Дело № 2-60/2026

УИД 61RS0060-01-2025-000794-43

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 января 2026 года п.Чертково

Чертковский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Дмитриевой И.В.,

при секретаре судебного заседания Ерошенко А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки, третье лицо ФИО3, -

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 и просил признать право собственности на жилой дом блокированной застройки, мотивировав свои требования тем, что по договору на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 28 декабря 1993 года он прибрел в собственность квартиру общей площадью 80,2 кв.м, в том числе жилой 54,8 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес> Договор зарегистрирован в БТИ 30 декабря 1993 года за номером 3079. В дальнейшем адрес был изменен на 

<

адрес> (Постановление главы администрации Чертковского сельсовета Чертковского района Ростовской области № 37 от 07.02.2002 года). С целью продажи квартиры истец обратился к кадастровому инженеру ФИО4, в процессе работы инженер установил, что существует не соответствие в площади квартиры указанной в договоре и регистрационном удостоверении БТИ и фактической площади квартиры. В договоре и регистрационном удостоверении БТИ площадь квартиры указана без расчета площади цокольного этажа с помещениями № 15, №16, №17, №18, №19, №20, N221, №22, №23,№ 24. Данная ситуация возникла, так как при составлении правоустанавливающей документации на квартиру площадь указывалась без расчета площади цокольного этажа, согласно действующему на тот момент законодательству. Так же, на сегодня, согласно Градостроительному кодексу РФ квартира фактически является жилым домом блокированной застройки, в связи с чем, кадастровый инженер отказал в проведении соответствующих работ и постановки квартиры на кадастровый учет как ранее учтенный объект недвижимости.

Истец не может реализовать свое право, как собственник данного объекта недвижимости из-за сложившейся ситуации, разрешение которой возможно только в судебном порядке. В связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.12,218,ГК РФ просил суд выделить в собственность ФИО1 в собственность жилой дом блокированной застройки общей площадью 150,6 кв.м, в том числе жилой 54,8 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> в счет квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес> и признать за ним право собственности на вышеуказанный жилой дом блокированной застройки.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, просил об удовлетворении заявленных требований.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, направил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Возражений против удовлетворения заявленных требований не высказал.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, поступило заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, поддержала заявленные требования.

Дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив исковые требования, исследовав представленные материалы дела, с учетом позиции ответчика, не возражавшего против заявленных требований, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав.

В соответствии с пунктом 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права, при этом данный способ защиты подлежит применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право. Признание права как способ защиты возможно, когда само право уже существует и необходимо лишь судебное подтверждение данного факта.

В соответствии с ч. ч. 3-6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости по правилам, предусмотренным настоящей статьей для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости (части 9 статьи 69 Закона о регистрации).

Судом установлено, что истец ФИО1 24 декабря 1993 года приобрел по договору на передачу квартир (домов) в собственность граждан жилой дом общей площадью 80,2 кв.м, в том числе жилой 54,8 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Договор зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации 30.12.1993 года, в реестровой книге под №3079.

По Постановлению главы администрации Чертковского сельсовета Чертковского района Ростовской области № 37 от 07.02.2002 года изменен адрес жилого дома на 

<

...>.

Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1267,5 кв.м, принадлежащим ФИО1 на праве собственности.

В силу статьи 8 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

31.01.1998 вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавший до 01.01.2017 - даты вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 1 ст. 6 которого предусматривалось, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, если право на объект недвижимого имущества, в данном случае право собственности на спорный жилой дом, возникло до 31.01.1998 - даты вступления в силу Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то момент возникновения такого права не связан с его государственной регистрацией, такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации.

В связи с чем, представленный истцом договор на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 24 декабря 1993 года является в соответствии с указанными нормами, документом, дающим основание для регистрации ранее учтенного объекта недвижимости.

Вместе с тем, в представленном договоре и регистрационном удостоверении отражены основные сведения об объекте, расхождение с фактической площадью квартиры, так как фактическая площадь квартиры в указана без расчета площади цокольного этажа. В связи с чем истцу отказано в проведении кадастровых работ, также указано на то, что квартира истца в соответствии с действующим законодательством является жилым дом блокированной застройки.

Указанные обстоятельства, послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Разрешая заявленные требования, суд руководствуется следующим.

С 1 марта 2022 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 476-ФЗ), которым среди прочего внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Статья 1 ГрК РФ дополнена пунктом 40, в котором определено, что дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. В результате внесенных в ГрК РФ изменений из указанной нормы среди прочего исключены требования по размещению жилого дома (блока) на отдельном земельном участке.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу этого федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Частью 3 статьи 16 Федерального закона N 476-ФЗ предусмотрено, что в случае, если до дня вступления в силу данного федерального закона в ЕГРН были внесены сведения о блоках (независимо от их наименования или вида разрешенного использования) в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного федерального закона), и зарегистрированы права на такие блоки, собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников блоков в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных данным федеральным законом. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположены такие объекты, указания на соответствующий вид объекта недвижимости и вид его разрешенного использования, а также утвержденных параметров разрешенного строительства таких объектов не является препятствием для внесения в ЕГРН указанных сведений.

Таким образом, с 1 марта 2022 г. в законодательство, устанавливающее правовой режим домов блокированной застройки, внесены изменения, в том числе дано определение дома блокированной застройки, исключены требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. Собственник каждого блока после государственной регистрации права на такой блок вправе обеспечить образование необходимого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.

При этом доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровья граждан сохранением самовольной постройки, суду не представлено, а судом не установлено.

Выводы, содержащиеся в заключении строительно-технической экспертизы от 10.12.2025, о том, что спорный дом состоит из самостоятельных частей, отвечает признакам блокированной застройки, имеет самостоятельные выходы на земельный участок и длительное время эксплуатируется сторонами как дом блокированной застройки, не опровергнуты.

Исследовав представленное техническое заключение, оценив его в совокупности с другими доказательствами по делу, в отсутствие возражений и доказательств относительно нарушений прав иных лиц, а также отсутствие у истца ФИО1 возможности самостоятельно во внесудебном порядке устранить нарушение своих прав по распоряжению принадлежащего ему имущества - обратиться с заявлением к кадастровому инженеру с целью постановки жилого помещения на кадастровый учет, учитывая, что спорный жилой дом соответствует своему целевому назначению, требованиям действующих норм и правил что обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей его эксплуатацию, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд -

р е ш и л:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки, третье лицо ФИО3, удовлетворить.

Выделить ФИО1 в собственность жилой дом блокированной застройки общей площадью 150,6 кв.м, в том числе жилой 54,8 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> в счет квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на жилой дом блокированной застройки общей площадью 150,6 кв.м, в том числе жилой 54,8 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1239 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Чертковский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11 февраля 2026 года.

Председательствующий судья