Дело № 3а-12/2024 

УИД 21OS0000-01-2023-000117-39

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

06 июня 2024 года город Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе: 

председательствующего судьи Петрухиной О. А.,

при секретаре судебного заседания Яшине В. И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ЧебоМилк» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЧебоМилк» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения от 08 сентября 2023 года № Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость данного земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года, что составляет 54494532 рубля. 

Требования административного иска мотивированы тем, что в соответствии с договором аренды земельного участка № от 17 июля 2014 года, заключенным между У. и ООО «ЧебоМилк», общество владеет на праве аренды спорным земельным участком, кадастровая стоимость которого в Едином государственном реестре недвижимости указана в размере 563166770 рублей 14 копеек. С такой оценкой кадастровой стоимости земельного участка общество не согласно, полагая, что стоимость участка составляет 54494532 рубля, как это было определено в отчете №, составленном ООО 08 августа 2023 года административный истец в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обратился к ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, представив в подтверждение своих доводов отчет №, составленный ООО Однако оспариваемым решением от 08 сентября 2023 года № в удовлетворении заявления истцу отказано. Административный истец полагает, что оспариваемое решение является незаконным, нарушает законные права и интересы административного истца, как плательщика арендной платы, исчисляемой из оспариваемого размера кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 требования административного иска поддержал. 

Представитель административного ответчика БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашской Республики ФИО2 возражал против требований административного иска. 

Представитель заинтересованного лица – администрации гор. Новочебоксарск Чувашской Республики ФИО3 возражала против требований административного иска. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5). 

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ), Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных в него Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ). 

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. 

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15). 

При этом, статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения. 

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости судом такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Чувашской Республики установлена с 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 22 сентября 2021 года № 451 «Об установлении даты перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 22 сентября 2021 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 

Из анализа вышеприведенных законоположений следует, что именно с указанной даты, в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на территории Чувашской Республики, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, применяются положения ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке и не могут применяться ни положения ст. 22 этого же Федерального закона, ни положения ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Таким образом, с 1 января 2021 года на территории Чувашской Республики кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, согласно которому кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения при вынесении обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Так, судом установлено, что 17 июля 2014 года между У. и ООО «ЧебоМилк», являющегося правопреемником СХК заключен договор № аренды земельного участка гор. Новочебоксарск, в соответствии с которым арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером № площадью 169,8178 га для ведения сельскохозяйственного производства. Данный договор заключен на срок по 16 июля 2063 года. 

По условиям раздела 2 данного договора аренды арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. 

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года по акту об утверждении кадастровой стоимости № от 18 апреля 2022 года составляет 6334203,94 рубля, а по акту об утверждении кадастровой стоимости № от 22 ноября 2022 года кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составляет 563166770, 14 рублей.

Административный истец, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, 08 августа 2023 года обратился через своего представителя с заявлением в БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

К заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» административным истцом был приложен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от 24 июля 2023 года, составленный ООО , согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 06 июля 2023 года составляет 54494 532 рубля. 

08 сентября 2023 года Бюджетным учреждением Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии было принято решения №, которым административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка. 

Из указанного решения административного ответчика следует, что основанием для отказа в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка послужило, по мнению административного ответчика, нарушение оценщиком требований ст. 11 ФЗ № 135, ФСО № VI и ФСО № 7.

В связи с указанными обстоятельствами судом в соответствии со статьей 77 КАС Российской Федерации назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО 1 с целью проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, исходя из перечня нарушений, выявленных бюджетным учреждением. В случае несоответствия отчета, эксперту поручено определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 08 августа 2023 года.

Как следует из заключения эксперта № от 05 февраля 2024 года, отчет об оценке рыночной стоимости объектов № от 24 июля 2023 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, так как имеются неточности именно в расчетной части отчета, а потому рыночная стоимость в рамках данного отчета определена неправильно (вопрос № 1). 

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 08 августа 2023 года составляет 562267000 рублей. 

Оценивая экспертное заключение, суд исходит из того, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим соответствующее образование и стаж работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Данное заключение полностью отвечает требованиям части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку является мотивированным и научно обоснованным, содержит подробное описание проведенных исследований и его результатов со ссылкой на использованные нормативные правовые акты, федеральные стандарты оценки и методическую литературу, экспертом даны конкретные ответы на поставленные судом вопросы. 

Так, в заключении эксперта дана подробная характеристика объекта оценки с учетом локальных особенностей его расположения; приведена информация о текущем использовании земельного участка и произведен анализ его наиболее эффективного использования, что соответствуют требованиям раздела VI ФСО № 7; учтены факторы и характеристики, влияющие на его стоимость; при проведении оценки были использованы объекты-аналоги, отнесенные к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, наиболее близких объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что отвечает требованиям раздела VII ФСО № 7; в соответствии с требованиями пункта 10, п. п. «в» пункта 11 ФСО № 7 изучен рынок земельных участков в сегменте объекта оценки, из которого определены объекты-аналоги, сходные по ценообразующим факторам, а также приближенные к оцениваемому по иным условиям внешней среды; в ходе оценки экспертом осуществлен сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта-аналога по элементам сравнения, предусмотренным пп. «е» пункта 22 ФСО № 7; экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода к оценке, в том числе, в части применения к аналогам необходимых корректировок с приведением необходимых расчетов, обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов; последовательно с изложением обоснования применены все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки; расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта; к заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети «Интернет». Кроме того, в заключении экспертизы приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом; к заключению приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности использованных рыночных предложений; в заключении приведены таблицы, описание расчетов и сами расчеты, ошибок в расчетах не допущено; выводы эксперта мотивированы, убедительны и соответствуют материалам дела.

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости земельного участка в заключении эксперта не является произвольным; эксперт в полной мере придерживался базовых принципов и специальных требований федеральных стандартов оценки; заключение основано на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; экспертом не допущено нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участк. Тем самым при составлении заключения эксперта правильно определены факторы, влияющие на стоимость земельного участка, соблюдены базовые принципы научности, практичности, существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации.

Более того, эксперт Ф., составившая экспертное заключение, была приглашена в судебное заседание, где стороны воспользовались своим правом получить разъяснения по интересующим их спорным вопросам. 

При таком положении суд признает экспертное заключение № от 05 февраля 2024 года, составленное ООО 1 надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка, не усматривая оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы, о чем заявлялось в ходе рассмотрения дела представителем административного истца. 

Доводы представителя административного истца о наличии недостатков экспертного заключения, судом отклоняются как необоснованные.

Возражения административного истца относительно экспертного заключения основаны на субъективном толковании положений законодательства, федеральных стандартов оценки, справочно-методической литературы и методологии оценки, мотивированы несогласием с определенной экспертом величиной рыночной стоимости спорного объекта. 

Допустимых и достоверных доказательств, опровергающих рыночную стоимость земельных участков, установленную оценочной экспертизой, лицами, участвующими в деле, не приведено, материалы административного дела не содержат.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет об оценке не отражал действительную рыночную стоимость земельного участка, был составлен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, на его основании не могла быть установлена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости. 

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения требований административного иска о признании незаконным оспариваемого решения БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии от 08 сентября 2023 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № в размере их рыночной стоимости. Заключение судебной экспертизы подтвердило, что у административного ответчика имелись основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной, предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. Само оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы принятия.

Относительно требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, суд приходит к следующему.

Поскольку в рамках настоящего дела установлены нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, установленном в отчете об оценке, подготовленном специалистом ООО , удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем суд учитывает следующее.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

Несмотря на факультативный и производный характер требований административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) в размере рыночной, с учетом диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, их разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требований о признании незаконными решений бюджетного учреждения.

С учетом изложенного, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости спорного земельного участка, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена равной рыночной на основании заключения эксперта ООО 1 , а именно по состоянию на 08 августа 2023 года в размере 562267 000 рублей. 

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении требований административного истца ООО «ЧебоМилк» о признании незаконным решения Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики от 08 сентября 2023 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости отказать. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 169,8178 кв. метра, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 562267 000 рублей по состоянию на 08 августа 2023 года. 

Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (603022, Нижний Новгород, проспект Гагарина, дом 17 «А», пом. П1) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Верховный Суд Чувашской Республики.

Судья О. А. Петрухина 

Мотивированное решение составлено 21 июня 2024 года.