Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 11 февраля 2025 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Канюшевой О.А., 

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-29/2025 (3а-1097/2024) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Квартал» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества:

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4392 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 20 313 000 рублей по состоянию на 01.01.2022,

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1092 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Буянова, равной его рыночной стоимости в размере 6 137 000 рублей по состоянию на 01.01.2022.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами № и №, в отношении которых утверждены результаты определения кадастровой стоимости объекта по состоянию на 01.01.2022 в размере, превышающем из рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке ООО «Поволжский центр независимой экспертизы». Данное обстоятельство затрагивает права и обязанности собственника, как плательщика налога на имущество юридических лиц, размер которого зависит от кадастровой стоимости. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержал и просил удовлетворить по выводам судебной экспертизы ООО «Центр оценки и права «Визит» с учетом коррективов. 

Административные ответчики министерство имущественных отношений Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», а также заинтересованные лица Правительство Самарской области, администрация городского округа Самара, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, УФНС России по Самарской области, извещенные в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении не представили. 

В письменном позиции административный ответчик ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость объектов недвижимого имущества, определенная в заключениях судебных экспертиз, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относятся рассматриваемые объекты недвижимости. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившегося представителя административного истца, оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ – 1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером №, по почтовому адресу ориентира: 

<

адрес>, площадью 4392 кв.м,

- земельный участок с кадастровым номером №, по почтовому адресу ориентира: 

<

адрес>, площадью 1092 кв.м.

В отношении указанных объектов недвижимости 21.01.2023 в ЕГРН внесены сведения основании приказа министерства имущественных отношений Самарской области № 2181 от 25.11.2022 об утверждении кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2022 земельных участков:

- с кадастровым номером № в размере 37 262 035, 44 рублей, 

- с кадастровым номером № в размере 10 421 796, 84 рублей. 

Административный истец, будучи собственником указанных объектов недвижимого имущества, является плательщиком налога, зачисляемого в бюджет муниципального образования. Установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и 29.02.2024 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является обоснованным. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование административных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 1600 от 31.01.2024, подготовленный оценщиком оценочной организации ООО «Поволжский центр независимой экспертизы», о рыночной стоимости объектов недвижимости:

- с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 20 313 000 рублей,

- с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 6 137 000 рублей.

Определением суда от 04.04.2024 по инициативе ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» по делу назначена судебная оценочная экспертиза в ООО «Центр оценки и права «Визит». 

Заключение эксперта ООО «Центр оценки и права «Визит» установлено несоответствие отчета об оценке № 1600 от 31.01.2024 требованиям законодательства и определена рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 объектов недвижимости с кадастровым номером № в размере 36 818 136 рублей и с кадастровым номером № в размере 10 035 480 рублей. В отредактированном заключении от 02.11.2024, принятом судом, эксперт ООО «Центр оценки и права «Визит» устранил техническую ошибку, определив рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 объектов недвижимости: с кадастровым номером № в размере 35 469 792 рубля, с кадастровым номером № в размере 9 668 568 рублей.

В целях оказания содействия в предоставлении доказательств по делу стороне административного истца по ходатайству административного истца определением суда от 20.11.2024 по делу назначена повторная судебная экспертиза проведением в ООО «АМД Консалтинг». 

Заключением эксперта ФИО2 ООО «АМД Консалтинг» установлено несоответствие отчета об оценке № 1600 от 31.01.2024 требованиям законодательства и определена рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 объектов недвижимого имущества - земельных участков с кадастровым номером № в размере 35 654 300 рублей, с кадастровым номером № в размере 9 912 100 рублей.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», являясь уполномоченным учреждением в сфере государственной кадастровой оценки, не выявил нарушений в каждом заключении эксперта. 

Оценивая каждое экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что эксперты при оценке объектов недвижимого имущества руководствовались федеральными стандартами оценки; заключения экспертов основываются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; содержат анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости каждого объекта недвижимого имущества, описание качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализ рынка в сегменте объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования каждого объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.

Суд полагает, что каждое заключение эксперта о рыночной стоимости объектов недвижимого имущества является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы экспертов, будучи предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена.

Принимая во внимание вышеизложенное, позицию административного истца, незначительное расхождение в определении рыночной стоимости объектов недвижимости, суд принимает в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости рассматриваемых объектов недвижимости заключение эксперта ООО «Центр оценки и права «Визит». 

В качестве доказательства по делу судом не принимается представленный административным истцом отчет об оценке, поскольку при использовании сравнительного метода расчета оценщиком использована неполная информация о наличии на рынке объектов-аналогов, в том числе наиболее сопоставимы с объектами оценки, что привело к занижению рыночной стоимости. Тем самым, допущены нарушения федеральных стандартов оценки.

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки каждого объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению частично - в размере, определенном экспертом ООО «Центр оценки и права «Визит».

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 29.02.2024, что следует отразить в резолютивной части решения.

Экспертная организация ООО «Центр оценки и права «Визит» ходатайствовала о возмещении понесенных расходов на проведение экспертизы в размере 60 000 рублей, предоставив акт приема-передачи услуг от 16.09.2024 и счет на оплату № 142 от 16.09.2024. 

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» во исполнение определения суда на лицевой счет Самарского областного суда внесены денежные средства в счет оплаты судебной экспертизы в размере 65 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № 277 от 24.05.2024.

Стоимость работ по проведению судебной экспертизы ООО «АМД Консалтинг» составила 75 000 рублей, что подтверждается актом № 015/25 от 27.01.2025 и счетом на оплату № 3 от 27.01.2025. 

В силу ч.1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Из п. 1 абзаца 1 статьи 106 КАС РФ следует, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с положением статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях (ч.1).

Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. 

Суд полагает издержки ООО «Центр оценки и права «Визит» за проведение судебной экспертизы подлежат возмещению за счет денежных средств, внесенных ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» на депозит Самарского областного суда в размере 60 000 рублей, а излишне поступившие денежные средства в размере 5 000 рублей подлежат возвращению плательщику. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Квартал» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером № по почтовому адресу ориентира: 

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2022 равной его рыночной стоимости в размере 35 469 792 рубля.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером № по почтовому адресу ориентира

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2022 равной его рыночной стоимости в размере 9 668 568 рублей.

Датой подачи заявления в суд считать 29.02.2024.

Перечислить с лицевого (депозитного) счета Самарского областного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и права «Визит» расходы на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-1097/2024 в размере 60 000 рублей, поступившие от ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», по следующим реквизитам:

ИНН 

<

***>, КПП 631901001, 

банк получателя Филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО),

рс.сч. № 40702810925180000276, БИК 044525411, к/сч 30101810145250000411.

Перечислить с лицевого (депозитного) счета Самарского областного суда в пользу ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» денежные средства в размере 5 000 рублей, как излишне поступившие по платежному поручению № 277 от 24.05.2024 в счет оплаты за проведение судебной экспертизы по делу № 3а-1097/2024, по следующим реквизитам:

ИНН 

<

***>, КПП 631601001, банк получателя: Отделение Самара Банка

России//УФК по Самарской области, 

единый казначейский счет 40102810545370000036, 

казначейский счет 03100643000000014200, БИК ТОФК 013601205,

ОКТМО 36701000, КБК 70511302992020000130. 

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 21.02.2025.

Судья И.А. Щетинкина