Дело НОМЕР

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 18 мая 2017 года

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе

председательствующего судьи Труновой А.В.,

при секретаре Шуплецовой Н.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ЗАО «Стройкомплекс» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ЗАО «Стройкомплекс» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома в сумме 34 884 руб., убытков в виде арендной платы в сумме 20 000 руб., о признании недействительными абзаца 3 пункта 2.1, пункта 2.2 договора участия в долевом строительстве от ДАТА № НОМЕР, о взыскании 16 533,40 руб. – размер денежных средств, равный разнице стоимости площади квартиры, предусмотренной в договоре, и стоимости квартиры в фактической площади (соразмерное уменьшение цены договора), о взыскании убытков в виде государственной пошлины, уплаченной за государственную регистрацию права собственности на квартиру, в сумме 1 000 руб., о взыскании компенсации морального вреда в сумме 80 000 руб.

В обоснование требований указано, что ДАТА между ЗАО «Стройкомплекс» (застройщик) и ФИО1 (предыдущая фамилия – ФИО3) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому ответчик не позднее ДАТА должен был передать истцу квартиру с проектным номером 30 в АДРЕС микрорайоне 18 АДРЕС. Фактически квартира передана истцу ДАТА. Стоимость квартиры по договору составляет 1023000 руб. В связи с нарушением ответчиком своих обязательств с него подлежит взысканию неустойка за период с ДАТА по ДАТА, компенсация морального вреда. Кроме того, истцом понесены убытки в сумме 20 000 руб. в виде внесения арендной платы за арендуемое жилое помещение. Поскольку ответчиком было допущено нарушение сроков сдачи объекта и нарушение сроков сдачи технической документации на объект, то регистрация истцом права собственности на квартиру стала возможна только в 2015 году, когда размер государственной пошлины за регистрацию права собственности, по сравнению с 2014 годом, возрос с 1 000 до 2 000 руб. Данную сумму в 1 000 руб. истец расценивает как убытки, причиненные по вине ответчика. Договором было предусмотрено, что площадь передаваемой истцу квартиры составляет 30,9 кв.м. Между тем, согласно кадастровому паспорту, истцу была передана квартира площадью 30,3 кв.м. Разница в стоимости квартиры в сумме 16 553,40 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. Пункты договора (абзац 3 пункта 2.1, пункт 2.2), устанавливающие, что стоимость квартиры по договору является окончательной и пересмотру не подлежит, что инвентарная стоимость квартиры по данным технического паспорта в расчет цены договора сторонами не принимается, подлежат признанию недействительными, поскольку ущемляют права потребителя; качество передаваемого объекта долевого строительства должно соответствовать условиям договора, требованиям проектной документации; стоимость квартиры изначально рассчитывалась исходя из площади квартиры.

В судебном заседании истица ФИО1 и ее представитель ФИО2 поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ЗАО «Стройкомплекс» в судебное заседание не явился, извещен, в письменном отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, просил отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что срок передачи квартиры ответчиком не нарушен, поскольку по договору застройщик обязался передать квартиру в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; в связи с отсутствием нарушения срока передачи квартиры не подлежат удовлетворению требования о взыскании неустойки, о возмещении убытков в виде арендной платы. Несвоевременность сдачи ответчиком технической документации истцом не доказана; квартира была передана истцу ДАТА, в связи с чем истец имел возможность обратиться за государственной регистраций права собственности до ДАТА. По требованию истца о признании недействительными пунктов договора от ДАТА и о взыскании разницы в стоимости квартиры истцом пропущен срок исковой давности.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав истца и его представителя, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

По делу установлено, что ДАТА между ЗАО «Стройкомплекс» (застройщик) и ФИО4 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № Ду-18-6-30.

Согласно п. 1.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом на земельном участке, расположенном по адресу: АДРЕС, АДРЕС, в 12,0 м северо-западнее от жилого АДРЕС, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этого дома передать участнику долевого строительства в собственность квартиру общей площадью (проектной) 30,9 кв.м., а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Пунктом 2.1 договора установлено, что размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, составляет 1 023 000 руб. При этом стоимость квартиры, установленная соглашением сторон на момент подписания договора и указанная в настоящем пункте, окончательная, и пересмотру не подлежит.

Согласно пункту 2.2 договора стороны договора констатируют, что инвентарная площадь квартиры по данным технического паспорта в расчет цены договора сторонами не принимается, и стороны не будут иметь друг к другу материальных и финансовых претензий в случае расхождения проектной документации с данными технического паспорта.

В соответствии с пунктом 4.1.6 договора застройщик обязан завершить строительство дома в срок не позднее ДАТА. 

В соответствии с пунктом 4.1.8 договора застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства в течение двух месяцев после получения застройщиком в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Передача квартиры застройщиком и принятие ее участником долевого строительства будет осуществляться по подписываемому сторонами передаточному акту. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДАТА.

Согласно передаточному акту объекта долевого строительства от ДАТА в указанную дату ЗАО «Стройкомплекс» в счет исполнения обязательств по договору от ДАТА № Ду-18-6-30 передало ФИО3 квартиру общей площадью 30,9 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС.

Фамилия истца изменена с «ФИО3» на «Медведева» при заключении брака ДАТА.

Суд соглашается с доводами искового заявления, что ответчиком допущено нарушение сроков передачи квартиры.

Правоотношения между сторонами регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Пунктом 4.1.6 договора установлено, что строительство дома должно быть завершено не позднее ДАТА, т.е. не позднее ДАТА.

Квартира передана участнику долевого строительства ДАТА, т.е. с нарушением установленного договором срока.

Доводы ответчика о том, что срок не нарушен, поскольку застройщик обязался передать квартиру в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, суд находится несостоятельными.

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В договоре участия в долевом строительстве не установлен срок, в течение которого застройщик должен получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, т.е. фактически период получения такого разрешения носит неопределенный характер.

Статьей 431 ГК РФ закреплено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Толкование условий договора о сроке передачи квартиры, предлагаемое ответчиком, фактически означает, что застройщик не связан какими-либо сроками ввода дома в эксплуатации и последующей передачи квартиры истцу.

Между тем, срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства по соответствующему договору не может быть предполагаемым.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что ответчиком допущено нарушение срока передачи истцу квартиры в период с ДАТА по ДАТА.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Размер неустойки составит 34 321,65 руб. (1 023 000х8,25/100/150х61).

Ходатайств о снижении размера неустойки ответчиком не заявлено, доказательств ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства не представлено.

Ставка для расчета неустойки установлена законом, а не договором, в связи с чем оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не находит, признавая указанную сумму неустойки соразмерной последствиям нарушения обязательства.

Относительно требований истца о возмещении разницы в стоимости квартиры в связи с передачей истцу квартиры меньшей площади, чем установлено договором, и о признании недействительными пунктов договора суд приходит к следующим выводам.

По условиям договора от ДАТА застройщик обязался передать истцу квартиру общей площадью 30,9 кв.м.

Согласно кадастровому паспорту квартира по адресу: АДРЕС имеет общую площадь 30,3 кв.м.; дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости - ДАТА.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.Частью 2 ст. 7 данного Федерального закона предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ч. 4 ст. 7 названного Федерального закона условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Согласно ст. 166 ГК РФ (в редакции на дату заключения договора) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ (в редакции на дату заключения договора) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 (в редакции на дату заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 181 ГК РФ (в редакции на дату заключения договора) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу п. 2 ст. 199 ГК исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из вышеназванных положений закона следует, что условие договора о долевом участии в строительстве, предусматривающее освобождение застройщика от обязанности передать объект надлежащего качества (в том числе, и в части соответствия данного объекта требованиям технической документации и условиям договора), является недействительным в силу ничтожности.

Оспариваемые истцом условия договора от ДАТА, содержащиеся в пункте 2.1 и в пункте 2.2, были известны истцу на момент заключения договора.

Срок исковой давности о признании условий договора недействительными составляет три года.

Суд соглашается с заявлением ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании условий договора недействительными, поскольку договор заключен ДАТА, а в суд истица обратилась ДАТА.

В связи с заявлением ответчика о применении срока исковой давности суд отказывает в удовлетворении требования о признании пунктов договора от ДАТА недействительными.

Вместе с тем, данное обстоятельство не является основанием для отказа в удовлетворении требования истца о возмещении разницы между стоимостью квартиры, переданной истцу в меньшем размере, чем предусмотрено договором.

Вышеназванными положениями закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, соответствующую условиям договора и проектной документации.

Ответчик передал истцу квартиру в меньшей площади, чем предусмотрено договором от ДАТА.

Право требовать соразмерного уменьшения цены в случае передачи квартиры ненадлежащего качества предоставлено участнику долевого строительства частью 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

О несоответствии площади переданной квартиры той площади, которая указана в договоре, истица узнала не ранее даты внесения соответствующих сведений о фактической площади помещения в государственный кадастр недвижимости – ДАТА.

Срок исковой давности по данному требованию истцом не пропущен.

Доводы ответчика о том, что стороны в договоре пришли к соглашению о том, что стоимость квартиры не подлежит пересмотру, и инвентарная площадь квартиры во внимание сторонами не принимается, судом признаются несостоятельными, поскольку данные условия договора фактически предполагают право застройщика передать гражданину квартиру любой площади, что не может быть признано законным и соответствующим положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

При указанных обстоятельствах требование истца о соразмерном уменьшении цены договора и о взыскании с ответчика разницы в стоимости квартиры подлежит удовлетворению.

Исходя из установленной по договору площади квартиры в 30,9 кв.м. и стоимости квартиры в 1 023 000 руб., стоимость одного квадратного метра составит 33 106,80 руб.

Разница в цене переданной истцу квартиры в 30,3 кв.м. составит 19 863,96 руб. (1 023 000-(33 106,80х30,3).

Истец просит взыскать с ответчика в счет разницы в стоимости АДРЕС 553,40 руб., поддержав в судебном заседании требование о взыскании денежных средств именно в этом размере.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Требование истца о взыскании с ответчика суммы в 16 553,40 руб. в качестве соразмерного уменьшения стоимости квартиры, переданной в меньшей площади, чем установлено договором, подлежит удовлетворению.

Относительно исковых требований о возмещении убытков в сумме 20 000 руб. (арендная плата) и 1 000 руб. (оплата государственной пошлины за регистрацию права собственности) суд приходит к следующим выводам.

Истцом в суд представлен договора найма жилого помещения от ДАТА в отношении квартиры по адресу: АДРЕС, согласно которому истец является нанимателем данного помещения, размер арендной платы составляет 10 000 руб. в месяц.

Из трудового договора, трудовой книжки истца следует, что ФИО1 в период с ДАТА по ДАТА осуществляла трудовую деятельность в ООО «Управляющая компания «Сиб-Транс-Петройл», расположенном фактически в АДРЕС.

Из представленных документов следует, что ФИО1 в период до ДАТА была зарегистрирована по месту жительства по адресу: АДРЕС1, и что данное помещение принадлежит истцу на праве общей долевой собственности.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Возмещение убытков как способ судебной защиты возможно при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности за правонарушения. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт противоправного поведения нарушителя, наличие прямой причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, факт и размер убытков.

Оценив представленные доказательства, суд не находит оснований для вывода о том, что несение истцом расходов по арендной плате в сумме 20 000 руб. обусловлено исключительно действиями ответчика.

Допустимых доказательств несения данных расходов истцом не представлено, поскольку расписки о передаче денежных средств и о их получении наймодателем суду не предъявлены. Сведений о принадлежности арендуемой квартиры лицу, указанному как арендодатель; доказательств законности осуществляемой деятельности по предоставлению помещения в аренду и по уплате налоговых платежей, суду не представлено.

Доказательств невозможности истца проживать по адресу регистрации по месту жительства не представлено.

Из объяснений истца следует, что проживание в АДРЕС было связано с тем, что истец работал в данном населенном пункте.

Таким образом, заключение договора найма жилого помещения обусловлено намерением самого истца, и тем, что в данном городе находилось место его работы, при этом заключение такого договора не находится в прямой причинно-следственной связи с действиями ответчика, непосредственно не связано с нарушением застройщиком сроков передачи квартиры. 

Из договора найма следует, что он заключен безотносительно сроков строительства объекта в АДРЕС, заключен с ДАТА на 11 месяцев.

Доказательств регистрации истца по месту жительства в спорной квартире (объекте долевого строительства) после ее передачи истцу суду не представлено.

Несение истцом расходов по уплате государственной пошлины за регистрацию права собственности на квартиру в сумме 1 000 руб. также не может быть признано обусловленным исключительно действиями ответчика.

Установление размера государственной пошлины относится к компетенции законодателя, и не находится в причинно-следственной связи с действиями ответчика.

Квартира передана истцу ДАТА. Документальных доказательств отказа истцу со стороны органов Росреестра в совершении регистрационных действий в ДАТА году по причинам, связанным с какими-либо действиями ответчика, суду не представлено.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении требования о возмещении убытков в сумме 20 000 руб. и в сумме 1 000 руб.

В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения продавцом прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. 

Установление судом факта нарушения прав потребителя является достаточным условием для компенсации морального вреда.

Руководствуясь требованиями ст. 1101 ГК РФ, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, связанные с передачей истцу квартиры в меньшей площади и с нарушением срока, учитывая, что обращение истца в суд состоялось спустя более двух лет после передачи квартиры, суд находит разумной и справедливой сумму компенсации морального вреда в 3 000 рублей. 

Согласно п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Требования истца не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, в том числе и в ходе судебного разбирательства.

С учетом изложенного суд рассчитывает сумму штрафа в размере 50 % от суммы взысканной неустойки, суммы разницы стоимости квартиры, суммы компенсации морального вреда.

Размер штрафа составит 26 937,53 руб. ((34 321,65+16 553,40+3 000)/2).

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 1 666,72 руб. (50 875,05х2 373,13/72 437,70).

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАО «Стройкомплекс» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с ДАТА по ДАТА в сумме 34 321,65 руб., а также 16 553,40 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договоры, компенсацию морального вреда в сумме 3 000 руб., штраф в сумме 26 937,53 руб., всего взыскать 80 812,58 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ЗАО «Стройкомплекс» в доход муниципального образования городского округа г. Новоалтайска Алтайского края государственную пошлину в сумме 1 666,72 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.В. Трунова

Мотивированное решение изготовлено 23.05.2017.