Дело № 2-474/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

27 декабря 2019 года р.п. Ишеевка

Ульяновский районный суд Ульяновской области

в составе председательствующего судьи Э.Р. Касымовой,

при секретаре Л.И. Шебонкиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области, Муниципальному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской области, Муниципальному учреждению «Администрация Муниципального образования «Большеключищенское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области о признании действующим договора аренды земельного участка и признании права собственности на жилой дом, баню

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области о признании действующим договора аренды земельного участка и признании права собственности на жилой дом, указав, что ФИО1 (до брака ФИО4) К.А. 01.01.2015 года заключила с Муниципальным учреждением «Администрация Муниципального образования «Большеключищенское сельское поселение» договор ************ аренды земельного участка о предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка, площадью 1500 кв.м., кадастровый номер ************, расположенного по адресу: *************, категория земель: Земли населенных пунктов. Срок аренды с 01.10.2015 года по 01.10.2018 года. В связи с истечением срока действия договора истица обратилась в Муниципальное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом земельным отношениям муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской области с заявлением о продлении срока действия договора аренды. Согласно ответу 27.06.2019 года № 794, полученному от Муниципального учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом земельным отношениям муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской области, договор аренды земельного участка от 31.10.2015 года ************, в соответствии со ст.610, 621 Гражданского кодекса РФ, считается возобновленным на неопределенный срок, поскольку ни одна из сторон не заявила об отказе от договора аренды земельного участка. На указанном земельном участке истицей был возведен жилой дом, кадастровый номер ************ (ранее присвоенный инвентарный номер ************). Общая площадь возведенного жилого дома составляет 81,5 кв.м. Разрешение на строительство выдано 20 апреля 2010 года. В связи с окончанием строительства истица 06.08.2019 обратилась с соответствующим уведомлением в Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области. Однако уведомлением от 14.08.2019 года № 12 Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области уведомляет истицу о несоответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: *************, требованиям законодательства по следующим основаниям: объект капитального строительства расположен менее, чем в 5 метрах от границы земельного участка вдоль улицы *************, что является отклонением от предельных параметров; ответчик также указывает, что срок действия договора аренды земельного участка от 01.10.2015 года истек 01.10.2018г., указывает, что арендатор вправе заключить новый договор только в случаях и при наличии условий, предусмотренных пунктами 3, 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Однако статья 621 ГК РФ предусматривает, если иное не предусмотрено договором аренды или законом, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным не тех же условиях на новый срок. ФИО1 добросовестно продолжала исполнять условия договора и оплачивала арендную плату, строила жилой дом на земельном участке. Истица также не согласна с отказом о несоответствии отступов от границ установленным правилам землепользования и застройки, отступ от линии регулирования застройки (линии, устанавливаемой в градостроительном плане) должен составлять 5м. Полагает, что возведенное строение не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц. Из пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ следует, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Согласно положениям статьи 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Каких-либо ограничений и обременений, запрещающих строительство индивидуального жилого дома на земельном участке истца, в установленном законом порядке не зарегистрировано, что следует из выписки на земельный участок. Жилой дом расположен в границах земельного участка истца. Просит признать действующим на неопределенный срок договор аренды земельного участка от 01.10.2015 года ************, кадастровый номер земельного участка ************; признать за ФИО1 право собственности на объект капитального строительства – индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: *************, площадь объекта 81,5 кв.м.

Определением суда от 22.10.2019 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено Муниципальное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской области.

Определением суда от 26.12.2019 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено Муниципальное учреждение «Администрация МО «Большеключищеннское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области, в качестве третьего лица привлечена ФИО2

Истец ФИО1, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, в заявлении в адрес суда просила рассмотреть дело в свое отсутствие. 

Представитель истца ФИО1- ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала, уточнив, что просит также признать за ФИО1 право собственности на объект капитального строительства- баню. По существу иска поддержала ранее данные ею пояснения по делу, где она указала, что земельный участок находится в аренде у ФИО1 с 2009 года, действие договора впоследствии продлевалось, истицей вносились арендные платежи. МУ «КУМИЗО МО «Ульяновский район» Ульяновской области письменно подтвердило о том, что договор считается возобновленным на неопределенный срок. В 2010 году истцом было получено разрешение на строительство, оформлен строительный паспорт. В 2010 году истец оформила право собственности на незавершенный строительством жилой дом. Строительство жилого дома окончено в 2012 году, но оформлением в собственность истец своевременно не занималась. А когда обратилась в 2018 году в соответствии с новым уведомительным порядком строительства объектов индивидуального жилищного строительства, Министерство уведомило ее о несоответствии построенного объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности в части расположения объекта менее чем в 5 метрах от границы земельного участка вдоль ул. *************. Иного выхода как обратиться в суд с иском о признании права собственности у истца не имеется. 

Представители ответчиков Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области, МУ «КУМИЗО МО «Ульяновский район» Ульяновской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, МУ «Администрация МО «Большеключищенское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области в судебное заседание не явились. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Третье лицо ФИО2 против удовлетворения исковых требований истца не возражала, пояснив, что не имеет возражений по поводу расположения принадлежащего истцу строения бани не в соответствии с установленными нормами отступа от ее участка.

Выслушав представителя истица, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 18.05.2009 года между МУ КУМИЗО МО «Ульяновский район» Ульяновской области и ФИО4 был заключен договор ************ аренды земельного участка с кадастровым номером ************, расположенный по адресу: *************, площадью 1500 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно п.2.1 договора аренды земельный участок Арендодателем Арендатору в аренду передается на срок 3 года с 01.06.2009г. по 01.06.2012г.

Согласно п. 4.1.2 Договора, по окончании срока договора при прочих равных условиях Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. О данном намерении Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя не позднее, чем за два месяца до окончания срока договора.

Указанный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 23.05.2009 года.

Регистрационная запись об аренде прекращена по заявлению ФИО1 от 05.04.2016 года.

20.04.2010г. ФИО4 было получено разрешение на строительство объекта капитального строительства (индивидуального жилого дома) на земельном участке, площадью 1500 кв.м., переданном застройщику на основании договора аренды ************ от 18.05.2009 года. Срок действия разрешения- до 01.06.2012г.

Судом установлено, что ФИО4 на земельном участке с кадастровым номером ************, расположенном по адресу: *************, площадью 1500 кв.м., был возведен объект незавершенного строительства. 

Право собственности ФИО4 на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 07.05.2010 г. со степенью готовности 21%.

ФИО4 вступила в брак ************, после заключения брака ей присвоена фамилия ФИО1.

01.10.2015 года между ФИО1 и МУ «Администрация МО «Большеключищенское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области был заключен договор ************ аренды земельного участка с кадастровым номером ************, расположенного по адресу: *************, площадью 1500 кв.м.

Согласно п.2.1 указанного договора аренды земельный участок Арендодателем Арендатору в аренду передается на срок 3 года с 01.10.2015г. по 01.10.2018г.

Указанный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 19.04.2016 года.

В связи с окончанием строительства ФИО1 06.08.2019 обратилась с соответствующим уведомлением в Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области. 

Однако уведомлением от 14.08.2019 года № 12 Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области уведомило истца о несоответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: *************, требованиям законодательства по следующим основаниям: объект капитального строительства расположен менее, чем в 5 метрах от границы земельного участка вдоль улицы *************, что является отклонением от предельных параметров; ответчик также указывает, что срок действия договора аренды земельного участка от 01.10.2015 года ************ истек 01.10.2018г., указывает, что арендатор вправе заключить новый договор только в случаях и при наличии условий, предусмотренных пунктами 3, 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

С 01.03.2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

ФИО1 является собственником незавершенного строительством строения, расположенного на спорном земельном участке, в настоящее время она завершила строительство, после окончания срока договора ФИО1 продолжает оплачивать арендные платежи, земельный участок иным лицам не распределен, требование о возврате земельного участка ответчиком в адрес истца не направлялось.

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендаторами земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера. Собственник объекта незавершенного строительства реализует право на завершение строительства в порядке пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Положения указанных норм ЗК РФ не исключают действия норм статей 610 и 621 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно ответу МУ «КУМИЗО МО «Ульяновский район» Ульяновской области от 27.06.2019 года за № 794, поскольку ни одна из сторон не заявила об отказе от договора аренды земельного участка от 01.10.2015 года ************, в соответствии со ст. 610, 621 ГК РФ вышеуказанный договор считается возобновленным на неопределенный срок.

На основании подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство основывается на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ч. 1, 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Установлено, что возведенный ФИО1 объект капитального строительства расположен менее чем в 5 метрах от границы земельного участка вдоль улицы *************, что является отклонением от предельных параметров.

С целью выяснения возможности сохранения жилого дома в имеющемся виде по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам проведенной по делу экспертизы, на время проведения экспертизы строения и сооружения домовладения ************ по *************:

- жилой дом согласно Техплану от 26.07.2019 года, площадью 81,5 кв.м. (рассчитанной в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 года № 90 в пределах внутренних поверхностей наружных стен) соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям; не соответствует градостроительным требованиям СП 30-102-99 п. 5.3.2 в части недостаточности расстояния до красной линии улицы (3,82м вместо 5м), при этом санитарные и противопожарные требования соблюдены;

-баня «Г» (согласно техпаспорта БТИ по состоянию на 11.01.2010 года) не соответствует градостроительным требованиям СП 30-102-99 п. 5.3.4 в части недостаточности расстояния до границы соседнего домовладения № ************* (0,2м вместо 1м), при этом противопожарные требования соблюдены.

С технической точки зрения жилой дом не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, сохранение дома возможно.

С технической точки зрения баня частично нарушает права собственника домовладения *************. Следует отметить, что уменьшение отступа от бани до границы соседнего участка (домовладения ************А по *************) допускается нормативными требованиями по взаимному согласию домовладельцев с учетом противопожарных требований, которые на время проведения экспертизы соблюдены. С технической точки зрения баня не создает угрозу жизни и здоровью граждан, сохранение бани возможно при условии согласования с собственником домовладения ************А по *************.

Собственником земельного участка по адресу: *************А является ФИО2

Будучи привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица ФИО2 пояснила, что она не имеет претензий к ФИО1 в связи с несоблюдением при строительстве бани необходимого отступа от границы ее участка, не возражает против признания за ФИО1 права собственности на указанную баню.

При таких обстоятельствах, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать действующим на неопределенный срок договор аренды земельного участка от 01.10.2015 года ************, заключенный между Муниципальным учреждением «Администрация Муниципального образования «Большеключищенское сельское поселение» Ульяновского района Ульяновской области и ФИО1, в отношении земельного участка, площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: ************* (кадастровый номер ************).

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом (литеры «А», «Г»), расположенный по адресу: *************.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ульяновский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

СУДЬЯ: Э.Р. КАСЫМОВА

Решение принято в окончательной форме 13 января 2020 года