Дело № 2-865/17 Великий Новгород

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 мая 2017 года Новгородский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Юршо М. В., 

при секретаре Смирновой И. А., 

с участием ответчиков ФИО1 и ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» к ФИО3 ..., ФИО3 ..., ФИО3 ... о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» (далее по тексту – Общество) обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 и ФИО4 о взыскании задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ года № №, заключенному между Некоммерческой организацией «Новгородский областной Фонд по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту также – Фонд) и ответчиками ФИО1 и ФИО2, об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру по адресу: 

<

адрес>, указав в обоснование заявления на ненадлежащее выполнение обязательств по данному договору по возврату займа и уплате процентов за пользование займом. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой жилого помещения, приобретенного с использованием кредитных средств, были удостоверены закладной, законным владельцем которой в настоящее время является Общество.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Фонд, ВТБ 24 (ПАО), далее по тексту также – Банк.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Выслушав объяснения ответчиков ФИО1 и ФИО2, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования Общество) подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом из объяснений у, письменных материалов дела, в соответствии с условиями договора займа №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ года между займодавцем Фондом, с одной стороны, и солидарными заемщиками ФИО1 и ФИО2, с другой стороны, Фонд обязался предоставить заемщикам заем в сумме 800 000 руб. но срок 240 месяцев на условиях с уплаты ежемесячно процентов за пользование кредитом в размере 12,25% годовых для приобретения в собственность ответчиков квартиры по адресу: 

<

адрес> (далее по тексту также – Квартира № 80), с кадастровым номером, общей площадью 30,3 кв. м, стоимостью 1 250 000 руб.

Заем в полном объеме перечислен Фондом на расчетный счет ответчика ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ года указанная выше квартира с использованием заемных средств, предоставленных Фондом, была приобретена в общую долевую собственность ответчиков (ФИО1 и ФИО2 – по 35/100 доли в праве, ФИО4 – 30/100 доли в праве) на основании договора купли-продажи квартиры от той же даты. Право собственности ответчиков на Квартиру № 80 зарегистрировано Управлением Росреестра по Новгородской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ года.

Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, выданной ответчиками первоначальному залогодержателю Фонду ДД.ММ.ГГГГ года (далее по тексту - Закладная). 

Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ года.

В настоящее время в Квартире № 80 по месту жительства зарегистрированы ответчики К-ны с ДД.ММ.ГГГГ года. Данное жилое помещение является их единственным местом жительства.

Из письменных материалов дела судом установлено, что права по Закладной на Квартиру № 80 в настоящее время переданы истцу Обществу, которое в настоящее время является законным владельцем Закладной в соответствии с п. 3 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (далее по тексту - Федеральный закон № 102-ФЗ) и отметкой на Закладной, произведенной ее предыдущим владельцем.

Как следует из раздела 1 договора займа, заемщики осуществляют возврат займа и уплачивают проценты за пользование займом в порядке, установленном настоящим договором. 

Согласно п. 3.1 договора займа за пользование займом заемщики уплачивают Кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12,25. Проценты по займу начисляются Кредитором ежемесячно на остаток суммы займа, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно. 

Размер ежемесячного платежа в погашение задолженности по договору согласован сторонами в 8 966 руб. 13 коп. (последний платеж – 892 руб. 29 коп.). 

Как установлено в судебном заседании из письменных материалов дела, ответчиками ФИО1 и ФИО2 неоднократно допускались просрочки внесения платежей во исполнение взятых на себя обязательств во исполнение условий договора займа.

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиками обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им ответчикам направлялись требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которые ответчиками не исполнены.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту также – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от их исполнения и одностороннее изменение условий не допускается. 

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. 

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (ст. 810 ГК РФ).

В соответствии со ст. 811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 ГК РФ. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Учитывая изложенные положения закона, а также условия указанного выше договора займа, Общество вправе требовать от ответчиков ФИО1 и ФИО2 досрочного погашения займа и начисленных процентов за пользование им.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения данными ответчиками как заемщиками своих обязательств во исполнение условий договора займа в судебном заседании установлен, истец вправе также требовать взыскания неустойки (пени) за просрочку.

Таким образом, суд считает установленным, что ответчики ФИО1 и ФИО2 своих обязательств по договору займа надлежащим образом не исполняли, в связи с чем задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, рассчитанная в соответствии с условиями договора и расчетами истца, правильность которых судом проверена, составила 781 931 руб. 59 коп., в том числе: заем в размере 685 155 руб. 40 коп. (требование о досрочном взыскании займа основано, помимо договора займа, также на п. 2 ст. 811 ГК РФ, которым установлено, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами), неуплаченные проценты за пользование займом – 69 080 руб. 69 коп., пени за просрочку возврата займа – 7 203 руб. 65 коп., пени за просрочку уплаты процентов за пользование займом – 20 491 руб. 85 коп.

Исходя из сумм просроченных платежей по займу и процентам, периодов их просрочки, суд полагает, что подлежащие уплате пени (неустойка) соразмерны последствиям и сроку нарушения обязательств.

С учетом произведенных ответчиками в 2017 году платежей на общую сумму 24 500 руб. (в том числе, ДД.ММ.ГГГГ общий размер задолженности ответчиков ФИО1 и ФИО2 составит 757 431 руб. 59 коп. (исходя из расчета 781 931 руб. 59 коп. – 24 500 руб. = 757 431 руб. 59 коп.).

Также основано на законе и подлежит удовлетворению требование Общества о взыскании с ответчиков ФИО1 и ФИО2 процентов за пользование займом за период с 10 ноября 2016 года по дату вступления решения суда в законную силу, поскольку оно основано на условиях кредитного договора и п. 2 ст. 809 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона № 102-ФЗ закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными законом.

Согласно п.п. 2, 3 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В силу п. п. 1, 2 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (далее по тексту - Федеральный закон № 102-ФЗ), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает; залогодатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно п. 1 ст. 50, ст. ст. 51, 56, п. 2 ст. 78 Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. 

На имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ, в случае, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, установленные в судебном заседании обстоятельства, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору займа, в силу вышеназванных норм и положений кредитного договора являются основанием для обращения взыскания на заложенную Квартиру № 80. 

С учетом приведенных норм права и установленных в судебном заседании фактов ненадлежащего исполнения заемщиками ФИО1 и ФИО2 обязательств по договору займа суд находит требования Общества об обращении взыскания на заложенное имущество (Квартиру № 80) обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем следует обратить взыскание на данное заложенное имущество, определив способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, исходя из его стоимости, указанной в заключении эксперта №, в размере 851 200 руб. (исходя из расчета 1 064 000 руб. х 80 % = 851 200 руб.).

Оснований не доверять указанному выше заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно аргументировано, составлено квалифицированным специалистом, не содержит каких-либо неясностей, содержит подробные ответы на поставленные вопросы, согласуется с другими доказательствами по делу.

Исходя из ст. 54 Федерального закона РФ № 102-ФЗ по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Принимая во внимание изложенные ответчиками обстоятельства (размер дохода ответчиков, состояние здоровья ответчика ФИО1, службу ответчика ФИО4 по призыву в ВС РФ), принимая во внимание, что поименованное выше жилое помещение является единственным местом жительства ответчиков, учитывая интересы взыскателя и право взыскателя на исполнение судебного постановления в разумный срок, суд приходит к выводу о том, что материальное положение ответчиков не позволяет им обеспечить возможность приобретения иного помещения, в связи с чем считает возможным отсрочить реализацию заложенного имущества – Квартиры № 80 - на срок 1 год с даты вступления решения суда в законную силу.

В остальной части оснований для удовлетворения требований истца Общества не имеется, как не основанных на законе.

Так как решение состоялось в пользу истца, в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, в его пользу надлежит взыскать в возмещение расходов по оплате государственной пошлины с ответчиков: с ФИО1 и с ФИО2 – по 7 609 руб. 66 коп. с каждого, с ФИО4 – 1 800 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 ... и ФИО3 ... солидарно в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» задолженность по договору займа в размере 757 431 руб. 59 коп.

Взыскать с ФИО3 ... и ФИО3 ... солидарно в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» проценты за пользование займом в размере 12,25 % годовых, исходя из остатка займа в размере 685 155 руб. 40 коп. или его соответствующей части, начиная с 10 ноября 2016 года по дату вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру 

<

адрес>, определив способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 851 200 руб.

Отсрочить реализацию заложенного имущества – квартиры 

<

адрес> на срок 1 год с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины: с ФИО3 ... и с ФИО3 ... – в размере по 7 609 руб. 66 коп. с каждого, с ФИО3 ... – в размере 1 800 руб.

В остальной части в удовлетворении иска Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 16 мая 2017 года. 

Председательствующий М. В. Юршо

Мотивированное решение составлено 15 мая 2017 года.