Дело № 2-921/18 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 мая 2018 года

Заволжский районный суд г. Ярославля в составе: 

председательствующего судьи Русинова Д.М., 

при секретаре Слепцовой О.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ярославле гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Монблан» о взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к ООО «Монблан». В обоснование сослалась на то, что по договору долевого участия в строительстве жилого 

<

адрес> от 23.04.2014г., заключенному между ООО «Монблан» (Застройщик) и ФИО2 (Дольщик), ответчик принял на себя обязательство осуществить строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, и после окончания строительства передать Дольщику для оформления права собственности 20 расположенных в указанном доме квартир, в том числе, двухкомнатную 

<

адрес> расчетной проектной площадью 67,37 кв.м. Дольщик, в свою очередь, принял на себя обязательство передать Застройщику денежные средства в общей сумме 60101510 руб. (в том числе, по 

<

адрес> стоимость долевого участия - 2996460 руб.). Согласно п. 1.4 договора срок окончания строительства был определен 3-м кварталом 2016 года до 13 августа. По договору уступки права требования от 12.11.2014г. ФИО2 передал ФИО1 (на тот период – ФИО3) принадлежащее ему по договору № от 23.04.2014г. право требования на получение в собственность 

<

адрес> общей проектной площадью 67,37 кв. В свою очередь, истец передала ФИО2 в счет указанной передачи денежные средства в общей сумме 2996460 руб. Указанная квартира общей площадью 63,30 кв.м. (площадь 64,50 кв.м. (с летними)) передана ФИО1 от ООО «Монблан» по передаточному акту от 27.10.2017г. В связи с этим, ФИО1 просит взыскать с ООО «Монблан» излишне уплаченные по договору денежные средства в связи с отклонением площади квартиры (63,30 кв.м.) от проектной площади (67,37 кв.м.) в сумме 181021 руб. 39 коп., неустойку за несвоевременный возврат указанных средств по претензии истца в сумме 21055 руб. 65 коп., в счет компенсации морального вреда 30000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

В судебном заседании истец ФИО1 требования поддержала, просила иск удовлетворить в полном объеме, дала пояснения согласно заявленного.

Представитель ответчика (по доверенности) ФИО2 исковые требования не признал, изложил свои возражения в письменном отзыве на иск, сослался, в том числе, на отсутствие со стороны ответчика нарушения условий договора в части площади переданной квартиры. 

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что по договору долевого участия в строительстве жилого 

<

адрес> от 23.04.2014г., заключенному между ООО «Монблан» (Застройщик) и ФИО2 (Дольщик), ответчик принял на себя обязательство осуществить строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, и после окончания строительства передать Дольщику для оформления права собственности 20 расположенных в указанном доме квартир, в том числе, двухкомнатную 

<

адрес> расчетной проектной площадью 67,37 кв.м. Дольщик, в свою очередь, принял на себя обязательство передать Застройщику денежные средства в общей сумме 60101510 руб. (в том числе, по 

<

адрес> стоимость долевого участия определена в сумме 2996460 руб.). Согласно п. 1.4 договора срок окончания строительства был определен 3-м кварталом 2016 года до 13 августа. По договору уступки права требования от 12.11.2014г. ФИО2 передал ФИО1 (на тот период – ФИО3) принадлежащее ему по договору № от 23.04.2014г. право требования на получение в собственность 

<

адрес> общей проектной площадью 67,37 кв. (общая площадь помещения с учетом площади балкона). В свою очередь, истец передала ФИО2 в счет указанной передачи денежные средства в общей сумме 2996460 руб. Указанная квартира общей площадью 63,30 кв.м. (площадь 64,50 кв.м. (с летними)) передана ФИО1 от ООО «Монблан» по передаточному акту от 27.10.2017г.

Вышеизложенное подтверждено документально, не оспаривается, не отрицается стороной ответчика, в связи с чем суд считает данные обстоятельства дела установленными.

Истец просит взыскать с ответчика убытки в сумме 181021 руб. 39 коп., связанные с отклонением площади переданной квартиры от проектной площади. По данному вопросу указывает на несоответствие общей проектной площади квартиры, предусмотренной договором №33 от 23.04.2014г., (67,37 кв.м.), с площадью переданной квартиры по данным технического паспорта (63,3 кв.м.). В этой связи, ссылается на п. 2.5 договора №33 от 23.04.2014г., согласно которому в случае, если по результатам обмеров органа, осуществляющего техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, фактическая площадь квартир меньше на 1 кв.м. площади квартир, предусмотренной п. 1.1. настоящего договора – стоимость квадратных метров, составляющих разницу, возвращается застройщиком дольщику по цене, указанной в п. 2.1, не позднее 10 календарных дней со дня проведения обмеров, проведенных органом, осуществляющим техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В силу п. 2 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Согласно п. 1 ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В силу п.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 4 Закона №214-ФЗ существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В силу ст.12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В рассматриваемом случае согласно п. 1.1, 1.2, 2.1 договора № от 23.04.2014г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома предметом договора является участие дольщика в долевом строительстве 20 квартир общей стоимостью 60101510 руб., в числе которых двухкомнатная 

<

адрес>, общая площадь квартиры с учетом площади балкона - 67,37 кв., общая площадь балкона и площадь балкона с учетом коэффициента 0,3 кв.м. – 4,18/1,25 кв.м. (стоимость долевого участия по квартире – 2996460 руб.). Планируемая (проектная) площадь квартир исчислена на основании проектной документации дома и представляет сумму общей площади квартир и площади балконов. При этом общая площадь квартир состоит из суммы площадей всех частей квартир, включая площадь помещений вспомогательного использования (кухня, коридор, санузел, подсобное помещение), предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в квартирах, включая балконы.

Согласно проектной документации в отношении 

<

адрес> планируемая (проектная) площадь 67,37 кв.м. включает в себя площади двух жилых комнат (16,71 кв.м. и 16,19 кв.м.), кухни (14,13 кв.м.), коридора (9,38 кв.м.), кладовой (3,01), санузла (3,77 кв.м.), балкона (4,18 кв.м.). 

По договору уступки права требования от 12.11.2014г. ФИО1 произвела оплату стоимости и приобрел право требования 

<

адрес>, соответствующей указанным характеристикам и иным условиям договора № от 23.04.2014г.

По передаточному акту от 27.10.2017г. указанная квартира общей площадью 63,30 кв.м. (площадь 64,50 кв.м. (с летними)) передана ФИО1 от ООО «Монблан».

Согласно техническому паспорту общая площадь переданной квартиры включает в себя площади двух жилых комнат (16,7 кв.м. и 16,1 кв.м.), кухни (14,1 кв.м.), коридора (9,5 кв.м.), кладовой (3,0 кв.м.), санузла (3,9 кв.м.), балкона (1,2 кв.м., рассчитанной с применением коэффициента 0,3).

Таким образом, буквальное толкование условий договора № от 23.04.2014г., сопоставление сведений проектной документации с данными технического паспорта свидетельствует о том, что планируемая (проектная) площадь 

<

адрес>,37 кв.м., предусмотренная данным договором, по соглашению сторон договора включала в себя площадь балкона 4,18 кв.м. без учета коэффициента. В этой связи, определенная соглашением сторон и предусмотренная договором планируемая (проектная) площадь квартиры, включающая площадь балкона с учетом коэффициента 0,3, составляет 64,44 кв.м. (63,19 + 1,25) Непосредственно истцу передана квартира, площадь которой, включающая площадь балкона с учетом коэффициента 0,3, составляет 64,50 кв.м. (63,30 + 1,20)

В связи с этим, ответчик передал истцу помещение, площадь которого составляет не менее площади, предусмотренной условиями договора № от 23.04.2014г. Передача данного помещения истцу прекратила обязательства сторон по договору надлежащим его исполнением. Вышеизложенное свидетельствует об отсутствии оснований для взыскания с ответчика в пользу истцу денежных средств по п. 2.5 договора № от 23.04.2014г.

Также, доводы истца основаны на том, что предусмотренная договором площадь 

<

адрес>,37 кв.м. должна была включать в себя площадь балкона с обязательным применением понижающего коэффициента, что следует из требований Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998г. №.

Вместе с тем, данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации. Требования данной Инструкции обязательны для всех организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда, оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения, информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда. 

Пункт 3.37 Инструкции, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь балкона с учетом понижающего коэффициента 0,3, подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда. Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит.

Суд также учитывает, что на момент заключения договора № от 23.04.2014г. действовала редакция ч. 1 ст. 5 Закона №214-ФЗ, не предусматривающая определение цены договора с применением понижающих коэффициентов к площади лоджий, веранд, балконов, террас. Положения ч. 1 ст. 5 Закона №214-ФЗ в редакции Федерального закона от 03.07.2016г. №304-ФЗ, устанавливающего данные требования, вступили в силу с 01.01.2017г. (статья 7 указанного Федерального закона) и в соответствии со статьей 4 ГК РФ не распространяются на отношения, возникшие до введения его в действие.

При таких обстоятельствах, в силу п. 2 ст. 422 ГК РФ суд исходит из условий заключенного сторонами договора № от 23.04.2014г., которые не противоречат действующей в период заключения договора редакции ч. 1 ст. 5 Закона №214-ФЗ.

Таким образом, исковые требования ФИО1 о взыскании с ООО «Монблан» излишне уплаченных денежных средств, заявленные со ссылкой на отклонение площади переданной квартиры от ее площади, предусмотренной договором, суд считает не подлежащими удовлетворению.

Отказ в удовлетворении указанных требований влечет отказ в удовлетворении производных от них требований о взыскании неустойки (заявленной в связи с неудовлетворением ответчиком претензии истца о возврате денежных средств), компенсации морального вреда, штрафа.

Суд также учитывает, что вопрос взыскания с застройщика неустойки, компенсации морального вреда, штрафа в связи с несвоевременной передачей квартиры относится к предмету спора по другому гражданскому делу № по иску ФИО1 к ООО «Монблан» о защите прав потребителя, находящемуся в производстве Заволжского районного суда г. Ярославля.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Суд считает, что сторона истца не предоставила доказательства законности и обоснованности своих требований в пределах заявленного.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Монблан» о взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Ярославский областной суд через Заволжский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Русинов

м.р. 11.05.2018