Дело № 3а-107/2022

УИД 76OS0000-01-2021-000664-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 

4 февраля 2022 года 

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Лисаускаса Эдвардаса об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 10 614 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации хозяйственного комплекса, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 4 414 000 рублей. 

Заявление обосновано тем, что ФИО2 является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком земельного налога, в качестве налоговой базы для исчисления которого принимается кадастровая его стоимость. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ИП ФИО1 (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4 414 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 7 526 059,85 рубля. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и заинтересованное лицо Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, в письменном отзыве на административный иск его не признали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», администрация городского округа город Рыбинск в судебное заседание не явились, своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца ФИО3, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО2 является собственников земельного участка площадью 10 614 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации хозяйственного комплекса, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 27.10.2010 года N 51 на территории городского округа город Рыбинск установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. 

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. 

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 7 526 059,85 рубля. 

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 4 414 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

В возражениях на Отчет административный ответчик и заинтересованное лицо Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области указывают, что оценщик при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости не описал весь объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Также указывают, что город Ярославль является наиболее соответствующим по социально-экономическим показателям городу Рыбинск населенным пунктом, при этом рынок коммерческой недвижимости города Ярославля предоставлен всего несколькими предложениями, которые исключены из расчета с формулировкой «далеко от города Рыбинск». Таким образом, оценщиком произведен некачественный анализ рынка, а, следовательно, некачественный отбор аналогов, расчет на основе которых сильно искажает реальный рынок земельных участков в городе Рыбинск в сегменте рынка под индустриальную застройку.

Вместе с тем, такие действия оценщика нарушением федеральных стандартов оценки не являются.

В судебном заседании оценщиком даны пояснения о том, что при анализе рынка предоставлено достаточное количество аналогов, оценщиком определены аналоги наиболее приближенные по характеристикам к объекту оценки. В связи с тем, что коммерческая недвижимость значительно дороже и ликвиднее в городе Ярославле, чем в городе Рыбинске, предложения по продаже земельных участков в городе Ярославле были исключены из расчета, так как выбивались из выборки по ценовой категории.

Суд не находит оснований не согласиться с обоснованностью данных возражений. Они подтверждаются содержанием Отчета и соответствуют требованиям пункта 22 ФСО N 7, пунктам 5, 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299.

В возражениях также приведены доводы о том, что оценщик использует в качестве аналога №1 земельный участок иной категории (земли промышленности, энергетики, транспорта...иного специального назначения), однако данный участок не может являться аналогом для расчета рыночной стоимости земельного участка категории земель – земли населенных пунктов, так как данные участки имеют разный правовой режим и не могут быть сопоставимы между собой. Ценообразование земельных участков разной категории не единообразно.

Вместе с тем, в Отчете имеется ссылка на Справочник оценщика недвижимости под редакцией ФИО4, 2018 года, по предложению которого введения корректировки на категорию земель и вид разрешенного использования в данном случае не требуется. Таким образом, соответствующее обоснование действиям оценщика в Отчете приведено, что соответствует требованиям пунктов 22, 25 ФСО № 7, пунктам 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299.

При таких обстоятельствах доводы административного ответчика и заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области являются несостоятельными и обоснованности расчета не опровергают.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами административного ответчика и заинтересованного лица федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина. 

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 4 414 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО2 с настоящим административным иском в суд – 28 декабря 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Лисаускаса Эдвардаса удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 10 614 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации хозяйственного комплекса, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 4 414 000 (четыре миллиона четыреста четырнадцать тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 28 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 18 февраля 2022 года