялось, а реконструкция произведена путём надстройки второго этажа над помещениями уже существовавшего здания.

Поскольку судом установлено, что истцом предпринимались меры к легализации самовольно реконструированного объекта – в администрацию г.Рязани направлялось заявление о получении разрешения на строительство (реконструкцию) здания, при этом реконструкция нежилого здания, в результате которого изменилось его назначение, осуществлено на земельном участке, принадлежащем ему по праву собственности, в соответствии с установленным видом разрешённого использования данного земельного участка, реконструированный жилой дом соответствует установленным законом требованиям к такого рода объектам и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о том, что иск ФИО2 о признании за ним права собственности на реконструированный жилой дом является обоснованным и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на самовольно реконструированный объект – жилой дом с нежилыми помещениями, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья