Дело № 3а-76/2024

УИД 48OS0000-01-2024-000136-02

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

7 октября 2024 года г. Липецк

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего судьи Шепелёва А.В.

при секретаре Логунове И.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 02.05.2024 года №ОРС-48/2024/000042 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания магазина с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое здание магазина с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Административный истец полагает, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, составляющая 7112844,29 рублей, установлена в завышенном размере, что нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности, по уплате налога на недвижимость, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объекта недвижимости. В соответствии с выполненным ООО «Оценка-Плюс» отчетом об оценке № 24-03-138-О-ПО от 08.04.2024 года рыночная стоимость объекта недвижимости – магазин, кадастровый номер №, по состоянию на 01.04.2024 года определена в размере 4491948 рублей. 15.04.2024 года ФИО1 обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке № 24-03-138-О-ПО от 08.04.2024 года, однако решением ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 02.05.2024 года №ОРС-48/2024/000042 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке. Административный истец просит признать незаконным и отменить решение ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 02.05.2024 года №ОРС-48/2024/000042 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.04.2024 года в размере 4491948 рублей.

Определением от 24.05.2024 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Добровского муниципального округа Липецкой области, АО«Тандер».

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 уточнила заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость нежилого здания магазина с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.04.2024 года – 5905000 рублей.

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения требования о признании незаконным решения ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 02.05.2024 года № ОРС-48/2024/000042, полагая его законным и обоснованным. Установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной по заключению эксперта ООО «Компания «Оценочный стандарт» ФИО4 № 598 от 11.09.2024 года отнесла на усмотрение суда.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, доверил представление своих интересов представителю.

Представитель заинтересованного лица администрации Добровского муниципального округа Липецкой области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, АО «Тандер» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причине неявки суд не уведомили.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно положениям ч.ч. 3, 15 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021 года №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.01.2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В силу ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 года № 265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание – магазин с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 20.03.2024 года.

Кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого здания, утвержденная Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 08.11.2023 года № 28-Н, по состоянию на 01.01.2023 года составляет 7112844,29руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24.05.2024 года.

Полагая кадастровую стоимость нежилого здания в период с 01.01.2023 года по настоящее время завышенной, административный истец 15.04.2024 года обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке от 08.04.2024 года № 24-03-138-О-ПО, выполненный оценщиком ООО «Оценка-Плюс» ФИО5

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 02.05.2024 года №ОРС-48/2024/000042 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке от 08.04.2024 года № 24-03-138-О-ПО, а именно: 

нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В разделах: анализ спроса и предложения на рынке, к которому относится объект оценки; анализ основных ценообразующих факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; анализ наиболее эффективного использования объекта оценки; сравнительный подход; сведения, используемые для расчета доли земельного участка – содержится противоречивая информация;

нарушены требования п. 11в ФСО № 7, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Анализ рынка, представленный в отчете об оценке, проведен не в полном объеме, что не позволяет составить представление об уровне цен (предложений) объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект, а также о диапазоне цен;

нарушены требования пп. 2 п. 9 ФСО V. В рамках сравнительного и доходного подходов отсутствуют правила отбора объектов-аналогов, анализ ценообразующих факторов;

нарушены требования п. 2 ФСО V, пп. 3 п. 2 ФСО VI. Отсутствует существенная информация, обосновывающая отказ от применения затратного подхода;

нарушены требования пп. 3 п. 2 ФСО VI. Невозможно воспроизвести логику расчета доли земельного участка у объектов-аналогов;

нарушены требования пп. 3 п. 2, п. 8 ФСО VI. В отчете отсутствует информация о дате публикации объявлений объектов-аналогов;

нарушены требования пп. 3 п. 2 ФСО VI. Отсутствует информация, подтверждающая физическое состояние объекта-аналога № 1;

нарушены требования п. 22б ФСО № 7, пп. 2 п. 2 ФСО VI. В рамках доходного подхода используется несопоставимый объект-аналог № 2 по архитектурно-планировочному решению.

Отсутствует подтверждающая информация о состоянии отделки объекта-аналога № 2.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявлений причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

В целях оценки правомерности изложенных в решении ОБУ«Центр кадастровой оценки» выводов относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «Компания «Оценочный стандарт» ФИО4

Как следует из заключения эксперта 11.09.2024 года №В-598, подготовленного экспертом ООО «Компания «Оценочный стандарт» ФИО4, при составлении отчета об оценке от 08.04.2024 года №24-03-138-О-ПО, выполненного ООО «Оценка-Плюс», допущены следующие нарушения.

В отчете нарушено требование ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение»:

- на стр. 38 отчета (лист дела 118) в таблице 21 «Обоснование выбора единицы сравнения» содержится противоречивая информация об объекте оценки. Оценивается ОКС (здание магазина), а в строке «Примечание» речь ведется о земельном участке;

- на стр. 60 отчета (лист дела 129) в разделе 10.5 «Основные выводы относительно рынка недвижимости» содержится противоречивая информация об объекте оценки. Оценивается ОКС (здание магазина), а в выводах речь ведется о земельном участке;

- на стр. 61 отчета (лист дела 130) в разделе 11 «Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки» содержится противоречивая информация об объекте оценки. Оценивается ОКС (здание магазина), а в выводах речь ведется о земельном участке.

Данные нарушения не повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В разделе 10.4 «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости» отчета об оценке № 24-03-138-О-ПО приведены скриншоты справочников «Приволжского центра методического и информационного обеспечения» под редакцией ФИО6, на которых имеется защитная надпись «Валерий Булавка». Отчет об оценке № 24-03-138-О-ПО согласно данным, приведенным на стр. 9 отчета таблица № 13 (лист дела 104), выполнен оценочной организацией ООО «Оценка-Плюс», весь отчет составлен только силами оценщика ФИО5 На основании приведенных сведений можно сделать вывод о нелегитимном использовании приведенных справочников и дальнейших произведенных расчетов. Данное нарушение влияет на легитимность полученной стоимости объекта оценки.

В отчете должна быть изложена вся существенная информация, которая должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников. Оценщик не провел анализ налогового режима для объектов коммерческой недвижимости данного региона и не привел ссылки на закон Липецкой области № 80-ОЗ от 27.11.2003 года «О налоге на имущество организаций в Липецкой области».

Согласно п. 10 ФСО 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Объект оценки находится в перечне объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Данный перечень формируется Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области, и он находится в открытом доступе, следовательно, оценщик должен был анализировать объекты, которые сопоставимы по назначению, местоположению, площади и иным параметрам, а также режиму налогообложения. Итоговых выводов о том, к какому сегменту/подсегменту относится объект оценки, ни в приложении А, ни в п. 9.3 указанного отчета не приводится. Следствием данной ошибки является неполный перечень критериев для отбора аналогов.

В отчете при определении сегмента не учтен режим налогообложения объекта оценки.

При анализе основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов не учтен фактор режима налогообложения. 

В п. 11 отчета об оценке № 24-03-138-О-ПО приведено недействующее определение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования.

В соответствии с п. 6 ФСО II «Виды стоимости», утвержденного приказом ФИО7 № 200 от 14.04.2022 года, наиболее эффективное использование представляет собой физически возможное, юридически допустимое и финансово обоснованное использование объекта, при котором стоимость объекта будет наибольшей.

Для установления кадастровой стоимости необходимо руководствоваться п. 20 ФСО № 7 «Оценка недвижимости»: «Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования».

Из данных определений следует, что данный объект недвижимости необходимо оценивать исходя из фактического использования, с учетом юридически допустимых условий. Рассматриваемый объект обременен договором аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ года, который действует до ДД.ММ.ГГГГ года. Оценщик данного вывода не приводит, что свидетельствует о нарушении п. 12 ФСО № 7 «Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости» и влияет на результат оценки.

Вследствие ошибки, допущенной в разделе 10 «Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость» отчета об оценке № 24-03-138-О-ПО, а именно отсутствие полного перечня критериев отбора аналогов и выделение ценообразующих факторов оценщик на стр. 67 указанного отчета использовал объект-аналог 1. На скриншоте объявления в качестве основного фактора, показывающего привлекательность и цену объекта, указано отсутствие налога на имущество. Данное право основано на ст. 4.1 закона Липецкой области № 80-ОЗ от 27.11.2003 года «О налоге на имущество организаций в Липецкой области»: «Не подлежат налогообложению объекты недвижимого имущества, указанные в пунктах 1, 2 части 1 статьи 1.1 настоящего Закона, используемые для розничной торговли и расположенные в населенных пунктах с численностью до 500 человек». Данное обстоятельство является одним из важных ценообразующих факторов. Принимая кадастровую стоимость, равной кадастровой стоимости, и принимая величину доходности в интервале от 10% до 20% годовых, можно вычислить долю налога на имущество в общей величине доходов. При ставке налога на имущество 2% при доходности в 10% получаем долю в размере 20% от дохода. Если рассчитать при величине доходности 20%, то получим долю налога на имущество в составе доходов в размере 10%. Этими расчетами показано, что влияние системы налогообложения может приводить к разнице в стоимости объектов от 10% до 20%. Однако оценщик не учел это в своих расчетах.

Оценщик не учел разный налоговый статус объекта-аналога 1 и объекта оценки, таким образом, не учел степень сопоставимости аналога с объектом-оценки. Объект-аналог 3 значительно отличается по площади от объекта оценки. Авторы справочника, который оценщик использует для применения корректировки на масштаб, обращают особое внимание на то, что использование корректировки ограничено для резко отличающихся по площади объектов. Поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог.

Нарушена последовательность применения сравнительного подхода, указанного в п. 9 ФСО V «Подходы и методы оценки»:

«9. Основные этапы сравнительного подхода:

1. Определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;

2. Выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;

3. Сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки;

4. Внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости);

5. Согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки. Согласование проводится с учетом положений пункта 3 настоящего федерального стандарта оценки. При этом оценщик может обоснованно выбрать в качестве результата сравнительного подхода показатель стоимости, полученный на основе одного аналога или одной единицы сравнения, либо отказаться от применения показателя, полученного на основе какого-либо аналога или единицы сравнения».

В отчете об оценке № 24-03-138-О-ПО на стр. 69-72 в таблице №36 «Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом» поправки вносятся не в единицу сравнения, а в стоимость выбранных аналогов целиком, что является нарушением ФСО V и методической ошибкой.

При этом стоимость объекта-аналога 1 не корректируется на отличия в налоговом статусе, что является методической ошибкой.

Нарушено требование сопоставимости аналогов. Объект-аналог 1 имеет отличный от объекта оценки налоговый статус.

Нарушено требование использовать в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые сопоставимы с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам. А именно: объект-аналог 1 имеет иной налоговый статус, объект-аналог 3 значительно отличается по площади.

Сведения, приведенные в копии объявления аналога 1 о его налоговом статусе, не описаны в таблице № 35 на стр. 67 отчета об оценке № 24-03-138-О-ПО. Эти сведения были доступны оценщику, однако в расчетах не учтены.

В таблице 36 на стр. 67 отчета все поправки вносятся не в элемент сравнения цену 1 кв.м., а в стоимость объекта целиком.

Ошибки, выявленные в п.п. 4.1.1, 4.1.2, 4.1.5, 4.1.6, 4.1.8, 4.1.9, и отсутствие подтверждения легального использования справочников «Приволжского центра методического и информационного обеспечения» под редакцией ФИО6 не позволяют согласиться с правильностью проведенных расчетов сравнительным подходом.

В связи с нарушениями проведенного в отчете об оценке анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, указанными в п. 3.1 и п.3.2, а именно оценщик не учел факт обременения объекта оценки договором аренды, расчеты доходным подходом выполнены не корректно, при построении денежных потоков не учтены фактические доходы и расходы.

Поскольку объект оценки уже обременен договором аренды сроком до 08.05.2033 года, то учитывать степень неопределенности будущих доходов необходимо с учетом данного факта, что не учтено в отчете.

В случае применения метода прямой капитализации необходимо определить годовой доход в соответствии с анализом наилучшего и наиболее эффективного использования. Допущенные ошибки на этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования не привели к ошибкам на данном этапе расчетов. А именно не учтены фактические доходы и расходы.

Для недвижимости, которую можно сдавать в аренду в качестве источника доходов, рассматривают арендные платежи. Но поскольку объект обременен действующим до ДД.ММ.ГГГГ года договором аренды, то в качестве источника доходов было необходимо рассматривать фактические доходы.

В отчете об оценке приведен анализ достоинств и недостатков подходов и определен итоговый результат оценки недвижимости. Однако в сравнительном и доходном подходах содержались ошибки, что было отражено выше. Поэтому итоговый результат нельзя считать достоверным.

Данные нарушения являются существенными и повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, экспертом сделан вывод о том, что в отчете об оценке от 08.04.2024 года № 24-03-138-О-ПО, выполненном оценщиком ООО«Оценка-Плюс», допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, а также требования законодательства РФ об оценочной деятельности, методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и ставящие под сомнение достоверность отчета об оценке, как документа, содержащего сведения доказательственного значения в соответствии со ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости, не соответствуют приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 02.05.2024 года №ОРС-48/2024/000042, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При изложенных обстоятельствах у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п. 2 ч. 11 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости здания в размере его равной рыночной.

При этом, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания магазина в размере его рыночной стоимости по следующим основаниям.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в п. 2 ст. 3 КАС РФ, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с административным иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти. 

В соответствии с заключением эксперта от 11.09.2024 года № 598, выполненным экспертом ООО «Компания «Оценочный стандарт» ФИО4, по состоянию на 01.04.2024 года рыночная стоимость нежилого здания магазина с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 5905 000 рублей. 

Анализируя экспертное заключение от 11.09.2024 года № 598, суд полагает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 ФСО № 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела, инвентаризационного дела.

Экспертом для определения рыночной стоимости нежилого здания были применены сравнительный и доходный подходы, обоснован отказ от применения затратного подхода.

В соответствии с п. 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № V)» при применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов. В случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты с учетом факторов, указанных в пункте 2 настоящего федерального стандарта оценки. Не следует применять среднюю арифметическую величину или иные математические правила взвешивания в случае существенных расхождений промежуточных результатов методов и подходов оценки без такого анализа. В результате анализа оценщик может обоснованно выбрать один из полученных результатов, полученных при использовании методов и подходов, для определения итоговой стоимости объекта оценки.

Согласно п.п. 4, 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Как следует из содержания п. 22 (б) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В силу пп. «д» п. 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 относятся местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Согласно п. 11 ФСО № 5 доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов). Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость, описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности), подробно обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов. Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО, в части, не противоречащей КАС РФ.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленного заключения недопустимым доказательством не имеется (ст. 61 КАС РФ).

С учетом изложенного, принимая во внимание, что иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости, кроме заключения судебной оценочной экспертизы от 11.09.2024 года № 598 не имеется, учитывая, что данным заключением определен размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость нежилого здания магазина с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, подлежит установлению в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.04.2024 года – 5905000 рублей.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу ч. 4 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

Поскольку, как следует из содержания оспариваемого решения ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 02.05.2024 года №ОРС-48/2024/000042, а также заявления об установлении кадастровой стоимости объекта, последнее было подано административным истцом в ОБУ «Центр кадастровой оценки» 15.04.2024 года, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № с учетом приведенной выше нормы следует считать именно 15.04.2024 года.

В силу ч. 3 ст. 178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования ст. 106 КАС РФ, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Согласно представленному экспертным учреждением счету на оплату № 323 от 11.09.2024 года сумма оплаты за проведение экспертизы по делу составляет 40 000 рублей.

Определяя лицо, за счет которого в пользу ООО «Компания «Оценочный стандарт» подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 40 000 рублей, суд исходит из следующего.

Глава 10 КАС РФ относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (ст.ст. 103 и 106 КАС РФ).

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями ч. 11 ст. 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости – рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 13.12.2023 года № ОРС-48/2023/000202, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

При указанных обстоятельствах с ФИО1 в пользу ООО«Компания «Оценочный стандарт» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 40000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 02.05.2024 года №ОРС-48/2024/000042 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать. 

Административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания магазина с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.04.2024 года в размере его рыночной стоимости 5905 000 (пять миллионов девятьсот пять тысяч) рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 48:05:0770101:117.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № считать 15.04.2024 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Компания «Оценочный стандарт» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 40000 (сорок тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Липецкий областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Шепелёв

Решение в окончательной форме принято 21.10.2024 года.