дело № 2а-202/2020 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г. Астрахань 19 ноября 2020 года 

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,

при секретаре Шнейдмиллер Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № 2а-202/2020 по административному исковому заявлению ЗАО «Инфо Телеком» к агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области, государственному бюджетному учреждению Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)», Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области», администрации муниципального образования «Яксатовский сельсовет» Приволжского района Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ЗАО «Инфо Телеком» обратилось в суд с административным исковым заявлением к агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области, государственному бюджетному учреждению Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)», Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области», администрации муниципального образования «Яксатовский сельсовет» Приволжского района Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в котором просит установить кадастровую стоимость (42679682 рубля 50 копеек) объекта недвижимости – земельного участка, площадью 230875 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования – для хозяйственных построек, расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, Яксатовская рекреационная зона, в 2 км. Южнее с. Яксатово, в 50 км. от левого берега реки Кизань, равной рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 16392000,00 рублей.

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью объекта, считает её чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщика налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 2019.12-436 от 30 января 2020 года, выполненному оценщиком ООО «Агентство оценки «Гранд Истейл» ФИО1, рыночная стоимость объекта составила 16392000,00 рублей. 

Представитель административного истца в судебных заседания участия не принимал, в письменных ходатайствах просил рассмотреть дело в отсутствие представителя и удовлетворить административные исковые требования.

Представители агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области ФИО2, представители государственному бюджетному учреждению Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» ФИО3 и ФИО4, администрации муниципального образования «Яксатовский сельсовет» Приволжского района Астраханской области ФИО5 в судебном заседании возражали против удовлетворения административного искового заявления, ссылаясь на имеющиеся многочисленные ошибки в отчете об оценке и противоречии его нормам законодательства об оценке.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области, Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом, представили отзыв о принятии решения на усмотрение суда.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, в том числе отчет об оценке, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно материалам дела ЗАО «Инфо - Телеком» является собственником объекта недвижимости – земельного участка, площадью 230875 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования – для хозяйственных построек, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

Право собственности административного истца на земельный участок подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости № 30-30-04/041/2011-081 от 15 декабря 2011 года, договором купли – продажи от 20 октября 2010 г., дополнительным соглашением от 28 сентября 2011 года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2018 года на основании Постановления агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 06 ноября 2018 года № 33 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения (за исключением земельных, в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных), расположенных на территории Астраханской области». По результатам государственной кадастровой оценки объекта недвижимости кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составила 49679682,50 рублей. 

Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка № 2019.12-436 от 30 января 2020 года, выполненный оценщиком ООО «Агентство оценки «Гранд Истейл» К. рыночная стоимость объекта составила 16392000рублей. 

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Поскольку в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости имелись противоречия, связанные с объектами – аналогами, что повлияло на определение рыночной стоимости объекта оценки, учитывая также значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки, суд 07 сентября 2020 г. назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее проведение ООО «Астрапрайс».

Согласно заключению № 144 -20 оценочной экспертизы от 21 сентября 2020 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составила 34370000 рублей.

Административный истец согласился с новой оценкой объекта и 17 ноября 2020 г. представил уточненное административное исковое заявление, в котором просит удовлетворить административные исковые требования и просил установить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости в размере 34370000 рублей.

Анализ исследования оценщика свидетельствует о том, что представленное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Из содержания отчета усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Оценщик указал, что использовал сравнительный подход, доходный подход применялся справочно, обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов приведено на страницах 41-45 заключения. Для оценки сравнительным подходом выбрано 10 аналогов, из них четыре объекта- № 4,5,6 из анализа исключены ввиду невозможности использования этих объектов в дальнейших расчетах по причине отсутствия документации на объекты недвижимости на земельных участках. Далее, в заключении представлены используемые в расчете поправки и корректировки: поправка на объем передаваемых прав, на условия финансирования, на условия продажи, на условия рынка, поправка «на торг», на местоположение объекта в масштабе района, поправка на близость к объектам, повышающим стоимость участков, поправка на разрешенное использование, поправка на физические характеристики, поправка на наличие улучшений, поправка на наличие коммуникаций, поправка на размер участка.

Стоимость объекта сравнительным подходом составила 34370000 рублей. До получения названной величины оценщиком величине сравнительного подхода присвоен вес в размере 100 %. 

Вместе с тем, в ходе судебного заседания установлено, что в отношении аналога № 4 поправка на наличие коммуникаций установлена 0,0 %, несмотря на то, что рядом с участком проложена линия электропередачи и имеется возможность подключения к ней, что в свою очередь ведет к удорожанию земельного участка. С учетом этих данных экспертом Л. произведен расчет удельного показателя 1 квадратного метра земельного участка, который составил 153,37 рублей. Соответственного общая стоимость спорного земельного участка составила 35408204,37 руб. и с учетом округления – 35410000,00 рублей.

Таким образом, в результате выполненных расчетов рыночная стоимость объекта исследования – земельного участка, площадью 230875 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования – для хозяйственных построек, расположенного по адресу: 

<

адрес> от левого берега реки Кизань, составила 35410000,00 рублей по состоянию на 01 января 2018 года. 

Из представленного исследования видно, что каких – либо других противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

Лица, участвующие в деле, выводы оценщика относительно требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали.

Оценивая результаты оценки, суд отмечает, что определенная в ходе судебного заседания итоговая рыночная стоимость объекта оценки (с учетом внесенных поправок в ходе судебного заседания) не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом (с учетом внесенных поправок в ходе судебного заседания) на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. 

В заключении эскперта содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об оценщике (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение экспертизы; объект исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов, приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение оценщика.

На основании изложенного суд считает возможным принять экспертное заключение (с учетом внесенных поправок в ходе судебного заседания) в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу. 

Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка, площадью 230875 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования – для хозяйственных построек, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 35410000,00 рублей по состоянию на 01 января 2018 года. 

Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд является 18 мая 2020 года. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 230875 кв.м., категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования – для хозяйственных построек, расположенного по адресу: 

<

адрес>. от левого берега реки Кизань, равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 35410000,00 рублей, на период с 01 января 2020 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Датой подачи заявления считать 18 мая 2020 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию - третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Астраханского

областного суда Н.Х.Мухамбеталиева