№ 2-86/2024

УИД 26RS0012-01-2023-004366-86

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 марта 2024 года город Ессентуки

Ессентукский городской суд Ставропольского края

в составе:

председательствующего судьи Емельянова В.А.,

при секретаре судебного заседания Муриевой Р.П. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежной суммы на устранение недостатков жилого помещения, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежной суммы на устранение недостатков жилого помещения, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов.

В обоснование исковых требований указано, что 21 сентября 2021 года между ФИО2 и ФИО1 заключена сделка купли-продажи жилого помещения. ФИО2 продала принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение, общей площадью 104,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> а ФИО1 купила указанное жилое помещение. Жилое помещение, общей площадью 104,3 кв.м. Этаж - третий. Кадастровый *****. Расчет произведен полностью.

Право собственности на жилое помещение за ФИО1 в установленном порядке зарегистрировано, о чем 

<

дата> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена соответствующая запись регистрации.

В период времени с конца 2022 года по апрель 2023 года ФИО1 проводила внутриквартирный ремонт купленного ей жилого помещения. Ремонт произведен в трех из шести помещений. На кухне и в коридоре вскрывались полы, полностью менялись обои и подоконники, переустановлены натяжные потолки, полностью заменена кухня.

При ремонте жилого помещения были обнаружены скрытые дефекты, которые не могли быть обнаружены истцом при осмотре и покупки жилого помещения. Устранение скрытых дефектов жилого помещения требует вложения значительных сил и денег.

Так, при демонтаже навесных потолков по всему периметру жилого помещения была обнаружена плесень и грибки, которые (как оказалось в последствии, после осмотра чердака и крыши) проникают в помещения с чердака жилого дома.

На фотографии № 1, 2, 3 и 4 можно увидеть, что обрешётка гниёт, поскольку постоянно находится во влажном состоянии. Черные доски - это результат воздействия влаги, и как следствие - образование плесени. На фотографии № 5 можно увидеть полное отсутствие пароизоляции. Металл крыши лежит на «голых» досках. Теплый воздух из всех квартир, через неправильно установленные вытяжки, попадает в помещения чердака, а после в виде осадков, скапливается на балках и обрешетке крыши, в последствии капает на утеплитель, в котором образовались борозды от воды. Данный вывод подтверждается фотографиями № 7.8,9. Кроме того, утеплитель положен технологически неправильно и свою функцию не выполняет. Так, утепление выполнено в один слой, а не три как положено по технологии. Толщина утеплителя после 10-летнего намокания в воде уменьшилась вдвое. Утеплитель в грибке. Цельного потолка как такового нет. В метре друг от друга сложены доски, которые со стороны жилого помещения местами подбиты гипсокартоном, местами просто лежит пленка и все это прикрыто со стороны жилого помещения натяжными потолками. При обследовании чердака пришлось очень аккуратно наступать только на балки (расположены в метре друг от друга), иначе в случае, если наступить на гипсокартон, можно реально провалиться и упасть в жилое помещение истца.

В ночное время суток, осматривая чердак, можно увидеть полосы света из нижних помещений жилого помещения истца. Утеплитель лежит не плотно. Между досками щели. Фактически в зимнее время года отопление работая на предельной мощности, отапливает чердак, крышу и как следствие - улицу. Температура в зимнее время в жилых комнатах истца, при нормально работающем отоплении не подминается выше + 18 градусов.

Потолок в жилом помещении, чердак и крыша технологически сделана неправильно. Совместно с мастерами по ремонту, после нескольких совместных обследований потолка жилого помещения мне стало известно, что потолок необходимо ремонтировать. В настоящее время, жилое помещение не отвечает установленным законом критериям «жилого» помещения.

Для дальнейшего проживания необходимо утеплить потолок и усилить всю его конструкцию, иначе возможно его обрушение во внутрь жилого помещения. Часть строительных работ заключается в замене старого утеплителя, замене большей части деревянных конструкций потолка, потому что они поражены грибком. Далее, необходимо дезинфицировать (обеззараживать) оставшуюся часть потолка, надежно закрепив его конструкцию. Далее, снова утеплять чердак, обустроить вытяжку с квартир на улицу, а не в чердак как это сделано сейчас, предусмотрев размещение пароизоляции.

Жить в жилом помещении, которое из-за холода в зимнее время года превращается в нежилое помещение, где продолжать дальше дышать плесенью и грибками истец не согласна. Считает, что в купленном жилом помещении имеются строительные недостатки (дефекты). Жилое помещение не соответствует требованиям технических регламентов и не соответствует обязательным требованиям. Так же считает, что причинами возникновения недостатков является низкое качество производства строительных работ, нарушение проектных решений при окончании строительства объекта недвижимости 11 лет назад.

После проживания в жилом помещении в течение двух зимних периодов выявились недостатки, которые образовались вследствие нарушений, допущенных при выполнении строительных работ, то есть возникли до передачи жилого помещения истцу.

В настоящее время истцом куплены доски необходимые для ремонта потолка жилого помещения на сумму 356 200 рублей. Впереди предстоят крупные траты на покупку других строительных материалов и оплату работы мастерам. Расчет произведен квалифицированными мастерами по ремонту недвижимости.

Указанные скрытые дефекты жилого помещения не могли быть обнаружены истцом при осмотре и до покупки жилого помещения, поскольку для их обнаружения необходимо зимнее время года и осмотр потока при «снятых» натяжных потолках по периметру всего жилого помещения, чего ответчик делать не пожелал. Жилое помещение было куплено не в холода (начало осени) и подобный скрытый дефект проявил себя зимой, когда температура на улице приблизилась к нулевым показателям.

Через полгода после покупки вдруг обнаружились промерзания стен, стояков, труб и оконных проемов. Начала намокать и портится отделка, зацвела плесень под оконными проемами, что грозило жильцам не только неудобствами, но и заболеваниями.

Ответчик не сообщил истцу при продаже о данных обстоятельствах. Купить жилое помещение с подобным скрытым дефектом оказалось не просто неприятно, а опасно для здоровья и жизни. Неправильная конструкция и промерзание системы отопления и вентиляции привело к развитию плесени, конденсата, образованию неприятных запахов, чего не должно быть в соответствии с СанПиН 2.

<

дата>-10 "Санитарно- эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях".

За месяц до истечения срока давности, установленного законодательством для данной категории дел, в качестве досудебной подготовки Истец 22 августа 2023 года направил заказным письмом в адрес ответчика претензию. В претензии предлагал ответчику в срок до 15 октября 2023 года вернуть ему денежную сумму в размере 356 200 рублей уже потраченных на покупку досок различного диаметра для ремонта потолка над жилым помещением. В течение месяца указанную претензию ответчик не получил, и она вернулась в адрес истца. 31 августа 2023 года истец направил в адрес ответчика телеграмму, с просьбой получить в Отделении связи Почты России заказное письмо, но ответчик телеграмму не получил. 12 сентября 2023 года истец направил повторно телеграмму, за которой Ответчик по извещению не явился.

На основании изложенного, просит суд:

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 для устранения недостатков жилого помещения денежную сумму в размере 356 200 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 500 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 штраф в размере 50 процентов от взысканной суммы.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 почтовые и судебные расходы.

Представитель истца ФИО1 – ФИО1 уточнил требования искового заявления, просил суд: 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 за устранение недостатков жилого помещения с кадастровым номером: 26:30:040101:82, денежную сумму в размере 374 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 29 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 штраф в размере 50 процентов от взысканной суммы.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 почтовые и судебные расходы.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО1 поддержал требования искового заявления, также представил пояснения в обоснование исковых требований, в которых указано, что жилой дом общей площадью 659,2 кв.м., как объект кадастрового учета, возник в 2010 году и выделенных жилых помещений па тот момент в составе жилого дома не было. Костюкевич, она же ФИО3 19 февраля 1968 г/р. по договору купли-продажи от 20 апреля 2012 года приобрела 1/6 долю в праве на жилой дом общей площадью 659,2 кв.м, (вид права - долевая собственность, объект права - жилой дом). Фамилию поменяла с 2014 года по 2019 год.

Жилое помещение как объект недвижимости с индивидуально определенными признаками общей площадью -104,3 кв.м, стал на кадастровый учет спустя 4 года с момента окончания постройки самого здания - это 03 июня 2014 года. Обследование было проведено 26 мая 2014 года, кадастровым инженером ФИО4, номер квалифицированного аттестата 26-11-242.

В 2014 году Костюкевич - ФИО3 обратилась в Ессентукский городской суд с иском о выделе долей из общего имущества и прекращении права общей долевой собственности. Суд исковые требования удовлетворил, где прекратил право долевой собственности и передал в собственность жилое помещение площадью - 104,3 кв.м, (вид права - собственность, объект права - жилое помещение). Решение в материалах дела.

Истец считает и материалами дела подтверждается, что во время владения ФИО3 проводилась реконструкция части здания. Это подтверждается следующими юридически значимыми действиями ФИО3: произошел реальный раздел жилого дома, был определен порядок пользования на третьем этаже и остальной части жилого дома. После чего, ФИО3 заказала и оплатила Технический план помещения, обратилась в суд за прекращением права долевой собственности и поставила вновь возникший объект - жилое помещение на кадастровый учет, зарегистрировав за собой право собственности. Кроме того, при ее владении впервые произошло подключение систем подачи и учета электричества, газа и воды.

До 2013 года электричества, газа и воды на третьем этаже вообще не было. И это доказательство того обстоятельства, что третий этаж до 2013 года не был жилым и не мог быть использован для постоянного и круглогодичного проживания людей.

При выделе из 1/6 доли в жилое помещение (2013 год, ФИО3) впервые произошло подключение электрики, началась подача газа и воды с установкой индивидуальных приборов учета потребления непосредственно внутри самого жилого помещения. Именно ФИО3 первая получала, разрабатывала и утверждала в установленном порядке Технические условия на подключение электричества, воды и газа. Монтаж этого «хозяйства» проходил при ней. Она первая заключала договора на обслуживание и оформила лицевой счет на спорный объект недвижимости. Кроме того, ФИО3 был проведен капремонт внутренних помещений, смонтирована система «теплый пол», положен кафель и плитка, установлен кухонный гарнитур и подключена сантехника, смонтирована система вытяжки и кондиционирования воздуха.

Муж ответчика ФИО2 - ФИО5 по договору купли- продажи от 23 апреля 2019 года приобрел спорное жилое помещение у Костюкевич - ФИО3. Договор приложен Истцом к Обоснованию иска. Истец не исключает, что он также мог продолжать капитальный ремонт жилого помещения.

После смерти мужа ответчика, ФИО2 также имела время в течение двух лет и возможность проводить новую реконструкцию или капремонт.

Таким образом, первый собственник продал в 2012 году 1/6 долю в праве на жилой дом второму покупателю - ФИО3, которая прекратила долю в праве, с определением порядка пользования, выбрав себе помещения в здании именно на третьем этаже. После чего в 2014 году появилось жилое помещение.

Третий покупатель - муж ответчика ФИО2 - это апрель 2019 года.

Четвертый - ответчик ФИО2 унаследовавшая после смерти мужа в декабре 2019 года. Истец пятый по счету собственник спорного объекта недвижимости - 2021 год. В связи с этим обстоятельством привлечение в этом гражданском процессе к участию в деле Застройщика считает необоснованным, поскольку технические характеристики объекта спора были изменены не им, а через четыре года после окончания им стройки жилого здания, в 2014 году во время владения спорным объектом ФИО3.

Ответ на вопрос - является ли жилой дом многоквартирным можно установить, изучив сведения, содержащиеся в ЕГРП. Так, земельный участок площадью 1188,0 кв.м, с кадастровым номером: ***** имеет разрешенное использование - под индивидуальный жилой дом. Между сособственниками и КМС г. Ессентуки заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. Сам жилой дом в 2012 году имел общую площадь - 659,2 кв.м, (согласно Свидетельства о госрегистрации от 10.05.2012 года). После вступления решения Ессентукского городского суда от 07 апреля 2014 года в законную силу, в ЕГРН были внесены изменения в части вновь образованного спорного жилого помещения в составе жилого дома.

Таким образом, статус объекта недвижимости: до 2014 года - жилой дом, находящийся в долевой собственности у десяти сособственников на земельном участке под ИЖС, а после 2014 года по настоящее время - жилой дом, находящийся в долевой собственности у семи сособственников с тремя встроенными жилыми помещениями находящимися в собственности у трех лиц, на земельном участке - под ИЖС.

По поводу вопроса об определении порядка пользования чердаком и крышей, кто несет ответственность за содержание данного имущества?

Истец утверждает, что согласно Договора о прядке пользования от 05 сентября 2012 года утвержденного решением Ессентукского городского суда от 07 апреля 2014 года в общем пользовании у всех сособственников жилого дома и всех собственников жилых помещений согласно пункту 3.1 указанного Договора о порядке пользования находятся следующие помещения: лестничная клетка первого этажа № 1 площадью 15,0 кв.м., лестничная клетка второго этажа № 2, площадью 15,0 кв.м., лестничная клетка третьего этажа № 3 площадью 15,0 кв.м.

Таким образом, на чердак и крышу режим общего пользования, согласно заключенному и утвержденному договору, не распространяется после 2014 года. До 07 апреля 2014 года за техническое состоянием крыши и чердака несли ответственность все сособственники жилого дома пропорционально своей доли владения.

Истец заявляет суду, что ему не известно кто строил жилой дом, каким способом он строился (имеется в виду заключались ли договора долевого участия или строительного подряда, или может использовался хозяйственный способ). Также истцу не известно была ли разработана проектная документация, прошла ли она этап согласования и утверждения, были или нет на этапе строительства допущены отклонения от проекта, кто и когда принимал в эксплуатацию уже построенный объект недвижимости.

Истец перед покупкой жилого помещения изучал переданные ему ответчиком документы, среди которых было и решение суда. Истец, изучив решение исходил из того, что, поскольку Ессентукский городской суд в 2014 году своим решением передал в собственность спорное жилое помещение площадью 104,3 кв.м., значит, жилое помещение на тот момент времени соответствовало всем необходимым требованиям технических регламентов, СНиПам и другим требованиям, предъявляемым к такого рода жилым помещениям. Также спорное жилое помещение не несло угрозу жизни и здоровью проживающих лиц, не нарушало права и законные интересы третьих лиц.

Истцу известно, что 23 апреля 2019 года ответчик приобрела по договору купли- продажи в общую совместную собственность жилое помещение.

После ознакомления с заключением эксперта истец пришел к выводу о том, что за период времени с 2014 года по сентябрь 2021 года (за семь лет), неустановленными лицами потолок жилого помещения был приведен в ненадлежащее эксплуатационное состояние. А именно: измены конструктивные характеристики конструкции потолка, которые привели к ухудшению его технических свойств. Истец считает, что для того, чтобы скрыть некачественное состояние конструкций потоков, в указанный период времени был произведен монтаж «натяжных» потолков, после чего жилое помещение было продано истцу.

В настоящий момент достоверно установлено, что проданное жилое помещение - это товар ненадлежащего качества, который на момент продажи истцу имел скрытые недостатки и о чем продавец не сообщил покупателю. В качестве доказательства истец обращает внимание на вывод экспертизы об отсутствие потолков в жилом помещении.

Т.е., по мнению истца во время владения жилым помещением - ответчик, либо ее муж, либо лицо, у которых они купили, проводили капитальный ремонт либо реконструкцию потолка. Вероятная причина ремонта потолков - поступление влаги со стороны чердака. Проще говоря «побежали» потолки, где при капремонте была значительная экономия на материале и в последующем неправильно произведен монтаж конструкции потолков и системы вентиляции во всем жилом помещении.

Ответчик пытается снять ответственность с себя за некачественный товар, но для выяснения этих обстоятельств, а именно, момента приведения товара в некачественное состояние, ответчику необходимо в порядке регресса (возможности обратного требования) выяснять эти отношения с ее продавцом - Костюкевич - ФИО3

Вывод по второму вопросу: на момент вынесения Решения суда в 2014 году потолок в спорном жилом помещении не просто был, а был выполнен с соблюдением всех требований СНиП, а уже на момент покупки жилого помещения в 2021 году потолка как строительной конструкции уже не существовало, что подтверждено выводом в заключении эксперта.

Просил обратить внимание суда на то обстоятельство, что экспертиза проводилась только по кровельной системе, расположенной над жилым помещением истца, и никто не проводил оценку состояния всей кровельной системы жилого дома в комплексе. Кроме того, не исследовалось состояния потолков, расположенных в другом жилом помещении, не принадлежащем истцу, также расположенном на третьем этаже (для сравнительного анализа).

Истец считает, что без проведенной экспертизы всей площади крыши, осмотрев только ее половину, установить - как она вся была построена 14 лет назад, когда перестраивалась, в каких местах, и кем из сособственников ремонтировалась за 14 лет ее существования не представляется возможным, кроме того эти обстоятельства не являются предметом доказательства в данном судебном процессе.

Истец считает и сообщает суду, что в жилом помещении с кадастровым номером: ***** нет в принципе кровельной системы, он есть в составе жилого дома с кадастровым номером: 26:30:040101:61. Кровельная система размещена на чердаке, вне жилого помещения истца. Она в своей основе опирается на несущие стены всего жилого здания, далее - подчердачное помещении крыши с элементами ее конструкции, и сама крыша. Т.е., считаем, что 4-тый вопрос задан судом не корректно, где ответ эксперта нельзя принимать во внимание при вынесении решения. По сути - жилое помещение - это квартира, а кровельная система - это крыша. Если перефразировать, иными словами, вопрос суда звучит так: - Есть ли в квартире крыша и правильно ли она эксплуатировалась? Считает, что согласно заключению эксперта в жилом помещении истца кровли нет. Просит суд не учитывать ответ эксперта на четвёртый вопрос при вынесении решения.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что дефекты были выявлены при проведении капитального ремонта, он по поручению сестры начал ремонт и обнаружил, что фактически нет потолка, он просто оказался подвесным. При покупке ответчик говорил, что нет затеканий, и других недостатков, это был сентябрь месяц. А когда стало холодно, стали проявляться все недостатки, зимой очень холодно. При покупке стороны не осматривали крышу. Бригада работников пояснила, что в крыше нет утеплителя. Все эти недостатки выявились, когда истец начала делать ремонт, так как в квартире было холодно, идет запах канализации. Истец в квартире постоянно не проживает, но приезжает и останавливается в квартире. 

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО6 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, представила возражения на исковое заявление, в котором указано, что Между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества, а застройщиком дома, в котором находится жилое помещение (квартира) истца, является не ответчик, а другое лицо. Право собственности у ФИО2 было на основании свидетельства о праве на наследство после смерти супруга и на основании свидетельства о праве на наследство по законную. Учитывая, что договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу п. 2 ст. 477 ГК РФ и абз. 2 п. 1 ст.. 19 Закона о защите прав потребителей истец как покупатели был вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Спорная квартира была передана истцу по договору от 21.09.2021г., она была осмотрена покупателями, договор по соглашению сторон имел силу акта приема-передачи и был подписан сторонами без претензий к имуществу в таком виде, в каком оно было на момент удостоверения договора.

Указанное в договоре жилое помещение находится в многоквартирном жилом доме, в котором имеется 10 жилых помещений, что соответственно крыша над жилым домом является имуществом общим всех собственников указанного жилого дома, а не только истца. Как указывает истец, что именно в части его помещения в потолке имеются недостатки без исправления всей крыши произвести невозможно, необходимо согласие всех собственников, что истец не предоставил согласие на ремонт крыши всех собственников указанного жилого дома.

В иске указанные выявленные недостатки являются фактически эксплуатационные дефекты, существует вероятность, что истец должным образом не обслуживал свой потолок (кровлю), к тому же жилой дом в котором жилое помещение истца является многоквартирным жилым домом.

Также представитель ответчика ФИО6 пояснила, что крыша является общим имуществом жильцов дома, супруг ответчика ФИО2 купил квартиру в том виде, в котором она позже была продана. Ремонт в квартире ответчик не делала. Ответчик получила указанное имущество по наследству, что было ранее, до нее, ей не известно. О том, были скрытые дефекты в квартире или нет, ответчику не известно.

Исследовав материалы гражданского дела, суд оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

В силу ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

На основании ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствие со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Из ст. 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, во взаимосвязи со ст. ст. 17, 18, 19 и 120 Конституции Российской Федерации, ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, следует, что участники судопроизводства имеют право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. Реализация права на судебную защиту предполагает правильное и своевременное рассмотрение дела, на что указывается и в ст. 2 ГПК РФ, закрепляющей задачи и цели гражданского судопроизводства.

В условиях состязательности процесса (ст. 123, ч. 3, Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (ч.1 ст. 56 ГПК РФ), и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В силу пунктов 1, 2 ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. 

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Согласно ст. 557ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. 

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 

В соответствии со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно разъяснениям постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 21 сентября 2021 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи.

В соответствии с п. 1 договора, ФИО2 продала принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение, общей площадью 104,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> «а», а ФИО1 купила указанное жилое помещение.

Согласно п. 11 Продавец передал документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности и ключи от жилого помещения. У сторон друг к другу каких-либо претензий нет, в том числе, по качеству переданного имущества.

Как следует из искового заявления, при проведении ремонта в квартире, истцом были обнаружены скрытые дефекты, которые не могли быть обнаружены при осмотре и покупке квартире. 

22 августа 2023 года истцом в адрес ответчика направлена претензия об устранении недостатков в квартире. Ответ на претензию истцом не получен.

В целях установления существенных обстоятельств по делу судом была назначена комплексная судебная строительно-техническая и товароведческая экспертиза на основании определения суда от 14 декабря 2023 года.

Согласно заключению экспертизы № 224-с/2023 от 14 февраля 2024 года, выполненному экспертами ООО «СКЭУ «Феникс» исследуемое жилое помещение с кадастровым номером 26:30:040101:82, площадью 104,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1 и расположено на третьем этаже жилого здания.

Согласно материалам гражданского дела, а также проведенного натурного обследования, было установлено, что объектом исследования является кровля, расположенная над жилым зданием (в частности, над помещениями истицы) по адресу: 

<

адрес>, а именно: деревянное перекрытие (между третьим этажом и чердаком), стропильная система, кровельное покрытие, гидроизоляция и пароизоляция.

Проведенным исследованием установлено, что кровля, выполненная над жилым зданием по адресу: 

<

адрес>, не соответствует строительным нормам правилам:

- СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий. СНиП 2.04.01-85*» в части вывода фановых труб на чердак;

- СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» в части отсутствия гидро- и пароизоляции;

- СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76»: Листы крепятся строительными саморезами, вместо специализированных кровельных самонарезающих винтов, уплотнительные шайбы отсутствуют. Отсутствие уплотнителей способствует протеканию кровли в месте устроенных саморезов, что приводит к образованию значительной капельной течи во время дождя и таяния снега.

Потоло?к — нижняя часть ограждающей конструкции, ограничивающая помещение сверху. Потолок может быть непосредственно нижней частью перекрытия или покрытия.

Проведенным исследованием установлено, что потолки в жилых помещениях истца – отсутствуют. Выполненные натяжные потолки являются видом отделки и декоративным элементом.

Отсутствие перекрытия, при выявленных при ответе на первый вопрос строительных недостатках, способствует попаданию влаги на натяжные потолки, поступлению холода в осенне-зимний период времени.

Также было установлено, что из-за отсутствия гидро- и пароизоляции происходит гниение деревянных элементов кровли, соответственно, в случае разрушения деревянной конструкции кровли, натяжное полотно не выдержит нагрузки, что приведет к образованию аварийной ситуации в жилых помещения.

Установлено, что между натяжным потолком и чердаком устроен следующий слой:

- гидроизоляционная пленка, которая закреплена степлером между леженями и затяжками посредством степлера, имеет физические повреждения, крепление осуществлено неплотно, что не соответствует принципам герметичности;

- утеплитель из минеральной ваты толщиной 10см.

Проведенным исследованием установлено, что чердачный утеплитель не соответствует требованиям по теплопередаче, а конструкция, выполняющая роль перекрытия подвержена замерзанию.

Выездом на место было установлено, что жилой дом, в котором размещено жилое помещение с кадастровым номером 26:30:040101:82, площадью 104,3 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежащее на праве собственности ФИО1, обладает признаками многоквартирного жилого дома.

Вместе с жилыми помещениями, принадлежащими ФИО1, на одной лестничной клетке также располагаются еще одни жилые помещения.

Исследуемая кровля расположена над помещениями ФИО1, лестничной клеткой и иными жилыми помещениями, принадлежащими третьему лицу, и представляет собой единую конструкцию.

Согласно поставленного вопроса, экспертом составлен сметный расчет на реконструкцию кровли исключительно над помещениями, принадлежащими ФИО1:

- изоляция участка кровли над исследуемыми жилыми помещениями посредством установки «перегородки», чтобы замкнуть тепловой контур над помещениями истца;

- вывод фановых труб на крышу, с целью предотвращения выпадения конденсата на кровлю;

- устройство подшивки потолка досками, что сопровождается демонтажем/монтажом натяжных потолков;

- демонтаж кровельного покрытия с целью устройства гидроизоляционного слоя;

- монтаж кровельного покрытия с применением кровельных самонарезающих винтов с уплотнителями.

В экспертном заключении приведен состав работ для реконструкции кровли над помещениями, принадлежащими ФИО1

Сметная стоимость работ и услуг по реконструкции кровли объекта недвижимости – жилого помещения истца в рыночных ценах 2024 года, составит:

374 085,20руб. (триста семьдесят четыре тысячи восемьдесят пять рублей 20 копеек), из них:

- изоляция участка кровли над исследуемыми жилыми помещениями посредством установки «перегородки», чтобы замкнуть тепловой контур над помещениями истца – 37 108,00 руб.;

- вывод фановых труб на крышу, с целью предотвращения выпадения конденсата на кровлю – 41 721,61 руб.;

- устройство подшивки потолка досками, что сопровождается демонтажем/монтажом натяжных потолков – 114 101,91 руб.;

- демонтаж кровельного покрытия с целью устройства гидроизоляционного слоя, монтаж кровельного покрытия с применением кровельных самонарезающих винтов с уплотнителями – 118 806,15 руб.;

- НДС 20% - 62 347,53 руб.

Эксплуатация кровли - комплекс мероприятий по содержанию, обслуживанию и ремонту кровли, обеспечивающих их безопасное функционирование.

Проведенным исследованием было установлено, что выявленные дефекты возникли по причине устройства кровли с нарушением строительных норм и правил; выявленные дефекты не носят эксплуатационного характера.

На дату проведения осмотра строительные и ремонтные работы на чердаке не производились.

Экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд, при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта, не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьями 86, 67 ГПК РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами, суд может отвергнуть заключение экспертизы в том случае, если это заключение явно находится в противоречии с остальными доказательствами по делу. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда. Однако это не означает право суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки. Таким образом, оценка настоящему экспертному заключению дается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

При этом суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Выводы экспертов могут быть определенными (категоричными), альтернативными, вероятными и условными. Определенные (категорические) выводы свидетельствуют о достоверном наличии или отсутствии исследуемого факта.

У суда не имеется оснований подвергать сомнению заключение судебной экспертизы № 224-с/2023 от 14 февраля 2024 года, выполненного ООО «СКЭУ «Феникс», так как оно содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы. В обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные, установленные в результате исследования, которые основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию. Каких-либо противоречий выводов эксперта доказательствам, имеющимся в материалах дела, не усматривается, а сторонами не представлено доказательств, подтверждающих недостоверность выводов проведенной экспертизы, либо ставящих выводы экспертизы под сомнение.

Суд приходит к выводу о том, что данное заключение является достаточными, допустимым доказательством по рассматриваемому делу.

Из материалов дела следует, что квартира, приобретенная истцом, имела до нее четырех собственников. 

Из п. 11 договора купли-продажи от 21 сентября 2021 года следует, что у сторон нет каких-либо претензий по переданному имуществу, в том силе по качеству переданного имущества.

Согласно заключению эксперта, жилые помещения от чердака отделены только натяжными потолками. Указанное обстоятельство свидетельствует о низком качестве строительных работ по возведению жилого дома. Выявленные дефекты возникли по причине устройства кровли с нарушением строительных норм и правил, выявленные дефекты не носят эксплуатационный характер. Из чего следует, что вина ответчика в выявленных при эксплуатации истцом квартиры дефектах, не установлена, в связи с чем, исковые требования не подлежат удовлетворению.

В связи с отказом судом в удовлетворении производных исковых требований, исковые требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, не подлежат удовлетворению.

Согласно ст. ст. 88, 94 ГПК РФ суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным расходам.

ООО «СКЭУ «Феникс» представлен счет на взыскание расходов по оплате комплексной судебной строительно-технической и товароведческой экспертизы в размере 62 000 рублей.

На основании определения суда от 14 декабря 2023 года Управлению Судебного Департамента в Ставропольском крае поручено произвести оплату за проведение судебной экспертизы.

В силу вышеперечисленных норм процессуального законодательства, учитывая доказательства, подтверждающие производство судебной экспертизы, суд полагает, что сумма расходов за ее производство подлежит взысканию с Управления Судебного Департамента в Ставропольском крае.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании за устранение недостатков жилого помещения с кадастровым номером: 26:30:040101:82, денежной суммы в размере 374 000 рублей, компенсации морального вреда в размере 29 000 рублей, штрафа в размере 50 процентов от взысканной суммы, взыскании почтовых и судебных расходов – отказать.

Поручить Управлению Судебного Департамента в Ставропольском крае произвести оплату ООО «Северо-Кавказское Экспертное Учреждение «ФЕНИКС» за проведение судебной экспертизы, назначенной по определению суда от 14 декабря 2023 года в размере 62 000 рублей.

Отменить меры по обеспечению иска в виде наложения ареста и запрета совершать любые действия, связанные с регистрацией перехода прав на недвижимое имущество собственника ФИО2 – 1/20 доли жилого дома, с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 2/40 доли земельного участка, с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 1/20 доли жилого дома, с кадастровым номером ***** расположенного по адресу: 

<

адрес>, 1/7 доли земельного участка, с кадастровым номером *****, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 05 апреля 2024 года. 

Председательствующий судья В.А. Емельянов