УИД 77RS0029-02-2025-004642-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июля 2025 года адрес 

Тушинский районный суд адрес 

в составе председательствующего судьи Багринцевой Н.Ю.

при секретаре фио

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4209/2025 по иску ФИО1 к адрес застройщик «ПФК» о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику адрес застройщик «ПФК», в котором просила взыскать расходы на устранение строительных недостатков в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования до момента фактического исполнения обязательства, излишне уплаченные денежные средства в размере сумма, штраф, расходы по оплате юридических услуг в размере сумма, расходы по оплате экспертизы в размере сумма, расходы по оплате услуг строительного специалиста в размере сумма

В обоснование заявленных требований истец указал, что между истцом и ответчиком был заключен Договор участия в долевом строительстве №Митинский лес 1.1(кв)-2/2/2(1)(АК) от 18.10.2023, в соответствии с которым ответчик построил и передал истцу объект долевого строительства в виде квартиры по адресу: адрес, что подтверждается передаточным актом от 14.10.2024.

В квартире истцом были обнаружены строительные недостатки, стоимость устранения которых согласно экспертному заключению ООО «Союз-Эксперт» № 012519-АД от 05.02.2025 составила сумма

Также указанным экспертным заключением установлено, что фактическая площадь переданной истцу ответчиком квартиры составляет 33,6 кв.м., что на 0,6 кв.м. меньше площади, предусмотренного договором. В связи с этим истец просит взыскать излишне уплаченные денежные средства в размере сумма

Направленная истцом в адрес ответчика претензия о возмещении указанных расходов и излишне уплаченных денежных средств оставлена без удовлетворения.

В письменных возражениях на исковое заявление ответчик просил в удовлетворении исковых требований отказать, в случае частичного их удовлетворения просил уменьшить взыскиваемую сумму до 3 % от цены договора, уменьшить размер штрафа и неустойки, судебных расходов, предоставить отсрочку исполнения решения суда.

Истец ФИО1, в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель ответчика адрес «ПФК» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, предоставил письменные возражения относительно исковых требований, согласно которым, просил уменьшить размер расходов на устранение недостатков до 3% от цены договора, а также размер компенсации морального вреда и судебных расходов.

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему. 

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №Митинский лес 1.1(кв)-2/2/2(1)(АК) от 18.10.2023, в соответствии с которым ответчик построил и передал истцу объект долевого строительства в виде квартиры по адресу: адрес, что подтверждается передаточным актом от 14.10.2024.

В квартире истцом были обнаружены строительные недостатки, стоимость устранения которых согласно экспертному заключению ООО «Союз-Эксперт» № 012519-АД от 05.02.2025 составила сумма

Также указанным экспертным заключением установлено, что фактическая площадь переданной истцу ответчиком квартиры составляет 33,6 кв.м., что на 0,6 кв.м. меньше площади, предусмотренного договором. В связи с этим истец просит взыскать излишне уплаченные денежные средства в размере сумма

Направленная истцом в адрес ответчика претензия о возмещении указанных расходов и излишне уплаченных денежных средств оставлена без удовлетворения.

Представленное истцом экспертное заключение ответчиком не оспорено, ходатайство о назначении судебной экспертизы по вопросу определения стоимости расходов на устранение строительных недостатков не заявлено.

Доказательств устранения выявленных недостатков либо возмещения истцу расходов на устранение строительных недостатков в размере сумма ответчиком суду не представлено.

Между тем, в соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 4.1. договора №Митинский лес 1.1(кв)-2/2/2(1)(АК) от 18.10.2023 цена договора составляет сумма Три процента от указанной цены договора составляют сумма

С учетом изложенного суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на устранение строительных недостатков в размере сумма

Принимая во внимание, что судом произведено взыскание с ответчика расходов на устранение строительных недостатков в максимально возможном размере, во взыскании расходов на устранение недостатков в большем размере. суд отказывает. По указанной причине также не подлежит взысканию с ответчика неустойка и штраф, установленные Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Относительно требования о возврате денежных средств за уменьшение площади помещения суд приходит к следующему.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона об участии в долевом строительстве от 30.12.2004 г. № 214 в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона. 

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве). 

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора жилого помещения с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях. 

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона). 

По смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства. Условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведенной нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора. Условиями договора долевого участия согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

Поскольку стороны допускали, что фактическая площадь квартиры может быть изменена, передача ответчиком истцу объекта долевого строительства иной площади, чем предусмотрено договором, не свидетельствует о недостатках выполненной работы.

В силу ч. 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 статьи 5 ФЗ №214 предусмотрена возможность изменения цены договора об участии в долевом строительстве после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

На основании статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Федерального закона РФ No214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора, лишь в том случае, если квартира построена (создана) с отступлением от условий договора (например, квартира расположена на другом этаже, имеет другое количество комнат или их расположение не соответствует оговоренной планировке и т.п.), либо квартира имеет существенные недостатки, которые приводят ее в непригодное состояние для эксплуатации.

Как установлено судом, ответчик не скрыл информации об объекте долевого строительства, вся указанная информация была размещена на официальном сайте застройщика для ознакомления заинтересованных лиц. Это полностью отвечает условиям договора(п. 7).

Кроме того, истцом не оспаривается пункт качество объекта договора, который стороны определили, что свидетельством того, что квартира построена (создана) качественно и в соответствии с условиями договора будут служить Заключение о соответствии (ЗОС) и Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (РНВ).

О том что жилой дом пригоден для эксплуатации, свидетельствует выданное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, во всяком случае доказательств обратного суду не представлено.

Вышеуказанные документы были получены ответчиком в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке.

Следовательно, ответчик, построив (создав) квартиру с площадью отличной от проектной площади не отступил от условий договора.

Так, стороны определили в договоре, что проектная площадь квартиры по отношению к фактической площади может измениться после завершению строительства жилого дома.

Площадь квартиры является проектной и уточняется сторонами на основании данных обмеров органов технической инвентаризации, произведенных по окончанию строительства жилого дома.

Согласно пункту 4.4. договора, который не оспаривается истцом, «Стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения адрес Объекта долевого строительства по отношению к адрес Объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. В случае отклонения адрес Объекта долевого строительства от адрес Объекта долевого строительства до 0,5 кв. м. включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, Цена Договора изменению не подлежит.».

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Также суд отмечает, что по правилам подпункта 2) пункта 1.1 статьи 9 Федерального закона РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» участник долевого строительства вправе расторгнуть договор долевого участия через суд, в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

По смыслу вышеуказанной статьи стороны договора предусмотрели в договоре условие об изменении площади квартиры, но при этом, такое изменение не может превышать 5% от указанной площади.

Таким образом ответчик, построив (создав) квартиру с площадью отличной от проектной площади, не отступил от условий договора и не превысил максимально допустимые законом пределы изменения площади квартиры. Сам факт изменения площади квартиры, как в меньшую, так и большую сторону, не влечёт за собой непригодность квартиры для проживания в ней, а значит не является недостатком квартиры.

Кроме того, суд приходит к выводу, что условия договора участия в долевом строительстве, положения Федерального закона № 214-ФЗ, положения Закона о защите прав потребителей не были нарушены, данные о площади, указанные в передаточном акте застройщиком, являются достоверными и соответствуют действительности. Оснований не доверять кадастровому инженеру, проводившему обмеры перед тем, как стороны подписали передаточный акт не имеется. 

На сегодняшний день, истцом зарегистрировано право собственности на указанный объект с указанной площадью.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что требование о взыскании денежных средств за уменьшение площади необоснованно и не подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные и либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Суд соглашается с доводами истца о причинении ему морального вреда в результате передачи ответчиком квартиры ненадлежащего качества, однако сумму в размере сумма суд полагает завышенной и, принимая во внимание характер нравственных страданий, учитывая фактические обстоятельства дела, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере сумма 

В соответствии со ст. ст. 98, 100 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате юридических услуг в разумных пределах с учетом сложности дела в размере сумма, расходы по оплате экспертизы в размере сумма

Во взыскании расходов по оплате услуг строительного специалиста в размере сумма суд отказывает, так как доказательств того, что осуществление указанных расходов являлось необходимым условием для обращения в суд с настоящим иском, истцом суду не представлено.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в бюджет адрес подлежит взысканию госпошлина в размере сумма 

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 суд предоставляет ответчику отсрочку исполнения решения суда по настоящему делу в части взыскания расходов на устранение недостатков и компенсации морального вреда на срок до 30 декабря 2025 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к адрес застройщик «ПФК» о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов - удовлетворить частично.

Взыскать с адрес застройщик «ПФК» в пользу ФИО1 расходы на устранение недостатков в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на оказание юридических услуг в размере сумма, расходы по оплате экспертизы в размере сумма

В остальной части иска отказать.

Взыскать с адрес «ПФК» в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

Отсрочить исполнение решения Тушинского районного суда адрес от 17 июля 2025 года по гражданскому делу № 2-4209/2025 по иску ФИО1 к адрес застройщик «ПФК» о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, в части взыскания расходов на устранение недостатков, на срок до 30 декабря 2025 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Тушинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 15 августа 2025 года.

Судья фио