Дело № 3а-294/2020 

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 декабря 2020 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В.,

с участием представителя административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края ФИО12

представителя заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО10

представителя заинтересованного лица ООО «Планета» ФИО11

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии,

установил:

решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года № 47 удовлетворено заявление ООО «Планета» об установлении кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № общей площадью 10275 кв.м, вид разрешенного использования: под объектом производственного назначения, расположенного по адресу: г

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке 

<

данные изъяты> от 20 марта 2020 года № 00259-1 в размере 9 019 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

19 июня 2020 года комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя обратился с административным иском о признании незаконным названного решения комиссии, в обоснование заявленных требований указал на несоответствие отчета об оценке объекта недвижимости выполненного 

<

данные изъяты>» от 20 марта 2020 года № 00259-1 и положенного в основу обжалуемого решения Комиссии об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Административный истец ссылается на некорректный подбор объектов-аналогов, несопоставимых с объектом оценки по местоположению и виду передаваемых прав, на неверное применение корректировок при расчете рыночной стоимости земельного участка, в результате чего, его рыночная стоимость, по мнению административного истца, существенно занижена. 

Установлением недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости нарушены права и законные интересы комитета, поскольку снижение кадастровой стоимости объекта повлекло снижение размера арендных платежей, исчисляемых из ее кадастровой стоимости, поступающих в городской бюджет. 

На основании изложенного, административный истец просит признать решение комиссии от 08 апреля 2020 года № 47 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной, установленной в отчете об оценке ООО 

<

данные изъяты> от 20 марта 2020 года № 00259-1 незаконным, восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о его кадастровой стоимости в размере 30 211 890,75 рублей, определенном по итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года.

Представитель административного истца комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя ФИО13 извещенная о слушании административного дела надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие. 

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенные о слушании административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствует рассмотрению дела в отсутствие лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Представитель административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края ФИО14 с административным иском не согласилась, указала, что решение Комиссии считает законным и обоснованным, отчет об оценке 

<

данные изъяты> от 20 марта 2020 года № 00259-1 соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Доводы административного истца о недостатках отчета об оценке считает несостоятельными. С заключением судебной оценочной экспертизы не согласилась, просила оценить его в совокупности с другими доказательствами, представленными по делу.

Представители заинтересованных лиц ГБУ Ставропольского каря «Ставкрайимущество» ФИО15 и ООО «Планета» ФИО16 с административным иском не согласились, в его удовлетворении просили отказать. С заключением судебной оценочной экспертизы также не согласились, указав, что, отчет об оценке 

<

данные изъяты> от 20 марта 2020 года № 00259-1 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. 

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 (далее - Федеральный закон № 135- ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

На основании статьи 24.12 Федерального закона № 135-Ф3 для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии (часть 15 приведенной статьи).

Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе, связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (ч. 28 ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

В силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, части 22 от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно части 2.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, органы местного самоуправления, органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя вправе оспорить решения или действия (бездействие) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц, в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, по общим правилам, решение комиссии может быть оспорено в суде органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), если указанное решение затрагивает права и законные интересы соответствующего муниципального образования или города федерального значения, в том числе связанные с поступлением в бюджет налоговых доходов (часть 22.1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; часть 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Исходя из положений, установленных частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснений содержащихся в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административные исковые требования об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, рассматриваются по правилам Главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, установленных главой 25 Кодекса.

В соответствии с частью 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при проверке законности решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет имеющие значение для дела обстоятельства в полном объеме.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка, комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. 

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года № 1312 «О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края» создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края. Этим же приказом утвержден Порядок работы данной Комиссии, который регулирует процедурные вопросы, а также численный состав Комиссии в количестве 10 человек. 

Впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года № 352 в состав Комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава с увеличением количества членов Комиссии до 12 человек. 

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО «Планета» на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 10275 кв.м, вид разрешенного использования: под объектом производственного назначения, расположенный по адресу: 

<

адрес> договор аренды от 29 марта 2017 года № 6370, срок договора аренды с 29 марта 2017 года по 28 марта 2066 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 30 211 890,75 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

06 апреля 2020 года ООО «Планета» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной 9 019 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года в соответствии с отчетом отчет об оценке 

<

данные изъяты>» от 20 марта 2020 года № 00259-1.

В обоснование заявленной к установлению кадастровой стоимости недвижимого объекта в размере рыночной, в соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263 ООО «Планета» представило в Комиссию отчет об оценке рыночной стоимости объекта, выполненный 

<

данные изъяты> от 20 марта 2020 года № 00259-1, а также иные регламентированные Порядком документы. 

Решением Комиссии от 08 апреля 2020 года № 47 удовлетворено заявление ООО «Планета» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:030405:35 в размере рыночной 9 019 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года в соответствии с отчетом об оценке 

<

данные изъяты>» от 20 марта 2020 года № 00259-1. 

Решение комиссии принято ее правомочным составом с соблюдением предусмотренной Порядком процедуры его принятия и по этим основаниям сторонами не оспаривается.

Административные исковые требования о признании незаконным решения комиссии, обоснованы административным истцом нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке 

<

данные изъяты> от 20 марта 2020 года № 00259-1, положенного в основу оспариваемого решения комиссии, установлением недостоверной величины рыночной стоимости объекта.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, а также в целях проверки доводов сторон и подготовленного отчета на его соответствие требованиям законодательству об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а также учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и установленной комиссией его рыночной стоимостью ( 70,15 %), по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена оценщиком 

<

данные изъяты> в отчете об оценке 20 марта 2020 года № 00259-1 с использованием сравнительного подхода методом сравнительных продаж.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы 

<

данные изъяты> от 15 октября 2020 года № 094-20-ОК при составлении отчета об оценке 

<

данные изъяты> от 20 марта 2020 года № 00259-1 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 10275 кв.м, вид разрешенного использования: под объектом производственного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета.

В силу пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает в том числе, что при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (пункт 22 в ФСО №7).

Приведенные требования ФСО не были в полной мере выполнены оценщиком при составлении отчета об оценке.

Эксперт ФИО17 указал, что анализ рынка в отчете об оценке не содержит раздела определения сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки (подпункт «б» пункта 11 ФСО № 7). Отсутствие данного раздела привело к некорректной выборке объектов-аналогов, представленной в анализе цен предложений, в которую оценщиком включены объекты коммерческого назначения, тогда как объект-оценки является объектом производственно-складского назначения. Так из 32 объектов, предложенных к продаже, отобранных оценщиком, лишь 13 предложений относятся к рынку производственно-складской недвижимости (стр. 38-42 отчета). Такая выборка не позволяет в полной мере проанализировать действительные цены в сегменте производственно-складской недвижимости, к которому относится оцениваемый земельный участок. Отчет об оценке не содержит описания доступного оценщику объема рыночных данных об объектах-аналогах производственно-складского назначения, при этом надлежащего обоснования использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не представлено, а описание правил отбора аналогов носит формальный характер (стр. 55 отчета). Нарушение приведенных требований ФСО вводит в заблуждение пользователей отчета.

В силу статьи 11 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Аналогичные требования содержатся и в пункте 5 Федерального стандарта оценки ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Приведенные требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и принципы Федеральных стандартов оценки не были в полной мере соблюдены оценщиком ООО «Деловой партнер» при составлении отчета об оценке от 20 марта 2020 года № 00259-1. 

Так, в рамках расчета рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом, экспертом выявлены следующие недостатки и ошибки, допущенные оценщиком 

<

данные изъяты> повлиявшие на его результат.

Эксперт установил, что оценщиком при определении стоимости объекта оценки не учтен такой ценообразующий фактор, как наличие улучшений на земельном участке. 

При описании объектов – аналогов №1 и №2, оценщик в отчете указал об отсутствии улучшений на этих земельных участках (стр.55-56 отчета), однако тексты публикации об их продаже содержат информацию о расположении на территории объекта-аналога № 1 - объекта незавершенного строительства с зарегистрированным правом собственности на него, а на территории объекта-аналога №2 - строения – проходной, площадью 14,2 кв.м и что участок и строение, оформлены в собственность. 

В отчете отсутствуют сведения, подтверждающие рыночную стоимость указанных предложений без учета стоимости отмеченных улучшений, как не представляющих их какую-либо ценность для продавца, и суду такие сведения не представлены. 

Таким образом, информация об отсутствии на территории объектов-аналогов №1 и №2 улучшений не соответствует действительности и вводит в заблуждение пользователей отчета. Неприменение соответствующей корректировки на наличие улучшений, расположенных на этих земельных участках, сказалось на расчете их рыночной стоимости и в целом на расчете рыночной стоимости исследуемого земельного участка.

Экспертом методом телефонного интервьюирования уточнены характеристики объекта-аналога № 3. Предлагаемый к продаже земельный участок, расположенный по Старомарьевскому шоссе, имеет следующие характеристики: площадь его составляет 1 га, вид права: аренда на 3 года, на территории участка расположен фундамент, участок расположен вдоль Старомарьевского шоссе, за пределами города, цена предложения 10 000 000,00 рублей. В Отчете об оценке указана иная информация, а именно: площадь аналога – 3 га; цена предложения 30 000 000,00 рублей, вид права: собственность; улучшения отсутствуют (стр. 57 отчета). 

Таким образом, информация об объекте-аналоге № 3, существенная с точки зрения оценщика, не подтверждена и вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке. Данные нарушения привели к необоснованному неприменению оценщиком корректировок на местоположение, на вид права и на наличие улучшений участка и повлияли на итоговый результат стоимости.

Оценщиком указано, что объект-аналог № 1 предлагается к продаже на праве собственности (стр. 55 отчета). Эксперту удалось установить его кадастровый номер и уточнить основные характеристики объекта. Посредством телефонного интервьюирования продавца экспертом установлено, что предлагаемый к продаже участок является частью участка с кадастровым номером №. В соответствии с данными Росреестра (справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн), ссылка на которые представлена в заключении эксперта, предлагаемый к продаже участок принадлежит продавцу на праве аренды. 

Таким образом, эксперт обоснованно пришел к выводу, что информация о виде права объекта-аналога №1, существенная с точки зрения его оценки, не подтверждена и вводит в заблуждение пользователей отчета. Данное нарушение оказывает влияние на расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Эксперт указал, что отчёт об оценке содержит неоднозначность в части указания об активности рынка, к которому относится объект оценки. Так, оценщиком, при определении корректировки на торг использованы значения поправки для активного рынка (стр. 59 отчета). Вместе с тем, при проведении анализа рынка оценщиком отмечено, что рынок земельных участков в городе Ставрополе можно охарактеризовать как «неактивный» (стр. 45 отчета). Такое противоречие вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке и допускает неоднозначное толкование. При этом, доводы оценщика, представленные в рамках анализа рынка, относительно неактивности рынка, по мнению эксперта, являются достаточно аргументированными. Следовательно, корректировка на торг, примененная оценщиком как для «активного рынка» является необоснованной. Данное нарушение оказывает влияние на итоговый результат стоимости исследуемого земельного участка.

Эксперт установил, что использованные оценщиком объекты-аналоги № 2 и № 3 отличаются от объекта оценки по местоположению. В подтверждение этого вывода в заключении эксперта представлены снимки карты Google (https://www.google.com/maps). Так объект оценки расположен в г. Ставрополе, объект-аналог № 2 в с. Верхнерусском и объект-аналог № 3 расположен по Старомарьевскому шоссе за пределами г. Ставрополя. Корректировка цен названных объектов-аналогов по такому элементу сравнения как местоположение оценщиком не произведена. 

Обоснование отказа от применения названной корректировки, представленное в отчете, носит формальный характер и не содержит надлежащего обоснования, позволяющего пользователю отчета установить, по каким основаниям объект-аналог №2, расположенный в с. Верхнерусском, и объект-аналог №3, расположенный за пределами населенного пункта- г.Ставрополя, места расположения оцениваемого земельного участка, отнесены к одному с оцениваемым земельным участком сегменту по такому элементу сравнения, как местоположение относительно населенного пункта (стр. 60 отчета). 

Таким образом, необоснованное неприменение оценщиком корректировки цен объектов-аналогов № 2 и № 3, расположенных за пределами населенного пункта, в котором расположен оцениваемый объект, на местоположение повлияло на итоговую величину рыночной стоимости исследуемого земельного участка.

Оценщиком при расчете рыночной стоимости земельного участка не учтен такой ценообразующий фактор, как расположение относительно крупных автодорог. При этом, в рамках анализа рынка оценщиком отмечено, что расположение объекта недвижимости относительно «красной линии» главных, «проходных» улиц, в местах расположения объектов развлекательного, торгового назначения влияет на величину рыночной стоимости (увеличение стоимости земли на 20-40% (стр. 42 отчета). 

Эксперт ФИО18. указал, что согласно данным Справочника оценщика недвижимости-2018, ФИО1, среднее отношение удельной цены земельных участков под индустриальную застройку, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог, к удельной цене аналогичных участков, расположенных на удалении от крупных автодорог составляет 1,25. 

Объект-аналог № 3 в отличии от объекта оценки расположен вдоль крупной автодороги (по Старомарьевскому шоссе), необоснованное неприменение оценщиком корректировки цены указанного аналога по названному элементу сравнения оказало влияние на итоговый результат стоимости.

Эксперт ФИО19. отметил, что в отчете об оценке оценщик указал, что все объекты-аналоги имеют возможность подключения коммуникаций, при том, что в тексте публикации о продаже объекта-аналога №2 указано: «на участке - вода», а участок, обеспеченный водоснабжением, при всех прочих равных условиях, стоит дороже аналогичного участка, имеющего лишь возможность подключения водоснабжения (стр. 63 отчета). Искажение оценщиком сведений о наличии на территории объекта-аналога №2 водоснабжения, допускает неоднозначное толкование, вводит в заблуждение пользователей отчета и искажает итоговый результат величины рыночной стоимости объекта оценки.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, по делу не представлено. Ходатайств о проведении повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение относительно представленного отчета об оценке. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года.

С учетом установленных судом обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 марта 2020 года № 00259-1, выполненный оценщиком 

<

данные изъяты> представленный на рассмотрение в комиссию, составлен с нарушениями приведенных законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Установленную им рыночную стоимость объекта недвижимости нельзя признать достоверной. Решение комиссии, основанное на данном отчете, является незаконным.

Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной в размере его рыночной, в 3,3 раза от первоначально установленной стоимости, затрагивает интересы комитета, поскольку приводит к снижению размера арендных платежей, поступающих в городской бюджет.

Обращение комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя в суд с административными исковыми требованиями об оспаривании решения Комиссии обусловлено необходимостью реализации административным истцом законного публичного интереса, выраженного в аккумуляции денежных средств, поступающих в местный бюджет для реализации задач возложенных на муниципальное образование.

По смыслу статьи 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации доходы от продажи или передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, являются неналоговыми доходами местных бюджетов. 

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 16 апреля 2008 года № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утратившим силу 31 марта 2016 года.

Согласно пункту 3 постановления Правительства Ставропольского края «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» от 29 марта 2016 № 112-п, размер арендной платы за использование указанных земельных участков устанавливается с учетом их кадастровой стоимости.

Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского края от 26 декабря 2018 года № 601-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за пользование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов», вступившим в силу с 01 января 2019 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу пунктов 2.4, 2.5, 2.9 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, утвержденного Решением Ставропольской городской Думы от 25 февраля 2015 года № 612, в перечень основных задач Комитета входит: осуществление контроля за целевым использованием, состоянием и сохранностью муниципального имущества и земельных участков; осуществление контроля за поступлением в бюджет города Ставрополя неналоговых доходов от использования муниципального имущества и земельных участков; защита имущественных и иных прав и законных интересов муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края в сфере имущественных и земельных отношений.

При таких обстоятельствах Комитет имеет материально-правовой интерес в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, является субъектом права обращения в суд с административным иском об оспаривании решения Комиссии, поскольку существенное снижение кадастровой стоимости на основании установления рыночной стоимости затрагивает интересы муниципального образования, ограничивает возможности последнего по решению вопросов местного значения. 

Административное исковое заявление поступило в суд в установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации процессуальный срок. 

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положений абзаца 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих у при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством с 01 января 2019 года. 

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами (часть 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). 

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Рассмотрев заявление 

<

данные изъяты> о взыскании судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 30 000 рублей, суд пришел к выводу, что в связи с удовлетворением заявленного иска, судебные расходы отнести на счет административного ответчика – Министерства имущественных отношений Ставропольского края. Стоимость проведенной оценочной экспертизы подтверждена представленной калькуляцией затрат на ее производство. 

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административный иск комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии, удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года № 47 об определении кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 10275 кв.м, вид разрешенного использования: под объектом производственного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере рыночной стоимости равной 9 019 000,00 (девять миллионов девятнадцать тысяч) рублей.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 30 211 890,75 (тридцать миллионов двести одиннадцать тысяч восемьсот девяносто) рублей.

Восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством с 01 января 2019 года. 

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского каря в пользу 

<

данные изъяты> судебные расходы в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда судов общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме. 

Судья С.Р. Мекерова