УИД 47RS0005-01-2024-004193-79

Гражданское дело № 2-4333/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Выборг 26 сентября 2024 года

Выборгский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Киселевой С.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарабриной М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Маркет» о признании одностороннего передаточного акта по договору участия в долевом строительстве недействительным, обязании передать квартиру, взыскании неустойки, коммунальных платежей, почтовых расходов и денежной компенсации морального вреда, 

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с исковым заявлением о признании одностороннего передаточного акта по договору участия в долевом строительстве недействительным, обязании передать квартиру, взыскании неустойки, коммунальных платежей, почтовых расходов и денежной компенсации морального вреда.

В обосновании заявленных требований истец указал, что между истцом и ООО «Специализированный застройщик «Маркет» 26 июня 2023 года заключен договор участи в долевом строительстве № 26/06/23-19Н.

Согласно п. 1.3 договора предметом договора является однокомнатная квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

Договором определена стоимость квартиры в размере 5 997 400 руб.. Денежные средства уплачены истцом застройщику. 

Согласно п. 3.1.3 договора по окончании строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию застройщик обязуется произвести совместно с участником долевого строительства проверку квартиры на предмет ее соответствия условиям договора и передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема- передачи в срок, установленный п.1.5 договора.

Согласно п. 3.2.2 договора участник долевого строительства обязуется после его уведомления телефонограммой или получения уведомления по почте заказным письмом, либо вручения участнику долевого строительства уведомления лично под расписку, о готовности проведения проверки, указанной в пункте 3.1.2 договора, в течение четырнадцати дней или в срок, указанный в уведомлении, произвести совместно с застройщиком проверку квартиры на предмет соответствия ее условиям договора, и принять квартиру по акту приема-передачи, после чего ответственность за ее сохранность и бремя расходов по ее содержанию возлагается на участника долевого строительства.

Согласно условиям п. 6.5 договора срок передачи застройщиком квартиры Участнику долевого строительства - до 30 апреля 2024 года.

Истцу стало известно, что застройщик ввел в эксплуатацию дом №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в конце 2023 года. 

Застройщик уклонился от совместной проверки квартиры на предмет ее соответствия условиям договора и передачи квартиры по акту приема-передачи.

28 февраля 2024 года истец отправил письменное уведомление о готовности к приемке квартиры на официальную электронную почту застройщика №, указанную на официальном сайте юридического лица и на почтовый адрес, указанный договоре. 

Застройщик в ответном письме от 29 февраля 2024 года исх. № 351/02-2024 указал, что официально уведомил о готовности квартиры к передаче, приложив копию почтовой квитанции и распечатку с сервиса «Отслеживание отправлений». 

12 марта 2024 года истцу поступил звонок с номера телефона №, было предложено подписать акт приема-передачи квартиры без ее осмотра.

13 марта 2024 года истец направил застройщику письмо о не получении почтового отправления, указав, что момент доставки сообщения, если оно направлено обычной почтой, но не получено адресатом, определяется, когда юридически-значимое сообщение было перенаправлено Почтой России назад отправителю с отметкой, что срок хранения истек. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, возврат отправителю (ООО «Специализированный застройщик «Маркет») из-за истечения срока его хранения был осуществлен 26 января 2024 года. 

14 марта 2024 года почтовым отправлением истец получил оформленный и подписанный застройщиком односторонний акт передачи квартиры по договору. 

В акте от 12 марта 2024 года указано, что квартира передана по договору участия в долевом строительстве от 27 февраля 2024 года №26/06/23-19Н, что является ошибочным. 

В п. 1 акта указано, что основанием для одностороннего порядка передачи квартиры застройщиком послужила неявка участника долевого строительства. 

В п. 2 акта указано, что у истца имеется задолженность перед застройщиком размере 157 000 руб..

Так же в одностороннем акте отсутствуют указания на передачу ключей и технической документации.

Ключи до настоящего времени истцу не переданы.

14 мая 2024 года истец был вынужден отправить досудебную претензию на официальную электронную почту застройщика dom-nekrasoval7@mail.ru, указанную на официальном сайте ЬКрз://наш.дом.рф/ и на почтовый адрес, указанный договоре, где указал на то, что его права, как участника долевого строительства были нарушены, как в части неоднократного отказа передачи квартиры по адресу: 

<

адрес>, так и в части оформления одностороннего акта передачи квартиры. В связи с этим истец предложил застройщику в добровольном порядке в срок до 31 мая 2024 года:

- признать недействительным односторонний акт передачи квартиры по адресу: 

<

адрес>;

- передать квартиру в порядке действующего законодательства РФ;

- предоставить официальные данные БТИ с обмерами и площадью квартиры;

- обосновать задолженность перед застройщиком в размере 157 000 рублей, указанную в п. 2 одностороннего акта приемки-передачи квартиры;

- компенсировать мне оплаченные коммунальные услуги за март 2024 в размере 1 776 рублей.

В этот же день на электронную почту истец получил ответ застройщика исх. №3313 от 14 мая 2024 года о том, что оснований для признания одностороннего акта недействительным нет. 

Истец считает акт мнимой сделкой, поскольку квартира фактически не была передана, застройщиком обязательства не исполнены. Ключей от квартиры истец не имеет, никогда в ней не был и права свои не регистрировал.

На основании п. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. 

Истец считает, что за период с 01 мая 2024 года по 28 июля 2024 года подлежит начислению неустойка в размере 569 353 руб. 17 коп..

Истец не может пользоваться квартирой, в связи с чем не должен нести расходы по оплате коммунальных платежей. Ответчик должен компенсировать истцу расходы по оплату коммунальных платежей за март 2024 года в размере 1 776 руб. 30 коп., за апрель 2024 года в размере 4 010 руб. 45 коп., май 2024 года в размере 4 074 руб. 88 коп., июнь 2024 года в размере 1 376 руб. 77 коп., а всего 11 238 руб. 40 коп..

Действиями ответчика истцу причинен моральный вред, который оценен истцом в 50 000 руб..

Истец просит суд признать односторонний передаточный акт к договору участи в долевом строительстве № 26/06/23-19Н от 26 июня 2023 года недействительным, обязать ООО «Специализированный застройщик «Маркет» передать квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Маркет» неустойку за период с 01 мая 2024 года по 28 июля 2024 года в размере 569 353 руб. 17 коп., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., убытки по оплате коммунальных услуг в размере 11 238 руб. 40 коп. и почтовые расходы в размере 671 руб. 94 коп..

Истец в судебном заседании требования поддержал. 

ООО «Специализированный застройщик «Маркет», будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание своего представителя не направил. Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Из возражений на иск следует, что односторонний акт приема-передачи является законным средством передачи объекта долевого строительства, в том случае, если участник долевого строительства не является на приемку квартиры.

Истцу в декабре 2023 года было направлено уведомление о необходимости явиться для приемки квартиры. Данное уведомление вернулось ответчику в связи с истечением срока хранения, то есть оно не было получено истцом по зависящим от него причинам. После чего по истечении двух месяцев был составлен и направлен истцу односторонний акт приема-передачи.

Право собственности на квартиру, которое являлось объектом долевого строительства, зарегистрировано за истцом 23 мая 2024 года. Ключи и инструкцию по пользованию квартирой ответчик готов передать в любое время в часы работы организации.

Требования истца о взыскании неустойки не подлежат удовлетворению, так как нарушение срока возникло исключительно по вине истца. Требования истца о взыскании с ответчика неустойки и штрафа являются необоснованными в связи с принятием Правительством РФ постановления от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

Согласно ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность но внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение. 

Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, оно подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срока его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Частью 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено обязательство застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с п. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 данного закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта в предусмотренный ч. 4 данной статьи срок или при отказе участника от принятия объекта (за исключением случая, указанного в ч. 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта (п. 6 ст. 8).

Между тем фактическое принятие истцом квартиры с недостатками не лишает его возможности защищать свои права путем предъявления требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ (о безвозмездном устранении недостатков либо о соразмерном уменьшении цены договора либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков), однако не может являться основанием для возложения на ответчика ответственности за составление одностороннего акта передачи объекта.

Законом и договором установлена обязанность участника долевого строительства принять объект по акту приема-передачи. При этом участник вправе принять квартиру по акту, а при наличии к тому оснований составить протокол разногласий. Наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует ему принять квартиру с указанием недостатков и зарегистрировать на нее в установленном законом порядке право собственности.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что между истцом и ООО «Специализированный застройщик «Маркет» 26 июня 2023 года заключен договор участи в долевом строительстве № 26/06/23-19Н.

Согласно п. 1.3 договора предметом договора является однокомнатная квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

Договором определена стоимость квартиры в размере 5 997 400 руб.. Денежные средства уплачены истцом застройщику. 

Согласно п. 3.1.3 договора по окончании строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию застройщик обязуется произвести совместно с участником долевого строительства проверку квартиры на предмет ее соответствия условиям договора и передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема- передачи в срок, установленный п.1.5 договора.

Согласно п. 3.2.2 договора участник долевого строительства обязуется после его уведомления телефонограммой или получения уведомления по почте заказным письмом, либо вручения участнику долевого строительства уведомления лично под расписку, о готовности проведения проверки, указанной в пункте 3.1.2 договора, в течение четырнадцати дней или в срок, указанный в уведомлении, произвести совместно с застройщиком проверку квартиры на предмет соответствия ее условиям договора, и принять квартиру по акту приема-передачи, после чего ответственность за ее сохранность и бремя расходов по ее содержанию возлагается на участника долевого строительства.

Согласно условиям п. 6.5 договора срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства - до 30 апреля 2024 года.

Пунктом 1 ст. 6 Федерального закона Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

04 декабря 2023 года дом введен в эксплуатацию.

14 декабря 2023 года в адрес истца было направлено уведомление о готовности квартиры к передаче и необходимости явиться для ее получения, что подтверждается квитанцией от 14 декабря 2023 года АО «Почта России».

Уведомление истцом получено не было, в связи с чем 26 января 2024 года возвращено отправителю.

В письме от 29 февраля 2024 года исх. № 351/02-2024 застройщик указал, что предлагал прибыть для принятия квартиры. 

Таким образом, суд полагает, что ответчиком надлежащим образом исполнены обязательства по информированию участника долевого строительства о готовности объекта.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 указанного Закона).

27 марта 2024 года в связи с неявкой ФИО1 для принятия квартиры ответчиком составлен односторонний акт приема-передачи квартиры.

23 мая 2024 года право собственности ФИО1 на квартиру зарегистрировано Управлением Росреестра за номером №.

Разрешая спор, суд руководствуется положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и исходит из доказанности факта нарушения застройщиком срока передачи истцам объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В п. 2 ст. 7 этого же федерального закона определено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим федеральным законом.

Поскольку Законом об участии в долевом строительстве последствия несоблюдения требования участника долевого строительства о возмещении расходов на устранение недостатков прямо не предусмотрены, к возникшим отношениям применяются положения Закона о защите прав потребителей.

Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ истцом не предоставлено суду доказательств наличия недостатков квартиры, которые бы могли служить основанием для отказа от подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.

Доказательств уклонения застройщика от передачи ключей от квартиры и от передачи квартиры истцом также не предоставлено, в то время как судом установлено уклонение истца от подписания акта –приема-передачи квартиры, которое не может свидетельствовать о виновных действиях ответчика.

Указание в акте передачи квартиры от 12 марта 2024 года на наличие задолженности перед застройщиком в размере 157 000 руб. не может служить основанием для признания акта недействительным.

Учитывая, что истец уклонялся от приема квартиры, отсутствие вины ответчика, основания для возмещения истцу коммунальных расходов судом не установлено, а, следовательно, данные требования не подлежат удовлетворению.

Истцом не предоставлено доказательств оказания услуг ненадлежащего качестве, в связи с чем основания для взыскания денежной компенсации морального вреда отсутствуют.

Истец просит суд взыскать неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Судом не установлено нарушения прав истца действиями ответчика. 

Требования истца о взыскании с ответчика неустойки и штрафа также являются необоснованными в связи с принятием Правительством РФ постановления от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

Требования о взыскании почтовых расходов производны от требований истца о признании одностороннего передаточного акта по договору участия в долевом строительстве недействительным, обязании передать квартиру, взыскании неустойки, коммунальных платежей, денежной компенсации морального вреда, которые удовлетворению не подлежат. Почтовые расходы удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Маркет» о признании одностороннего передаточного акта по договору участия в долевом строительстве недействительным, обязании передать квартиру, взыскании неустойки, коммунальных платежей, почтовых расходов и денежной компенсации морального вреда отказать.

На решение суда в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд через Выборгский городской суд Ленинградской области.

Председательствующий подпись

Мотивированное решение изготовлено 10 октября 2024 года. 

Председательствующий подпись

Копия верна

Судья Выборгского городского суда С.Н. Киселева

Секретарь М.В. Тарабрина 

Подлинный документ находится в гражданском деле № 2-4333 за 2024 год в Выборгском городском суде Ленинградской области.