Дело № 2-607/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

[ДД.ММ.ГГГГ] [Адрес]

Автозаводский районный суд города Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Телепневой А.А., при секретаре судебного заседания Брюхановой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений [Адрес] о признании незаконными отказ в расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка, об обязании расторгнуть договор аренды и предоставить земельный участок в аренду на 49 лет, 

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с указанным исковым заявлением. В обоснование заявления указали, что они являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером [Номер] ([Адрес]) по договору аренды [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ]. Арендодателем по указанному договору выступает ответчик.

[ДД.ММ.ГГГГ] года в связи с фактическим окончанием строительства арендаторы обратились к арендодателю с заявлением о расторжении указанного договора аренды. Письмом [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] арендодатель отказал в расторжении договора, посчитав его преждевременным и мотивировав это наличием на арендованном земельном участке объектов недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано. При этом Министерство сослалось на положения пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса, в соответствии с которыми основанием для отказа в предоставлении земельного участка является расположение на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, принадлежащих гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

При этом письмом от [ДД.ММ.ГГГГ] истцам отказано в предоставлении земельного участка на новый срок по мотиву несоответствия вида разрешенного использования, предложено обратиться с заявлением об изменении вида разрешенного использования.

Письмом от [ДД.ММ.ГГГГ] истцам отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка в связи с тем, что договор аренды до настоящего времени не расторгнут.

Таким образом, в результате всех отказов ответчика возникает ненормальная ситуация, в которой договор аренды для целей строительства продолжает действовать, несмотря на то, что строительство объекта уже завершено, то есть цель договора достигнута. Урегулирование отношений сторон по пользованию землей для эксплуатации построенного объекта требует заключения нового договора аренды, что невозможно без расторжения старого.

При этом истцы полагают, что отказ Министерства в расторжении договора аренды является незаконным и необоснованным в связи со следующим.

Пункт 4 статьи 39.16 Земельного кодекса, на который ссылается Министерство, вообще не регулирует вопросы расторжения договоров аренды, а устанавливает основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В качестве основания для такого отказа действительно установлено наличие на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам.

Однако соистцы не заявляли требований о предоставлении земельного участка без проведения торгов, ими было заявлено требование о расторжении договора аренды. Поэтому пункт 4 статьи 39.16 Земельного кодекса не может быть основанием для отказа Министерства.

Кроме того, даже если применить пункт 4 статьи 39.16 Земельного кодекса в настоящей ситуации, то все равно предусмотренное им основание - наличие на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам - отсутствует.

Как следует из письма Министерства, в качестве таких объектов имеются ввиду объекты недвижимости с номерами [Номер] и [Номер] (наружная сеть ливневой канализации и кабель электроснабжения).

Как следует из пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса основанием для отказа в предоставлении земельного участка является расположение на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, принадлежащих иным гражданам или юридическим лицам (то есть не заявителю). Указанная норма призвана защитить интересы третьих лиц-собственников объектов недвижимости от того, чтобы участок под указанными объектами оказался предоставлен иным лицам. В настоящем деле сведений о принадлежности объектов недвижимости с номерами [Номер] и [Номер] третьим лицам не имеется, право собственности на них не зарегистрировано (как указывает само Министерство в письме).

Пунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса также предусмотрено, что не является препятствием для предоставления участка сооружение, которое размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Объекты недвижимости с номерами [Номер] и [Номер] подпадают под действие указанной нормы. Как указал ВС РФ в определении от [ДД.ММ.ГГГГ] по делу [Номер], наличие подземных кабельных линий электропередачи и сооружений канализации не может препятствовать в реализации Обществу его исключительного права на предоставление земельного участка в аренду, а влечет обременение в пользу собственников данных коммуникаций.

Вышеуказанное свидетельствует о незаконности отказа Министерства в расторжении договора. Тем самым нарушаются права истцов, которые вынуждены продолжать выплачивать арендную плату до настоящего времени.

Право арендатора требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, при досрочном завершении строительства, также требовать заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости поддержано в Определении Верховного Суда РФ от 29.03.2016 г. по делу [Номер].

Также истцы считают незаконным отказ ответчика в предоставлении земельного участка на новый срок, выраженный в письме от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер].

Единственным мотивом для отказа Министерство указало несоответствие вида испрашиваемого разрешенного использования - для эксплуатации объекта виду разрешенного использования, указанного в кадастровом паспорте - для строительства объекта.

При этом письмом [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] ответчик отказал истцам в изменении вида разрешенного использования.

Между тем, ответчик в письме от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер] указывает, что в связи с завершением строительства объекта арендная плата начисляется по ставке «[ ... ]», а не по ставке «[ ... ]».

Тем самым ответчик допускает недобросовестное поведение, с одной стороны, начисляя арендную плату в повышенном размере, поскольку участок фактически используется «для эксплуатации объекта», с другой стороны, отказывая в формальном закреплении такого вида разрешенного использования.

Фактически из писем ответчика вытекает, что, по его мнению, единственным препятствием для осуществления всех испрашиваемых соистцами действий является наличие на арендованном участке объектов недвижимости с номерами [Номер] и [Номер], право собственности на которые не зарегистрировано, и в случае регистрации прав истцов на указанные объекты ответчик готов выполнить все требуемые действия (расторгнуть договор аренды, изменить вид разрешенного использования, предоставить участок на новый срок). Однако, как было показано выше, указанное требование ответчика не основывается на законе.

На основании изложенного, с учетом измененных исковых требований [ ... ], истцы просят признать отказ Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений [Адрес] в расторжении договора аренды [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] незаконным, обязать ответчика расторгнуть договор аренды [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ]; признать незаконным отказ в предоставлении земельного участка с кадастровым номером [Номер], обязать ответчика предоставить земельный участок в аренду на 49 лет. 

Истцы в судебное заседание не явились, о явке извещены.

Представитель истца ФИО2 – ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика Министерства имущественных и земельных отношений [Адрес] ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании с иском не согласна по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Представитель Администрации [Адрес] в судебное заседание не явился, извещены о месте и времени рассмотрения дела.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства, суд считает, что заявленные требования истцов удовлетворению не подлежат в силу следующего.

Согласно ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно ст. 39.16 Земельного кодекса, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

4) на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства установлено, что [ДД.ММ.ГГГГ] на основании распоряжения правительства [Адрес] [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов [Адрес] и ООО «[ ... ]» заключен договор [Номер] с аренды земельного участка площадью 31260.00+/-62.00 кв.м, расположенного по адресу: [Адрес] кадастровый номер [Номер] [ ... ] Срок окончания договора аренды [ДД.ММ.ГГГГ]. Участок предоставлен и используется для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию торгового цента с двумя двухуровневыми автостоянками.

[ДД.ММ.ГГГГ] произошла регистрация права общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 на объект недвижимости – торговый центр с двумя двухуровневыми автостоянками, построенный на земельном участке общей площадью 31260 кв.м. 

[ДД.ММ.ГГГГ] между ООО «[ ... ]» и истцами заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка [Номер] с от [ДД.ММ.ГГГГ], согласно которого арендатор передает в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды указанного земельного участка [ ... ]

Согласно п. 3.3.4 договора [Номер] с аренды земельного участка, арендатор вправе расторгнуть договор досрочно, направив арендодателю не позднее, чем за 30 дней уведомление с указанием причин расторжения и судьбы объектов, находящихся на земельном участке [ ... ]

[ДД.ММ.ГГГГ] истцы обратились в Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером [Номер] на праве долгосрочной аренды, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителям на праве собственности на срок 49 лет для эксплуатации торгового центра без проведения торгов [ ... ]

Истцам отказано в предоставлении земельного участка на новый срок по мотиву несоответствия вида разрешенного использования, предложено обратиться с заявлением об изменении вида разрешенного использования [ ... ]

[ДД.ММ.ГГГГ] истцы обратились к ответчику с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер]с в связи с вводом объекта в эксплуатацию и оформлением в собственность [ ... ]

Письмами № [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] и [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений [Адрес] посчитало преждевременным расторжение договора, мотивировав наличием на арендованном земельном участке объектов недвижимости с кадастровыми номерами: [Номер], [Номер], право собственности на которые не зарегистрировано [ ... ]

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, в частности, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

Согласно пункта 35 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ от 23.06.2014 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской и отдельные законодательные акты Российской Федерации", если земельный участок предназначен для строительства или реконструкции зданий, сооружений, использование такого земельного участка для эксплуатации указанных зданий, сооружений может осуществляться без внесения изменений в правоустанавливающие и (или) право удостоверяющие документы на такой земельный участок.

Установлено, что объекты - наружная сеть ливневой канализации и кабель электроснабжения поставлены на кадастровый учет, им присвоены номера [Номер] и [Номер].

Однако, право собственности на указанные объекты не зарегистрировано.

Принимая во внимание, что истцами не было предоставлено документов, подтверждающих принадлежность им расположенных на испрашиваемом земельном участке объектов, сооружений - наружной сети ливневой канализации и кабеля электроснабжения, ответчик обоснованно пришел к выводу о преждевременном расторжении договора аренды от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер]с и предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований истцов не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений [Адрес] о признании незаконными отказ в расторжении договора аренды и предоставлении земельного о участка, об обязании расторгнуть договор аренды и предоставить земельный участок в аренду на 49 лет - отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд путем подачи жалобы через Автозаводский районный суд города Нижнего Новгорода в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: А.А. Телепнева