Адм. дело 3а – 95/2020

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

15 октября 2020 года г. Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Агеева О.В., при секретаре Владимирове А.В., с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителей административных ответчиков Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики - ФИО3, Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики – ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики, Бюджетному учреждению Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (впоследствии изменило наименование) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Требование мотивировала тем, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером ..., площадью 969,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. Кадастровая стоимость указанного нежилого помещения, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, на 1 января 2018 года определена в размере 32530989 руб. 48 коп. По отчету независимого оценщика ООО «Независимая оценочная компания «Актив» от 25 ноября 2019 года № 53-11/2019 об оценке рыночной стоимости здания рыночная стоимость нежилого помещения составляет 15230902 руб.

Ссылаясь на обязанность по уплате налога, административный истец просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2018 года в размере 15230902 руб.

Определением суда от 25 сентября 2020 года суд допустил замену административного ответчика Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики его правопреемником Министерством экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики (т. 2 л.д. 34 об.).

При производстве по делу административный истец изменил заявление и просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2018 года в размере 20322797 руб. (заявление от 15 октября 2020 года).

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ФИО1- ФИО2 требование поддержала по изложенным основаниям.

Представители административных ответчиков Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3, Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения требования административного истца, указывая на возможность установления кадастровой стоимости нежилого помещения в размере, указанном в заключении судебного эксперта, - 23980900 руб. Ранее ответчиком Бюджетным учреждением Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики представлен письменный отзыв на административное исковое заявление, согласно которому оценщиком допущены нарушения Федеральных стандартов оценки, вследствие чего определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки является недостоверной (т. 1 л.д. 121). 

Другие лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, представители в суд не явились.

Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.

Согласно статьям 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации у собственников зданий, строений, сооружений имеется обязанность по уплате налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости имущества.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии со статьей 1 Закона Чувашской Республики от 30 сентября 2015 года № 42 «Об установлении единой даты начала применения на территории Чувашской Республики порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установить единую дату начала применения на территории Чувашской Республики порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.

Согласно статьям 17, 18 решения Новочебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 30 июня 2006 года № С 13-2 «О вопросах налогового регулирования в городе Новочебоксарске Чувашской Республики» налог на имущество физических лиц устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и настоящим Решением, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации и настоящим Решением и обязателен к уплате на территории города Новочебоксарска Чувашской Республики (статья 17); налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (статья 18).

В соответствии со статьей 18 Закона Чувашской Республики от 23 июля 2001 года № 38 «О вопросах налогового регулирования в Чувашской Республике, отнесенных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах к ведению субъектов Российской Федерации» (далее – Закон ЧР от 23 июля 2001 года № 38) налог на имущество организаций устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации и настоящим Законом и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории Чувашской Республики.

Административному истцу ФИО1 принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером ..., площадью 969,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, которое используется как торговый объект (магазин), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 9-12), отчетом об оценке (т. 1 л.д. 28-91).

Поскольку административный истец ФИО1 является собственником объекта недвижимости на территории г.Новочебоксарска, и размер налога на имущество физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, то результаты кадастровой оценки затрагивают права и обязанности административного истца по уплате указанного налога, в связи с чем он имеет право на обращение в суд с заявленным требованием.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года № 457 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Чувашской Республики», вступившим в силу 1 января 2019 года, утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов), расположенных на территории Чувашской Республики, согласно приложению № 1.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года № 457 оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2018 года составляет 32530989 руб. 48 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 9).

В силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4). 

По заданию административного истца ФИО1 оценщик ООО «Независимая оценочная компания «Актив» произвел оценку рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ..., составил отчет от 25 ноября 2019 года № 53-11/2019 об оценке рыночной стоимости помещения, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2018 года составляет 15230902 руб. (т. 1 л.д. 28-91).

По назначенной судом оценочной экспертизе, проведенной ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс» (эксперт ФИО5), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2018 года составляет: с учетом НДС– 23980900 руб., без учета НДС – 20322797 руб., о чем составлено заключение от 19 августа 2020 года № 144-08-20Ц (т. 1 л.д. 216-257).

В заключении эксперта ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс» (эксперт ФИО5) от 19 августа 2020 года № 144-08-20Ц имеются основные факты и выводы; применяемые стандарты оценочной деятельности; описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки; анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения и сравнительного подхода к оценке; согласование результатов оценки. Данное заключение является допустимым доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2018 года. При этом суд приходит к выводу о необходимости принятия вывода эксперта о рыночной стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость, поскольку непосредственно указанный налог ценообразующим фактором рынке недвижимости не является, отдельно не анализируется, не обсуждается, не выделяется. Требование административного истца о необходимости установления кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости по заключению эксперта ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс» от 19 августа 2020 года № 144-08-20Ц без учета НДС не основано на законе.

Письмо ООО «Независимая оценочная компания «Актив» от 25 ноября 2019 года № 53-11/2019 от 24 сентября 2020 года № 31, направленное административному истцу ФИО1 с оценкой заключения эксперта ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс» от 19 августа 2020 года № 144-08-20Ц, суд отклоняет за необоснованностью (т. 2 л.д. 23).

Представленный административным истцом отчет ООО «Независимая оценочная компания «Актив» от 25 ноября 2019 года № 53-11/2019 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть принят в подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым ... на дату оценки по следующим основаниям. 

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (пункт 12); доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 15).

В силу пунктов 5, 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5); в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) (пункт 13).

Оценщиком ООО «Независимая оценочная компания «Актив» рыночная стоимость объекта оценки была рассчитана с применением сравнительного и доходного подходов к оценке, проведено согласование (обобщение) результатов, полученных в рамках данных подходов к оценке (страницы 66).

В отчете ООО «Независимая оценочная компания «Актив» от 25 ноября 2019 года № 53-11/2019 оценщик привел сведения о помещении на втором этаже здания, тогда как оно находится на первом этаже (страницы 13 – 14 отчета); оценщиком приняты для сравнения объекты – аналоги, которые существенно отличаются по количественным и качественным характеристикам (№ 1 – этажность, площадь, № 3 и № 5 – площадь), что повлияло на определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

В рамках доходного похода оценщиком ООО «Независимая оценочная компания «Актив» использовался метод капитализации по расчетным моделям (страница 38), согласно которому метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем (подпункт «д» пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

При расчете общего коэффициента капитализации оценщиком ООО «Независимая оценочная компания «Актив» принята ставка капитализации 13,96% (таблица 66, страница 65), однако оценщик не привел анализ такого значения на соответствие рыночным данным, что не соответствует пункту 13 ФСО №3. кроме того, оценщиком определен общий коэффициент капитализации 0,1396, а при расчете рыночной стоимости объекта оценки использовался иной коэффициент (таблица 67, страница 65). Приведенные значения капитализации повлияли на размер рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода и в целом при обобщении результатов, полученных в рамках применении сравнительного и доходного подходов к оценке. 

В силу изложенного отчет ООО «Независимая оценочная компания «Актив» от 25 ноября 2019 года № 53-11/2019 не применяется судом в подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым ... на дату оценки.

Также суд учитывает изменение административным истцом предмета иска указанием на необходимость установления кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ... в размере, определенном по результатам судебной экспертизы, проведенной ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс», а не по отчету ООО «Независимая оценочная компания «Актив».

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, массовая оценка недвижимости – это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.

В отличие от работ по массовой оценке при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о несоответствии кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2018 года его рыночной стоимости, в связи с чем удовлетворяет административный иск в части, указывая об установлении кадастровой стоимости в размере 23980900 руб., указывает дату обращения в суд о пересмотре кадастровой стоимости 30 декабря 2019 года.

Административным истцом ФИО1 при подаче административного искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 300 руб. (т. 1 л.д. 8).

Экспертным учреждением ООО «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс» заявлено об оплате проведенной экспертизы в размере 35000 руб. (т.1 л.д. 215), выписан счет (т. 1 л.д. 258). 

Администрация г.Новочебоксарска Чувашской Республики проведенную экспертизу не оплатила.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно статье 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к числу издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Принимаемая судом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ... в размере 23980900 руб. для установления кадастровой стоимости отличается от учтенной кадастровой стоимости 32530989 руб. 48 коп. на 26,3 %, что не свидетельствует о нарушении прав административного истца при проведении массовой оценки недвижимости, административные ответчики не возражали против установления кадастровой стоимости нежилого помещения в размере 23980900 руб. В связи с этим суд приходит к выводу о том, что удовлетворение требования административного истца ФИО1 сводится к реализации в судебном порядке ее права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, расходы по проведению экспертизы должны быть возложены на административного истца, расходы по уплате государственной пошлины не распределяются.

Руководствуясь статьями 177 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ..., площадью 969,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 23980900 (двадцать три миллиона девятьсот восемьдесят тысяч девятьсот) рублей (дата обращения в суд о пересмотре кадастровой стоимости – 30 декабря 2019 года).

ФИО1 отказать в удовлетворении остальной части административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки, экспертизы, консалтинга «Автопрогресс» расходы по проведению экспертизы в размере 35000 рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 21 октября 2020 года 

Судья: Агеев О.В.