Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 февраля 2019 года г.Астрахань

Кировский районный суд г.Астрахани в составе:

Председательствующего судьи Кольцовой В.В.

При секретаре Абдрахмановой Ю.А. 

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Службе государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области, третьим лицам: АУ ГНПУ «Наследие» Астраханской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ООО «Фирма Валери», Управлению муниципального имущества администрации МО «город Астрахань» о признании права собственности на нежилое здание.

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском, указав, что ему на праве собственности принадлежат и зарегистрированы в Росреестре: нежилое помещение 3, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1, общей площадью 66,4 кв.м., кадастровый №, нежилое помещение 4, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1, общей площадью 131,1 кв.м., кадастровый №, нежилое помещение 6, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1, общей площадью 55,5 кв.м., кадастровый №, нежилое помещение 7, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1, общей площадью 123,2 кв.м., кадастровый №, нежилое помещение 22, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1, общей площадью 63,2 кв.м., кадастровый №, нежилое помещение 24, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1, общей площадью 19,9 кв.м., кадастровый №, нежилое помещение 25, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1,2, общей площадью 700,4 кв.м., кадастровый №, нежилое помещение 28, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1, общей площадью 29,2 кв.м., кадастровый №, нежилое помещение 29, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1,2, общей площадью 195 кв.м., кадастровый №, нежилое помещение 31, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1, общей площадью 17,7 кв.м., кадастровый №.

Все указанные помещения входят в состав здания. признанного памятником культурного наследия регионального значения и на помещения оформлено охранное обязательство № и № от ДД.ММ.ГГГГ.

При приобретении права собственности на помещения, они были непригодными для эксплуатации, требовали капитального ремонта в виде реставрационных работ. 

В связи с этим истцом были начаты строительно-реставрационные работы по восстановлению помещений и привидению их в состояние, позволяющее их эксплуатацию. В процессе реставрации были проведены следующие работы:

- восстановлены фундаменты и кирпичная кладка стен, восстановлен и отреставрирован фасад здания, восстановлены перекрытия 1,2 этажей, установлены оконные проемы из ПВХ, восстановлено кровельное покрытие крыши, установлены винтовые лестницы, помещения подключены к водоотведению, водоснабжению и газоснабжению. Электроснабжение будет осуществляться от зданий гостиницы «Астраханская» 

<

адрес> 

После проведения данных работ помещения 3, 4, 6, 7, 22, 24, 25, 28, 29 и 31, расположенные в правой части здания, были преобразованы в отдельный двухэтажный нежилой корпус – литер Ж, общей площадью 2 032,8 кв.м. 

Данный литер имеет общую стену без проемов с соседним блоком, имеет отдельный вход и оборудовано самостоятельными инженерными коммуникациями. Кроме того, произведенная реконструкция и выделение помещений в отельный литер, осуществлялась в границах собственности истца, не нарушая при этом интересов и прав 3-их лиц на земельный участок. 

Исходя из сведений, указанных в выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, здание литер А, общей площадью 2 443, 2 кв.м., по 

<

адрес>, состоит из нескольких помещений с кадастровыми номерами 30:12:010126:130, 30:12:010126:131, 3???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ������������������������������������������������������������������������������������������������������� Помещения за №, 11 и 12 не имеют зарегистрированных прав и значатся в Росреестре, как ранее учтенные. 

<

адрес>юеестре, как ранее учтенные. 

<

адрес>ю 123,4 кв.м. принадлежит на праве собственности ООО «Фирма «Валери». 

<

адрес>ю 1 446, 1 кв.м. принадлежит на праве общей долевой собственности гражданам ФИО2 и ФИО3 

<

адрес>ю 542,7 кв.м. и № площадью 144 кв.м. принадлежат на праве собственности гражданину ФИО4 

Кроме того, в Росреестре значатся зарегистрированными за Управлением муниципального имущества администрации МО «

<

адрес>» подвальные помещения 1, 2, общей площадью 122 кв.м.

Согласно технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ООО «Новое БТИ» после реставрационных работ общая площадь помещений составила 2 032, 8 кв.м., в связи с чем истец, просит признать за ним право собственности на реконструированное помещение - нежилое здание – литер Ж, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 2 032, 8 кв.м.

ФИО1, его представитель ФИО5 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме. 

Ответчик – Служба государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области о слушании дела извещалась надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направили. Согласно сообщению, представленному истцом, до предъявления настоящего иска в суд истцом предпринимались меры в административном порядке ввести объект в эксплуатацию, однако, последнему рекомендовано обратиться в суд, посокльку все работы произведены без получения разрешения. Выдаваемого государственным органом охраны объектов культурного наследия. 

Третье лицо: АУ ГНПУ «Наследие» Астраханской области просили рассмотреть дело в их отсутствие, решение оставили на усмотрение суда. 

Представитель третьих лиц: ФИО3 и ФИО6 – ФИО7, не возражал по существу заявленных требования с учетом наличия соглашения о порядке использования земельного участка, находящегося в долевом собственности всех совладельцев нежилого помещения. 

Представитель ФИО4 – Окунь Г.М. не возражал по существу заявленных требований. 

Представитель управления муниципального имущества администрации МО «город Астрахань» ФИО8 возражал по существу требований, указывая, что по их мнению, в результате реконструкции, произведенной истцом, были уничтожены подвалы, собственником которых является МО «город Астрахань».

ООО «Фирма Валери» о слушании дела извещалось надлежащим образом, от получения заказной корреспонденции уклонилось, в связи с чем дело судом рассмотрено в отсутствие их представителя.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав все представленные доказательства, в том числе с выходом на место исследовав здание, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению. 

Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой, является здание, сооружение или другое строение возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено. В указанной норме права также даются понятия строительства и реконструкции. Так, в пункте 13 указано, что строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов ( п. 14);

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.. Исходя из положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, к реконструкции (перепланировке) объектов капитального строительства предъявляются те же требования, что и к возведению таких объектов, если реконструкция или перепланировка повлечет изменение параметров объекта капитального строительства.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры.

Для разрешения судом вопроса о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости истец должен представить доказательства, что существующий объект капитального строительства не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Вопросы безопасности созданных построек и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, федеральными законами «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О пожарной безопасности», «Об экологической экспертизе», «Об охране окружающей среды», а также иными специальными нормативно-правовыми актами. 

В судебном заседании установлено, что истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение 3, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1, общей площадью 66,4 кв.м., кадастровый №, нежилое помещение 4, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1, общей площадью 131,1 кв.м., кадастровый №, нежилое помещение 6, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1, общей площадью 55,5 кв.м., кадастровый №, нежилое помещение 7, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1, общей площадью 123,2 кв.м., кадастровый №, нежилое помещение 22, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1, общей площадью 63,2 кв.м., кадастровый №, нежилое помещение 24, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1, общей площадью 19,9 кв.м., кадастровый №, нежилое помещение 25, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1,2, общей площадью 700,4 кв.м., кадастровый №, нежилое помещение 28, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1, общей площадью 29,2 кв.м., кадастровый №, нежилое помещение 29, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1,2, общей площадью 195 кв.м., кадастровый №, нежилое помещение 31, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер строения А, этаж 1, общей площадью 17,7 кв.м., кадастровый №.

Указанные помещения располагаются в здании, являющимся объектом культурного наследия регионального значения «Каменный корпус с лавками У-вых, кон.ХIХ в.» 

Право собственности у ФИО1 на все вышеуказанные объекты возникло в силу заключенного договора купли-продажи с ООО «Каспийский синдикат» от ДД.ММ.ГГГГ. 

Как следует из технического состояния памятника истории и культуры, зафиксированного в акте от ДД.ММ.ГГГГ, здание, расположенное по 

<

адрес> в 

<

адрес> кирпичное, состоящие из одно и двухэтажных зданий, образующих в плане замкнутую форму с внутренним двором и въездом с юго-восточной стороны. По общему состоянию требует проведение оемонтно-реставрационных работ. цоколь не оштукатурен, не окрашен, имеются следы намокания, высолы, деструкция кирпичной кладки. Отмосткой служит асфальтовое покрытие тротуара и двора, частично отмостка отсутствует. Стены – кирпичные не оштукатурены, со следами окрасочного слоя. При осмотре внутренних помещений здания также установлена необходимость в проведении ремонтных работ. 

Согласно договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, последующих дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, общей площадью 2 797 кв.м. на котором расположено указанное строение, предоставлен в аренду ФИО3 ФИО2, ФИО1 на срок до 2036 года под эксплуатацию строения, расположенного по 

<

адрес>. 

Как следует из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ООО «Новое БТИ» после реставрационных работ общая площадь помещений составила 2 032,8 кв.м. При этом, согласно дополнительно представленным данным, полученным при обследовании строения образование нежилого строения литер «Ж» произошло за счет реконструкции Лит А с объединением входивших ранее в его состав нежилых помещений под №,4,6,7,22,24,25,28,29,31, составлявших в сумме 1 401, 6 кв.м. реконструкции нежилых помещений путем обустройства в этих же помещениях второго этажа, а также освоения и застройки располагавшейся ранее между вышеуказанными помещениями части внутридворовой территории для организации входной группы, холла и внутреннего сообщения между комнатами. Иные, входящие в состав нежилого здания лит. А помещения при его реконструкции, повлекшее образование Лит.Ж, не задействованы. Присоединение иных нежилых помещений Лит. А, в том числе расположенных в цокольной части здания, к образованному литеру Ж не выявлено. 

Согласно выводам отчета по обследованию строительных конструкций помещений, составленного ООО Научно-производственная реставрационная фирма «Ярканон» следует, что основные строительные конструкции вновь образованного литера Ж обеспечивают несущую способность и устойчивость, находятся в работоспособном техническом состоянии и не представляют угрозы для жизни и здоровья людей. После произведенной реставрации не нанесен ущерб для несущих конструкций здания и оно пригодно для его дальнейшей эксплуатации с нежилым целевым использованием.

Оценивая указанное экспертное заключение, суд приходит к выводу, что оснований для признания его недостоверным не имеется, выводы эксперта не вызывают сомнений. Указанное общество имеет лицензию на проведения указанных заключений по памятникам архитектуры, таким образом, суд признает данное доказательство достоверным и допустимым. 

Из экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ за № ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в 

<

адрес>», также следует, что литер Ж строения, расположенного по 

<

адрес> в 

<

адрес> соответствует всем санитарно-эпидемиологическим и радиационно-гигиеническим нормам и не требуют противорадиационных мероприятий.

Согласно заключению ООО «НЕГУС-ПБ» по экспертизе противопожарного состояния объекта от ДД.ММ.ГГГГ, литер Ж строения, расположенного по 

<

адрес> в 

<

адрес> обеспечен необходимым уровнем пожарной безопасности в соответствии с требованиями действующего законодательства по пожарной безопасности РФ. Также существующая планировка и функциональное назначение данного литера позволяют выполнить требования безопасности при проведении экстренной эвакуации.

Таким образом, в ходе судебного заседания представлено достаточно достоверных доказательств, свидетельствующих, что реконструкция истцом принадлежащих ему на праве собственности помещений выполнена с учетом строительных, санитарных, и противопожарных норм, то есть не угрожает жизни и здоровью граждан.

Как следует из вышеприведенного акта обследования объекта от ДД.ММ.ГГГГ, здание, расположенное по 

<

адрес> в 

<

адрес> изначально образовывало замкнутую форму с внутренним двором. Из представленных доказательств по данному делу, также усматривается. что территория внутреннего двора сохранена и реконструкция произведена за счет ранее имевшихся помещений. Таким образом, земельный участок, находящийся в аренде у сособственников здания, не застроен. 

Вместе с тем, в связи с увеличением у истца общей площади ранее принадлежащих нежилых помещений, что соответственно может оказать влияние на долевое соотношение права пользования земельным участком, между арендаторами земельного участка достигнуто соглашение использованию земельного участка, на котором расположено строение 

<

адрес>. 

Согласно достигнутому соглашению, на основании заключения, составленного ООО «Бизнес-Эксперт» о рекомендуемых долях арендаторов земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу 

<

адрес>, стороны пришли к следующему: исходя из площади проекции застроек нежилые помещения ФИО1, с учетом его права собственности на нежилые помещения составляет 956,5 кв.м земельного участка, соответственно ФИО3 и ФИО2 – 728,2 кв.м, ФИО4 – 330,6 кв. м., ООО «Валери» - 83,2 кв.м. С учетом этого размеры долей в земельном участке с кадастровым номером № составили: ФИО1 – 1275/2797, что соответствует 1275,43 кв. м.; ФИО3 и ФИО2 – 971/2797, что соответствует 970,56 кв.м; ФИО4 – 439/2797, что соответствует 439,13 кв.м; ООО «Валери» - 112/2797, что соответствует 111,88 кв.м. С учетом того, что площадь части земельного участка с кадастровым номером № занятого реконструированными нежилыми помещениями принадлежащими ФИО1 составляет 1067,5 кв. м., в случае признания за последним права собственности на реконструированные помещения и выделения их из нежилого здания литер А в отдельное нежилое здание – литер Ж, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 2 этажа, общей площадью 2032,8 кв.м., доля ФИО1 в земельном участке с кадастровым номером № считается выделенной в натуре, расположена в границах вновь образованного нежилого здания Литер Ж, и не входит в площадь оставшейся части земельного участка с кадастровым номером № (дворовая территория). От оставшейся части доли в размере 207,93 кв.м в земельном участке с кадастровым номером №, ФИО1 отказывается. Так же у ФИО1 прекращается право пользования остальной частью земельного участка с кадастровым номером № и возможно только по согласованию с остальными арендаторами данного участка, сторонами настоящего соглашения и иными собственниками помещений в здании расположенном по адресу 

<

адрес> соглашение подписано ФИО1 

Таким образом, в досудебном порядке между сторонами достигнуто соглашение о порядке использования арендованного земельного участка, данное соглашение не противоречит требованиям действующего законодательства и не нарушает права и интересы третьих лиц. 

Исходя из достигнуто соглашения, суд приходит к выводу, что реконструкция истцом принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений не затрагивает интересы третьих лиц, в связи с чем оснований для отказа в иске по этим основаниям суд не усматривает.

Относительно доводом представителя Управления муниципального имущества администрации МО «город Астрахань», что в результате реконструкции, произведенной истцом, были нарушены их права, а именно произошла гибель принадлежащего им имущества в виде подвалов ( помещение №), право собственности на которые зарегистрированы за ними в Росреестре, суд приходит к выводу, что таких данных в ходе судебного заседания не получено.

Действительно, согласно представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за УМЮ МО 

<

адрес> значится помещение № нежилое назначение подвал. Вид объекта недвижимости в указанной выписки отражен на основании поэтажного плана строения, датированного ДД.ММ.ГГГГ. 

Вместе с тем, из представленных документов усматривается, что указанные подвалы не существовали уже на дату реализации ДД.ММ.ГГГГ Комитетом имущественных отношений 

<

адрес> ООО «Каспийский синдикат» нежилых помещений, собственником которых впоследствии стал ФИО1

Как приведено выше, представителем ООО «Каспийский синдикат» подписан акт о техническом состоянии объекта недвижимости, из которого следует, что отмосткой цоколя нежилых помещений, перешедших на праве собственности к ООО «Каспийский синдикат» является тротуар. Фундамент помещения не осматривался, наличие подвалов в помещении не зафиксировано. 

По выходу на место судом также было установлено, что тротуар и пол первого этажа нежилых помещений, принадлежащих ФИО1 находится на одном уровне по всей площади помещений. Никаких подвалов (входов в него, конструкций, из которого бы усматривалось наличие помещений ниже уровня тротуара) судом не установлено. Представитель УМИ администрации МО «город Астрахань» участвовавший в осмотре нежилого помещения, не смог пояснить, где может располагаться принадлежащее им имущество. 

Также специалисты ООО «Новое БТИ», по анализу конструктивных элементов строения не установлено наличие подвалов. По их заключение реконструкция помещения осуществлена только с использованием строений, принадлежащих истцу на праве собственности. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО1 в ходе проведенной реконструкции не совершено действий, нарушающих права и интересы третьих лиц. 

Из анализа имеющихся в деле документов судом установлено, что реконструкция спорного объекта недвижимости было осуществлено за счет собственных средств, с нарушением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно без получения разрешения на реконструкцию. 

Удовлетворение судом иска о признании права собственности на постройку, возможно при наличии достаточных доказательств того, что она создана на отведенном для соответствующих целей земельном участке, без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Такого рода доказательства истцом представлены.

В соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Поскольку в судебном заседании установлено, что постройка соответствует строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, не нарушает прав и законных интересов других лиц, земельный участок, на котором возведено спорное строение, имеет целевое назначение для эксплуатации нежилого помещения, срок аренды не истек, таким образом имеются основания для удовлетворения исковых требований истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194,196-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Службе государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области, третьим лицам: АУ ГНПУ «Наследие» Астраханской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ООО «Фирма Валери», Управлению муниципального имущества администрации МО «город Астрахань» о признании права собственности на нежилое здание удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание – 

<

адрес>, расположенное по адресу 

<

адрес>, общей площадью 2 032, 8 кв.м. 

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: В.В.Кольцова