Дело № 3а-257/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 апреля 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.,

секретарь Хлебникова А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ООО «Черноморские Скоростные Линии» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,

установил:

ООО «Черноморские Скоростные Линии» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит:

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 6900+/-29 кв.м., расположенного по адресу: ............, определенной по состоянию на 01.01.2022г. равной рыночной стоимости в размере 25 627 000 рублей; 

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 3678 кв.м., расположенного по адресу: ............, определенной по состоянию на 01.01.2022г. равной рыночной стоимости в размере 13 660 000 рублей;

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 2922 кв.м., расположенного по адресу: ............, определенной по состоянию на 01.01.2022г. равной рыночной стоимости в размере 10 852 000 рублей.

Также просит установить, что кадастровая стоимость земельных участков равная рыночной стоимости подлежит применению для целей налогообложения и иных, установленных законодательством целей, с 01.01.2023г.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что является арендатором земельных участков и оплачивает арендные платежи, рассчитываемые из кадастровой стоимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению арендных платежей.

Представитель ООО «Черноморские Скоростные Линии» по доверенности ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований. 

В судебное заседание представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», Федерального агентства морского и речного транспорта, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю и Республике Адыгея, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В возражениях на административный иск представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО2 указала, что кадастровая стоимость определена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В отзыве на административный иск представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 просила вынести законное и обоснованное решение.

Представитель Федерального агентства морского и речного транспорта по доверенности ФИО4 в возражениях на административный иск просит отказать в удовлетворении заявленных требований в связи с недопустимостью уменьшения арендных платежей.

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 в представленном отзыве указывает, что кадастровая стоимость в отношении данных объектов недвижимости филиалом ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю не рассчитывалась и не утверждалась. Удовлетворение требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной оставила на усмотрение суда. Просила рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО6 в своем отзыве на административный иск не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона. 

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

В соответствии со ст.11 Федерального закона от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьей 6 Федерального закона от 31.07.2020г. №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007г. №345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» в 2022 году проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Краснодарского края (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 27.04.2021г. № 845 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Краснодарского края в 2022 году»).

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером ........, площадью 6900+/-29 кв.м., расположенного по адресу: ............, на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности ........ от 14.02.2008г., заключенного между Территориальным управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю и ООО «Черноморские Скоростные Линии»; 

- с кадастровым номером ........, площадью 3678 кв.м., расположенного по адресу: ............, на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности ........ от 14.02.2008г., заключенного между Территориальным управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю и ООО «Черноморские Скоростные Линии»;

- с кадастровым номером ........, площадью 2922 кв.м., расположенного по адресу: ............, на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности ........ от 14.02.2008г., заключенного между Территориальным управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю и ООО «Черноморские Скоростные Линии».

Согласно дополнительным соглашениям от 01.09.2016г. к указанным договорам аренды арендодателем вышеуказанных земельных участков является Федеральное агентство морского и речного транспорта

В соответствии с дополнительными соглашениями от 31.05.2023г. к указанным договорам аренды исчисляется исходя из размера кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов. 

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 45 827 109 рублей; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 26 063 815,98 рублей; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 24 227 616,9 рублей. Кадастровая стоимость утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №2449 от 26.09.2022г.

В соответствии с отчетом об оценке от 27.12.2023г. № К-23-121-1, подготовленным оценщиком, занимающимся частной практикой ...........2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 25 627 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 13 660 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 10 852 000 рублей.

По ходатайству административного истца, принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 220/03/24 от 07.03.2024г., выполненной экспертом НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ...........11, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2022г.) составляет 45 901 582,44 рубля, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2022г.) составляет 27 501 489,62 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 191 080 880 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2022г.) составляет 23 565 334,82 рубля.

С указанным заключением судебной оценочной экспертизы не согласился представитель административного истца, в представленных возражениях указал, что в нарушение п. 11 ФСО № 7 (V. «Анализ рынка») экспертом не произведен в полной мере анализа рынка недвижимости, обоснование применения конкретных объектов-аналогов из всех доступных эксперту предложений не приведено. Для расчета рыночной стоимости объектов экспертизы допущены следующие нарушения: подобранные объекты аналоги существенно отличаются по площади от объекта экспертизы; используемые в качестве объектов-аналогов объекты не схожи по виду разрешенного использования с оцениваемым объектом, необходимая корректировка экспертом не внесена; разница между ценами предложений объектов-аналогов говорит о том, что данные объекты не могут считаться аналогами, сходными с объектом экспертизы по основным ценообразующим характеристикам.

Корректировка на торг, используемая в расчетной таблице, не подтверждена рыночными данными; выбранные объекты-аналоги не сопоставимы по расположению, инвестиционной привлекательности и транспортной доступности с объектами экспертизы, отсутствие корректировки не обосновано. 

В дополнениях к возражениям относительно выводов судебной экспертизы указал, что при применении корректировок экспертом неверно определена корректировка +8% к аналогу №1 на передаваемые имущественные права, поскольку использована корректировка, применимая к другому сегменту недвижимости (для производственно-складского рынка земельных участков). Экспертом не применена корректировка на рельеф земельного участка, поскольку аналоги объектов оценки расположены на ровной местности, а объекты оценки - в прибрежной зоне с существенными ограничениями по строительству в силу сложного рельефа и геологических факторов, понижающая корректировка может составлять от 30 до 50% от стоимости аналогов. Некорректно определено функциональное назначение объектов-аналогов №3 и №4 - в качестве объектов рекреационного назначения, некорректно применена повышающая корректировка +10,37% вместо -40%, поскольку данные аналоги относятся к сегменту коммерческого назначения.

В судебном заседании допрошена эксперт НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ФИО7, подготовившая заключение судебной экспертизы № 220/03/24 от 07.03.2024г., которая также предоставила письменные пояснения относительно возражений на заключение судебной экспертизы. 

Эксперт НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ФИО7 пояснила, что анализ рынка недвижимости исследован в полном объеме в соответствии с требованиями действующего законодательства, в частности п. 11 ФСО № 7. площадь объекта экспертизы с кадастровым номером ........ составляет 6900 кв.м, подобранные для расчета аналоги № 1, 2 и 3, сопоставимы с исследуемым земельным участком по площади: 8757 кв.м., 6952 кв.м., 5000 кв.м, соответственно. Согласно градации земельных участков, приведенной в разделе 2.3.2. «Определение сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты» экспертного заключения, все вышеперечисленные участки, включая и оцениваемый, относятся к одной группе: «средние участки», где площадь варьируется в диапазоне от 0,5 до 1,5 га. В Справочнике оценщика недвижимости - 2022. «Земельные участки. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки» под редакцией ФИО8, который использовался экспертом, также указано, что участки, площадью от 50 до 100 соток, относятся к одной группе. По мнению экспертов при анализе ценообразования на рынке недвижимости обычно считается, что при росте площади объекта при прочих равных условиях стоимость квадратного метра сокращается и наоборот. Для достижения более точного результата в расчетах рыночной стоимости объекта экспертизы, размер поправки рассчитывался с помощью коэффициента торможения. Расчеты размера корректировок на площадь к стоимости аналогов представлены в таблице № 9 экспертного заключения.

Площадь объекта экспертизы с кадастровым номером 23........ составляет 3678 кв.м. Подобранные для расчета аналоги № 4, 5 и 6, сопоставимы с исследуемым земельным участком по площади: 4000 кв.м., 3803 кв.м., 2765 кв.м, соответственно. Согласно градации земельных участков, приведенной в разделе 2.3.2. «Определение сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты» экспертного заключения, все вышеперечисленные участки, включая и оцениваемый, относятся к одной группе: «мелкие участки», где площадь варьируется в диапазоне до 0,5 га. В Справочнике оценщика недвижимости - 2022. «Земельные участки. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки» под редакцией ФИО8, который использовался экспертом, также указано, что участки, площадью до 50 соток, относятся к одной группе (скриншот таблицы представлен выше). Расчеты размера корректировок на площадь к стоимости аналогов представлены в таблице № 10 экспертного заключения.

Площадь объекта экспертизы с кадастровым номером ........ составляет 2922 кв.м. Подобранные для расчета аналоги № 4, 5, 6 и 7, сопоставимы с исследуемым земельным участком по площади: 4000 кв.м., 3803 кв.м., 2765 кв.м., 2103 кв.м, соответственно. Согласно градации земельных участков, приведенной в разделе 2.3.2. «Определение сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты» экспертного заключения, все вышеперечисленные участки, включая и оцениваемый, относятся к одной группе: «мелкие участки», где площадь варьируется в диапазоне до 0,5 га. В Справочнике оценщика недвижимости - 2022. «Земельные участки. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки» под редакцией ФИО8, который использовался экспертом, также указано, что участки, площадью до 50 соток, относятся к одной группе (скриншот таблицы представлен выше).

Расчеты размера корректировок на площадь к стоимости аналогов представлены в таблице № 11 экспертного заключения.

В разделе 2.3.4. «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости» экспертного заключения указано, что вид разрешенного использования земельного участка не является в чистом виде ценообразующим фактором, так как вид разрешенного использования может быть изменен без значительных временных и материальных затрат. Поэтому ценообразующим фактором является не вид разрешенного использования, а функциональное назначение, которое представляет собой комплекс физических, качественных и нормативных особенностей, определенных документами территориального планирования для соответствующих функциональных зон. Функциональное назначение земель служит логическим выражением цели использования земельного участка.

В соответствии с данными кадастрового учета разрешенным использованием объектов экспертизы с кадастровым номером ........ является «эксплуатация пассажирского вокзала». Согласно градостроительному регламенту муниципального образования город-курорт Анапа, объекты расположен в зоне транспортной инфраструктуры (Т). Зона «Т» имеет ограниченный перечень основных видов разрешенного использования, которые исключают размещение на их территории торговых объектов, объектов общепита и прочей коммерческой недвижимости. Вспомогательные виды разрешенного использования зоны «Т» не предусмотрены. Основная цель зоны «Т» - это размещение объектов транспортной инфраструктуры, в том числе различного рода путей сообщения и сооружений, используемых для перевозки людей или грузов либо передачи веществ, а также их обслуживания. В Справочнике оценщика недвижимости - 2022. «Земельные участки. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки» под редакцией ФИО8, который использовался экспертом, земельные участки, на котором осуществляется размещение объектов транспортной инфраструктуры, относятся к землям под индустриальную застройку.

Поэтому исследуемые земельные участки относятся к землям под индустриальную застройку. Так как в результате анализа рынка недвижимости, земельных участков под индустриальную застройку, сопоставимых по местоположению и площади с объектом экспертизы, не обнаружено, подобраны аналоги, которые выделены под базы отдыха, гостиничное обслуживание и магазины и под рекреационно-туристические учреждения. С учетом того, что функциональное назначение земель отличается друг от друга, к стоимости аналогов применена корректировка № 16 «на функциональное назначение объектов». Значение корректировок приведено на рисунке № 33, а расчет размера корректировок содержится в таблице № 13 экспертного заключения. Таким образом, пояснения о том, что вид разрешенного использования ценообразующим фактором не является, в экспертном заключении содержится. Поправки на функциональное назначение к стоимости аналогов применены. Требования законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности не нарушены.

В соответствии с п. 22 (б) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Разница между ценами предложений объектов-аналогов не является ценообразующим фактором. Требование о том, чтобы между ценами предложений не было разницы, в законодательстве отсутствует.

Для выполнения расчетов использован типичный для рынка земельных участков удельный показатель стоимости: стоимость в рублях 1 кв.м общей площади земельного участка. Каждый объект-аналог сравнивался с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлены различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректировался по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывалась на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Таким образом, корректировки к стоимости аналогов применяются не к разнице между ценами предложений, а к параметрам (характеристикам) объектов, которые являются ценообразующими факторами. Подобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с объектом экспертизы по ценообразующим факторам. Требования законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности не нарушены.

Размер корректировки на торг к стоимости аналогов определялся на основании методических рекомендаций Справочника оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Поволжский центр методического и информационного обеспечения оценки (под редакцией ФИО8). Скриншот таблицы с размерами всех корректировок приведены в экспертном заключении (рисунок № 25). Применение корректировки на торг методически обосновано и подтверждено информацией, полученной от экспертов рынка и отрасли. Требования законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности не нарушены.

Объекты экспертизы расположены в центре г. Анапа. В связи с высоким уровнем плотности застройки в центральном районе курортного города, обнаружить достаточного количества незастроенных земельных участков, которые были бы расположены недалеко от исследуемого объекта не удалось. Часть аналогов находятся в других районах Анапы.

В соответствии с п. 11.6 ФСО №7, если данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Аналоги схожи по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта: они находятся в г. Анапа в районах со сложившейся общественно-жилой застройкой, с высоким уровнем развития инфраструктуры, недалеко от побережья Черного моря. Анализ местоположения аналогов, в том числе, расстояние до центра города, до ближайшей остановки общественного транспорта, подъездные пути и окружающие землепользователи, приведен в таблице № 4 экспертного заключения. Для внесения корректировки к стоимости аналогов на район расположения в границах населенного пункта, рассчитано среднее значение цены 1 кв.м незастроенных участков, которые выставлялись на продажу в 2021 году. Источник информации: сайт https://ruads.net/. Расчеты представлены в таблицах № 5 - 8 экспертного заключения.

Таким образом, описание местоположения аналогов в экспертном заключении имеется. Расчет размера поправки на местоположение произведен на основании сравнения среднего значения цены 1 кв.м незастроенных земельных участков по микрорайонам г. Анапа по информации из объявлений за 2021 год. Требования законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности не нарушены.

В результате исследования информации, доступной эксперту, установлено, что объекты экспертизы относятся к земельным участкам под индустриальную застройку. Подробные пояснения содержатся в разделе 2.3.2. «Определение сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты» экспертного заключения». В соответствии с методическими рекомендациями, в частности, Справочником оценщика недвижимости - 2022. «Земельные участки. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки» под редакцией ФИО8, земельные участки под производственно-складские объекты также относятся к землям под индустриальную застройку (рисунок № 19 экспертного заключения). Таким образом, корректировка на передаваемое право применена к стоимости аналога, который относится к земельным участкам того же подсегмента, что и объекты экспертизы. 

В соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2022. «Земельные участки. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки» под редакцией ФИО8, стоимость земельных участков может быть снижена из-за физических условий их эксплуатации, вызванных наличием негативных инженерно-геологических условий, таких как заболоченность, наличие подтопления, подверженность обвалам, оползням, сложный рельеф. Сложный рельеф местности может включать в себя холмы, горы, ущелья, овраги, реки и другие природные элементы. По информации вышеуказанного справочника среднее значение понижающей корректировки к стоимости земельных участков под индустриальную застройку составляет (-) 1 %. При исследовании объектов экспертизы установлено, что исследуемые участки застроены и активно эксплуатируются. На их территории имеются капитальные здания, мощения и асфальтовые площадки, малые архитектурные формы и зеленые насаждения. Признаков того, что рельеф участков создает сложности в процессе использования земельных участков по их прямому назначению, не обнаружено. Следовательно, применять понижающие коэффициенты к стоимости аналогов нет оснований. 

Объект-аналог № 3 выделен для размещения рекреационно-туристических учреждений, туристических баз, гостиниц, апартамент-отелей; объектов мелкорозничной торговли (в рамках выставочно-ярмарочной деятельности). Согласно карте градостроительного зонирования города-курорта Анапа земельный участок расположен в территориальной зоне Р 1.1. Территориальная зона Р1.1 предназначена для обеспечения отдыха населения на озелененных территориях общего пользования (парки, скверы, бульвары), а также для размещения объектов спорта, объектов общественного питания, коммунального обслуживания, проведения развлекательных мероприятий. Объект-аналог № 4 предназначен для строительства и дальнейшей эксплуатации гостинично-туристического комплекса с автостоянкой гостевого транспорта. Аналог расположен в территориальной зоне Р1. Территориальная зона Р1 предназначена для обеспечения отдыха населения на озелененных территориях общего пользования (парки, скверы, бульвары), без размещения объектов капитального строительства. В случае если земельный участок или объект капитального строительства находится в границах зоны с особыми условиями использования территорий, на них устанавливаются ограничения использования земельного участка.

Территориальные зоны, в которых расположены аналоги № 3 и 4 предназначены, прежде всего, для обеспечения отдыха населения. Именно поэтому аналоги относятся к землям рекреационного назначения. Прочие аналоги расположены в территориальных зонах Р2 и О1, которые предназначены для размещения не только объектов отдыха и туризма, но и объектов коммунального, социального, бытового обслуживания, здравоохранения, образования и просвещения, культурного развития, религиозного использования, общественного управления, обеспечения научной деятельности, ветеринарного обслуживания, объектов предпринимательства, туристического обслуживания, территорий общего пользования. Именно поэтому земельные участки, расположенные в вышеуказанных зонах, относятся к землям коммерческого назначения. Таким образом, функциональное назначение аналогов № 3 и 4 определенно корректно и обоснованно. Корректировки к их стоимости были определены в соответствии с методическими рекомендациями.

Выслушав пояснения эксперта, изучив его письменные пояснения, судья приходит к выводу о том, что заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описаны объекты оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос. 

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой оценки. 

Экспертом проведено исследование рынка объектов недвижимости, и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемыми объектами. 

При оценке объектов недвижимости применен сравнительный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснована). Экспертом проведено исследование рынка объектов земельных участков г. Анапа, и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемыми объектами. 

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

В заключении эксперта при определении рыночной стоимости земельных участков произведены корректировки на торг, местоположение, площадь, форму участка, наличие благоустройств, функциональное назначение, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд считает его допустимым. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2022г.) составляет: 

- с кадастровым номером ........ – 45 901 582,44 рубля;

- с кадастровым номером ........ – 57 501 489,62 рублей;

- с кадастровым номером ........ – 23 565 334,82 рубля.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости рыночной стоимости, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца.

При таких обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению и определению кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........:4 в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы. 

В части требований об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ........ суд исходит из следующего. 

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений (статья 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Предметом административного спора является размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости земельных участков, в связи с чем предметом доказывания является проверка доводов истца о нарушенном праве, заключающемся в необоснованном превышении кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной кадастровыми органами, над ее рыночной стоимостью.

Административный истец в административном иске просил установить рыночную стоимость земельных участков кадастровыми номерами ........ в меньшем размере, чем установлено государственной кадастровой оценкой. 

Однако в ходе, проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, установлено, что рыночная стоимость земельных участков кадастровыми номерами ........ превышает установленную в отношении этих объектов недвижимости кадастровую стоимость. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что установленная кадастровая стоимость в отношении принадлежащих административному истцу на праве аренды земельных участков его права и законные интересы не нарушает. Следовательно, при отсутствии факта нарушения прав, свобод и законных интересов истца, исковые требования удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 28 декабря 2023 года, сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в материалах дела не содержится. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 28 декабря 2023 года. 

Директором НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» в суд подано ходатайство о взыскании с административного истца расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 100 000 руб.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 КАС РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума ВС РФ № 28, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Однако этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Расхождение между кадастровой стоимостью, установленной в результате государственной кадастровой оценки, и рыночной стоимостью, установленной решением суда в качестве кадастровой, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Таким образом, ходатайство НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» подлежит удовлетворению. Судебные расходы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административные исковые требования ООО «Черноморские Скоростные Линии» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной удовлетворить в части.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 2922 кв.м., расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года в размере 23 565 334,82 рубля.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 28 декабря 2023 года.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Черноморские Скоростные Линии» в пользу НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 100 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья: 

Мотивированное решение суда изготовлено 13.05.2024г.