Дело № 2-309/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 апреля 2020 года г. Сальск

Сальский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Бабиной С.А.,

при секретаре Тимощуковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Буденовского сельского поселения Сальского района Ростовской области, ФИО2, ФИО3 о регистрации перехода права собственности, сохранении в реконструированном, перепланированном виде, признании права собственности 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Буденовского сельского поселения Сальского района Ростовской области, ФИО2 о признании права собственности.

В обосновании заявленных требований, истец указала, что 06 сентября 2000 года она приобрела согласно договору купли-продажи (удостоверенный нотариусом Сальской государственной нотариальной конторы) у ФИО4 ? долю в праве собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес>

С этого времени в данном домовладении она открыто проживает, о том, что договор необходимо было зарегистрировать не знала. 

С 29 октября 2003 года она официально зарегистрировалась по месту жительства.

22 марта 2013 года она зарегистрировала право собственности на ? долю земельного участка площадью 900 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, на основании выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок от 10 января 2013 года, выданной Администрацией Буденовского сельского поселения.

В настоящее время не может оформить права на дом, так как продавец ФИО4 умерла ДД.ММ.ГГГГ 

Кроме того, увеличилась общая площадь дома на 4,5 кв.м., из них на 2,9 кв.м. за счет реконструкции, на 1,6 кв.м. за счет внутренней перепланировки. 

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, с учетом уточнения исковых требований, истец просит провести регистрацию перехода права по договору купли-продажи от 09 сентября 2000 года ? доли жилого дома, общей площадью 156 кв.м., жилой 85,2 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО4 и ФИО1 Сохранить в реконструированном виде дом, площадью 160,5 кв.м. по адресу: 

<

адрес> признать право собственности на ? долю жилого дома, общей площадью 160,5 кв.м., жилой 102,6 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес> 

Определением от 20 марта 2020 года в качестве соответчика привлечена ФИО3 

Истец, представитель истца в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени слушания дела, что подтверждается отчетом об извещении с помощью СМС-сообщения (л.д. 116), телефонограммой (л.д. 117). 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о месте и времени слушания дела, что подтверждается отчетом об извещении с помощью СМС-сообщения (л.д. 120).

Представитель ответчика Администрации Буденовского сельского поселения Сальского района Ростовской области в судебное заседание не явился, в заявлении, адресованном суду глава Администрации Буденовского сельского поселения Сальского района Ростовской области просила рассмотреть дело в отсутствии представителя, с заявленными исковыми требованиями согласны, претензий не имеют (л.д. 129). 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась в порядке, предусмотренном ст.113 ГПК РФ, посредством направления извещения по месту ее жительства, однако, судебная корреспонденция возвращена в суд с отметкой «истек срок хранения». Применительно положений ст.ст. 10,12, 165.1 ГК РФ, неявка лица в суд по указанным основаниям признается его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а поэтому не является преградой для рассмотрения дела. 

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 195 ГПК РФ суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оценивая все доказательства, представленные суду в совокупности.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Как следует из материалов дела, 06 сентября 2000 года между ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 156 кв.м., по адресу: 

<

адрес> (л.д. 12). Договор купли-продажи жилого дома удостоверен нотариусом, зарегистрирован в реестре за № 

Стоимость объекта недвижимости определена сторонами в размере 30000 рублей. Между покупателем и продавцами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого дома от 06 сентября 2000 года. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы продавцу ФИО4 в полном объеме (п. 6 Договора), жилой дом передан ФИО1 (п. 7 договора).

Как следует из п. 15 вышеназванного договора купли-продажи жилого дома, договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы регистрации и картографии.

Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом зарегистрировано за ФИО4 (л.д. 91-92). За ФИО2 зарегистрировано право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи жилого дома от 09 апреля 1999 года по сведениям Сальского филиала ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области».

ФИО4, которая являлась продавцом по договору купли-продажи от 09 сентября 2000 года, согласно записи акта о смерти № от 16 мая 2006 года, умерла ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 45).

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в п. 62 постановления совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Как следует из сообщения нотариуса Целинского нотариального округа, имеется наследственное дело № открытое 16 мая 2006 года по заявлению ФИО5 о принятии наследства к имуществу ФИО4, 24 ноября 2006 года ФИО5 выдано свидетельство о праве на наследство по закону на квартиру площадью 45,5 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> 20 января 2007 года выдано свидетельство о праве на наследство на денежные вклады (л.д. 67). 

Согласно записи акта о смерти № от 19 мая 2018 года, ФИО5, умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 106). 

Как следует из сообщения нотариуса Целинского нотариального округа, имеется наследственное дело № открытое 13 июня 2018 года по заявлению ФИО3 о принятии наследства к имуществу ФИО5 (л.д. 103).

Руководствуясь положениями ст. 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования слов и выражений, содержащихся в договоре купли-продажи жилого дома, следует, что покупатель уплатил продавцу денежные средства, продавец передал покупателю имущество.

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в п. 61 постановления совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Несмотря на то, что договор был заключен, провести государственную регистрации перехода права собственности на недвижимость в настоящее время не представляется возможным, так как продавец умер.

По правилам п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

При изложенных обстоятельствах суд полагает заявленные требования провести государственную регистрацию перехода права по договору купли-продажи от 09 сентября 2000 года ? доли жилого дома, общей площадью 156 кв.м., жилой 85,2 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО4 и ФИО1, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из технического паспорта на жилой дом по адресу: 

<

адрес> с по состоянию на 09 января 2020 года Сальского филиала ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», следует, что площадь жилого дома составляет 160,5 кв.м., жилая – 102,6 кв.м., увеличение площади на 2,9 кв.м. за счет реконструкции, увеличение общей площади на 1,6 кв.м. за счет внутренней перепланировки, разрешение не предъявлено (л.д.51-58).

Как указано в ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. 

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В силу ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Из частей 1, 2, 4 статьи 29 ЖК РФ следует, что самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Данная норма предусматривает одно из правовых последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, то есть в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения. Наличие решения об отказе в согласовании перепланировки ввиду ее несоответствия требованиям закона не является непреодолимым препятствием для признания прав истца, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Как следует из ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с ч. 1,2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В силу ч. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В статье 1 ЗК РФ закреплен принцип единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из положений ч. 2 ст. 7 ЗК РФ, земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Право собственности на земельный участок по адресу: 

<

адрес> площадью 900 кв.м. зарегистрировано за ФИО2 - ? доля, ФИО1 – ? доля, что следует из выписки из ЕГРН (л.д. 93-94), категория земель: Земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства. 

Актом обследования Государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № 245 от 06 марта 2020 года, в результате комиссионного осмотра жилого дома по адресу: 

<

адрес> установлено, что техническое состояние жилого дома хорошее. Комиссия, ознакомившись с техническим состоянием жилого дома, сделала вывод, что жилой дом соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д.71).

Из экспертного заключения на соответствие условий проживания требованиям санитарного законодательства ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ростовской области» от 05 марта 2020 года, усматривается, что условия проживания в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> соответствуют СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (л.д. 72-74).

В силу приведенных правовых норм и фактических обстоятельств, суд приходит к выводу, что имеются все основаниям для сохранения жилого дома в реконструированном, перепланированном виде и признании права собственности.

Давая оценку представленным истцом доказательствам, у суда нет оснований усомниться в их достоверности и объективности, судом они принимаются как допустимые (ст. 60 ГПК РФ). 

Согласно ст. ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Всесторонне исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, проверив и оценив их, суд считает, что требования истца о государственной регистрации перехода права собственности, сохранении в реконструированном, перепланированном виде, признании права собственности, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к Администрации Буденовского сельского поселения Сальского района Ростовской области, ФИО2, ФИО3 о регистрации перехода права собственности, сохранении в реконструированном, перепланированном виде, признании права собственности, удовлетворить.

Провести государственную регистрацию перехода права по договору купли-продажи от 09 сентября 2000 года ? доли жилого дома, общей площадью 156 кв.м., жилой 85,2 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО4 и ФИО1. 

Сохранить в реконструированном, перепланированном виде жилой дом, площадью 160,5 кв.м. по адресу: 

<

адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 160,5 кв.м., жилой 102,6 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес> 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Бабина 

Решение в окончательной форме изготовлено 29 апреля 2020 года.