КОПИЯ

Дело №2-4218/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

19 июня 2017 года г. Набережные Челны РТ

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в лице председательствующего – судьи Г.В. Вафиной,

при секретаре – Э.М. Кыямовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда дело 

по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «АвтоТехГаз» о расторжении договора и взыскания денежной суммы,

по встречному общества с ограниченной ответственностью «АвтоТехГаз» к ФИО1 о признании договора об инвестиционной деятельности в строительстве недействительным и признании права собственности на объект недвижимого имущества,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «АвтоТехГаз» о расторжении договора об инвестиционной деятельности и взыскании 1 950 000 рублей оплаты по данному договору. В обоснование иска указано следующее. 

... между ООО «АвтоТехГАЗ» и ФИО1 заключен договор инвестирования строительства, по условиям которого застройщик в предусмотренный договором срок своими и (или) привлеченными силами осуществляет в соответствии с проектной документацией строительство объекта: нежилые помещения коммерческого назначения общей проектной площадью 248,6 кв.м. и 368,3 кв. м, расположенные на 1 этаже к зданию пристроя «Мойка для грузовых машин» по адресу: ..., ..., ... (п.2.1.).

Согласно п. 2.1 договора после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта застройщик обязался передать инвестору помещения, указанные в п. 2.1, а инвестор обязался своевременно профинансировать свое участие в строительстве указанного объекта. Срок передачи помещений - окончание 2015 году. Сумма инвестиций определена в п. 4.1 договора и составляет 1 950 000 руб. По условиям договора (п.4.1.-4.2.) инвестор осуществляет внесение денежных средств на финансирование затрат на строительство и оплату услуг застройщика. 

Истцом во исполнение предусмотренных договором инвестирования обязательств им ответчику внесены денежные средства в сумме 1 950 000 руб., но несмотря на то, что в настоящее время объект построен, срок установленный в п. 2.1 договора для сдачи объекта в эксплуатацию истек, ответчиком не выполнены обязательства по передаче объекта в собственность.

Просит расторгнуть договор об инвестиционной деятельности и взыскать с ООО «АвтоТехГаз» 1 950 000 рублей.

ООО «АвтоТехГаз», не признавая исковые требования, предъявило встречный иск к ФИО1 о признании договора от ... недействительным и признании права собственности на пристроенные помещения за обществом. В обоснование указано, что договор подписан не уполномоченным на то лицом ФИО7, который не является исполнительным органом Общества. Истец по встречному иску за счет своих средств и сил построил на принадлежащем ему земельном участке строения в виде пристроя к основному зданию, однако получить необходимую документацию истцу по встречному иску получить не удалось, поскольку проект не был согласован, градостроительного плана не имелось, соответственно объекты не может зарегистрировать и передать их ФИО1. Вместе с тем, спорный объект расположен в границах земельного участка Истца по встречному иску, о чем свидетельствует техническое заключение эксперта, статус строения соответствует виду разрешенного использования Земельного участка истца по встречному иску, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Кроме того, истец по встречному предпринял все меры для получения разрешительной документации, акта ввода в эксплуатацию, что подтверждается: заявлением на выдачу разрешения на строительство, заявлением на получение акта ввода в эксплуатацию. Не признавая прав на объект недвижимости за ФИО11 по договору инвестирования строительства, в силу его ничтожности, Истец по встречному иску просит признать за ним право собственности на пристроенные помещения, площадью 248,6 кв.метра и 368,3 кв.метра, расположенные на 1 этаже к зданию пристроя «Мойка для грузовых машин» по адресу: ..., Мензелинский тракт, ....

Истец в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Представитель истца ФИО3 требования поддержала в полном объеме по основаниям изложенным в исковом заявлении, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Представитель ответчика по первоначальному иску/истца по встречному иску ФИО4 исковые требования не признала, встречные исковые требования просила удовлетворить.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, заслушав прения сторон, суд приходит к следующему.

... между ООО «АвтоТехГАЗ» и ФИО1 заключен договор (об инвестиционной деятельности в строительстве), по условиям которого застройщик в предусмотренных договором срок своими и (или) привлеченными силами осуществляет в соответствии с проектной документацией строительство объекта: нежилые помещения коммерческого назначения общей проектной площадью 248,6 кв.м. и 368,3 кв. м, расположенные на 1 этаже к зданию пристроя «Мойка для грузовых машин» по адресу: ..., ..., ... (п.2.1.) на земельном участке площадью 3 355 кв.метра, с правом получения по окончании строительства в собственность.

Земельный участок, общей площадью 3 344 кв.метра, расположенный по адресу ..., ..., ... принадлежит ООО «АвтоТехГАЗ».

Оценив в совокупности представленные суду доказательства, суд полагает, что подлежит удовлетворению встречный иск, в удовлетворении первоначально заявленного иска следует отказать.

Так, в силу статьи 166 Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Кодекса). 

Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом (пункт 1 статьи 53 Кодекса). 

В силу статей 32 и 40 Федерального закона Российской Федерации от ... N 14 "Об обществах с ограниченной ответственностью" общество с ограниченной ответственностью приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через единоличный исполнительный орган, действующий в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Единоличный исполнительный орган общества без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки. 

Согласно пункту 1 статьи 183 Гражданского Кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. 

Согласно пункту 122 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по общему правилу, когда сделка от имени юридического лица совершена лицом, у которого отсутствуют какие либо полномочия, а контрагент юридического лица добросовестно полагался на сведения о его полномочиях, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, сделка, совершенная таким лицом с этим контрагентом, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности для юридического лица с момента ее совершения (статьи 51 и 53 Гражданского кодекса Российской Федерации), если только соответствующие данные не были включены в указанный реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (абзац второй пункта 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В иных случаях, когда сделка от имени юридического лица совершена лицом, у которого отсутствуют какие-либо полномочия, подлежат применению положения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Упомянутый выше договор инвестирования строительства от ... подписан ФИО7, который ... был освобожден от должности генерального директора Общества, и избран новый генеральный директор ФИО5, что подтверждается решением единственного участника ООО «АвтоТехГаз» ФИО6 от .... 

Таким образом, ФИО7 не являлся на момент заключения договора инвестирования строительства исполнительным органом, договор подписывать не имел полномочия. Соответственно указанный договор следует признать недействительным, требование ФИО8 о расторжении договора и взыскании денежной суммы удовлетворению не подлежит. Изменять основание, либо предмет спора сторона истец в рамках указанного дела не пожелала.

Что касается требования встречного иска о признании за Обществом право собственности на пристроенные помещения, площадью 248,6 кв.метра и 368,3 кв.метра, расположенные на 1 этаже к зданию пристроя «Мойка для грузовых машин» по адресу: ..., ... ..., суд полагает возможным их удовлетворить.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Кроме того, в соответствии с требованиями статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик обязан соблюдать разрешенный вид использования земельного участка.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей общие основания приобретения права собственности, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из содержания указанной нормы следует, что для признания права собственности на недвижимое имущество необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом порядке.

Содержание приведенных положений в их системной взаимосвязи с нормами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что пункт 3 указанной статьи закрепляет частный случай возникновения права собственности, допускающий признание в судебном порядке права собственности на возведенный собственником на своем земельном участке без соблюдения закона и иных правовых актов объект недвижимости, который имеет признаки самовольной постройки, а именно: когда он создан без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ), однако при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, и допущенные при его создании нарушения не являются существенными (абзац третий п. 3).

Исходя из названных правовых норм, признание права собственности на самовольную постройку допускается не только при отсутствии разрешения на строительство, но и в случае получения такого разрешения при отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и невозможности его получения.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (п. 31).

Из норм ст. 40 - 41 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка.

Таким образом, застройка земельного участка, на который имеется право, допускающее строительство объектов недвижимости, означает возможность приобретения права собственности на вновь созданные объекты гражданских прав в будущем.

Как было указано выше, земельный участок, на котором расположены спорные объекты недвижимости, принадлежит ООО «АвтоТехГаз» на праве собственности. 

В соответствии с техническим заключением эксперта ФИО9 за №..., 39 от ... по обследованию пристроенных здания «Автосервиса» и «Ремонтного бокса», выполненные строительные работы соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических и противопожарных норм действующих на территории Российской Федерации и РТ, обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию, при этом не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни и здоровью. 

В силу ст. 222 ГК РФ данное здание строение/сооружение является самовольной постройкой, так как возведено: без разрешения на строительство/без акта ввода в эксплуатацию/иной разрешительной документации. 

Согласно п. 3 СТ. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: 

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

- если постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; 

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Возведенный Истцом объект соответствует целевому назначению Земельного участка: земли населенных пунктов( в свидетельстве виды указаны, прилагается), что подтверждается свидетельством о праве собственности на земельный участок от ..., кадастровым паспортом, кадастровой выпиской. 

Кроме того, Истцом во внесудебном порядке получено заключение эксперта, подтверждающее, что объект соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. 

Спорный объект расположен в границах земельного участка Истца, о чем свидетельствует техническое заключение эксперта, статус строения соответствует виду разрешенного использования Земельного участка Истца, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Кроме того, Истец предпринял все меры для получения разрешительной документации, акта ввода в эксплуатацию, что подтверждается: заявлением на выдачу разрешения на строительство, заявлением на получение акта ввода в эксплуатацию. 

Однако получить необходимую документацию Истцу не удалось, так как проект был не согласован, градостроительного паспорта не имелось, объект уже существовал когда Истец начал готовить разрешительные документы на самовольную постройку. 

В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ... разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

ООО «АвтоТехГаз» осуществлял имущественное вложение в строительство в целях создания нежилых помещений в здании и получения их в собственность, на земельном участке, который принадлежит ему по праву собственности, а потому у него возникло первичное право собственности на имущество, созданное в результате его капитальных вложений.

Здания «Автосервиса» и «Ремонтного бокса» по техническому паспорту, являются объектами завершенного строительства, что подтверждается техническими паспортами, сведениями о включении этого здания в реестр объектов капитального строительства.

Из материалов дела следует, что названные выше объекты завершенного строительства не поставлен на кадастровый учет в связи с отсутствием разрешительных документов, процент износа 0%, группа капитальности 3, считающаяся максимальной.

Законодательством РФ не установлена необходимость государственной регистрации объекта недвижимости и предусмотрена лишь регистрация прав на недвижимое имущество, которое уже создано. Таким образом, объект завершенного строительства как объект недвижимости возникает в результате его создания независимо от регистрации на него чьих-либо прав (ст. 131 ГК РФ).

Перечисленные выше доказательства в соответствии с приведенными нормативными положениями указывают на факт создания индивидуально-определенной вещи - завершенного строительством здания как объекта недвижимости, прочно связанного с землей.

Характеристики объекта, известные на момент принятия решения, зафиксированы в техническом паспорте, соответствие строительства проекту не оспаривается участниками судебного разбирательства.

Заявленные требования полностью соответствуют статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

При изложенных обстоятельствах признание права собственности за ООО «АвтоТехГаз» на здания как на объекты завершенного строительства не противоречит действующему законодательству.

С учетом изложенных обстоятельств, а также в связи с тем, что отсутствует спор о праве собственности на вышеуказанный объект недвижимости, суд считает исковые требования ООО «АвтоТехГаз» обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «АвтоТехГаз» о расторжении договора и взыскания денежной суммы отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «АвтоТехГаз» к ФИО1 о признании договора об инвестиционной деятельности в строительстве недействительным, о признании права собственности на объект недвижимого имущества удовлетворить.

Признать договор инвестирования строительства от ..., заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «АвтоТехГаз» недействительным. 

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «АвтоТехГаз» право собственности на объекты недвижимости: «ремонтный бокс», площадью 368,3 кв.метра, и «автосервис», площадью 248,6 кв.метра, пристроенные к объекту недвижимости «мойка для грузовых автомобилей», расположенные по адресу: ..., ..., ....

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.

Судья: «подпись» Г.В. Вафина

КОПИЯ ВЕРНА

Судья _______________________

Секретарь ___________________ 

«___»______________20 ___ г. 

подлинный документ подшит

в деле № ______________________

Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан