Дело № 3а-108/2021 

№ 33OS0000-01-2021-000123-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 11 октября 2021 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Кирюшиной О.А.,

при секретаре Малыгиной В.И.,

с участием представителя административного истца ОАО «Торговый ряд» по доверенности ФИО1,

представителя административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО2,

представителя заинтересованного лица ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску открытого акционерного общества «Торговый ряд» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ОАО «Торговый ряд» обратилось во Владимирский областной суд с вышеназванным административным иском.

В обоснование требований указано, что ОАО «Торговый ряд» является собственником объекта недвижимости - нежилого здания (****) с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, с кадастровой стоимостью 40 649 891 руб. 25 коп., утвержденной по состоянию на 1 января 2020 года. 

Согласно отчету об оценке ООО Оценочная и консалтинговая компания «К.» №66-04/21-Н от 4 апреля 2021 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером **** составляет 27 334 500 руб. 00 коп. по состоянию на 1 января 2020 года.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на статью 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 27 334 500 руб. 00 коп. по состоянию на 1 января 2020 года.

Представитель административного истца ОАО «Торговый ряд» по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования по изложенным выше основаниям, при этом не оспаривала заключение эксперта ООО «В.», а также определенный им размер рыночной стоимости нежилого здания. 

Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО2, представитель заинтересованного лица ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО3, полагали заявленные требования не подлежащими удовлетворению, при этом указав, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ****, в том числе в размере, определенном экспертом ООО «В.» – 36 195 000, 00 рублей.

Заинтересованные лица, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, представили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, также указав, что право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, правильность заключения эксперта ООО «В.» и размер определенной им рыночной стоимости земельного участка не оспаривают.

Заинтересованное лицо администрация муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области представила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, оставив принятие решения на усмотрение суда.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей администрации МО город Гусь-Хрустальный Владимирской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Изучив представленные документы, заслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, заин6тересованного лица, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ОАО «Торговый ряд» является собственником объекта недвижимости - нежилого здания (****) с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****.

Объект недвижимости с кадастровым номером **** является учтенным, поставлен на кадастровый учет **** года.

Его оспариваемая кадастровая стоимость утверждена по состоянию на 1 января 2020 года постановлением департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области № 19 от 27 ноября 2020 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов» в размере 43 686 716 руб. 89 коп.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15 января 2021 года.

Поскольку размер налога на имущество физических лиц, уплачиваемого ОАО «Торговый ряд» за вышеуказанный объект недвижимости, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении указанного нежилого здания кадастровой стоимости в размере рыночной, влияет на налоговую обязанность административного истца и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствие с его рыночной стоимостью.

8 апреля 2021 года ОАО «Торговый ряд», полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права, как налогоплательщика, обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 25 июля 2012 года №П/322 во Владимирской области при территориальном органе – Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Решением названной Комиссии от 29 апреля 2021 года № 103 данное заявление отклонено, разъяснен порядок оспаривания кадастровой стоимости.

28 мая 2021 года ОАО «Торговый ряд» обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд отчет об оценке, составленный ООО Оценочная и консалтинговая компания «К.» №66-04/21-Н от 4 апреля 2021 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 года составляет 27 334 500 руб. 00 коп. 

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Согласно заключению эксперта ООО «В.» С. № 56/2021 от 31 августа 2021 года по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером **** составляет 36 195 000 руб. 00 коп.. 

Относительно соответствия отчета об оценке ООО Оценочная и консалтинговая компания «К.» №66-04/21-Н от 4 апреля 2021 года требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что при проведении исследования экспертом выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: на странице 78 Отчета в Задании на оценку объекта недвижимости отсутствует подпись Заказчика. В нарушение требований п. 11а ФСО №7 в Отчете отсутствует анализ политической ситуации в стране и регионе расположения объекта оценки; в нарушение требований п. 7 ФСО №7 в Отчете отсутствует информация об экологическом состоянии объекта оценки; в нарушение п.п. 5, 11 ФСО №3 не представляется возможным проверить и подтвердить информацию по имеющимся ссылкам на стр. 42, 48, 60, 64 Отчета; в нарушение п. 8 ФСО №1 в связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию после даты оценки. 

В соответствии с п. 10 ФСО №3 в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. В приложении к Отчету отсутствуют документы, подтверждающие значения показателей строительного объема (страницы 42, 48 Отчета), полезной площади (страница 62 Отчета), используемых в расчете стоимости.

В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию по имеющимся ссылкам на странице 42 Отчета, не представляется возможным проверить и подтвердить анализ фактических данных о ценах и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка объектов оценки и интервал значений цен (пункт 11 «в» ФСО № 7).

В Отчете отсутствует анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункт 11 «г» ФСО № 7) и на стоимость (пункт 8 ФСО № 3).

Выявленные нарушения не позволяют подтвердить выводы относительно рынка недвижимости в сегменте объекта оценка (пункт 11 «д» ФСО № 7).

В соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 отчет об оценке обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить прибыль предпринимателя (страница 48 Отчета), недозагрузку (страница 60 Отчета), косвенные издержки (страница 48 Отчета), безрисковую ставку (страница 60 -63 Отчета), не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта в рамках доходного подхода (страницы 64-65 Отчета). На странице 51 Отчета расчет величины износа выполнен с учетом фактического срока эксплуатации 16 лет, при том, что по информации на странице 98 Отчета год постройки дореволюционный, капитальный ремонт выполнен в 2005 году, в соответствии с Техническим паспортом в 2008 году износ здания (литер А) составлял 30%, здания (литер А1) – 15% (страницы 98-99 Отчета). В связи с этим не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки затратным подходом (страницы 51-53 Отчета).

Выявленные нарушения не позволяют проверить и подтвердить полноту и достоверность исходной информации (п. 11 ФСО № 1), достоверность и достаточность информации для анализа цен и характеристик объектов-аналогов (п. 13 ФСО № 1). В нарушение п. 5 ФСО № 3 содержание Отчета об оценке вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

С учетом изложенного суд полагает, что содержащиеся в Отчете сведения не позволяют подтвердить полноту, достоверность и достаточность исходной информации, рыночной стоимости объектов оценки, допускают неоднозначное толкование полученных независимым оценщиком ООО ОКК «К.» результатов. В связи с изложенным, представленный административным истцом отчет от 4 апреля 2021 года № 66-04/21-ЗУ, составленный ООО ОКК «К.», суд не принимает в качестве допустимого доказательства по данному делу.

Проанализировав и оценив заключение эксперта ООО «В.» С. № 56/2021 от 31 августа 2021 года в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему.

Экспертное заключение № 56/2021 от 31 августа 2021 года подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудником общества с ограниченной ответственностью «В.» С., имеющей соответствующее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 008233-1 от 29 марта 2018 года, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта № 56/2021 от 31 августа 2021 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям ст.ст. 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости нежилого здания (****) с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, в том числе от административного истца и административного ответчика. 

В силу ст. 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение № 56/2021 от 31 августа 2021 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта ООО «В.» № 56/2021 от 31 августа 2021 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость нежилого здания (****) с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки – 1 января 2020 года.

В п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» содержатся разъяснения, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости нежилого здания (****) с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, в размере его рыночной стоимости 36 195 000 рублей 00 копеек..

В связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению. 

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления гражданином считается дата обращения в суд или в Комиссию (статья 24.20 указанного Федерального закона). 

С учетом изложенного, датой обращения ОАО «Торговый ряд» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости следует считать 8 апреля 2021 года, то есть дату обращения административного истца в комиссию. 

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.

Размер государственной пошлины по делам об оспаривании кадастровой стоимости установлен подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации и для организаций составляет 2 000 рублей.

Вместе с тем из материалов дела видно, что 28 мая 2021 года административный истец обратился в суд с заявлением, оплатив госпошлину в размере 4 500 рублей (платёжное поручение №**** от **** года). 

Поскольку по настоящему делу в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 333.19, подпункта 6 пункта 1 статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации подлежала уплате государственная пошлина в сумме 2 000 рублей, а административным истцом была уплачена государственная пошлина в размере 4 500 рублей, то ООО «Торговый ряд» подлежит возврату 2 500 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск открытого акционерного общества «Торговый ряд» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2020 года кадастровую стоимость нежилого здания (****) с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, в размере 36 195 000 (тридцать шесть миллионов сто девяноста пять тысяч) рублей 00 копеек.

Считать датой подачи административного искового заявления открытого акционерного общества «Торговый ряд» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости – 8 апреля 2021 года.

Возвратить открытому акционерному обществу «Торговый ряд» излишне уплаченную по платёжному поручению №**** от **** года государственную пошлину в размере 2 500 (две тысячи пятьсот рублей) рублей 00 копеек. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья: О.А. Кирюшина

Мотивированное решение изготовлено 13 октября 2021 года.