Дело № 2-3764/19

23RS0037-01-2019-007671-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новороссийск 10 декабря 2019 года

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе председательствующего Схудобеновой М.А.,

с участием:

представителя истца по доверенности ФИО1,

представителя ответчика по доверенности ФИО2,

при секретаре Свистельник К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4, в котором просит: признать договор участия в долевом строительстве нежилого объекта недвижимости от 29.07.2015г. между ФИО3 и ФИО4 заключенным; признать за ФИО3 права собственности на нежилое помещение, состоящее из помещений №, 8, 9, 10, 11, 12, общая площадь которых составляет 154,7кв.м., расположенных на 1 этаже в административно-торговом здании в составе административно-торгового комплекса общей площадью 989,9кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; обязать Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости за ФИО3 права собственности на нежилое помещение, состоящее из помещений №, 8, 9, 10, 11, 12, общая площадь которых составляет 154,7кв.м., расположенных на 1 этаже в административно-торговом здании в составе административно-торгового комплекса общей площадью 989,9кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> и поставить их на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера; с ФИО4 в пользу ФИО3: - в счет неустойки (пени) по ч.1, 2, ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» денежную сумму в размере 3423700руб.; - в счет компенсации морального вреда денежную сумму в размере 200000руб.; - в счет штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя денежную сумму в размере 1711850руб.; - в счет возмещения судебных расходов взыскать сумму уплаченной государственной пошлины в размере 58818,5руб.; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 доплату по договору от 29.07.2015г. в размере 2376000руб. 

В порядке ст. 39 ГПК РФ истец уточнил исковые требования в которых просит: признать договор участия в долевом строительстве нежилого объекта недвижимости от 29.07.2015г. между ФИО3 и ФИО4, подписанный обеими сторонами и исполненный со стороны ФИО3, фактически заключенным как договор купли-продажи будущей недвижимости - помещений №, 8, 9, 10, 11, 12, общая площадь которых составляет 154,7кв.м, расположенных на 1 этаже в административно-торговом здании в составе административно-торгового комплекса общей площадью 989,8кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; понудить ФИО4 к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определённой недвижимой вещи, являющейся предметом договора от 29.07.2015г. - помещений №, 8, 9, 10, 11, 12, общая площадь которых составляет 154,7кв.м, расположенных на 1 этаже в административно-торговом здании в составе административно-торгового комплекса общей площадью 989,8 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; признать за ФИО3 право собственности на нежилые помещения № 7, 8, 9, 10, 11, 12, общая площадь которых составляет 154,7кв.м, расположенных на 1 этаже в административно-торговом здании в составе административно-торгового комплекса общей площадью 989,8кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; указать, что данное решение суда является основанием для: внесения записей соответствующим органом, осуществляющим технический и кадастровый учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию административно-торгового здания в составе административно-торгового комплекса общей площадью 989,8кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; регистрации в Едином государственном реестре недвижимости перехода к ФИО3 права собственности на нежилые помещения №, 8, 9, 10, 11, 12, общей площадью 154,7кв.м., расположенных на 1 этаже в административно-торговом здании в составе административно-торгового комплекса общей площадью 989,8кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании Договора от 29.07.2015г., с постановкой их на кадастровый учет с присвоением отдельного кадастрового номера; взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3: - в счет неустойки (пени) за несвоевременное исполнение принятых обязательств денежную сумму в размере 3423700руб.; - в счет компенсации морального вреда денежную сумму в размере 200000руб.; - в счет штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя денежную сумму в размере 1711850руб.; - в счет возмещения судебных расходов взыскать сумму уплаченной государственной пошлины в размере 58 818,5руб.; обязать ФИО3 выплатить в пользу ФИО4 доплату по договору от 29.07.2015г. в размере 2376000рублей в установленный договором срок после передачи ему объекта недвижимости, исполнения обязательств ФИО4 и регистрации права собственности за ФИО3 на нежилые помещения №, 8, 9, 10, 11, 12, общей площадью 154,7 кв.м., расположенных на 1 этаже в административно-торговом здании в составе административно-торгового комплекса общей площадью 989,8 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований, по основаниям изложенным в заявлении, дополнительно пояснил, что требования о взыскании неустойки и штрафа обосновывает ФЗ 214от 30.12.2014 г. « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» и Законом о защите прав потребителей. 

В судебном заседании представитель ответчика возражала против удовлетворения уточненных исковых требований, просила признать договор ничтожным и отказать в применении последствий недействительности ничтожного договора ввиду пропуска срока исковой давности по следующим основаниям. Истец путем предъявления данного иска пытается легализовать ничтожную по своей природе сделку. Договор участия в долевом строительстве нежилого объекта недвижимости от 29.07.2015г., заключенный между ФИО3 и ФИО4 отвечает признакам ничтожной сделки, ФИО4 как застройщик заключала договор как физическое лицо, договор не прошел государственную регистрацию, проектная документация не публиковалась, здание на момент подписания договора было построено, проведены коммуникации, что подтверждается актом проверки от 12.11.2014г., и денежные средства, полученные от истца не могли пойти на строительство, что подтверждается актом проведения испытаний для проверки соответствия фактических значений кратности воздухообмена и сопротивления воздухопроницанию нормируемым значениям от 02.09.2019г., а также отчетом-протоколом проведения контроля качества теплозащитных свойств наружных ограждающих конструкций от 02.09.2015г., пункт п.3.1.4. договора не позволяет квалифицировать данный договор как договор купли-продажи будущей недвижимости, так как создает обязательство по заключению основанного договора купли-продажи в будущем, сроком исполнения обязательств согласно п.3.1.4. договора являлось «02» ноября 2015г. Таким образом, трехлетний срок исковой давности, начавшийся «03» ноября 2015г., истек «04» ноября 2018г. обращение же истца в суд состоялось 25.10.2019 года, спустя один год после истечения срока исковой давности, что однозначно свидетельствует о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности, и истечение срока исковой давности, является основанием для отказа в иске. Объект в эксплуатацию не введен. 

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 29.07.2015 года между Истцом и Ответчиком, как физическими лицами, был подписан договор участия в долевом строительстве нежилого объекта недвижимости, согласно которому Истец принимает на себя обязательство направить денежные средств на строительство Объекта в порядке долевого участия в строительстве Объекта в размере и на условиях предусмотренных договором. Стоимость обозначенного нежилого помещения в приложении 1 составляет 9076000 руб. По окончании строительства и ввода Объекта в эксплуатацию Участник долевого строительства получает право собственности на нежилые помещения, расположенные на 1 этаже Объекта. Общая площадь указанного нежилого помещения составляет 154,7кв.м. Схема расположения указанного нежилого помещения приводится в приложении №1 к договору.

Согласно условиям договора объект будет сдан в эксплуатацию и будет выделено нежилое помещение не позднее 26 октября 2015г. Нежилое помещение будет передано ФИО3 по договору купли-продажи от ФИО4 не позднее 02 ноября 2015 года.

После регистрации нежилого помещения, Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства Объект в степени готовности в соответствии с Приложением №2 договора.

Указанная цена нежилого помещения, согласно п.4.3.3 Договора, оплачивается Участником долевого строительства следующим образом:

6 700 000 рублей оплатил на момент подписания настоящего Договора;

2 376 000 рублей, которые Участник долевого строительства обязуется оплатить не позднее 02.11.2015 г. при условии выполнения Застройщиком п.п. 3.1.3, 3.1.4 Договора.

Согласно представленной в материалы дела расписке, ФИО4 получила от ФИО3 денежные средства в размере 6700000 рублей в день подписания договора.

В соответствии с ч.3 ст. 4 ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор участия в долевом строительстве нежилого объекта недвижимости от 29.07.2015г. не зарегистрирован в установленном порядке регистрирующем органе, следовательно является не заключенным.

Из материалов дела усматривается, что за ФИО4 решением Октябрьского районного суда от 15.04.2019г. признано право собственности на четырехэтажное нежилое здание (Литер Б) – административно-торговое здание в составе административно-торгового комплекса, общей площадью 989,8кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, и зарегистрировано право собственности 05.06.2019г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В материалах дела отсутствуют документы подтверждающие ввод его в эксплуатацию и сторонами не оспаривается, что административно-торговое здание в составе административно-торгового комплекса, общей площадью 989,8кв.м., с кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

адрес>, не введено в эксплуатацию до настоящего времени.

В соответствии со ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ФИО4 не может считаться Застройщиком, так как не является юридическим лицом и договор заключен как физическое лицо, денежные средства получены как физическим лицом по расписке, что образует для нее неосновательное обогащение.

Одновременно материалами дела установлено, что на момент подписания договора от 29.07.2015 года у ФИО4 отсутствовало действующее разрешение на строительство. Существующее разрешение на строительство прекратило свое действие 22 февраля 2015 года.

Таким образом, административно-торговое здание расположенное по адресу: 

<

адрес>, в соответствии со ст. 222 ГК РФ являлось самовольной постройкой на момент подписания договора и передачи денежных средств. 

Согласно п. 12 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домой и объектов недвижимости» одобрен Президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013г., действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не распространяется на отношения, возникающие в отношении самовольной постройки.

Доводы представителя истца со ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" суд находит не состоятельными по следующим основаниям. 

Принимая во внимание, что договор от 29.07.2015 года между ФИО3 и ФИО4, содержит существенное условие о заключении договора купли-продажи в будущем, оснований квалифицировать указанный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, не имеется.

По смыслу указанных выше норм права в отличие от договора купли-продажи из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора.

Учитывая, что право собственности зарегистрировано на здание площадью 989,8 кв.м., помещения на которое истец прости признать право собственности не выделены, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ не выдавалось, объект являлся самовольным, договор долевого участия с строительстве является не заключенным так как не прошел государственную регистрацию и не мог ее пройти по вышеуказанным основаниям, условия договора не отвечают требованиям, предъявляемым к договорам купли продажи недвижимости, созданной в будущем, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании договором купли продажи будущей недвижимости и права собственности на конкретные помещения.

Суд также отмечает, что по смыслу законодательства регулирующего градостроительную деятельность, возведение объектов капитального строительства, их реконструкция и сдача их в эксплуатацию, предполагает необходимость наличия и соблюдения в полном объеме установленных требований архитектурно-строительного проектирования, строительных норм и правил, тогда как иск о признании права собственности не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. 

Все вышеперечисленное подтверждает, что подписанный договор участия в долевом строительстве нежилого объекта недвижимости от 29.07.2015 года не отвечает признакам договора купли продажи будущей недвижимости.

Ходатайство ответчика о пропуске истцом срока исковой давности не подлежит удовлетворению, так как согласно п. 3.1.5. договора, «после регистрации нежилого помещения, Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства Объект в степени готовности в соответствии с Приложением №2.»

Право собственности на административно-торговое здание в составе административно-торгового комплекса, общей площадью 989,8кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>., за ответчиком ФИО4 зарегистрировано 05.06.2019 года, в связи с чем срок исковой давности следует считать с данной даты. 

В связи с тем, что договор, подписанный между истцом и ответчиком 29.07.2015 года является не заключенным, срок исковой давности соблюден, надлежит применить последствий не заключенного договора и в соответствии с ч.1 ст. 1102 ГК РФ взыскать с ответчика в пользу истца уплаченные деньги в размере 6700 000 рублей. 

На основании ч.2 ст. 1107 ГК РФ, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Размер процентов с момента передачи денег до рассмотрения спора по существу составил 2427,36 рублей.

Для сохранения баланса между применяемой к Ответчику мерой ответственности и оценкой размера ущерба, причиненного Истцу в результате нарушения условий договора, сумма неустойки подлежит снижению, так как никто не может обогащаться за чужой счет.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Размер неустойки следует снизить до 1500 000 рублей.

Закон о «Защите прав потребителей» не подлежит применению в данном конкретном случае, так как помещение имеет административно-торговое назначение и использовать его для личных целей не представляется возможным, кроме того ответчик не имеет вида деятельности- строительство, осуществляло указанную деятельность как физическое лицо. 

Судебные расходы подлежат взысканию на основании ст. 98 ГПК РФ пропорционально удовлетворенной части иска 49200 рублей.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В ходатайстве ФИО4 о пропуске срока исковой давности - отказать

Исковые требования ФИО3 – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 уплаченную денежную сумму в размере – 6 700 000 рублей, неустойку в размере -1 500 000рублей и судебные расходы в размере - 49200 рублей, а всего 8 249 200 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Октябрьский районный суд гор. Новороссийска.

Председательствующий: 

Мотивированное решение изготовлено 13.12.2019г.