УИД:61RS0019-01-2025-004442-02

Дело № 2-3197/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2025 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе: 

судьи Бердыш С.А.,

при секретаре Краснобаевой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска, Управлению архитектур и градостроительства Администрации г. Новочеркасска, третьи лица: Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Администрации г. Новочеркасска, ФИО2, о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности в порядке приватизации, выделе в натуре из общей долевой собственности жилого дома,

установил:

Истец обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что она проживает в 

<

адрес> общей площадью 97,8 кв.м. по адресу: 

<

адрес> на основании договора социального найма жилого помещения от 

<

дата> №. 

В связи с заключением брака 

<

дата> сменила девичью фамилию «ФИО10» на «ФИО11», что подтверждается свидетельством о заключении брака серия №, также истица состояла в браке с ФИО3, который был расторгнут 

<

дата>. После расторжения брака фамилия истице присвоена «ФИО10», что подтверждается свидетельством о расторжении брака серия №.

По данным ЕГРН, ООО «ЦТИ» г. Новочеркасска на домовладение по адресу: 

<

адрес> установлен режим общей долевой собственности. По данному адресу расположены жилые дома литеры «А», «Б», «В» и строения. 

Здание литера «А», учтенное в ЕГРН с кадастровым номером № имеет следующие характеристики: площадь 82,5 кв.м. количество этажей, в том числе этажей: - 2, в том числе подземных – 1. Наименование жилой дом. Назначение – жилое. Правообладателем ранее 19/100 доли являлась ФИО4 на основании свидетельства о регистрации права № от 

<

дата>. ФИО4 умерла. Согласно сведениям ЕГРН правообладателем в настоящее время является ФИО5 19/100 доли (

<

адрес>). ФИО2 принадлежит доля 13/50 от 

<

дата> на основании свидетельства о регистрации права № от 

<

дата>. 

Здание литера «Б», учтенное в ЕГРН с кадастровым номером № имеет следующие характеристики: площадь 97,8 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных – 1. Наименование жилой дом. Назначение – жилое. Правообладателем доли 19/100 согласно сведениям ЕГРН является ФИО4, на основании свидетельства о регистрации права собственности № от 

<

дата>. ФИО4 умерла, до настоящего времени на 19/100 доли в литере «Б» не вступили в наследство родственники. ФИО2 принадлежит доля в праве 13/50 от 

<

дата> на основании свидетельства № от 

<

дата>.

Здание литера «В», учтенное в ЕГРН с кадастровым номером № имеет следующие характеристики: площадь 69,2 кв.м. количество этажей, в том числе этажей: - 2, в том числе подземных – 1. Наименование жилой дом. Назначение – жилое. Правообладателем доли 21/100 согласно сведениям ЕГРН является ФИО6, на основании свидетельства о регистрации права собственности № от 

<

дата>. ФИО2 принадлежит доля в праве 13/50 от 

<

дата> на основании свидетельства № от 

<

дата>.

В отношении целого домовладения имеются ранее учтенные права, зарегистрированные ООО «ЦТИ» г. Новочеркасска до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска, общая долевая, соразмерно нераспределенной части домовладения, Постановление Мэра г. Новочеркасска «О передаче муниципального жилфонда» № от 

<

дата>, регистрационное удостоверение № от 

<

дата>. 

Комитету по управлению муниципального имущества Администрации г. Новочеркасска принадлежит доля в праве общей долевой собственности 34/100 доли в литере «Б».

Между Администрацией города Новочеркасска и ФИО7 заключен договор передачи жилого помещения (жилого дома) в собственность граждан от 

<

дата> №. В соответствии с п. 1 договора, собственник передал ФИО7 жилой дом, состоящий из 4-х комнат общей площадью – 97,80 кв.м., в том числе жилой – 43,20 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, литер «Б». В целях государственной регистрации права собственности на приватизируемое имущество истец обратилась в МАУ «МФЦ» в г. Новочеркасске с документами. По итогу предоставления документов стало известно, что по сведениям из ЕГРН от 

<

дата> жилой дом, в котором проживает ФИО1, находится в долевой собственности третьих лиц. Как отдельный объект литер «Б» площадью 97,80 кв.м. не значится, муниципальному образованию «город Новочеркасск» в лице Комитета по управлению муниципального имущества Администрации г. Новочеркасска принадлежит доля в праве общей долевой собственности 34/100.

ФИО1 обратилась в Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Администрации города Новочеркасска с заявлением о внесение изменений в договор на передачу жилого помещения (жилого дома) в собственность граждан от 

<

дата> № в соответствии данными ЕГРН. Из ответа следует, что на жилой дом литер «Б» по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано право долевой собственности третьих лиц, что является основанием для отказа для внесения в договор на передачу передачи жилого помещения (жилого дома) в собственность граждан от 

<

дата> №. 

Таким образом, при существующем несоответствии в документах истец лишена возможности приватизировать жилое помещение, в котором проживает на законных основаниях по договору социального найма жилого помещения. 

Истцом была выполнена реконструкция жилого дома литера «Б», без соответствующего разрешения органа местного самоуправления. 

Согласно заключению эксперта ФИО8 от 

<

дата> следует, что конструктивное решение здания литера «Б» с пристройками литера «Б1», «Б2», «б6», «б7» кадастровый № по адресу: 

<

адрес>, выполнено согласно требованиям СП4.13130, СП 52.13330, СП 55.13330, СП 1.13130, технических регламентов в области охраны, окружающей среды, природной, экологической, пожарной безопасности (ч. 2 ст. 5, ст.ст. 7, 8, 10), и соответствует типовому строению, описанному в таблицах №№а, 93а Сборника УПВС. Площадь здания, определенная согласно требованиям Приказа Росреестра от 

<

дата>, составляет 112,5 кв.м.

Назначение здания соответствует установленному документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки.

Ограждающие и несущие конструкции исследуемого здания находятся в исправном состоянии, т.е. эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений.

Выполненная реконструкция здания литера «Б» по адресу: 

<

адрес>, путем устройства пристройки литера «б7» с перепланировкой и переустройством внутренних помещений, в результате которых общая площадь жилого дома составила: 100,1 кв.м. не ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов здания; нарушению противопожарных устройств, не ухудшает условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан квартиры (дома) и не угрожает жизни и здоровью граждан.

По вопросу узаконения реконструкции жилого дома литер «А» во внесудебном порядке истец обратилась в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Новочеркасска. Однако ответа истец не получила. 

На основании договора социального найма жилого помещения от 

<

дата> № ФИО1 было предоставлено целое жилое помещение, состоящее из 3-х комнат общей площадью 97,8 кв.м. в том числе жилой 36,5 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, что соответствует нераспределенной части муниципальной собственности в праве общей долевой собственности на жилой дом литера «Б». 

Согласно заключению эксперта ФИО8 от 

<

дата> следует, что здание литера «Б» и остальные здания, служебные строения, расположенные по адресу: 

<

адрес> и находящиеся в пользовании совладельцев, конструктивно не взаимосвязаны.

Общая характеристика технического состояния здания жилого дома литера «Б» оценивается как удовлетворительные, работоспособные критических повреждений и деформаций нет. Имеющиеся дефекты, устраняемые при текущем ремонте, существенно не влияют на эксплуатацию основных конструктивных элементов. Техническое состояние здания не угрожает жизни и здоровью граждан.

Указанное здание соответствует нормам СНиП, предъявляемым к жилым домам, требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и может использоваться для постоянного проживания.

Выдел в натуре здания жилого дома литера «Б» в счет нераспределенной части муниципальной собственности в праве общей долевой собственности на домовладение по адресу: 

<

адрес>, находящихся в пользовании ФИО7, технически возможен, не требует выполнения дополнительных строительно-монтажных работ и не нарушает права третьих лиц.

В результате такого выдела жилого дома литера «Б» кадастровый №, как самостоятельного объекта капитального строительства, зарегистрированные в ЕГРН права общей долевой собственности иных физических лиц на это здание подлежат прекращению, а именно: ФИО2, общая долевая собственность, доля в праве 13/50, № от 

<

дата>, ФИО4, общая долевая собственность, доля в праве 19/100, № от 

<

дата>.

Просила суд сохранить жилой дом с кадастровым номером № литер «Б» по адресу: 

<

адрес> в реконструированном состоянии с перепланировкой и переустройством внутренних помещений общей площадью 112,5 кв.м. 

Выделить в натуре принадлежащие Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска из общей долевой собственности домовладения по адресу: 

<

адрес>, 34/100 доли в виде жилого дома литер «Б», и считать его общей площадью 112,5 кв.м.

Признать за ФИО1 право собственности в порядке приватизации на жилой дом с кадастровым номером № литер «Б» общей площадью 112,5 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, исключив Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска из числа собственников указанного жилого помещения.

Прекратить право общей долевой собственности Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска, ФИО2, ФИО4 на жилой дом литер «Б», и исключить из числа собственников долей указанного жилого дома по адресу: 

<

адрес> литер «Б». 

Признать ФИО1 надлежащим лицом для заполнения декларации и внесения в ЕГРН в соответствии с фактическими характеристиками объекта недвижимости – жилой дом литер «Б» общей площадью 112,5 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО1 в суд не явилась, извещалась судом надлежащим образом. Ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель КУМИ Администрации г.Новочеркасска, УАиГ Администрации г. Новочеркасска, третьи лица: Департамент ЖКХиБ Администрации г. Новочеркасска, ФИО2 в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела. 

Суд в силу ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные доказательства, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

По правилам п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме отнесено к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

В силу требований ч.ч. 1 - 2 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с п. 1.7.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Согласно п. 1.7.2. и п. 1.7.3. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда не допускается: переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, а также перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

В соответствии со ст. 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме являются самовольными, если они не согласованы с органом, осуществляющим согласование, или произведены с нарушением проекта переустройства (перепланировки). Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. 

Как установлено судом, земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № является ранее учтенным с декларированной площадью 520 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 

<

дата>. Находится в пользовании правообладателей объектов недвижимости, составляющих домовладение. На территории земельного участка расположены жилые дома литеры «А», «Б», «В», служебные строения, сооружения. 

Согласно сведений ЕГРН от 

<

дата> здание литера «А», по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 82,5 кв.м., принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 – 13/50 долей, ФИО4 – 19/100 долей.

Здание литера «Б», по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 97,8 кв.м., принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 – 13/50 долей, ФИО4 – 19/100 долей.

Здание литера «В», по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 69,2 кв.м., принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 – 13/50 долей, ФИО6 – 21/100 доля. 

На основании регистрационного удостоверения № от 

<

дата> здание литера «Б», по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, общей площадью 97,8 кв.м., также принадлежит на праве общей долевой собственности КУМИ Администрации г. Новочеркасска – 34/100 доли.

Помещения по адресу: 

<

адрес>, были предоставлены ФИО7 на основании ордера № от 

<

дата>, что подтверждается договором социального найма жилого помещения № от 

<

дата>.

Согласно свидетельству о расторжении брака от 

<

дата> брак между ФИО3 и ФИО7 был расторгнут 

<

дата>. После расторжение брака ФИО7 присвоена фамилия ФИО10. 

ФИО9 и ФИО10 заключили брак 

<

дата>, после заключения брака ФИО10 была присвоена фамилия – ФИО11, что подтверждается свидетельством о заключении брака от 

<

дата>.

По данным технического паспорта на 

<

дата> общая площадь здания литер «Б» составляла 97,8 кв.м., жилая 43,2 кв.м. 

Истец в целях улучшения жилищных условий истец выполнила работы по реконструкции здания с перепланировкой и переустройством внутренних помещений.

Выполненные работы по реконструкции здания заключались в проведении следующих строительно-технических мероприятий, направленных на создание изменений объемно-планировочной структуры помещений:

- на отдельном бетонном ленточном фундаменте на уровне первого этажа возведены строительные конструкции пристройки литера «б7», в результате чего сформировано помещение № (коридор) первого этажа площадью 3,5 кв.м., которое включено в состав помещений жилого дома;

- в наружной ограждающей стене помещения № первого этажа (номер до перепланировки) с восточной стороны здания демонтирован оконный и дверной блоки, оборудован арочный проем;

- в стене между помещениями № и № первого этажа (номера до перепланировки) демонтирован дверной блок, дверной проем заложен;

- в наружной ограждающей стене помещения № первого этажа (номер до перепланировки) с северной стороны здания демонтирован оконный блок, разобрана подоконная кладка, в результате чего сформирован арочный проем;

- демонтированы ненесущие перегородки между помещениями №, № № первого этажа, в помещении № демонтировано инженерно-техническое оборудование (номера до перепланировки), произведена надстройка наружных ограждающих стен пристройки литера «Б1» с целью увеличения высоты помещения, в результате чего сформировано помещение № (кухня) первого этажа площадью 25,0 кв.м.

- в стене между помещениями № и № первого этажа (номера после перепланировки) демонтирован оконный блок, оконный проем заложен;

- в ненесущей перегородке между помещениями № и № первого этажа демонтирован дверной блок, оборудован арочный проем, в наружной ограждающей стене помещения № первого этажа (номер до перепланировки) с южной стороны здания оборудован дымоход и оконный проем с его заполнением оконным блоком, в результате чего помещение № переоборудовано из помещения кладовой в помещение топочной площадью 3,6 кв.м.;

- в наружной ограждающей стене помещения № первого этажа (номер до перепланировки) с восточной стороны здания демонтирован оконный блок, оконный проем заложен;

- в ненесущей перегородке между помещениями № и № первого этажа демонтирован дверной блок, дверной проем заложен, в ненесущей перегородке между помещениями № и № первого этажа изменено местоположение дверного проема, демонтирована ненесущая перегородка между помещениями № и № (номера до перепланировки), в образованном объеме установлена ненесущая перегородка таким образом, что сформированы помещения первого этажа: № (коридор) площадью 7,4 кв.м., № (жилая комната) площадью 10,7 кв.м.;

- в объеме помещения № первого этажа (номер до перепланировки) установлена ненесущая перегородка, выполнены ремонтно-отделочные работы, в результате чего сформировано помещение № (жилая комната) первого этажа площадью 18,8 кв.м.;

- в стенах между помещениями № и №, № и № первого этажа (номера до перепланировки) демонтированы дверные блоки, оборудованы арочные проемы;

- в помещении № демонтировано инженерно-техническое оборудование, выполнены ремонтно-отделочные работы, в результате чего указанное помещение переоборудовано из помещения ванной в помещение коридора № площадью 5,4 кв.м.;

- в наружной ограждающей стене помещения № подвального этажа (номер до перепланировки) с восточной стороны здания демонтирован оконный блок, оконный проем заложен;

- выполнены ремонтно-отделочные работы, в результате чего уточненная площадь помещения № (санузел) первого этажа составила 2,3 кв.м. (ранее помещение № площадью 2,7 кв.м.);

- в помещении № первого этажа демонтировано санитарно-техническое оборудование;

- в помещении № первого этажа установлено инженерно-техническое оборудование, в том числе газовое оборудование. 

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (часть 1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (часть 2).

В силу ч. 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», изложенной в пункте 25, в силу положений п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

В силу положений пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

С учетом вышеизложенного, и исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что возведенный (реконструированный) в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) объект недвижимости является самовольной постройкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения.

Согласно пп. 1.1 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 г. N 340-ФЗ) не требуется выдача разрешения на проведение реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (04.08.2018) начаты строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 01.03.2019 направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции настоящего Федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства. В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», изложенной в пункте 43, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Согласно заключению эксперта ФИО8 от 

<

дата> следует, что конструктивное решение здания литера «Б» с пристройками литера «Б1», «Б2», «б6», «б7» кадастровый № по адресу: 

<

адрес>, выполнено согласно требованиям СП4.13130, СП 52.13330, СП 55.13330, СП 1.13130, технических регламентов в области охраны, окружающей среды, природной, экологической, пожарной безопасности (ч. 2 ст. 5, ст.ст. 7, 8, 10), и соответствует типовому строению, описанному в таблицах №№ 8а, 93а Сборника УПВС. Площадь здания, определенная согласно требованиям Приказа Росреестра от 23.10.2020 ? ?/0393, составляет 112,5 кв.м.

Назначение здания соответствует установленному документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки.

Ограждающие и несущие конструкции исследуемого здания находятся в исправном состоянии, т.е. эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений.

Выполненная реконструкция здания литера «Б» по адресу: 

<

адрес>, путем устройства пристройки литера «б7» с перепланировкой и переустройством внутренних помещений, в результате которых общая площадь жилого дома составила: 100,1 кв.м. не ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов здания; нарушению противопожарных устройств, не ухудшает условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан квартиры (дома) и не угрожает жизни и здоровью граждан.

Выполненные реконструкция с перепланировкой и переустройством внутренних помещений осуществлены с соблюдением разрешенного вида использования земельного участка; соблюдены градостроительные и строительные нормы, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, суд считает возможным удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Также Истец имеет намерения приватизировать жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии с ст. 40 Конституции РФ каждом гарантировано право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Указанная конституционная норма, определят жилищную политику РФ, одним из механизмов реализации которой является приватизация жилищного фонда.

В соответствии со ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз.

Статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а так же несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

В силу ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 672 ГК РФ, в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. К обязанностям нанимателя ст.678 ГК РФ относит обязанность использовать жилое помещение только для проживания, обеспечения сохранности жилого помещения и обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение. Наймодатель, в свою очередь, обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. (ст. 676 ГК РФ). 

Согласно ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (наймодатель) обязуется передать другой стороне-гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока для его действия. 

Между Администрацией города Новочеркасска и ФИО7 заключен договор передачи жилого помещения (жилого дома) в собственность граждан от 

<

дата> №. 

В соответствии с п. 1 договора, собственник передал ФИО7 жилой дом, состоящий из 4-х комнат общей площадью – 97,80 кв.м., в том числе жилой – 43,20 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, литер «Б». 

Однако жилой дом, в котором проживает ФИО1, находится в долевой собственности третьих лиц. Как отдельный объект литер «Б» площадью 97,80 кв.м. не значится, муниципальному образованию «город Новочеркасск» в лице Комитета по управлению муниципального имущества Администрации г. Новочеркасска принадлежит доля в праве общей долевой собственности 34/100.

ФИО1 обратилась в Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Администрации города Новочеркасска с заявлением о внесение изменений в договор на передачу жилого помещения (жилого дома) в собственность граждан от 

<

дата> № в соответствии данными ЕГРН. Из ответа следует, что на жилой дом литер «Б» по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано право долевой собственности третьих лиц, что является основанием для отказа для внесения в договор на передачу передачи жилого помещения (жилого дома) в собственность граждан от 

<

дата> №. 

Согласно справке МУП «ЦТИ» г. Новочеркасска от 

<

дата> объектов недвижимости, в том числе приватизированного жилья на территории г. Новочеркасска, с 

<

дата> по 

<

дата> не значится.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух и нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (часть 2 статьи 252 ГК РФ).

Согласно части 3 статьи 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

В соответствии с п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

Целью раздела является прекращение общей собственности и обеспечение возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованности в нем. При наличии в общей собственности нескольких объектов раздел объектов в натуре может быть признан обоснованным, если судом установлена невозможность по каким-либо причинам выдела каждому из участников общей собственности самостоятельных объектов из числа имеющихся.

Согласно заключению эксперта ФИО8 от 

<

дата> следует, что здание литера «Б» и остальные здания, служебные строения, расположенные по адресу: 

<

адрес> и находящиеся в пользовании совладельцев, конструктивно не взаимосвязаны.

Общая характеристика технического состояния здания жилого дома литера «Б» оценивается как удовлетворительные, работоспособные критических повреждений и деформаций нет. Имеющиеся дефекты, устраняемые при текущем ремонте, существенно не влияют на эксплуатацию основных конструктивных элементов. Техническое состояние здания не угрожает жизни и здоровью граждан.

Указанное здание соответствует нормам СНиП, предъявляемым к жилым домам, требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и может использоваться для постоянного проживания.

Выдел в натуре здания жилого дома литера «Б» в счет нераспределенной части муниципальной собственности в праве общей долевой собственности на домовладение по адресу: 

<

адрес>, находящихся в пользовании ФИО7, технически возможен, не требует выполнения дополнительных строительно-монтажных работ и не нарушает права третьих лиц.

В результате такого выдела жилого дома литера «Б» кадастровый №, как самостоятельного объекта капитального строительства, зарегистрированные в ЕГРН права общей долевой собственности иных физических лиц на это здание подлежат прекращению, а именно:

ФИО2, общая долевая собственность, доля в праве 13/50, № от 

<

дата>, ФИО4, общая долевая собственность, доля в праве 19/100, № от 

<

дата>.

При изложенных обстоятельствах, с учетом того, что истец вселилась в жилое помещение на законных основаниях, правомерность вселения истца в данное жилое помещение не оспаривается, несет бремя по его содержанию, оплачивает коммунальные и иные платежи, иного жилья не имеет, выдел в натуре не нарушает интересы других собственников, ответчиками не заявлено возражений относительно исковых требований, выделяемое жилое здание литер «Б» фактически находится в пользовании истца, однако она лишена возможности реализовать свое право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Разрешая требования истца о признании ФИО1 надлежащим лицом для заполнения декларации и внесения в ЕГРН в соответствии с фактическими характеристиками объекта недвижимости – жилой дом литер «Б» общей площадью 112,5 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, суд приходит к следующему.

На основании ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п.9 ч.4 ст. 8 данного Закона).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты (ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В соответствии с п. 6 ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера (ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Декларация об объекте недвижимости (далее - Декларация) составляется в случае, если законодательством Российской Федерации в отношении соответствующего объекта недвижимости не предусмотрены подготовка проектной документации здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, проекта перепланировки и (или) выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод здания, сооружения в эксплуатацию (в том числе в случае изменения характеристик сооружения (линейного объекта) в результате капитального ремонта), акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки помещения, а также в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации. В отношении бесхозяйного объекта недвижимости допускается составление Декларации в случае отсутствия или утраты проектной документации такого объекта недвижимости (Приложение №2 к приказу Росреестра от 4 марта 2022 года №П/0072).

Если правообладателями объекта недвижимости являются участники общей собственности, допускается указание в Декларации сведений об одном из них. Сведения об остальных участниках общей собственности приводятся в приложении к Декларации в том же объеме, что и в Декларации. В этом случае в строке "Примечание" реквизита 5 "Правообладатель объекта недвижимости (земельного участка (земельных участков), в границах которого (которых) расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс) или обладатель сервитута, публичного сервитута, в границах которых находится здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс" Декларации указывается "список приведен в приложении на листе (листах) _____". В случае если Декларация составляется в форме электронного документа, за исключением случая оформления Декларации в отношении машино-места, количество реквизитов 5 "Правообладатель объекта недвижимости (земельного участка (земельных участков), в границах которого (которых) расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс) или обладатель сервитута, публичного сервитута, в границах которых находится здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс" Декларации должно соответствовать количеству участников общей собственности. Декларация подписывается всеми участниками общей собственности, за исключением случая подготовки Декларации в отношении машино-места, образуемого в счет доли в праве общей долевой собственности на помещение в соответствии со статьей 6 Федерального закона N 315-ФЗ (п. 27 Требований к подготовке декларации об объекте недвижимости и состав содержащихся в ней сведений приложение №2 к приказу Росреестра от 4 марта 2022 года №П/0072).

Для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости требуется обращение всех участников долевой собственности. При уклонении сособственников от надлежащего оформления технической документации, для изготовления технического плана объекта недвижимости и последующей регистрации объекта, следует в судебном порядке признать заявителя надлежащим лицом для самостоятельного заполнения декларации об объекте недвижимости и внесения изменений в сведения Государственного кадастра недвижимости, в соответствии с фактическими характеристиками зданий, без участия остальных участников долевой собственности. 

На основании указанного требования истца о признании ее надлежащим лицом для заполнения декларации и внесения в ЕГРН в соответствии с фактическими характеристиками объекта недвижимости – жилой дом литер «Б» общей площадью 112,5 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 

<

данные изъяты>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управлению архитектур и градостроительства Администрации г. Новочеркасска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьи лица: Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Администрации г. Новочеркасска, ФИО2, о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности в порядке приватизации, выделе в натуре из общей долевой собственности жилого дома удовлетворить.

Сохранить жилой дом, кадастровый №, литер «Б» по адресу: 

<

адрес> в реконструированном состоянии с перепланировкой и переустройством внутренних помещений общей площадью 112,5 кв.м. 

Выделить в натуре принадлежащие Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска из общей долевой собственности 34/100 доли домовладения по адресу: 

<

адрес>, в виде жилого дома литер «Б», и считать его общей площадью 112,5 кв.м. 

Признать за ФИО1 право собственности в порядке приватизации на жилой дом, кадастровый №, литер «Б», общей площадью 112,5 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, исключив Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска из числа собственников указанного жилого помещения.

Прекратить право общей долевой собственности Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска, ФИО2, ФИО4 на жилой дом литер «Б», и исключить из числа собственников долей указанного жилого дома по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>

Признать ФИО1 надлежащим лицом для заполнения декларации и внесения в ЕГРН в соответствии с фактическими характеристиками объекта недвижимости – жилой дом литер «Б» общей площадью 112,5 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: С.А. Бердыш

Решение в окончательной форме изготовлено 29 августа 2025 года.