Дело № 2-2318/2024

54RS0005-01-2024-001394-56

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

630088, 

<

...>

13 июня 2024 года г. Новосибирск

Кировский районный суд г.Новосибирска в составе судьи Новиковой И.С.,

при секретаре судебного заседания Косенко С.В.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское делу по иску ФИО3 к ФИО4 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о взыскании денежных средств в размере 50 000 руб., переданных по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ – земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, взыскании неустойки (штрафа) в размере 50 000 руб., а также судебных расходов в сумме 3 200 руб.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить на условиях, предусмотренных предварительным договором, основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Согласно п. 2.1. указанного договора, расчеты между сторонами производятся в следующем порядке: - покупатель передает продавцу при заключении предварительного договора в качестве аванса денежные средства в размере 50 000 руб.; - оставшаяся часть стоимости земельного участка в размере 690 000 руб. уплачивается покупателем продавцу в день сделки до подписания основного договора купли-продажи.

Истец свои обязательства, предусмотренные п. 2.1.1. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, по передаче ответчику авансового платежа в размере 50 000 руб. исполнила в полном объеме. Между тем, до окончания установленного предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ срока - ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи заключен не был. 

Стороны друг другу предложения заключить основной договор не направляли, место, дату и время сделки не согласовывали, следовательно, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прекратил действие по окончании установленного в нем срока - ДД.ММ.ГГГГ, следовательно оснований для дальнейшего удержания денежных средств у ответчика не имелось. Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой возвратить сумму аванса, оплаченную по предварительному договору. Ответчик от возврата истцу суммы предварительной оплаты земельного участка в размере 50 000 руб. отказался. Истец отмечала, что незаключение основного договора купли-продажи было обусловлено ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по предварительному договору, а именно обязанности ответчиаа, предусмотренной в пункте 1.5.2. предварительного договора купли-продажи, согласно которому ответчик сначала обязана была представить документы истцу, а затем уже было возможно заключение основного договора купли-продажи.

В соответствии с п. 3.1. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, в случае нарушения условий предварительного договора продавцом, выразившегося в том числе в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств, предусмотренных п. 1.5. предварительного договора, продавец обязуется возвратить покупателю переданный им аванс и дополнительно выплатить штраф в размере 50 000 рублей в качестве неустойки в соответствии со ст. 330 ГК РФ.

Поскольку ответчик свои обязательства по предоставлению истцу документов, указанных в п.1.5. предварительного договора, не исполнил, ответчик также обязан уплатить истцу штраф в размере 50 000 рублей.

Ответчик является работником ООО Агентство недвижимости «Прометей» (ИНН: №, ОГРН: №), в которое и обратился истец в целях поиска и подбора вариантов продаваемых объектов недвижимости. При этом, агентом по заключенному между сторонами договору, который должен был сопровождать сделку и совершать все необходимые действия, направленные на заключение основного договора, являлся сам ответчик. Указанные обстоятельства подтверждаются договором на риэлтерское обслуживание от ДД.ММ.ГГГГ, актом просмотра, являющимся приложением № к договору, и свидетельствуют о том, что ответчик является профессионалом в сфере купли-продажи недвижимости.

Учитывая, что ответчик являлся агентом, сопровождающим процесс подготовки и заключения договора купли-продажи, а также его стороной (продавцом), истец являлся наименее защищенной стороной в данной сделке и полностью зависел от добросовестности поведения ответчика. Однако при вышеуказанных обстоятельствах добросовестным поведение ответчика признать нельзя.

Отдельным определением от ДД.ММ.ГГГГ требование истца о взыскании неустойки (штрафа) в размере 50 000 руб. оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдение досудебного порядка. 

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителя ФИО1, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, которая в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, а также пояснила следующее. После заявления стороной ответчика об отсутствии направления претензии, представитель истца сообщила о понимании того, что истцом ФИО3 не соблюден досудебный порядок относительно требований о взыскании штрафа. Выписка из ЕГРН на спорный участок была направлена истцу ДД.ММ.ГГГГ, однако кем и каким образом, представитель пояснить не смогла. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителя ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, которая в судебном заседании требования не признала, указала, что истец намеревалась приобрести два земельных участка, один из которых принадлежал стороннему лицу (

<

данные изъяты> с которым истцом также заключала предварительный договор купли-продажи, но в последствие также не приобрела земельный участок. 

На уточняющие вопросы суда представитель истца пояснила о том, что письменных доказательств извещения истца о наличии документов, предусмотренных предварительным договором, не имеется. Представитель ответчика полагала, что истцом не только не соблюден досудебный претензионный порядок, но и в обязанности истца входило извещение о необходимости представления документов. Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих об истребовании указанных документов, что ответчик уклонялась от заключения договора, а истец предпринимал действия к его заключению. Возврат (удержание) обеспечительного платежа зависит от того, по чьей вине основной договор не был заключен сторонами. Аванс представляет собой сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В период действия предварительного договора от 30.09.2023г. основной договор купли-продажи недвижимости не был заключен по причине неявки покупателя (истца) для подписания договора купли-продажи. Истцом не представлено доказательств досудебного урегулирования спора, предусмотренного п. 3.3. предварительного договора. В соответствии с частью 4 статьи 3 ГПК заявление подается в суд после соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора. Стороны, будучи свободны в своем волеизъявлении по установлению прав и обязанностей, установили в договоре условие (п.3.1.и п.3.2.), о том, что возврат аванса, указанного в п.2.1.1, и штраф, в соответствии со ст. 330 ГК РФ, являются штрафной неустойкой, о чем прямо указано в договоре (п.3.3, договора), которые подлежат возврату после предъявления претензии. Истец не представил доказательств наличия по вине ответчика препятствий к заключению основного договора, из материалов дела не следует, что именно ответчик отказывался и уклонялся от заключения договора купли-продажи недвижимости. Поведение истца, выраженное в предоставлении заведомо ложной информации о направлении ответчику претензии, свидетельствует о его недобросовестном поведении, последствием такого поведения является отказ суда в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (покупатель) и ФИО4 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости – земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, стоимостью 740 000 руб., по которому стороны обязались подписать основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13).

Согласно п.2.1.1 предварительного договора в целях обеспечения обязательств, взятых на себя сторонами, покупатель передает продавцу при заключении настоящего договора в качестве аванса денежные средства в размере 50 000 руб., которые будут зачтены в стоимость по основному договору купли-продажи.

Суд констатирует: 50000 руб. являются именно авансовым платежом, данный вывод суд основывает, в том числе и с учетом содержания п. 3.1. предварительного договора, в котором стороны прямо указана наименование платежа 50000 руб. – аванс. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 передала ФИО4 в счет оплаты стоимости земельного участка аванс в размере 50 000 руб., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12).

Относительно правовой природы 50000 руб., как авансового платежа, получения ответчиком денежных средств, спора не имелось. Ответчик не оспаривала получение аванса 50000 руб., действительность расписки от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд отклоняет за несостоятельностью доводы ответчика о вине истца в незаключении основного договора купли-продажи земельного участка. Из пункта 1.5.2, пункта 3.1 предварительного договора следует, что хронология событий должна была следующей: сначала ответчик (продавец) предоставляет документы, необходимые для совершения сделки, а затем уже заключается основной договор купли-продажи. 

Ни один из условий договора не предусматривал обязанность ответчика (покупателя) истребовать документы от ответчика (продавца). 

Суд полагает, что вышеуказанная последовательность заключения основного договора купли-продажи была обусловлена и тем, что на момент заключения ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи ответчик ФИО4 не являлась собственником земельного участка, а стала таковым лишь ДД.ММ.ГГГГ, что следует из сведений ЕГРН. 

Итак, пункт 1.5 предварительного договора содержит подпункты 1.5.1 и 1.5.2. Пункт 1.5. договора содержит следующую формулировку «В рамках исполнения настоящего договора Продавец обязуется». 

Согласно пункту 1.5.2 продавец обязуется подготовить за свой счет и предоставить покупателю в срок до подписания основного договора необходимые для совершения сделки купли-продажи и перехода права собственности на объект недвижимости оригиналы и копии следующих документов: - правоустанавливающие документы на объект недвижимости (земельный участок); - выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и запрещений на объект недвижимости, предоставленную в электронном виде через сервис Госуслуг, либо в бумажном виде с синими печатями и отметками отделения МФЦ; - справку об отсутствии задолженности по оплате взносов (членских, целевых) в ДНТ.

В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора в случае нарушения условий настоящего предварительного договора продавцом, выразившееся в отказе (уклонении) от совершения сделки и подписания договора купли-продажи, неявки в назначенный день и время для подписания договора купли-продажи, в случае повышения цены объекта недвижимости, не сообщения покупателю сведений об обременении объекта недвижимости правами третьих лиц и (или) предоставления ложной информации об объекте недвижимости, неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных п.1.5 настоящего договора и других обязательств, принятых на себя в соответствии с настоящим договором, в частности в случае просрочки, продавец обязуется возвратить покупателю переданный им аванс, указанный в п.п.2.1.1 настоящего договора и дополнительно выплатить штраф в размере 50 000 руб. в качестве неустойки в соответствии со ст.330 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 3.2. предварительного договора в случае нарушения условий настоящего предварительного договора покупателем, выразившееся в отказе (уклонении) от совершения сделки и подписания договора купли-продажи, неявки в назначенный день и время для подписания договора купли-продажи, покупатель обязуется выплатить продавцу в соответствии со ст.330 ГК РФ неустойку (штраф) в размере переданного аванса – 50 000 руб., указанного в п.п.2.1.1 настоящего договора. В этом случае продавец имеет право удержать неустойку (штраф) из суммы аванса, уплаченного покупателем в соответствии с п.п.2.1.1 настоящего договора. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Учитывая согласованный сторонами предварительного договора срок, продавец и покупатель должны были заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Но заключению основного договора купли-продажи должно было предшествовать исполнение ответчиком (продавцом) обязанности представить истцу документы согласно пункту 1.5. договора.

В указанный срок договор купли-продажи объекта недвижимости сторонами не заключен. 

Пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Суд неоднократно, что зафиксировано протоколами судебных заседаний 06.05.2024, 15.05.2024 и 13.06.2024 предлагал стороне ответчика представить письменные доказательства представления истцу документов согласно пункту 1.5.2 предварительного договора, то есть доказательства исполнения обязанности ответчика (продавца), предусмотренной пунктом 1.5. В итоге таких доказательств суду не было представлено, более того на вопрос суда, представитель ответчика дал ответ об отсутствии письменных доказательств. 

В удовлетворении ходатайства представителя ответчика о допросе свидетелем 

<

данные изъяты> отказано. Свидетельские показания 

<

данные изъяты> не являются надлежащими, доказательствами, которые бы могли подтвердить представление ровно тех документов, которые перечислены в пункте 1.5.2 предварительного договора. 

Предварительный договор утратил силу в связи с отсутствием заключения ДД.ММ.ГГГГ основного договора, и обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.

Ответчиком не были предоставлены истцу документы, предусмотренные пунктом 1.5.2, которые ответчик должен был предоставить истцу в срок до подписания основного договора купли-продажи. Данное обстоятельство в силу пункта 3.1. представительного договора купли-продажи обязывает ответчика вернуть истцу уплаченный по предварительному договору аванс в размере 50 000 руб.

Суд отклоняет за несостоятельностью довод стороны ответчика об отсутствии оснований для возврата 50000 руб. Позиция ответчика основана на неверном понимание пункта 3.1 предварительного договора, которым достаточно конкретно указано на разграничение аванса и штрафа, а именно указано на обязанность возврата истцу аванса 50000 руб. и дополнительно выплатить сумму штрафа в размере 50000 руб.

Довод ответчика о том, что истцом не представлено доказательств истребования документов от ответчика, судом отклоняется как несостоятельный, поскольку предварительным договором купли-продажи не предусмотрена такая обязанность истца. 

Также судом отклоняется довод ответчика о том, что истец не явился на заключение основного договора купли-продажи, о чем ответчик известил истца по телефону, однако ответчиком в подтверждение данного довода не было представлено надлежащих доказательств. Также не было представлено и доказательств направления в адрес истца письменного уведомления о дате и времени подписания основного договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса РФ.

Денежные средства в размере 50 000 руб., переданные истцом ответчику в счет оплаты аванса по незаключенному договору, являются неосновательным обогащением ответчика и в силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ подлежат возврату истцу.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 700 руб., исходя из установленного п.п.1 п.1 ст. 333.19 НК РФ порядка расчета госпошлины, учитывая размер удовлетворенных имущественных притязаний. Оплата пошлины подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8). 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, 

р е ш и л :

исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 50 000 руб., уплаченные по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также взыскать расходы на оплату пошлины в сумме 1 700 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Кировский районный суд г.Новосибирска в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 28 июня 2024 года.

Судья (подпись) И. С. Новикова

Подлинник решения хранится в материалах гражданского дела №2-2318/2024 Кировского районного суда г.Новосибирска (УИД: 54RS0005-01-2024-001394-56). 

По состоянию на 28.06.2024 решение не вступило в законную силу.