Дело № 3а-109/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июня 2020 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Санниковой С.А.,

при секретаре Овдиенко О.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№..>, площадью 2 550 000 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года, равной 13 086 000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка от 20 сентября 2019 года № 132/09-ИП, выполненным ООО «Краснодарский Центр кадастра оценки и экспертизы», рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составляет 13 086000 рублей. Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю» кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 24 834 195 рублей.

Административный истец является арендатором земельного участка, в отношении которого заявлены административные исковые требования, и считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости данного земельного участка являются неверными и нарушают его права, так как ведут к необоснованному увеличению размера арендных платежей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, уточнила исковые требования и просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере, определенном в заключении дополнительной судебной экспертизы. 

Представитель административного ответчика – Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Огиди О.М.И., действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил вынести законное и обоснованное решение.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю подан отзыв относительно административного искового заявления, в котором представитель просит вынести по делу законное и обоснованное решение, рассмотреть дело в его отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Выслушав представителей административного истца и ответчика, допросив судебного эксперта ФИО3, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона. 

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

№..>, площадью 2 550 000 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, что подтверждается соглашением от 18 марта 2019 года об уступке прав по договору №8820000535 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 19 августа 2013 года и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта. Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость названного земельного участка.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка установлена уполномоченным органом в размере 24 834 195 рублей по состоянию на 1 января 2015 года. 

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости, в связи с чем суд считает верным приведенную выше дату определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№..>, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта, имеющейся в материалах дела (л.д. 11).

Согласно данным отчета об определении рыночной стоимости земельного участка от 20 сентября 2019 года № 132/09-ИП, выполненного ООО «Краснодарский Центр кадастра оценки и экспертизы», рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составляет 13 086000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами указанного отчета имелись существенные различия, определением суда от 4 декабря 2019 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно экспертному заключению № 22/2019, полученному в ходе судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Финсервис» ФИО3, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№..> на 1 января 2015 года составила 16178730 рублей. 

От представителя административного ответчика – Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Огиди О.М.И. в суд поступило возражение на указанное заключение эксперта и ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы. В обоснование ходатайства представитель ответчика ссылался на не обоснованное применение лишь части доступных эксперту объектов-аналогов, что вводит в заблуждение относительно рыночной стоимости объекта экспертизы и является нарушением статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 5 ФСО № 3, пп. «в» п. 22 ФСО № 7. Также заявитель указал, что использованная в расчете стоимость объекта-аналога № 1 отлична от указанной в объявлении о продаже (в объявлении о продаже стоимость равна 17500000 рублей, эксперт в расчете использует стоимость 18750000 рублей), а используемая для расчета стоимость объекта-аналога №2 включает в свой состав зарыбленные пруды площадью 6 га, и, поэтому, отличается от объекта экспертизы, что является нарушением п. 5 ФСО № 3.

В соответствии с частью 1 статьи 83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

Для оценки соответствующих доводов представителя административного ответчика и устранения возможных сомнений в объективности проведенного экспертного исследования определением Краснодарского краевого суда от 3 февраля 2020 года по делу назначена дополнительная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества. 

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы от 5 марта 2020 года № 44, выполненной экспертом ООО «Финсервис», ФИО3, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№..> по состоянию на 1 января 2015 год составила 15060300 рублей.

Суд, исследовав заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Заключение судебной экспертизы соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса Российской Федерации. Эксперт имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, имеет стаж работы в оценочной деятельности 11 лет, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации «Союз «Федерация специалистов оценщиков», а также об обязательном страховании гражданской ответственности.

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

В судебном заседании был допрошен эксперт ООО «Финсервис», ФИО3, пояснившая суду, что при проведении им дополнительной экспертизы были учтены указанные ответчиком замечания, и к оцениваемому земельному участку подобраны соответствующие объекты-аналоги, к которым применены необходимые корректировки. 

Учитывая вышеизложенное, суд считает заключение надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки. 

Экспертом при оценке объекта недвижимости был применен только один возможный сравнительный подход к оценке рыночной стоимости, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы, информация об аналогичных объектах получена из достоверных источников. В качестве объектов-аналогов отбирались земельные участки для сельскохозяйственного производства других районов Краснодарского края, схожие по площади, так как объекты-аналоги, расположенные в Мостовском районе Краснодарского края в большинстве имеют улучшения в виде зарыбленных прудов. Данные объекты отбирались с тем предположением, что они максимально сопоставимы с объектом исследования.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта от ряда актуальных факторов. Экспертом приняты корректировки на дату предложения, на категорию земель, на вид разрешенного использования, местоположение участка, масштаба собственности, на различие в рельефе и др. Информация об объектах-аналогах, используемая экспертом, сомнений в достоверности не вызывает, является достаточной и позволяет оценить стоимость спорного земельного участка, его площади, вида права, местоположения, а также даты подготовки данных объявлений.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что заключение дополнительной экспертизы в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№..> является объективными и полными, выполнено в учетом замечаний представителя административного ответчика, выводы заключения обоснованны и последовательны, а установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Суд также считает необходимым отметить, что отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 20 сентября 2019 года № 132/09-ИП, выполненный ООО «Краснодарский Центр кадастра оценки и экспертизы», получен во внесудебном порядке, на основании договора об оказании услуг, заказчиками по которому выступил административный истец. Лицо, выступившее в качестве оценщика при составлении данного отчета, не предупреждалось об уголовно ответственности за недостоверность информации, изложенной в отчете. При этом судебный эксперт, как указано выше, предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№..> подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении дополнительной судебной экспертизы – 15060300 рублей. Административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Рассматриваемый административный иск поступил в суд 7 ноября 2019 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат, в связи с чем, датой подачи заявления следует считать 7 ноября 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 КАС РФ, суд

решил:

административный иск ФИО1 

<

 Ф.И.О. >8 об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№..>, площадью 2 550 000 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере его рыночной стоимости, равной 15060300 (пятнадцать миллионов шестьдесят тысяч триста) рублей, определенной по состоянию на 1 января 2015 года.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№..> считать 7 ноября 2019 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№..>.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 6 июля 2020 года.

Судья: