№ 2-1451/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июня 2019 года г. Смоленск

Промышленный районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего (судьи) Соболевской О.В.,

при секретаре Тепановой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Гарант-жилье» о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве жилья, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, уточнив требования, обратились в суд с вышеуказанным иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Гарант-жилье» (далее по тексту – ООО «Гарант-жилье»). В обоснование заявленных требований указали, что 11.05.2018 между ними и ответчиком заключен договор № ЛП/13-стр/68/2018 участия в долевом строительстве жилья – квартиры 

<

адрес>. Свое обязательство по внесению денежных средств на финансирование строительства они выполнили в полном объеме 27.11.2018. Согласно п. 2.3 договора объект долевого строительства должен был быть построен и введен в эксплуатацию в 1 полугодии 2018 года. Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что срок передачи квартиры (оформления акта приема-передачи) определяется периодом времени и составляет 90 календарных дней; начало периода определяется календарной датой, следующей за датой исчисления 90 календарных дней с даты предполагаемого ввода в эксплуатацию и указанной в п. 2.3 договора. Указывают, что данный пункт сформулирован неоднозначно, вводит дольщиков в заблуждение относительно сроков передачи объекта после завершения строительства, не содержит указание на конкретное событие, в связи с которым устанавливается первая часть срока в 90 дней. Полагают, что именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства. Считают, что разумным сроком передачи квартиры является срок в 30 календарных дней с момента планируемого окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию, т.е. не позднее 30.07.2018. Фактически вышеуказанная квартира передана истцам 27.11.2018. Направленная в адрес ответчика претензия, с требованием о выплате в досудебном порядке неустойки, оставлена без удовлетворения. 

Просят суд признать недействительным п. 6.1 договора участия в долевом строительстве № ЛП/13-стр/68/2018 от 11.05.2018; взыскать с ответчика в пользу каждого из истцов неустойку за задержку исполнения обязательства за период с 31.07.2018 по 27.11.2018 в размере 57 145,76 руб., денежную компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., расходы по оплате юридических услуг – 7 500 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы за отказ от добровольного исполнения требований потребителя, кроме того, взыскать с ответчика в пользу ФИО2 в счет компенсации расходов по оформлению доверенности – 1 800 руб.

Истцы в судебное заседание не явились, обеспечили явку представителя ФИО3, который в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске. Просил иск удовлетворить в полном объеме. 

Представитель ответчика ООО «Гарант-жилье» ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала письменные возражения, пояснив, что в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Как именно данный срок должен быть определен в договоре, законом не предусмотрено, в связи с чем, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, как существенное условие договора, определяется по усмотрению сторон. Условиями договора (пунктами 2.3. и 6.1) срок передачи квартиры участникам долевого строительства определен истечением двух взаимосвязанных периодов: 90 календарных дней с даты предполагаемого срока окончания строительства жилого дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию (1 полугодие), а также периода, равного 90 календарным дням, не позднее которого после истечения первого периода квартира должна быть передана участникам долевого строительства. В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Положения ст. 190 ГК РФ не исключают определение срока путем комбинации взаимосвязанных периодов и календарных дат. Застройщик, определяя первый период срока передачи квартиры, учитывал, что исполнение обязательства по окончанию строительства объекта (жилого дома) и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию является процедурой регламентированной градостроительным законодательством и требующей временного периода. Учитывая, что договор сторонами подписан без разногласий, обращений истцов в период исполнения договора за разъяснениями положений договора не поступало, полагает, что пункт 6.1 Договора не противоречит нормам ГК РФ, Федерального закона № 214-ФЗ, в связи с чем, требование истцов о признании его недействительным не подлежит удовлетворению, а основания для взыскания неустойки отсутствуют. Просит в иске отказать.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В судебном заседании установлено, что 11.05.2018 между ООО «Гарант-жилье» (Застройщик) и ФИО1, ФИО2 (Участники) заключен договор № ЛП/13-стр/68/2018 участия в долевом строительстве (л.д. 11-16).

По условиям договора застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка №, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику по акту приема- передачи расположенное в объекте жилое помещение - 

<

адрес> а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке, сроки и объеме, предусмотренные договором, а также принять квартиру. (п. 2.1 договора).

Цена договора определена в 1 930 600 руб. (п. 3.1.)

Свои обязательства по внесению денежных средств в размере 1 930 600 руб. истцы выполнили в полном объеме в установленные сроки, что сторонами не оспаривалось.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулирует Федеральный закон Российской Федерации № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 указанного закона договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства является существенным для данного договора.

Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что предполагаемый срок окончания строительства объекта и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с разрешением на строительство – 1 полугодие 2018 года.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок передачи квартиры (оформление акта приема-передачи) определяется периодом времени и составляет 90 календарных дней. Начало периода определяется календарной датой, следующей за датой исчисления 90 календарных дней с даты предполагаемого ввода объекта в эксплуатацию и указанной в п. 2.3 договора (п. 6.1 договора).

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона РФ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч.3 Федерального закона № 214-ФЗ).

Статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (ч.1); передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2). После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч.3). 

В соответствии со ст. 10 указанного Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренную Федеральным законом и указанные договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Как следует из п. 23 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке. 

При этом в силу императивных положений статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В п. 6.1 договора участия в долевом строительстве от 11.05.2018 в соответствии со ст. 190 ГК РФ срок передачи квартиры определяется периодом времени и составляет 90 календарных дней. Начало периода определяется календарной датой, следующей за датой исчисления 90 календарных дней с даты предполагаемого ввода объекта в эксплуатацию и указанной в п. 2.3 договора.

Условия договора содержат указание на предполагаемый срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с разрешением на строительство - 1 полугодие 2018 года (п. 2.3 договора), т.е. не позднее 30.06.2018, в связи с чем, исходя из условий договора обязательство по передаче объекта должно быть исполнено до 28.12.2018 (первое полугодие 2018 г. (30.06.2018) + 90 календарных дней + 90 календарных дней).

Положения статьи 190 ГК РФ не исключают определение срока путем комбинации взаимосвязанных периодов и календарных дат.

Из буквального толкования заключенного между сторонами договора долевого участия в долевом строительстве следует, что срок передачи объекта долевого строительства согласован сторонами и определяется через совокупность условий пунктов 2.3 и 6.1 договора.

Исходя из вышеприведенных положений закона, срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства должен быть конкретным - в виде календарной даты либо определенного периода, поддающегося однозначному исчислению, или указания на событие, которое должно с неизбежностью наступить.

Таким образом, стороны при заключении договора фактически согласовали конечную дату, не позднее которой объект должен быть передан застройщиком, одновременно предварительно определив плановый срок окончания строительства, соответствовавший действовавшему разрешению на строительство. 

Объект долевого строительства, предусмотренный договором участия в долевом строительстве, передан истцам по акту приема-передачи № ЛП/13-стр/68/2018 27.11.2018 (л.д.19), т.е. в установленный договором срок.

Как следует из положений п. 1 ст. 9, п.п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных выше законоположений, свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Подписав договор, истцы согласились со всеми его условиями, в том числе со сроком передачи квартиры, указанным в п. 6.1 договора. 

Условие договора, предусматривающее передачу объекта строительства истцам спустя временной промежуток, состоящий из двух конкретных, определенных по времени, взаимосвязанных последовательных периодов, после завершения строительства объекта и его ввода в эксплуатацию, не противоречит нормам законодательства и волеизъявлению сторон, в связи с чем оснований для вывода о недействительности данного условия договора не усматривается. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истцов о признании п. 6.1 вышеуказанного договора недействительным.

При действительности п. 6.1 договора квартира подлежала передаче истцам до 28.12.2018, данное условие договора ответчиком соблюдено (квартира передана 27.11.2018), поэтому основания для взыскания неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в пользу истцов отсутствуют.

Поскольку суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме, в силу ст.ст. 98, 100 ГПК РФ отсутствуют также основания для возмещения истцам судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Гарант-жилье» о признании недействительным п. 6.1. договора участия в долевом строительстве № ЛП/13-стр/68/2018 от 11.05.2018, взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве жилья, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья О.В. Соболевская

Мотивированное решение составлено 28.06.2019