Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Правдинск 

Правдинский районный суд Калининградской области в составе

председательствующего судьи Ерёмина С.В.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

представителя ответчика администрации МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области», третьего лица комитета по управлению муниципальным имуществом МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» ФИО3,

при секретаре Зоммер А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Правдинский муниципальный округ Калининградской области», третьи лица комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Правдинский муниципальный округ Калининградской области», окружной Совет депутатов муниципального образования «Правдинский муниципальный округ Калининградской области», о признании договора коммерческого найма жилого помещения предварительным, возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» о признании незаконным отказа в заключении с ним договора купли-продажи квартиры 

<

адрес>. В обоснование своих требований истец сослался на то, что указанное жилое помещение находится у него во временном владении и пользовании по договору коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик отказал в заключении с ним договора купли-продажи квартиры по тому основанию, что предусмотренные законодательством порядок и условия найма жилого помещения, не предусматривают преимущественного права на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения путем его выкупа, ограничивает право истца на выкуп указанного жилого помещения, что является неверным и необоснованным. Ответчиком игнорируются положения, предусмотренные договором коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ и пункты Положения о коммерческом найме, предусматривающие выкуп жилого помещения. В частности, п. 2.1.5 договора от ДД.ММ.ГГГГ предусматривает, что по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет право на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения путем его выкупа на условиях и в порядке, установленными Положением о коммерческом найме. Пунктом 3.6 указанного Положения (приложение № 1 к решению Совета депутатов МО «Правдинский городской округ» от 27 апреля 2016 года № 47) также предусмотрено условие о том, что по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет право на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения путем его выкупа. Запрет на выкуп жилых помещений законодательством не предусмотрен.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о его дате, месте и времени извещен надлежаще, доверил представлять свои интересы ФИО2

В судебном заседании представитель истца ФИО1 ФИО2 на основании ст. 39 ГПК РФ до вынесения решения по существу уточнил исковые требования, просил признать договор коммерческого найма квартиры 

<

адрес>, заключенный между истцом и ответчиком, предварительным, возложить на ответчика обязанность заключить с ним договор купли-продажи указанной квартиры.

В судебном заседании представитель ответчика администрации МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области», третьего лица комитета по управлению муниципальным имуществом МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» ФИО3 не отрицал факт надлежащего исполнения истцом своих обязанностей по договору коммерческого найма, возражал против уточнённых исковых требований в части возложения обязанности заключить с истцом договор купли продажи жилого помещения.

Представитель третьего лица окружного Совета депутатов муниципального образования «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» в судебное заседание не явился, о его дате, месте и времени извещен надлежаще, причины неявки суду не сообщил, не ходатайствовал об отложении дела. 

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно выписке из ЕГРН квартира 

<

адрес>, площадью ... кв.м, является муниципальной собственностью муниципального образования «Правдинский муниципальный округ Калининградской области».

Законом Калининградской области от 02 июля 2012 года № 133 «О жилищном фонде Калининградской области коммерческого использования» (статья 7) предусмотрено, что выкуп (передача в собственность граждан путём заключения договора купли-продажи) жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования осуществляется нанимателями соответствующих жилых помещений и (или) членами семьи нанимателей, включённых в договор найма жилого помещения, по выкупной цене, определённой в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Решением Совета депутатов МО «Правдинский городской округ» от 27 апреля 2016 года утверждено Положение о коммерческом найме и методики определения размера платы за коммерческий найм жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования. Согласно п. 3.6 Положения наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения путём его выкупа.

Решением Совета депутатов муниципального образования «Правдинский городской округ» № 79 от 24 октября 2018 года указанная квартира включена в перечень жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования «Правдинский городской округ».

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и КУМИ МО «Правдинский городской округ» заключили договор коммерческого найма квартиры 

<

адрес> № на срок по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию МО «Правдинский городской округ» с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи настоящего жилого помещения, предоставленного ему на основании договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ.

Администрацией МО «Правдинский городской округ» письмом от ДД.ММ.ГГГГ отказано ФИО1 в заключении с ним договора купли-продажи указанного жилого помещения со ссылкой на то, что определение порядка выкупа жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности и предоставляемых по договору коммерческого найма, законами и иными нормативными правовыми актами не урегулированы; нанимателю предоставляется только преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, которое означает возможность нанимателя перезаключить договор найма по истечении срока его действия в первую очередь, несмотря на волеизъявления других граждан; статья 684 ГК РФ, иное законодательство, определяющее порядок и условия найма жилого помещения, не предусматривает преимущественное право на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения путем его выкупа; в адрес заявителя ФИО1 направлено дополнительное соглашение о продлении срока договора коммерческого найма на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно п. 2.1.5 настоящего договора по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый срок с учетом положений п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 гада № 135-ФЗ «О защите конкуренции», либо на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения путем его выкупа на условиях и в порядке, установленных Положением о коммерческом найме. 

Из передаточного акта жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что указанная квартира передана истцу в следующем состоянии: отсутствуют окна, двери, системы отопления, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, в помещении имеются следы протекания кровли, квартира захламлена бытовым мусором.

Разделом 2 договора коммерческого найма на ФИО1 возложены обязанности по использованию переданного ему помещения, в частности, обязанность проведения в жилом помещении текущего и капитального ремонта (пункт 2.2.5), а также своевременного внесения платы за наем (пункт 2.2.6) и другое, а пунктом 2.1.5 - право по истечении срока договора (в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору) на приобретение в собственность занимаемого жилого помещения путем его выкупа на условиях и в порядке, установленные Положением о коммерческом найме.

Истец надлежащим образом выполнил все условия договора, произвёл капитальный ремонт квартиры, что подтверждается представленными документами, фотографиями. 

Истец обратился к администрации МО «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» с заявлением о заключении с ним договора купли-продажи спорной квартиры, однако ответчик ему в этом отказал.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ (п. 5). 

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причинённые этим убытки.

Из пояснений сторон следует, что заключение предварительного договора совершалось по волеизъявлению обеих сторон, его условия, в том числе срок обязательства, устанавливались сторонами по согласованию, истец свои обязательства выполнил в полном объёме.

Учитывая приведённые нормы законов, а также доказанные в суде обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать договор коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Правдинский городской округ» и ФИО1, предварительным договором купли-продажи жилого помещения 

<

адрес>.

Возложить на администрацию муниципального образования «Правдинский муниципальный округ Калининградской области» обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи жилого помещения 

<

адрес>.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Правдинский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.В. Ерёмин