Дело № 2-127/2025 (2-2007/2024) (УИД 69RS0039-01-2024-002940-31)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 января 2025 года город Тверь

Пролетарский районный суд города Твери в составе:

председательствующего судьи Ерастовой К.А., 

при секретаре судебного заседания Гуреевой А.И., 

с участием представителя истца Администрации города Твери и третьего лица Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери ФИО1, 

представителя ответчика ИП ФИО2 ФИО3,

представителя ответчика ФИО4 ФИО5,

представителя третьего лица ФИО6 ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации города Твери к ИП ФИО8, ФИО4 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, освобождении земельного участка,

установил:

Администрация города Твери обратилась в суд с иском к ИПСадиговуА.Т.о., ФИО4 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, освобождении земельного участка. 

В обосновании исковых требований указано, что между Администрацией города Твери и ФИО4 по результатам торгов №460-1 от 24 декабря 2020 года был заключен договор аренды земельного участка площадью 2084 кв.м, с кадастровым номером № по адресу 

<

адрес>, с видом разрешенного использования – магазины, находящегося в муниципальной собственности. Цель использования земельного участка – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м. На момент заключения договора земельный участок был свободен от застройки и не обременен правами третьих лиц. Срок аренды земельного участка установлен с 24декабря 2020 года по 23февраля 2024 года. Дата регистрации договора согласно сведениям ЕГРН – 31 декабря 2020 года. 

В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Договор аренды содержит запрет на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу (п.4.3.3). Согласно сведениям ЕГРН от 12 июля 2023года на земельном участке расположено сооружение для хранения с кадастровым номером №, площадью 33,8 кв.м, принадлежащее с 05 июля 2023 года ФИО4, с 07 июля 2023 года ФИО11 С.А., с 09 апреля 2024 года ФИО2 Согласно сведениям из ЕГРН по состоянию на 18 января 2024 года объект является уже не сооружением, а нежилым зданием с наименованием «сооружение для хранения». Разрешительная документация на возведение указанного объекта отсутствует. В силу п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации. В настоящее время постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 №703 утверждены критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования.

В соответствии с п. 4.4.1 договора аренды арендатор обязан выполнить в полном объеме все условия договора аренды. Цель использования земельного участка по договору аренды – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м, не достигнута, магазин в период действия договора аренды на земельном участке возведен не был, нарушены условия аукциона. При таких обстоятельствах объект с кадастровым номером № с наименованием «сооружение для хранения» имеет признаки вспомогательного строения при отсутствии основного.

Со ссылкой на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 января 2012 года №4777/08, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2013 года №1160/13 указано, что независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на вещь, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам; требования о государственной регистрации прав установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права, если объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Со ссылками на п. 1 ст. 39.6, п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, абз. 3 п. 1 постановления №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что к договорам аренды, заключенным после 01 марта 2015 года, установлен пресекательный срок действия договора. Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – п. 4 этой статьи. 

Действие договора аренды земельного участка, заключенного с ФИО4, прекратилось 24 февраля 2024 года в связи с истечением его срока (ст. 610 ГК РФ).

Однако согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 22 мая 2024 года на земельном участке возник объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 10%, площадью 510 кв.м, принадлежащий с 04 апреля 2024 года Р.А.ВБ., с 05 апреля 2024 года ФИО11 С.А., с 09 апреля 2024года ФИО2 Основанием для государственной регистрации объекта незавершенного строительства послужил договор аренды от 24декабря 2020 года №460-1 и разрешение на строительство от 22 марта 2024 года. 

На дату выдачи разрешения на строительство ФИО4 договор аренды уже около месяца был прекращенным. Следовательно, основания для государственной регистрации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № после окончания срока действия договора отсутствовали.

Кроме того согласно актам обследования территории от 11 апреля 2024года, фотоматериалам от 23 мая 2024 года объект незавершенного строительства в пределах земельного участка отсутствует. В настоящее время земельный участок находится в муниципальной собственности и никому под строительство объектов недвижимого имущества на торгах не представлен после окончания срока действия договора аренды. 

Объект с кадастровым номером № имеет признаки вспомогательного при отсутствии основного, на дату государственной регистрации спорного объекта незавершенного строительства не существовало на местности.

Таким образом, наличие зарегистрированного права собственности ответчика ИП ФИО2 на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, нарушает права и законные интересы Администрации города Твери как органа, осуществляющего полномочия по распоряжению данными землями. Нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением права собственника этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. 

Действия ФИО4 являются недобросовестными, поскольку:

- объект с кадастровым номером № имеет признаки вспомогательного при отсутствии основного,

- разрешение на строительство магазина получено им после окончания срока действия договора аренды;

- зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 10% площадью 510 кв.м в отсутствие его на местности (до того момента как он был установлен на участке и право собственности на них зарегистрировано в ЕГРН, в то время как договор аренды уже являлся прекращенным);

- произведено отчуждение указанных объектов при наличии в совокупности всех вышеназванных обстоятельств.

На основании изложенного, просит суд признать отсутствующим зарегистрированное право собственности: на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 10%, площадью 510 кв.м, принадлежащий с 09 апреля 2024 года ИПФИО2; объект с кадастровым номером № с наименованием «сооружение для хранения», площадью 33,8 кв.м, принадлежащий с 09 апреля 2024 года ИП ФИО2; обязать Р.А.ВБ. освободить земельный участок с кадастровым номером № путем демонтажа возведенных им строений с кадастровым номером № и № в течение 10дней с даты вступления решения в законную силу.

Определениями суда, занесенными в протоколы судебных заседаний, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО11-С.А., Управление Росреестра по Тверской области, Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области.

Представитель истца Администрации города Твери и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в иске и дополнительных пояснениях. Пояснила, что объект с кадастровым номером № был построен и зарегистрирован Р.А.ВБ. в 2023 году, изначально он был зарегистрирован как сооружение, а впоследствии стал зданием, при этом к регистрации зданий применяются другие требования. Разрешение на строительство выдано ФИО4 спустя месяц после окончания действия договора аренды. Представленные фотографии подтверждают, что регистрация объекта незавершенного строительства и сделка в отношении него совершены в отсутствие объекта. Представленное ответчиком заключение кадастрового инженера датировано 05 сентября 2024 года. При третьем обследовании земельного участка установлено, что появились сваи, в акте отражено, что сваи стоят не в границах, указанных в ЕГРН. Основания для регистрации спорных объектов отсутствовали. Разрешение на строительство не должно было выдаваться, поскольку отсутствовал действующий документ о предоставлении земельного участка. В настоящее время Администрация города Твери, осуществляя полномочия собственника, лишена возможности ввести земельный участок в гражданский оборот ввиду наличия построек. Незаконные действия начались именно с действий ФИО4, в связи с чем он является надлежащим ответчиком. ФИО4 злоупотребил правом, совершив ряд сделок по отчуждению объектов недвижимости. Ответчики, заключая сделки в отношении спорных объектов недвижимости, действовали недобросовестно. Выдача разрешения на строительство и регистрация объекта незавершенного строительства произведены по истечении срока действия договора аренды, в период действия договора аренды в выдаче разрешения на строительство было отказано. Полагала, что именно ФИО4 нарушены права истца.

Также поддержала письменные объяснения, в которых со ссылкой на положения п.1 ст. 170 ГК РФ указано следующее. На дату выдачи разрешения на строительство ФИО4 (22 марта 2024 года) договор аренды земельного участка уже около месяца был прекращенным. При таких обстоятельствах объект незавершенного строительства (в случае его наличия, как утверждают ответчики), имеет признаки самовольной постройки в силу ст. 222 ГК РФ. Объект с кадастровым номером № является вспомогательным в отсутствие основного и не может быть самостоятельным объектом гражданских прав. На дату регистрации объекта с кадастровым номером № не существовало на местности. Таким образом, добросовестность приобретения не может возникать в отношении объектов, которые изначально недобросовестно возникли. Стороны сделок совершили действия, нарушающие права и законные интересы Администрации города Твери. Ввиду заинтересованности ответчиков в сокрытии действительной цели сделки при установлении признаков мнимости повышается роль косвенных доказательств. Просит обратить внимание суда на несогласованность представленных доказательств в деталях, противоречие доводов ответчиков здравому смыслу или сложившейся судебной практике хозяйственных взаимоотношений, отсутствие убедительных пояснений разумности действий и решений сторон. Действительный смысл совершения сделок лишь для вида ответчиками – это указать на добросовестность их совершения (хотя каждый из последующих покупателей не мог не видеть, что объекта не существует на местности, а другой – вспомогательный) с целью «занять» муниципальный земельный участок для последующего предоставления без проведения торгов (в том числе и по льготной стоимости). Ничтожными являются сделки, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания недействительности судом. Этим они отличаются от оспоримых сделок, которые могут быть признаны недействительными только по решению суда. Мнимая сделка является ничтожной без признания ее таковой судом. 

Представителем ответчика ИП ФИО2 ФИО10 представлен письменный отзыв, в котором она просит отказать в удовлетворении исковых требований, указывая следующее. В отношении нежилого здания с кадастровым номером № с наименованием «сооружение для хранения» разрешительная документация на строительство не требуется. Здание может быть вспомогательным объектом недвижимости, кроме того, застройщик может самостоятельно определять очередность строительства объектов на участке (в частности, построить объект вспомогательного использования до основного). В проектной документации, на основании которой было получено разрешение на строительство основного объекта, наличие объекта вспомогательного назначения было отражено (раздел №2 «Схема планировочной организации земельного участка» 12-24-1-ПЗУ). Условиями договора аренды запрет на строительство вспомогательных объектов на участке не установлен. В данном случае нежилое здание с кадастровым номером № является объектом недвижимости, создано для обслуживания основного здания, предусмотрено проектной документацией, не имеет никакого отношения к улучшению или ухудшению качества земель, поэтому не может являться неотъемлемой частью земельного участка. Спорное здание (сооружение для хранения) является объектом капитального строительства, вспомогательные функции оно несет не к земельному участку (то есть не является улучшением земельного участка), а к основному проектируемому объекту недвижимости. Кроме того, у него предусмотрена самостоятельная функция – хранение. В отношении доводов истца о незаконности строительства на земельном участке объекта незавершенного строительства пояснено следующее. Арендатором земельного участка ФИО4 в период действия договора аренды, был получен градостроительный план земельного участка, проведены геологические, геодезические, изыскания, подготовлена проектная документация на строительство здания магазина на земельном участке, в объеме, предусмотренном ст. 51 ГрК РФ. Все документы были направлены в Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, которым выдано разрешение на строительство объекта недвижимости. Постановка объектов на государственный кадастровый учет также была произведена в полном соответствии с нормами действующего законодательства. Предоставленные для постановки на государственный учет и регистрации документы полностью соответствовали требованиям действующего законодательства. Вывод об отсутствии объектов недвижимого имущества в границах земельного участка сделан истцом на основании акта обследования от 11апреля 2024 года, фотоматериалов от 23 мая 2024 года, акта обследования от 14 августа 2024 года. Осмотр 11 апреля 2024 года выполнен без участия собственника объектов заинтересованным лицом, приложенные к акту фотографии выполнены с ракурсов, не позволяющих отразить реальное расположение фундамента объекта незавершенного строительства, кроме того фотографии и их качество не позволяют сделать вывод о месте и времени их выполнения, не могут быть использованы в качестве доказательств. Фотоматериалы от 23 мая 2024 года также не позволяют достоверно сделать вывод о месте и времени их выполнения, а также лиц, их изготовивших, и использованной в этих целях техники. На данных фото отражены столбы фундамента объекта. Акт обследования от 14 августа 2024года также оформлен сотрудником Администрации города Твери без участия собственника объектов недвижимости. Согласно приложенной схеме на участке имеется фундамент в виде железобетонных столбов, расположение которых не соответствует проектной документации. Несоответствие вызвано отсутствием при проведении осмотра геодезических приборов для точного определения координат бетонных свай. Фактически же фундамент находится в строгом соответствии с проектной документацией, что подтверждается заключением кадастрового инженера. Собственником спорных объектов является ФИО2, право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано, объекты приобретены по договору купли-продажи в целях осуществления предпринимательской деятельности. Фактическое отсутствие объектов недвижимости на участке истцом не подтверждено. Более того, заявляя об отсутствии объектов, истец просит ФИО4 освободить земельный участок путем демонтажа возведенных им строений. Считает, что в данном случае ФИО4 не может являться надлежащим ответчиком, поскольку не имеет отношения ни к объектам недвижимости, ни к земельному участку, исковые требования о признании объектов самовольными постройками не заявлены; в связи с тем, что ФИО2 является индивидуальным предпринимателем, а данный спор связан с осуществлением предпринимательской деятельности, он должен быть отнесен к подсудности Арбитражного судопроизводства. Так как право на объекты зарегистрировано в установленном порядке, документы, представленные истцом, не доказывают их фактическое отсутствие и не могут служить основанием для признания права отсутствующим. Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права. Исковые требования являются необоснованными, нарушающими право собственности ФИО2, а также нарушающими баланс публичных и частных интересов.

Представитель ответчика ИП ФИО2 ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве представителя ответчика ФИО2 ФИО10 Дополнительно пояснил, что регистрация спорных объектов произведена в законном порядке, действия регистрирующего органа не оспорены. Доводы истца о ничтожности сделок считал необоснованными. ФИО11 и ФИО2 распоряжались объектами, которые уже были зарегистрированы. ФИО2 является собственником спорных объектов, его право зарегистрировано в установленном законом порядке, регистрирующий орган при регистрации осуществляет правовую экспертизу документов. Объект с кадастровым номером № действительно является вспомогательным. На возведение вспомогательного объекта получение разрешения не требуется. Не имеется оснований полагать, что объекты отсутствуют. Свайный фундамент существовал и на время проведения истцом первого обследования, что отражено на фотографиях, представленных истцом. На фотографиях от августа видно, что земельный участок выровнен. Кадастровый инженер их осматривал и пришел к выводу о том, что степень готовности объекта составляет 10%. Главархитектурой Тверской области было выдано разрешение, размещение объекта согласовано, в том числе с учетом расположения ЛЭП на земельном участке. СадиговА.Т.о. обращался с заявлением о предоставлении земельного участка, в чем ему было отказано.

Представитель ответчика ФИО4 ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что ФИО4 является ненадлежащим ответчиком по делу. В период действия договора им было осуществлено строительство объекта вспомогательного назначения, получено разрешение на строительство магазина, на основании которого объект незавершенного строительства был поставлен на кадастровый учет. Отсутствие объектов истцом не доказано, сделки, совершенные в отношении спорных объектов, не оспорены.

Представитель третьего лица ФИО6 ФИО7 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права. Признание права отсутствующим – это исключительный способ защиты прав. Истцом не обоснована невозможность использования других способов защиты права. Истцом не доказана ошибочность записи в ЕГРН. Истец не считает произведенную регистрацию незаконной и ошибочной, не оспаривает действия регистрирующего органа, при этом заявляет требования о признании права отсутствующим. Перед совершением сделки между ФИО6 и ФИО2, последний выезжал на земельный участок, осматривал объекты.

Остальные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

Ранее представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Тверской области ФИО12 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что регистрация объектов является законной, поскольку запись об аренде земельного участка имелась в ЕГРН. Объект незавершенного строительства был поставлен на учет на основании разрешения на строительство. Оснований для приостановления регистрации объектов не имелось. Государственный регистратор не проверяет, имеется ли объект недвижимости в натуре, он смотрит на технический план.

Ответчиком ФИО2 представлены письменные объяснения, согласно которым иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. При этом истцу необходимо обосновать незаконность (ошибочность) регистрации права собственности ответчика на спорный объект недвижимости. ФИО2 является добросовестным приобретателем объектов недвижимости, спорные объекты приобретены им по договору купли-продажи на возмездной основе. Истцом не доказана незаконность (ошибочность) регистрации собственности ответчика ФИО2 на спорные объекты, недобросовестность действий ФИО2о при заключении договора купли-продажи спорных объектов недвижимости. Согласно представленным истцом актам обследований, на всех актах объекты отображены. Изменение свайного фундамента связано с проведением работ по выравниванию земельного участка собственником объекта недвижимости. Кадастровым инженером был подготовлен технический паспорт на данный объект недвижимости, на основании которого произведена регистрация. Законность действий государственных органов, на основании которых была осуществлена регистрация, Администрацией не оспорена. Заявленное к ФИО4 требование об освобождении земельного участка путем демонтажа строений полностью противоречит заявлению об отсутствии объектов недвижимости. Истцом не указано ни одного довода, что сделка, совершенная СадиговымА.Т.о. подпадает под действие ст. 169, 170ГКРФ.

Определением суда от 05 декабря 2024 года в передаче дела по подсудности в Арбитражный суд Тверской области отказано.

С учетом мнения явившихся в судебное заседание лиц, на основании положений ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч. 2 ст. 8 Конституции РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 названной статьи закона).

Пунктом 6 той же статьи закона предусмотрено, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (абзац третий пункта 36).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (абзац первый пункта 52).

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает.

Как разъясняется в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 названного постановления).

Статьей 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1).

Как разъясняется в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 141.3 ГК РФ здания и сооружения являются недвижимыми вещами (статья 130), создаются в результате строительства, могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 2084 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>., относящийся к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – магазины, находится в собственности муниципального образования город Тверь.

В отношении указанного земельного участка 24 декабря 2020 года между Администрацией города Твери (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключаемого по результатам торгов №460-1, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 2084 кв.м, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – магазины.

Цель использования земельного участка – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м (п.1.1).

В договоре отражено, что земельный участок свободный от застройки, не обременен правами других лиц (п. 1.3).

Срок аренды установлен на период с 24 декабря 2020 года по 23февраля 2024 года (п 2.1).

В соответствии с пунктом 4.3.3. договора арендатор вправе в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора, исключительно при наличии письменного согласия арендодателя.

В том же пункте договора указано, что согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ арендатор не вправе уступать права по договору. Обязательства по договору должны быть исполнены арендатором лично, если иное не установлено законом.

Договором на арендатора возложена обязанность уведомить в письменной форме арендодателя не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем освобождении участка, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении (п.4.4.6).

Договор не содержит условий о продлении срока действия договора.

Учитывая, что договор аренды публичного земельного участка был заключен после вступления в законную силу Федерального закона от 23июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым введены нормы об обязательном проведении торгов для заключения договора аренды публичного земельного участка, 24февраля 2024 года указанный договор прекратил свое действие.

В соответствии с п. 6.5 договора при его прекращении арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.

Торги проведены на основании распоряжения Администрации города Твери №307 от 22 сентября 2020 года.

Земельный участок передан арендатору ФИО4 по акту приема-передачи от 24 декабря 2020 года.

В период действия договора аренды ФИО4 на указанном земельном участке возведен объект вспомогательного назначения (что ответчиком не отрицалось) - сооружение для хранения.

По заявлению ФИО4 на основании декларации об объекте недвижимости и технического плана сооружения, подготовленного кадастровым инженером ФИО13, указанный объект поставлен на кадастровый учет 03 июля 2023 года как сооружение с назначением сооружение для хранения, за ним зарегистрировано право собственности.

По сведениям из ЕГРН, в настоящее время на указанном земельном участке расположено нежилое здание – сооружение для хранения с кадастровым номером № площадью 33,8 кв.м по адресу 

<

адрес>, год завершения строительства – 2023.

Судом также установлено, что ФИО4 16 февраля 2024 года, в период срока действия договора аренды, обратился в Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке здания магазина.

Главным управлением архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области 01 марта 2024 года по результатам изучения представленного пакета документов было сообщено Р.А.ВБ. об отказе в выдаче разрешения на строительство.

14 марта 2024 года после получения необходимых согласований ФИО4 повторно обратился в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания магазина на спорном земельном участке сроком на 24 месяца.

22 марта 2024 года Главархитектурой Тверской области выдано ФИО4 разрешение на строительство нежилого здания магазина, площадью 510 кв.м на спорном земельном участке сроком действия до 22марта 2026 года.

Исходя из положения статей 51, 55 Градостроительного кодекса РФ при рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на строительство уполномоченным органом проверяется факт наличия у заявителя правоустанавливающего документа на земельный участок, поскольку в силу ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ такой документ является обязательным условием для принятия решения о выдаче разрешения на строительство.

По сведениям ЕГРН на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства площадью 510 кв.м, с кадастровым номером №, степень готовности – 10%, проектируемое назначение – нежилое.

Из материалов регистрационного дела на объект с кадастровым номером № судом установлено, что указанный объект поставлен на кадастровый учет 04 апреля 2024 года на основании заявления ФИО4, к которому прилагался технический план здания от 02апреля 2024 года, а также разрешение на строительство.

ФИО4 по договору купли-продажи сооружения от 06 июля 2023 года продал ФИО11-С.А. сооружение для хранения с кадастровым номером №. Право собственности АбкуеваМ.-С.А. зарегистрировано 07 июля 2023 года.

ФИО4 по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 04 апреля 2024 года продал ФИО11-С.А. объект незавершенного строительства, площадью 510 кв.м, находящийся на арендуемом земельном участке (договор №460-I от 24декабря 2020 года) с кадастровым номером № (п.1.1 договора). Право собственности ФИО11-С.А. зарегистрировано 05 апреля 2024 года.

ФИО11-С.А. по договору купли-продажи недвижимости от 08апреля 2024 года продал ФИО2 объект незавершенного строительства общей площадью 510 кв.м., с кадастровым номером № и здание общей площадью 33,8 кв.м с кадастровым номером №. Право собственности ФИО2 зарегистрировано 09 апреля 2024 года.

Полагая, что объект права собственности ФИО2 (объект незавершенного строительства), не отвечая признакам недвижимого имущества, не существовал на дату его регистрации, а сооружение для хранения было возведено и поставлено на кадастровый учет как вспомогательное строение в отсутствие на земельном участке основного объекта, ссылаясь на то, что наличие зарегистрированного права собственности ответчика на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, нарушает права и законные интересы Администрации города Твери как органа, осуществляющего полномочия по распоряжению данными землями в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ, Администрация города Твери обратилась в суд за защитой нарушенного права.

В обоснование заявленных требований и в подтверждение доводов об отсутствии на дату прекращения договора аренды на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства истцом представлены акты об обследовании спорного земельного участка.

Оценивая представленные доказательства суд приходит к следующему.

11 апреля 2024 года на основании обращения отдела предоставления земель Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (по заявлению ФИО4 от 09 апреля 2024 года) главным специалистом отдела регулирования земельных отношений Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери М.А.С. было произведено обследование спорного земельного участка, по результатам которого составлен акт обследования территории №51 от 11 апреля 2024 года. 

В акте отражено, что в результате обследования установлено по результатам визуального осмотра и сведений ЕГРН с подгрузкой космоснимков, что земельный участок не огорожен, доступ свободный, в границах земельного участка выявлен объект капитального строительства. Другие объекты недвижимости на данном участке отсутствуют. 

Обследование произведено с использованием фотоаппарата и лазерного дальномера. 

Иные лица к проведению осмотра не привлекались.

К акту приложена схема и фототаблица.

Представленные фотографии отражают, что земельный участок зарос растительностью, из-за чего обзор земельного участка затруднен.

При этом фотографирование осуществлялось на значительном удалении от спорного объекта, детальных снимков части земельного участка, на которой по сведениям ЕГРН расположен объект незавершенного строительства, не представлено. При этом при масштабировании представленных в электронном виде изображений усматривается наличие бетонных свай на земельном участке.

Таким образом, фотофиксация произведена с ракурсов, не позволяющих исключить наличие объекта незавершенного строительства, представляющего собой свайный фундамент, в то время как отдельные бетонные сваи видны на представленных изображениях. Геодезическое оборудование при осмотре не использовалось, координаты расположения имеющихся на земельном участке бетонных свай не сверялись с координатами объекта незавершенного строительства, имеющимися в ЕГРН.

Также истцом в отсутствие акта осмотра представлены фотографии, датированные 23 мая 2024 года, на которых также отражено наличие бетонных свай на земельном участке.

14 августа 2024 года на основании обращения юридического отдела Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (в рамках рассмотрения судебного спора дело №А66-10511/2024) главным специалистом отдела регулирования земельных отношений Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Г.М.В. было произведено обследование спорного земельного участка, по результатам которого составлен акт обследования территории №156 от 14 августа 2024 года. 

В акте отражено, что в результате обследования по результатам визуального осмотра, анализа топографических материалов и сведений ЕГРН с подгрузкой космоснимков в совокупности с результатами замеров установлено, что в границах земельного участка расположено одноэтажное нежилое строение из пеноблока, размером 5?8 м, а также размещены столбы в количестве 16 шт., назначение которых не установлено. На момент обследования объект незавершенного строительства не обнаружен. 

Обследование произведено с использованием фотоаппарата и лазерного дальномера в отсутствие геодезического оборудования.

Иные лица к проведению осмотра не привлекались.

К акту приложена схема и фототаблица.

На схеме изображено расположение объектов согласно сведений из ЕГРН, и отмечено расположение столбов, не совпадающее с расположением объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, при этом координаты их расположения не указаны.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что представленные истцом доказательства не подтверждают отсутствие на земельном участке спорного объекта незавершенного строительства.

Из представленного акта от 11 апреля 2024 года, напротив, усматривается наличие свайного фундамента на земельном участке.

В свою очередь, ответчиком представлено заключение кадастрового инженера ФИО14 от 05 сентября 2024 года, согласно которому в результате полевых геодезических работ в отношении спорного земельного участка установлено, что в пределах границ земельного участка располагается объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадь застройки объекта составляет 507,4 кв.м, расстояние от объекта до границ земельного участка составляет более двух метров. Фактически объект незавершенного строительства состоит из бетонных свай в количестве 17 штук. Бетонные сваи полностью расположены в границах координат земельного участка. Полевые геодезические обмеры производились с помощью геодезической спутниковой аппаратуры.

К заключению приложена обзорная схема земельного участка с обозначением точек, с которых производилась фотофиксация и фотоматериал.

Согласно ч. 1 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2013 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного ч. 10 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом.

Согласно ч. 10 ст. 40 ФЗ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Представление правоустанавливающего документа на земельный участок для осуществления в соответствии с настоящей частью государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не требуется в случае, если право на такой земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

На момент постановки на кадастровый учет объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, в ЕГРН содержалась запись об аренде и ее сроках в отношении спорного земельного участка, срок действия договора аренды истек.

Вместе с тем в силу положений ч. 2.1 ст. 40 Федерального закона от 13июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства объекта недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком не является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права на создаваемый на таком земельном участке объект незавершенного строительства, разрешение на строительство которого на момент представления документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является действующим. 

Таким образом, регистрирующим органом за ФИО4 правомерно было зарегистрировано право собственности на спорный объект незавершенного строительства при наличии действующего разрешения на строительство.

Истец указывает, что сооружение для хранения с кадастровым номером № имеет признаки вспомогательного строения при отсутствии основного.

Согласно п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в том числе в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 15 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 настоящего Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 04 мая 2023года № 703, ссылка на которое имеется в исковом заявлении, утверждены критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования.

Постановление вступило в законную силу 01 сентября 2023 года и с учетом даты обращения ФИО4 в Управление Росреестра по Тверской области за регистрацией объекта, применяться не могло.

То обстоятельство, что указанный объект является вспомогательным строением, не оспаривалось ответчиками.

Проектная документация в отношении здания магазина содержит сведения о наличии на земельном участке указанного объекта.

Очередность возведения объектов капитального строительства, сооружений и строений вспомогательного использования не регламентирована положениями действующего законодательства.

Получив разрешение на строительство, ФИО4 приступил к строительству объекта (основному зданию).

Как указано в определении Верховного Суда РФ от 22 марта 2016 года №19-КГ15-47, иск о признании права отсутствующим имеет узкую сферу применения. Он не может заменять виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защитить нарушенное право иными средствами.

Заявляя требования о признании права отсутствующим, Администрация города Твери, по сути, оспаривает порядок выдачи разрешения на строительство, ставя при этом под сомнение компетенцию соответствующего уполномоченного органа. Указанные действия истца не соответствуют требованиям п. 1 ст. 10 ГК РФ. Разрешение на строительство недействительным не признано, является действующим.

Указывая на то, что спорные объекты обладают признаками самовольных построек, требований о признании спорных объектов самовольными постройками, их сносе истцом не заявлялось.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку истец не представил доказательств нарушения его законных прав и интересов, подлежащих защите путем предъявления иска о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности.

Заявляя требование к Р.А.ВБ. об обязании его освободить земельный участок путем демонтажа возведенных им спорных строений истец указывает, что именно недобросовестные действия ФИО4 как арендатора земельного участка привели к нарушению прав истца.

Суд полагает, что ФИО4 является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку договор аренды, заключенный с Р.А.ВБ. прекратил свое действие, а также ФИО4 не является собственником спорных объектов недвижимости.

С учетом приведенных выше обстоятельств суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Администрации города Твери в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Администрации города Твери к ИП ФИО8, ФИО4 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, освобождении земельного участка отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд города Твери в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий К.А. Ерастова

Мотивированное решение составлено 24 марта 2025 года

Председательствующий К.А. Ерастова