78RS0021-01-2024-000827-18

#G1Дело № 2-694/2024 13 ноября 2024 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Прокофьевой А.В.,

при секретаре Светличной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ФИО1 о признании соглашения недействительным, применении последствий недействительности сделки,

Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга к ФИО1 о сносе самовольной постройки, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился с иском к ФИО1, в котором просит признать ничтожным дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка от 09.02.2023 № №; применить последствия недействительности сделки в виде погашения (аннулирования) регистрационной записи от 09.01.2024 № №, указав, что в нарушение условий соглашения на предоставленном земельном участке были возведены объекты недвижимости, в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга обратился с иском к ФИО1, в котором просит обязать ответчика в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда снести за счет собственных средств самовольные постройки - объекты капитального строительства с кадастровыми номерами №, №, № по адресу: 

<

адрес>; в случае невыполнения требований в установленный срок предоставить Комитету силами подведомственного Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» право сноса данной самовольной постройки с последующей компенсацией расходов за счет ответчика; взыскать судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 500 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда до момента его фактического исполнения, указав, что между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ФИО1 заключен договор аренды от 09.02.2023 № № для эксплуатации объекта капитального строительства с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, площадью 603,3 кв.м, пунктом 2.3 которого предусмотрено, что арендатор не вправе без согласия арендодателя возводить на земельном участке здания, строения, сооружения, однако вопреки условиям договора, спорные объекты возведены на земельном участке как капитальные строения в отсутствие правовых оснований, а также учтены в ЕГРН в качестве объектов недвижимости, сведений о наличии согласия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на возведение объектов в границах участка не имеется. 

Определением суда от 10.09.2024 гражданские дела по искам Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга к ФИО1 объединены в одно производство. 

В судебном заседании представитель истца Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2, представитель истца Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга ФИО3 исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ФИО4 против удовлетворения исков возражал.

Ответчик ФИО1, представители 3-х лиц СПб ГКУ «Центр повышения эффективности использования государственного имущества», Управления Росреестра по городу Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское дело рассмотрено в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 14.01.1994 №35-р «О проектировании и строительстве комплекса малоэтажной застройки пос. Горская-Александровская Сестрорецкого района» и распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 04.09.2001 №747-ра «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 14.01.1994 № 35-р» между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО «Коттеджстрой» заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 18.01.2002 №00/ЗК-01565(19), предметом которого является земельный участок по адресу: 

<

адрес> площадью 445511 кв.м кадастровый номер № (далее - Участок) для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству комплекса малоэтажной застройки (т.1 л.д.7, 12). 

После уточнения номера кадастрового квартала земельному участку присвоен кадастровый номер №.

Впоследствии границы земельного участка неоднократно изменялись (т.1 л.д.19-70).

На основании распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 20.04.2015 №2781-РК земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадью 32130 кв.м был разделен на 12 земельных участков, в том числе образован земельный участок по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №, площадью 6920 кв.м (т.1 л.д.76). 

09.02.2023 между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» и ФИО1 заключен договор аренды № № земельного участка по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №, площадью 6920 кв.м (далее Участок) для эксплуатации объекта недвижимости, указанного в п.2.2. договора, сроком действия по 26.01.2072 (т.1 л.д.79).

Согласно п. 2.2 договора аренды, на Участке расположено жилое здание - жилой дом площадь 603,3 кв.м, кадастровый номер №, по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды, арендатор не вправе без согласия арендодателя возводить на предоставленном в аренду земельном участке здания, сооружения, в том числе стационарные торговые объекты и иные объекты недвижимого имущества (т.1 л.д. 79). 

21.12.2023 между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» и ФИО1 к договору аренды от 09.02.2023 № № заключено дополнительное соглашение № 1 от 21.12.2023, согласно которому п.2.2 договора аренды изложен в следующей редакции: а) на Участке имеются: 

жилое здание - жилой дом, площадью 603,3 кв.м, кадастровый номер № по адресу: 

<

адрес>;

нежилое здание - котельная, площадью 22 кв.м, кадастровый номер №, по адресу: 

<

адрес>; 

нежилое здание - баня, площадью 21,2 кв.м, кадастровый номер №, по адресу: 

<

адрес>;

нежилое здание - гараж, площадью 153,5 кв.м, кадастровый номер №, по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 2 дополнительного соглашения №1 от 21.12.2023 к договору аренды от 09.02.2023 №№, его условия распространены на правоотношения сторон, возникшие с 19.09.2023 (т.1 л.д.91).

Право собственности ФИО1 на нежилое здание - котельная, кадастровый номер № и нежилое здание - баня, кадастровый номер №, по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано 19.09.2023, на нежилое здание - гараж, кадастровый номер №, по адресу: 

<

адрес> – 25.10.2023 (т.1 л.д. 92-104).

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ч.1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (ч.2).

Согласно ч.1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч.1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями ч.2 ст.10, ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Согласно ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими (п.1). Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в отношении земельных участков, расположенных в границах указанных субъектов, если законами указанных субъектов не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя (п.2).

Согласно п. 3.25 Положения о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16 февраля 2015 г. № 98, Комитет осуществляет распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности Санкт-Петербурга, и земельными участками, расположенными на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе осуществляет юридические действия, связанные с принудительным прекращением прав пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования земельными участками ввиду их ненадлежащего использования, принимает решения о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками при наличии заявлений правообладателей об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, если указанные полномочия в соответствии с действующим законодательством не отнесены к компетенции иных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, осуществляет юридические действия, связанные с разграничением государственной собственности на землю.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка является недействительной по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

В силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п. 74, п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Заключая с ФИО1 оспариваемое дополнительное соглашение, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга действовал в пределах предоставленных ему полномочий, внесение изменений в договор аренды земельного участка путем заключения дополнительного соглашения, с учетом размещения на земельном участке вспомогательных построек, не повлекло нарушений закона или иного правового акта, публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц. 

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга надлежит оказать.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (ч.1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (ч.2). Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч.3).

Обращаясь с требованием о сносе самовольных построек, Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга указывает на их возведение без согласия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в нарушение п.2.3 договора аренды №№ от 09.02.2023 (акт обследования земельного участка от 13.10.2023, т.1 л.д. 107).

Вместе с тем земельный участок, на котором возведены спорные строения предоставлен ФИО1 в аренду сроком на 49 лет, находится в пределах застроенной территории - комплекса малоэтажной жилой застройки (коттеджного поселка), в зоне Т1Ж2-2 «Жилая зона индивидуально стоящих жилых домов с участками не менее 1200 кв.м, с включением объектов социально-культурного и бытового назначения», на которой допускается размещение жилых домов и вспомогательных построек.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательств в обоснование требований Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга не представлено.

Довод о том, что письмом от 22.09.2023 Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга направил возражения против постановки на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности на объекты Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (т.1 л.д. 106) не имеет правового значения, с учетом заключенного между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» и ФИО1 дополнительного соглашения № 1 от 21.12.2023. 

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга надлежит отказать.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исков Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (ОГРН №), Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (ОГРН №) к ФИО1 (паспорт №) отказать.

Отменить меры по обеспечению иска в виде наложения запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществлять государственную регистрацию прав, сделок и обременений в отношении объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, №, №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, принятые определением Сестрорецкого районного суда города Санкт-Петербурга от 11.06.2024.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.В. Прокофьева

Дата принятия решения суда

в окончательной форме 14 ноября 2024 г.