Дело № 2-137/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 февраля 2020 года город Мирный 

Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Николаевой В.В., при секретаре Балаевой Т.Н., с участием представителя истицы ФИО1 – ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании сделки купли-продажи жилого помещения состоявшимся, признании права собственности на жилое помещение,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, которым просит признать сделку по продаже 

<

адрес>) состоявшейся, признать за истицей право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>

В обоснование требований указано, что 09 октября 2012 года истица приобрела у ответчика спорную квартиру за 570 000 руб., о чем ответчик составил расписку. Данная квартира расположена в жилом доме, 1965 года постройки, который состоит из трех квартир; соседняя 

<

адрес> в этом доме оформлена в собственность и принадлежит ФИО4; истицей заключены договоры на электроснабжение и тепловодоснабжение квартиры, задолженностей по ним не имеется; согласно заключению Администрации МО «Город Мирный» земельный участок, на котором расположен указанный жилой дом, находится в зоне застройки и технические характеристики квартиры соответствуют для проживания. Ссылаясь на то, что согласно расписке от 09.10.2012 ответчик действительно получил денежные средства в сумме 570 000 руб. за продажу принадлежащей ему квартиры, а также исходя из того, что данная расписка содержит сведения о площади квартиры, ее инвентарный номер, факт выдачи продавцом расписки и передачи по нему документов на квартиру, свидетельствуют на намерение продать истице указанной квартиры. 

Истица ФИО1, ответчик ФИО3, представители третьих лиц Администрации МО «Город Мирный», Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) ходатайствуют о рассмотрении дела без их участия. При таких обстоятельствах, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон, представителей третьих лиц, просивших рассмотреть дело без их участия.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая по доверенности, основываясь на доводах иска, настаивает на удовлетворении требований, пояснив, что данная квартира была приобретена истицей у ответчика по расписке от 09.10.2012, который в свою очередь приобрел эту квартиру у ФИО5 также по расписке от 10.12.2011; не отрицает того факта, что право собственности продавца не было зарегистрировано в установленном порядке.

Выслушав доводы иска, изучив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из содержания указанной нормы следует, что условием приобретения права собственности на то или иное имущество в результате совершения различных гражданско-правовых сделок является наличие у лица, отчуждающего соответствующее имущество, права собственности на него.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

Как усматривается из материалов дела, предметом спора является объект недвижимости – жилой помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с инвентарным номером №. 

09 октября 2012 года ответчик ФИО3 в присутствии свидетелей ФИО6, ФИО7 получил от истицы ФИО1 деньги в сумме 570 000 руб. за принадлежащую ему квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 34,5 кв.м., инвентарный №, о чем ответчиком составлена расписка (л.д. 7). 

В техническом паспорте домовладения №, 

<

адрес>, по 

<

адрес>, составленного ГУП РС(Я) «РЦТУиТИ» Мирнинский филиал от 01.04.2008, содержатся сведения о его владельце ФИО5 (паспорт 

<

данные изъяты> имеется отметка (штамп) «самовольная застройка, не продается, не дарится и не передается по наследству» (л.д. 16-19).

Из технического паспорта на часть здания, составленного ГУП РС(Я) «РЦТУиТИ» Мирнинский филиал от 01.04.2008, следует, что данное жилое помещение с инвентарным номером № имеет общую площадь квартир 62,7 кв.м., площадь квартир 54,6 кв.м., в том числе жилая площадь 34,5 кв.м.; имеется отметка о том, что на 

<

дата> «на возведение или переоборудование лит А, а, а1, 1 разрешение не предъявлено» (л.д. 20-21).

Согласно заключению по земельному участку и строению, расположенным по 

<

адрес>, Управления архитектуры и градостроительства АМО «Город Мирный» от 04.12.2019, земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом с адресом: 

<

адрес> на государственном кадастровом учете не стоит, право собственности на 

<

адрес> не оформлено; рассматриваемый земельный участок расположен в территориальной зоне ЖИ, которая выделена для застройки участков индивидуальными жилыми домами и для формирования жилых районов с низкой плотностью застройки, предназначена для размещения отдельно стоящих одноквартирных жилых домов для постоянного проживания с количеством этажей не более трех с приусадебными участками, а также объектов с минимально разрешенным набором услуг местного значения связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду (л.д. 8-9).

Данное жилое помещение не является объектом учета в реестре муниципальной собственности МО «Город Мирный» (л.д. 13).

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Статьей 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшей до 1 января 2017 г., было предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, закон не возлагает на продавца недвижимости обязанности регистрировать свое право, вместе с тем, в случае отчуждения недвижимости регистрация необходима.

Аналогичные положения содержатся и в статье 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующих в период возникновения спорных правоотношений.

Так, в силу статей 549 - 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, содержать условия о цене и предмете договора, пройти обязательную государственную регистрацию.

На основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Как следует из статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, как это установлено в судебном заседании, указанные жилой дом и земельной участок не состоят в ЕГРН, сведений о правообладателях на данные объекты недвижимости отсутствуют.

Как это установлено судом, следует из материалов дела, истец ФИО1 купила спорную квартиру у ответчика ФИО3 за 570 000 руб. по расписке от 09.10.2012 без составления договора купли-продажи. 

При этом судом установлено, что право собственности продавца ФИО3 на отчуждаемый объект в Управлении Росреестра по РС(Я) не зарегистрировано, какие-либо сведения о принадлежности этого объекта недвижимости данному лицу отсутствуют.

В техническом паспорте домовладения №, составленном ГУП РС(Я) «РЦТУиТИ» Мирнинский филиал от 

<

дата>, имеется отметка (штамп) «самовольная застройка, не продается, не дарится и не передается по наследству», а в техническом паспорте проставлена отметка «на возведение или переоборудование лит А, а, а1, 1 разрешение не предъявлено».

Таким образом, спорный объект, будучи возведенным самовольно, предметом договора купли-продажи либо иной сделки по распоряжению имуществом являться не может. 

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, высказанной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 

<

дата>, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права. Данный способ защиты может применяться, если лицо, которое обратилось в суд, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами 

При этом отмечено, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Учитывая изложенное, суд считает, что само по себе наличие документов, свидетельствующих о покупке спорного жилого дома, в отсутствие доказательств правомерности владения отчуждаемым лицом спорным жилым домом не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов истицы ФИО1 

При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).

Как это установлено в судебном заседании, истица ФИО1 застройщиком и правообладателем земельного участка не является, следовательно, не относится к числу лиц, за которыми может быть признано право собственности на самовольную постройку. Доказательств перехода в установленном законом порядке прав на спорное жилое помещение ФИО3, у которого истицей по частной расписке было приобретено спорное жилое помещение, также не имеется.

Вопреки доводам стороны истицы, само по себе бремя содержания домовладения и осуществление ухода за ним не порождает возникновение у истицы права собственности на недвижимое имущество.

Исходя из того, что объект, о правах на который заявлено ФИО1, имеет признаки самовольной постройки, суд приходит к выводу, что истицей не представлены доказательства того, что ей либо иному лицу (правопредшественнику) в установленном законом порядке был отведен земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, либо то, что истица, иное лицо обращались за отведением в установленном порядке земельного участка, что были приняты меры для легализации постройки. Иные документы, подтверждающие факт возведения либо приобретения жилого дома, на который претендует истица, не представлены, материалы дела не содержат таковых сведений.

Таким образом, оснований для применения в данном случае положений статьи 234 ГК РФ в настоящее время не имеется, при этом приобретательная давность на данный момент составляет всего 7 лет 4 месяца. 

В связи с указанными обстоятельствами у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска ФИО1 

Исходя из изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о признании сделки по продаже 

<

адрес> состоявшейся и признании права собственности на указанное жилое помещение – о т к а з а т ь.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца через Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия) со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 02 марта 2020 года.

Председательствующий В.В. Николаева