№ 2-1126/18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 октября 2018 года г.Магнитогорск 

Правобережный районный суд г.Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего Челюк Д.Ю., 

с участием прокурора: Плотниковой Н.И.,

при секретаре Колеватовой А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения, по встречному иску ФИО2 к ФИО1, администрации г. Магнитогорска о признании сделок купли - продажи квартиры недействительными,

У с т а н о в и л:

ФИО1 с учетом окончательных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 просил признать ответчиков утратившими права пользования жилым помещением по адресу: 

<

адрес>; выселить ответчиков из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения (л.д.90).

В обоснование исковых требований указал, что истцу на праве собственности принадлежит спорная квартира по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли - продажи от 22.02.2012 г. В жилом помещении зарегистрированы и фактически проживают ответчики. Членами семьи собственника ответчики не являются, регистрация и проживание ответчиков в квартире ограничивает его право владения, пользования и распоряжения имуществом.

ФИО2 с учетом окончательных исковых требований обратился в суд со встречным иском к ФИО1, просил признать недействительным договор купли - продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> от 26.05.2011 заключенный между ФИО2 и ФИО4, применить последствия недействительности сделки - признать недействительным договор купли - продажи от 22.02.2012 г заключенный между ФИО4 и ФИО1 (л.д. 182-183).

В обоснование встречного иска указано, что на момент заключения спорного договора купли - продажи 26.05.2011 г. ФИО2 злоупотреблял алкогольными напитками, кроме того, в силу болезненного состояния («эпилепсия») не понимал значение своих действий.

Судом в порядке ст. 40 ГПК РФ в качестве соответчика по делу привлечен ФИО4 Учитывая, что 17 декабря 2017 г. ФИО4 умер (актовая запись о смерти л.д. 150), правопреемников после его смерти судом не установлено, к участию в деле привлечена Администрация г. Магнитогорска.

В судебном заседании истец по первоначальному иску (ответчик по встречному) ФИО1 поддержал исковые требования о признании ответчиков утратившими права пользования жилым помещением, выселении, указав, что на момент приобретения спорной квартиры в ней были зарегистрированы и проживали ответчики, с которыми он неоднократно заключал договоры аренды жилого помещения, последний договор аренды был заключен в 2013 году, арендная плата состояла из оплаты за жилищно - коммунальные услуги. Требований о выселении ответчиков из жилого помещения не направлял. Встречный иск о признании сделок недействительными не признал, заявил о пропуске срока исковой давности. 

Представитель ФИО1 - ФИО5, допущенный судом к участию в деле в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ поддержал исковые требования о признании ответчиков утратившими права пользования жилым помещением, выселении, встречный иск не признал.

Ответчики по первоначальному иску ФИО3, ФИО2, их представитель ФИО6, допущенная судом к участию в деле в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ первоначальный иск не признали, поддержали встречные исковые требования.

Представитель ответчика Администрации г. Магнитогорска при надлежащем извещении участия при рассмотрении дела не принимал.

Выслушав пояснения сторон, их представителей, заключение прокурора, исследовав доказательства по делу, суд не находит правовых оснований как для удовлетворения первоначального иска, так и для удовлетворения встречного иска.

В силу п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения согласно п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиками спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

Положения ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии с ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права является выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель предусмотренную п. 2 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма.

26.05.2011 г. между ФИО2 и ФИО4 заключен договор купли - продажи жилого помещения по адресу: 

<

адрес> стоимостью 700 000 руб., уплаченных покупателем продавцу до подписания настоящего договора (п. 3 договора).

В соответствии с пунктом 8 договора купли - продажи на момент регистрации сделки в квартире зарегистрированы: ФИО2, ФИО3, которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение 10 дней с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации права.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

Судом установлено, что 18.02.2012 года между ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли - продажи жилого помещения по адресу: 

<

адрес> стоимостью 780 000 руб., из которых 770 000 руб. уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора, а 10 000 руб. будут уплачены в течение 2 недель с момента подписания настоящего договора (п. 3 договора). 

В соответствии с п. 8 договора купли - продажи на момент заключения сделки в квартире зарегистрированы: ФИО2, ФИО3

Согласно справке формы 23-КХ, копии поквартирной карточки, представленной МП ЕРКЦ г. Магнитогорска (л.д. 15-16, 20) в жилом помещении зарегистрированы: ФИО2 (по ордеру от 1993 г.) и ФИО3 

Также установлено, что между ФИО1 и ФИО2 23.02.2012 г. заключен договор аренды жилого помещения на срок до 23.05.2013, ежемесячная плата за арендуемую квартиру состоит из ежемесячных коммунальных платежей (л.д. 119), договор подписан сторонами.

Кроме того, 30 мая 2013 года между сторонами заключен еще один договор аренды жилого помещения на срок до 31.12.2013, арендная плата состоит из ежемесячных коммунальных платежей, договор подписан сторонами.

В судебном заседании стороны не оспаривали заключение указанных договор аренды жилого помещения.

Факт оплаты за жилищно - коммунальные услуги подтвержден в судебном заседании ФИО3, представлены квитанции, произведена оплата в сентябре 2018 года на сумму 3096,94 руб. Вместе с тем, ФИО1 в судебном заседании пояснил, что он как собственник жилого помещения бремя оплаты за ЖКУ не несет, так как между ним и ФИО2, ФИО3 имелась договоренность, что оплату производят ответчики, в связи с фактическим проживанием в спорном жилом помещении и на основании заключенных договоров аренды. 

Указанные договоры аренды в установленном законом порядке не расторгнуты, недействительными не признаны.

Учитывая, что ни одной из сторон не было заявлено о расторжении договоров аренды, ответчики продолжают проживать в спорном жилом помещении, несут бремя его содержания, оплачивают ЖКУ, уведомление о расторжении договора ФИО1 ответчикам не направлялось, то оснований полагать их утратившими права пользования жилым помещением и выселении не имеется.

Кроме того, суд учитывает следующее.

Спорная квартира ранее была приобретена в собственность ФИО2 на основании договора приватизации № от 26.08.2008 г. В соответствии с п. 2.6 договора приватизации ФИО3 сохраняет право пользования жилым помещением на основании ст. 292,558 ГК РФ и на момент приватизации зарегистрирован и проживает в жилом помещении.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

В данном случае суд не усматривает правовых оснований для выселения ответчика ФИО7 из жилого помещения, так как ранее имел равное с ФИО2 право на приватизацию квартиры, от приватизации отказался, однако в соответствии с договором приватизации сохраняет право пользования жилым помещением и не может быть выселен, в том числе и по основаниям ч. 2 ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности на квартиру к истцу в порядке договора купли - продажи.

Суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения встречного иска о признании сделок купли - продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки.

В соответствии с п. 2 ч. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина, или иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Заявляя требования о признании сделки купли - продажи квартиры от 26.05.2011 между ФИО2 и ФИО4 недействительной, истец по встречному иску исходил из того, что на момент ее заключения он находился в болезненном состоянии (имеет заболевание эпилепсия), а также злоупотреблял алкогольными напитками и не мог отдавать отчет своим действиям и руководить ими.

Судом по делу, по ходатайству сторон назначена и проведена комиссионная судебно - психиатрическая экспертиза. 

Так согласно заключению судебно - психиатрической комиссии экспертов № от 29 августа 2018 (л.д. 205-207), выполненной ГБУЗ «Областная психоневрологическая больница № 5» г. Магнитогорска, на момент заключения договора купли - продажи квартиры от 26.05.2011 ФИО2 каким либо психическим расстройством не страдал, что подтверждается данными гражданского дела и медицинской документацией, на момент заключения сделки купли - продажи квартиры от 26.05.2011 ФИО2 мог понимать значение своих действий и руководить ими.

Не доверять заключению экспертизы у суда не имеется оснований, так как заключение получено в соответствии с требованиями действующего законодательства, эксперты предупреждены судом об ответственности за дачу ложного заключения, проведена специалистами в области медицины, в частности судебно - психиатрическим экспертом Б.А.А., имеющим стаж по специальности 31 год, заведующей отделением судебно - психиатрической экспертизы Ш.Е.Г., имеющей стаж по специальности 27 лет и врачом - докладчиком И.С.А.., являющейся врачом - психиатром.

Указанное заключение в нарушение ст. 56 ГПК РФ сторонами не оспорено.

Иных доказательств, в нарушение ст. 56 ГПК РФ ФИО2 в обоснование исковых требований не представлено.

Кроме того, по иным основаниям указанная сделка купли - продажи истцом не оспаривается.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречного иска о признании сделки купли - продажи квартиры от 26.05.2011 г. не имеется, и применении последствий для признания сделки недействительной в виде заключенного договора купли- продажи от 22.02.2012 г. не имеется.

ФИО1 также заявлено ходатайство о применении к данным правоотношениям срока исковой давности.

В силу ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

О нарушении своих прав ФИО2 стало известно в конце 2012 г., о чем он указывает в ходатайстве о восстановлении пропущенного процессуального срока (л.д. 175).

Доказательств уважительности пропуска срока для обращения с иском в суд ФИО2 суду не представлено, сам факт обращения в правоохранительные органы таковым не является. 

Учитывая изложенное, суд полагает, что ФИО2 пропущен установленный законом срок исковой давности для оспаривания сделки купли - продажи от 26.05.2011 г.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения по адресу: 

<

адрес>- отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1, администрации г. Магнитогорска о признании сделок купли - продажи квартиры недействительными,- отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Правобережный районный суд г.Магнитогорска.

Председательствующий: