Дело № 2-38/2025

УИД № 69RS0036-01-2024-002095-09

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 января 2025 года г. Тверь

Заволжский районный суд г. Твери в составе:

председательствующего судьи Бадьиной Е.В.,

при секретаре судебного заседания Васильченко Д.В.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от 04 августа 2022 г., 

представителя ответчика Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области – ФИО3, действующего на основании доверенности от 31 декабря 2024 г.,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО4, действующей на основании доверенности от 02 февраля 2024 г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области о сохранении спорного объекта в реконструированном состоянии и признании на него права собственности,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области о сохранении спорного объекта в реконструированном состоянии и признании права собственности на реконструированное нежилое помещение площадью 64,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>

В обоснование требований указано следующее. Истцом 20 сентября 2007 г. по договору купли-продажи была приобретена квартира площадью 63 кв.м., с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес> 24 марта 2009 г. истцом получено распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое помещение по адресу: 

<

адрес> 23 августа 2010 г. истец в инспекции архстройконтроля Администрации г. Твери получила разрешение на реконструкцию нежилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> под расширение магазина непродовольственных товаров. Срок указанного разрешения на реконструкцию истек 23 августа 2011 года, и ФИО1 не успела до указанного срока закончить реконструкцию данного помещения, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на основании ст. 55 ГрК РФ. Продлить разрешение на реконструкцию указанного помещения истцу не удалось, в инспекции архстройконтроля Администрации г. Твери истец получила устный отказ. С сентября 2011 года и по настоящее время реконструируемое жилое помещение с кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

адрес> принадлежащее истцу на праве собственности функционирует как магазин непродоволственных товаров, сдается истцом в аренду по договору аренды нежилого помещения от 01 апреля 2023 г. ИП ФИО5 25 декабря 2023 г. истец подала заявление в Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 23 января 2024 г. истцом был получен отказ. Истец в настоящее время лишена возможности собрать пакет документов в соответствии со ст.55 ГрК РФ так как подрядчик, который выполнял работы по реконструкции - ООО «Стройсервис» исключено из ЕГРЮЛ. В связи с отсутствием разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после реконструкции объект недвижимости является самовольным строением в соответствии со ст.222 ГК РФ. Реконструкция истцом проведена без нарушений целостности несущих конструкций, соблюдены санитарно-эпидемиологические требования, о чем имеется заключение от 17 сентября 2008 г. Истцом выполнены все технические условия по подключению реконструируемого помещения к инженерным сетям. Установлены и надлежащим образом обслуживаются противопожарные системы. Земельный участок с кадастровым номером № категории земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - «Под жилой дом, магазин», находящийся по адресу: 

<

адрес> на котором расположен многоквартирный дом и нежилое помещение истца принадлежит на праве общей долевой собственности в силу прямого указания закона и является общим имуществом собственников помещений в таком доме (п.4 ч.1 ст.36, ст.38 ЖК РФ). 

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании поддержал исковые требования, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку не соблюден административный порядок получения разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию.

Определением Заволжского районного суда г. Твери, занесенным в протокол судебного заседания от 24 мая 2024 г., к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г. Твери. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку истцом не соблюден установленный действующим законодательством порядок ввода объекта в эксплуатацию. 

Определением Заволжского районного суда г. Твери, занесенным в протокол судебного заседания от 05 июня 2024 г., к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ООО УК «Лучший дом». 

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО УК «Лучший дом» представителя не направило, извещено надлежащем образом.

Заслушав позицию сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских право осуществляется путем признания права.

Согласно пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Судом установлено, что жилое помещение по адресу: 

<

адрес> площадью 63 кв.м. на праве собственности принадлежит ФИО1, кадастровый номер №

23 августа 2010 г. инспекция архстройконтроля Администрации г. Твери выдала разрешение на реконструкцию нежилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> под расширение магазина непродовольственных товаров. Срок указанного разрешения по 23 августа 2011 года.

Распоряжением главы администрации Заволжского района в г. Твери от 24 марта 2009 г. жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> переведено в нежилое помещение под расширение магазина непродовольственных товаров 

Согласно заключению санитарно-эпидемиологической экспертизы, проведенной ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Тверской области» от 10 сентября 2008 г. проект «Реконструкция помещения (кв.35) под расширение магазина непродовольственных товаров по 

<

адрес> для ФИО1 соответствует требованиям СанПиН 2.2.1\2.1.1.1278-03, СанПиН 2.2.4548-96, СанПиН 2.1.2.1002-00.

13 сентября 2010 г. ООО «Стройсервис» (подрядчик) и ФИО1 (заказчик) заключили договор подряда на реконструкцию нежилого помещения под расширение магазина непродовольственных товаров. 

Согласно п.4.1 договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного взаиморасчета сторон. 

Согласно выписке из ЕГРЮЛ 13 ноября 2019 г. внесена запись о прекращении деятельности ООО «Стройсервис» (исключение из ЕГРЮЛ юридического лица в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности). 

Согласно договору №960-10 от 11 октября 2010 г. МУП «Тверьгорэлектро» (территориальная сетевая организация (ТСО) и ФИО1 (заказчик) ТСО принимает на себя обязательства по оказанию услуги по технологическому присоединению энергопринимающих устройств заказчика, а именно магазин !Цветы», расположенного по адресу: 

<

адрес>

Между ОАО «Тверьэнергосбыт» и ФИО1 заключен договор энергоснабжения №71504 от 01 апреля 2011 г.

23 января 2024 г. к Главным управлением архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области отказано ФИО1 отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Определением Заволжского районного суда г. Твери от 23 июля 2024 г. по гражданскому делу №2-1270/2024 по иску ФИО1 к Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области о сохранении спорного объекта в реконструированном состоянии и признании на него права собственности, назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено государственному судебному эксперту ФИО6 с привлечением в состав комиссии эксперта ФИО7 На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

Соответствует ли объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер № градостроительным, техническим, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным нормам и правилам, предъявляемым к такого рода объектам недвижимости? Если нет, то в чем выражается несоответствие и какие работы необходимо выполнить для устранения выявленных несоответствий действующим нормам?

Создает ли объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №, угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц? Если да, то возможно ли устранение такой угрозы, какие работы необходимо выполнить?

В адрес суда поступило экспертное заключение №406-2-16.1 от 21 ноября 2024 г. экспертов ФИО6 и ФИО7, в котором в ответе на первый вопрос указано, что объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес> соответствует градостроительным, техническим, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным нормам и правилам, предъявляемым к такого рода объектам недвижимости.

В результате технического обследования на соответствие указанного объекта недвижимости установлено, что по факту существующие строительные конструкции соответствуют требованиям ст.7 Федерального закона №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Условия эвакуации граждан из помещения в случае пожара обеспечены, потенциально опасные для человека химические и биологические вещества отсутствуют, уровень радиационного фона не увеличен, физические факторы источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей отсутствуют, т.е. отсутствуют вредные факторы среды обитания человека. Отсутствие данных факторов позволяет обеспечить безопасность жизни и здоровья для находящихся в данном здании граждан. Выполненные строительно-монтажные работы соответствуют требованиям пожарной безопасности согласно СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям». Объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Заключение №406-2-16.1 от 21 ноября 2024 г. экспертов ФИО6 и ФИО7 ФГБУ Тверская ЛСЭ Минюста России суд признает относимым и допустимым доказательством. Оснований не доверять выводам, изложенным в вышеуказанном заключении экспертов у суда не имеется, поскольку оно выполнено незаинтересованными лицами - судебными экспертами, перед началом исследований предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающими необходимой квалификацией эксперта-строителя и достаточным опытом в области данного вида экспертных исследований и судебных экспертиз, составлено в полном соответствии с требованиями действующего законодательства и определения суда о назначении судебной экспертизы, содержит в себе полную информацию относительно процесса проведенной экспертизы, исследований, выполненных судебным экспертом, выводы экспертов в должной степени мотивированы и подтверждены необходимыми пояснениями. 

Исковые требования мотивированы тем, что в связи с отсутствием разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции объект недвижимости является самовольным строением в соответствии со ст.222 ГК РФ. 

Согласно п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ). (п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»). 

Из материалов дела следует, что разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию ФИО1 не получено. 23 января 2024 г. ФИО1 было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В письме Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности указано, что к заявлению не приложены акты подключения реконструированного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, отсутствует заключение органа государственного строительного надзора о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, отсутствует технический план объекта капитального строительства.

Истец обосновывает не предоставление указанных документов прекращением деятельности ООО «Стройсервис», с которым истцом был заключен договор на реконструкцию нежилого помещения.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, для чего на основании части 5 статьи 55 того же Кодекса уполномоченный орган проводит проверку наличия и правильности оформления документов на строительство, а также осмотр объекта капитального строительства.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны лица, осуществившего постройку, очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Разрешая исковые требования, руководствуясь ст.222 ГК РФ, п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», учитывая, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, спорный объект недвижимости соответствует градостроительным, техническим, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, истцом в установленном законом порядке получено разрешение на реконструкцию объекта, предпринимались меры к получению разрешения на ввод в эксплуатацию, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.195-199 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 к Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области о сохранении спорного объекта в реконструированном состоянии и признании на него права собственности, удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт гражданина РФ № выдан 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ г.) право собственности на реконструированное нежилое помещение площадью 64,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>

Настоящее решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в Тверской областной суд через Заволжский районный суд города Твери. 

Мотивированное решение суда изготовлено 07 февраля 2025 г.

Председательствующий Е.В. Бадьина