Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 декабря 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего-судьи Родиной Т.А.

при секретаре Матвеевой О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-1672/2018 по административному исковому заявлению Администрации г.о. Кинель об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

с участием представителя Управления Росреестра по Самарской области ФИО3,

комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области ФИО4,

представителя закрытого акционерного общества «Алексеевский кирпич» по доверенности ФИО5,

у с т а н о в и л :

администрация г.о. Кинель обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения просила признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № и обязать комиссию повторно рассмотреть заявление закрытого акционерного общества «Алексеевский кирпич» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. 

Свои требования администрация мотивировала тем, что комиссия незаконно удовлетворила заявление закрытого акционерного общества «Алексеевский кирпич» о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, не исследовав реальность его рыночной стоимости и не приняв во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка является актуальной и не подлежит снижению, чем нарушила права и законные интересы администрации г.о. Кинель.

Административный истец просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области ФИО3, представитель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области ФИО4, представитель закрытого акционерного общества «Алексеевский кирпич» по доверенности ФИО5 заявленные требования не признали, сославшись на обоснованность позиции комиссии при принятии решения. 

Правительство Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв.

Выслушав стороны, оценщика и эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные Администрацией г.о. Кинель требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьёй 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков Самарской области.

Указанным постановлением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 14 мая 2018 года в размере 29 610 302,25 руб..

Не согласившись с кадастровой стоимостью указанного земельного участка, закрытое акционерное общество «Алексеевский кирпич» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости по основанию: установление в отношении объекта его рыночной стоимости на дату, на которую установлена кадастровая стоимость.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № заявление общества было удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере рыночной стоимости, равной 11 792 501 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 25 мая 2018 года № 14-0/18, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «ТРИО».

С решением комиссии не согласилась администрация г.о. Кинель и 5 октября 2018 года обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела. 

Срок для обращения в суд, установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административным истцом не пропущен, поскольку копия решения комиссии им получена 5 июля 2018 года.

Процедура принятия комиссией решения административным истцом не оспаривается.

Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентирован Порядком создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263.

Пунктом 20 указанного Порядка предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций-оценщиков,- положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Исходя из приведённых норм закона, комиссия вправе отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости только в случае несоответствия отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству Администрации г.о. Кинель была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос о соответствии вышеуказанного отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Производство экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Городская служба оценки».

По результатам проведенной экспертизы получено экспертное заключение № Э-58-12/18 от 11 декабря 2018 года, из которого следует, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № не подтверждается; установленные нарушения привели к существенному занижению итоговой величины стоимости объекта оценки, определённой в отчете об оценке.

Приходя к выводу о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт указал, что аналог № 2 не относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставим по ценообразующим факторам, поскольку в тексте объявления содержится информация о том, что продаётся производственная база, а не свободный земельный участок; на указанном в объявлении земельном участке расположены зарегистрированные объекты капитального строительства, чем нарушены требования пункта 22б ФСО № 7, пункта 10 ФСО № 1, статьи 11 Закона об оценке и пункта 5 ФСО № 3. 

В соответствии с пунктом 22б Федерального стандарта оценки № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (пункт 20 Федерального стандарта оценки № 7).

Между тем, аналог № 2, приведённый в отчете об оценке, в силу его застроенности объектами капитального строительства, не сопоставим с объектом оценки.

При анализе аналога № 3 экспертом выявлены противоречия: площадь этого аналога, находящегося в собственности, составляет 2 га, тогда как в расчете учитывался удельный показатель стоимости исходя из площади объекта на праве собственности 5,5 га. Значительное занижение удельного показателя стоимости данного аналога привело к занижению итоговой стоимости. Оценщик ФИО1 признает указанное нарушение, но считает его незначительным.

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что из пяти аналогов, используемых в отчете, в отношении двух аналогов выявлены нарушения, являющиеся существенными, в силу чего величина рыночной стоимости, указанная в отчете об оценке, не может быть признана достоверной, и решение комиссии об удовлетворении заявления закрытого акционерного общества «Алексеевский кирпич» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует признать несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права Администрации г.о. Кинель.

Доводы административных ответчиков и заинтересованного лица о том, что экспертом использована информация после даты оценки, являются несостоятельными, поскольку эксперт, проверяя отчет на соответствие его требованиям законодательства, использовал ту же информацию, что и оценщик, полученную из объявлений о продажах. Использованная экспертом после даты оценки информация о стоимости базы аналога № 2 не влияет на выводы относительно недостоверности итоговой величины рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке.

Доводы представителя закрытого акционерного общества «Алексеевский кирпич» о том, что в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении учреждения, проводившего судебную экспертизу, не отражены сведения о таком виде экономической деятельности, как проведение экспертизы, не могут быть приняты судом во внимание.

В соответствии с пунктом 13 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ должность эксперта в государственных судебно-экспертных учреждениях может занимать гражданин Российской Федерации, имеющий высшее образование и получивший дополнительное профессиональное образование по конкретной экспертной специальности в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующих федеральных органов исполнительной власти. Должность эксперта в экспертных подразделениях федерального органа исполнительной власти в области внутренних дел может также занимать гражданин Российской Федерации, имеющий среднее профессиональное образование в области судебной экспертизы.

Эксперт ФИО2, проводивший экспертизу, отвечает вышеуказанным требованиям, поскольку имеет высшее образование, что подтверждается дипломами Самарского государственного технического университета и Международного института рынка, получил дополнительное образование по программе «Оценка стоимости предприятия ( Бизнеса), что подтверждается свидетельством о повышении квалификации ФГАОУВПО «Уральский Федеральный университет им. Первого президента России ФИО6», квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности от 9 февраля 2018 года, и является экспертом саморегулируемой организации оценщиков «РАО».

На основании изложенного и руководствуясь статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьями 227-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р е ш и л :

Требования Администрации г.о. Кинель удовлетворить.

Признать несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права Администрации г.о. Кинель решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № и обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления закрытого акционерного общества «Алексеевский кирпич» от 7 июня 2018 года № 62-309.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.