Дело № 2-1-101/2024 год 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Нелидовский межрайонный суд Тверской области в составе председательствующего федерального судьи А. А. Мохова

при секретаре Богачёвой В. П.,

с участием представителя истца Спиридовича И. А., 

представителя ответчика Администрации Бельского муниципального округа Тверской области ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Белом Тверской области 30 октября 2024 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации Бельского муниципального округа Тверской области о признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации Бельского муниципального округа Тверской области о признании права собственности на здание трассовой мастерской, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенное 

<

адрес>. 

Свои требования мотивировал тем, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.01.2003 года приобрел у ЗАО «Бельский ПМК» вышеуказанный объект недвижимости за 75000 рублей. С того времени единолично и открыто владеет указанным объектом. Полагает, что право собственности истец приобрел, поскольку купил недвижимость у фактического законного собственника на основании договора, по акту приема-передачи и оплатил установленную договором сумму на расчетный счет продавца. Указанный объект существует в натуре. Документация на объект передана. Имущество не может быть бесхозяйным. Процедура продажи была соблюдена в полном объеме. Решение о продаже принято, а договор подписан уполномоченным конкурсным управляющим, действующим на основании решения Арбитражного суда Тверской области от 07.10.2002 года. Сам объект принадлежал продавцу на основании договора купли-продажи от 08.07.1993 года, зарегистрированного решением Фонда имущества Тверской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.11.2003 года. На спорный объект получена техническая документация. Оформлены технический и кадастровый паспорт. При этом постановлением Главы Администрации Бельского района Тверской области от 30.07.2008 года № 133, истцу, как собственнику указанной недвижимости, предоставлялся в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, находящийся по адресу 

<

адрес> для производственных целей для обслуживания трассовой мастерской, в границах, указанных на плане участка, прилагаемого к настоящему постановлению общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., сроком с 29.07.2008 года по 19.07.2009 года включительно. Земельный участок ограничений в использовании не имеет, правами других лиц не обременен. Договор аренды заключен 01.08.2008 года. В настоящее время ЗАО «Бельский ПМК» ликвидировано. Считает что за ним должно быть признано право собственности на спорный объект недвижимости. 

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещался судом надлежащим образом. 

Представитель истца ФИО2 на основании ордера адвокат Спиридович И. А. в судебном заседании заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика - Администрации Бельского муниципального округа Тверской области на основании доверенности ФИО1 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Тверской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения уведомлен надлежащим образом, о чем имеется почтовое уведомление, возражений на иск не представил. 

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, проверив письменные доказательства по делу, суд находит исковые требования ФИО2 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. 

Согласно статье 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Как следует из ч.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Из ч.1 ст.131 ГК РФ следует, что в случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Как предусмотрено ч.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст.302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1 ст.551 ГК РФ).

В соответствии с ч.ч.3,5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В п.п.58,59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.п.1,2 ст.6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ.

Из материалов дела усматривается, что 08.01.2003 года между ЗАО «Бельская ПМК», в лице конкурсного управляющего ФИО3, и ФИО2, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а последний обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество «Объект»: здание трассовой мастерской, расположенное по адресу 

<

адрес> по настоящему договору объект принадлежит продавцу на праве собственности. Цена объекта составляет 75000 рублей, покупатель обязан оплатить указанную сумму не позднее 15.03.2003 года. Фактическая передача продаваемого объекта производится по Акту приема-передачи в течение 5 дней после оплаты покупателем стоимости объекта в полном объеме (л.д.7-9).

При этом истец ФИО2 не представил в материалы дела документы, подтверждающие оплату суммы, указанной в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 08.01.2003 года, а также документы, подтверждающие фактическую передачу продаваемого объекта (Акт приема-передачи).

Как следует из технического паспорта от 22.01.2003 года трассовая мастерская, расположенная по адресу 

<

адрес>, имеет общую площадь 

<

данные изъяты> кв. м. (л. д. 12-19).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.11.2003 года собственником здания трассовой мастерской общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м. является ЗАО «Бельская ПМК», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.11.2003 года сделана запись о регистрации. Документы основания: договор купли-продажи от 08.07.1993 года, зарегистрирован решением Фонда имущества Тверской области № 88 от 23.06.1993 года, рег. № 1128 401 370-1/84-1, с Приложением № 1; акт приема-передачи имущества арендного объединения «Тверьинжсельстрой» от 12.07.1993 года, утв. Фондом имущества Тверской области 12.07.1993 года (л.д.10).

Согласно Выписке из ЕГРН по состоянию на 10.10.2024 года собственником здания трассовой мастерской, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенного 

<

адрес>, является ЗАО «Бельская ПМК», дата государственной регистрации права 26.11.2003 года (л.д.65-66).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 07.10.2002 года по делу № 4693 ЗАО «Бельская ПМК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении указанного юридического лица открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен ФИО3 (л.д.57-60). Определением Арбитражного суда Тверской области от 28.04.2004 года конкурсное производство в отношении ЗАО «Бельская ПМК» завершено (л.д.61-62).

Согласно Выписке из ЕГРЮЛ, 13.05.2004 года деятельность ЗАО «Бельская ПМК», прекращена в связи с его ликвидацией (л.д.20-22). 

Как следует из постановления Главы Администрации Бельского района от 30.07.2008 года № 133 индивидуальному предпринимателю ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, находящийся по адресу 

<

адрес> для производственных целей, для обслуживания трассовой мастерской, в границах, указанных на плане участка, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., сроком с 29.07.2008 года по 19.07.2009 года включительно (л.д.11).

Из ответа Главы Бельского муниципального округа Тверской области следует, что Администрация с заявлением о постановке на учет в качестве бесхозяйного объекта недвижимого имущества – трассовой мастерской, расположенной по вышеуказанному адрес, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество не обращалась (л.д.50).

В соответствии с ч.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего до 01.01.2020 года, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно ч.2 ст.6 названного Федерального закона, государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

При таких обстоятельствах, суд считает установленным, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества заключен после вступления в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в нарушение ст.6 данного Федерального закона на момент заключения сделки за продавцом ЗАО «Бельская ПМК» не было зарегистрировано право собственности на продаваемое недвижимое имущество. 

Право собственности зарегистрировано продавцом после заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества - 26.11.2003 года.

Между тем, заявление данного иска не может являться надлежащим способом защиты своих прав.

Поскольку истец в качестве основания возникновения права собственности указал договор купли-продажи, то государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с правилами, установленными ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым требования покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи, могут быть обращены исключительно к лицу, которое является продавцом (собственником) имущества.

Однако, как установлено судом деятельность продавца ЗАО «Бельская ПМК» как юридического лица прекращена, при этом Администрация Бельского муниципального округа, указанная истцом в качестве ответчика по делу, стороной договора не является и, исходя из установленных по делу обстоятельств, право собственности на спорное недвижимое имущество за ответчиком не зарегистрировано, соответствующего решения суда не имеется.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.62 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ на основании ст.ст.58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Таким образом, защита прав покупателя имущества ликвидированного продавца производится в судебном порядке путем оспаривания отказа в государственной регистрации (при наличии такового), но не в исковом производстве при предъявлении требований к органу местного самоуправления.

В связи с изложенным, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать за необоснованностью.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Администрации Бельского муниципального округа Тверской области о признании права собственности на здание трассовой мастерской, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенное 

<

адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд с подачей жалобы через Нелидовский межрайонный суд Тверской области (ПСП в г. Белый Бельского района Тверской области) в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме – 1 ноября 2024 года.

Федеральный судья А. А. Мохов