2-3025/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 октября 2018 года г. Ачинск Красноярского края,

ул. Назарова, 28-Б

Ачинский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Большевых Е.В.,

с участием представителя истца ООО «Север-Инвест» ФИО1, действующего на основании доверенности от 09.07.2018г. сроком на один год,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3 действующей на основании письменного ходатайства (л.д.90),

при секретаре Усковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью МКК «Север Инвест» к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Легатт» о признании публичных торгов и договора купли-продажи с публичных торгов недействительными, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО МКК «Север Инвест» обратился в суд к ФИО2, ООО «Легат» о признании публичных торгов недействительными и договора купли-продажи с публичных торгов недействительными. Свои требования мотивирует тем, что по решению Ачинского городского суда от 31.10.2016г. с ФИО4 в пользу ООО МКК «Север Инвест» задолженность по договору займа в сумме 3 825 000 рублей, а также обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

...> дом 

<

данные изъяты>, принадлежащую ФИО4, установлена начальная продажная цена 2 560 000 рублей, определен способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Взыскателем ООО МКК «Север Инвест» исполнительный лист от 21.12.2016г. был передан на исполнение в МОСП по г. Ачинску, Ачинскому и ФИО5 районам, возбуждено исполнительное производство, в рамках которого судебным приставом-исполнителем квартира была передана на реализацию организатору публичных торгов ООО «Легатт». Последним на сайте 

<

данные изъяты> 01.03.2018г. было опубликовано уведомление о проведении торгов, в котором под лотом № была указана заявка на продажу спорной квартирой по начальной цене 2 176 000 рублей, дата проведения аукциона 14.05.2018г. 09:30, место: МОСП по г. Ачинску, Ачинскому и ФИО5 районам в 

<

адрес>. 08.06.2018г. лот был указан как текущий, то есть квартира не была продана, сведения о реализации отсутствовали. 08.05.2018г. взыскателем ООО МКК «Север Инвест» было подано заявление приставу об отзыве исполнительного листа без исполнения. 11.05.2018г. судебным приставом- исполнителем было вынесено постановление об отзыве имущества с реализации, согласно которому Росимуществу в течение трех дней с момента получения копии постановления было необходимо передать квартиру приставу-исполнителю по акту, исполнительное производство было прекращено. Между тем, из выписки ЕГРН от 05.07.2018г. следует, что право собственности на спорную квартиру зарегистрировано 30.05.2018г. на ответчика ФИО2 Полагают, что незаконными действиями ответчиков были нарушены права залогодержателя спорной квартиры ООО МКК «Север Инвест», поскольку публичные торги были проведены незаконно, так как организатор публичных торгов «Легатт» не исполнил обязанность по прекращению публичных торгов с момента прекращения исполнительного производства, не исполнил обязанность по передаче квартиры приставу, размещения на специализированном сайте в сети «Интернет» информации в отношении спорной квартиры. На основании изложенного просит признать недействительными проведенные публичные торги, признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, который заключен по результатам торгов, а также взыскать с ООО «Легат» в пользу ООО «Север Инвест» 6000 рублей государственной пошлины, уплаченной при обращении в суд с иском (л.д.3-4).

Определением от 10.08.2018г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены управление ФССП по Красноярскому краю, а также Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (л.д.101).

В судебном заседании представитель истца ООО «Север Инвест» ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении. Суду дополнительно пояснил, что 08.05.2018г. между ООО «Север Инвест» и ФИО6 был заключен договор уступки прав требования по ранее заключенному договору займа и договору залога между ООО МКК «Север-Инвест» и ФИО4, по которому долг последнего был переуступлен за 1 500 000 рублей. Наряду с этим договором имелась устная договоренность с ФИО4 о том, что он передаст принадлежащую ему квартиру, в отношении которой назначены торги в ООО «Север Инвест», который примет ее в погашение всего имеющегося долга и прекратит исполнительное производство, письменных договоренностей об этом не имелось, предварительный договор был заключен в сентябре 2018г. в ходе рассмотрения дела и после того, как в июле 2018г. был расторгнут договор уступки с ФИО6 ООО «Север Инвест» проводимые торги были не нужны, поскольку квартира была бы там продана за цену меньшую, чем была установлена решением суда, поскольку первоначальные торги не состоялись и цену снизили на 15%. Полагает, что договор уступки долга по договору залога хоть и был заключен, однако регистрацию не прошел, в связи с чем никаких обязательств по нему не возникло, а проведенные в рамках оконченного исполнительного производства торги являются недействительными и договор, заключенный на них также, главным образом потому, что квартиры была продана за меньшую цену, чем та, на которую рассчитывал ООО «Север Инвест», несмотря на наличие договора цессии и продажи долга за 1 500 000 рублей. 

Ответчик ФИО2, уведомленный о времени и месте рассмотрения дела путем направления смс - сообщения (л.д.123, 209), в судебное заседании не явился, направив ранее ходатайство о допуске к участию в деле его представителя ФИО3 (л.д.90).

Представитель ответчика ФИО2 ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив суду, что в конце апреля 2018г. ее доверитель на сайте torgi.gov.ru узнал о проведении торгов на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...> дом 

<

данные изъяты> Во исполнение условий проведения торгов подал заявку на участие, внес задаток, заключил договор, представил все необходимые документы для участия. По результатам проведения торгов 14.05.2018г. был признан победителем, был подписан договор купли-продажи, документы сданы на регистрацию в Росреестр. 23.05.2018г. в ГРН было зарегистрировано его право собственности на квартиру. Ни на дату проведения торгов, ни позднее ему не было известно об отзыве листа из ФССП 10.05.2018г. В этой связи остается непонятным, с какой целью истец предпринял все действия для взыскания с должника денежных средств, в том числе и путем обращения взыскания на спорную квартиру, знал о наличии заявок и о том, что торги состоятся и он получит возврат долга, после чего за 1 рабочий день до даты проведения торгов (в четверг, а торги состоялись в понедельник) отозвал исполнительный лист без исполнения. При этом в заявлении истца в МОСП следует, что денежные средства перед взыскателем никем не исполнены. Указанные обстоятельства дают основания полагать, что истец злоупотребляет своим правом, нарушая права победителя торгов на распоряжение своим имуществом, поскольку ответчик для приобретения квартиры оформил кредит, начал в ней делать ремонт, а с июля месяца такой возможности лишен по причине рассмотрения дела в суде. Кроме того, договор по переуступке прав требования по договору займа и договору залога, заключенный между ООО «Север Инвест» и ФИО6 также свидетельствует о злоупотреблении правом, поскольку ООО «Север Инвест» долг продал за 1 500 000 рублей, а по результатам торгов за квартиру получено больше двух миллионов и в чем состоит нарушение имущественных прав истца тогда не понятно. Также ФИО6 является одним из учредителей ООО «Север Инвест», что также говорит о злоупотреблении правами и действиями исключительно в своих интересах, а не интересах должника ФИО4, с которым якобы достигнуто соглашение, которое появилось только в ходе рассмотрения дела в сентябре месяце и на момент проведения торгов отсутствовало в принципе, а ООО «Север Инвест», которое неоднократно осуществляло продажу недвижимости с публичных торгов, прекрасно осведомлено о порядке их проведения и цене, по которой реализуется имущество, не предприняло своевременных мер по установлению иной начальной продажной цены и уже после окончания приема заявок стало предпринимать недобросовестные действия, направленные на срыв торгов. Аналогичная позиция изложена в представленном суду письменном отзыве (л.д.88-89). 

Представитель ответчика ООО «Легатт» ФИО7, действующий на основании доверенности № от 09.08.2018г. сроком на один год (л.д.80), будучи уведомленным должным образом о месте и времени рассмотрения дела (л.д.159), в судебное заседание не явился, ходатайствуя о рассмотрении дела без участия представителя (л.д.212, 215-218). Ранее участвуя в ходе рассмотрения дела, пояснил, что с исковыми требованиями истца не согласен по причине отсутствия нарушении прав ООО «Север Инвест» проведенными торгами и наличие злоупотребления правом со стороны истца. Так, в специализированную торгующую организацию ООО «Легатт» поступило поручение от Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае на реализацию обращенного ко взысканию заложенного имущества, принадлежащего должнику ФИО4- квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> 

<

данные изъяты>, с установлением начальной продажной цены в 2 560 000 рублей. Извещение о проведении торгов по реализации указанного имущества было опубликовано в газете «Наш Красноярский край» и на сайте torgi.gov.ru 28.02.2018г., заявки на участие в торгах принимались до 13.03.2018г., торги были организованы 21.03.2018г., но в соответствии с п. 1 ст.58 ФЗ «Об ипотеке» объявлены несостоявшимися по причине отсутствия заявок. Извещение о проведении торгов было опубликовано в газете «Наш Красноярский край» и на указанном выше сайте 20.04.2018г., заявки принимались до 07.05.2018г., дата проведения торгов – 14.05.2018г., денежные средства за приобретенное имущество перечислены покупателем. 10.05.2018г. в отдел судебных приставов г. Ачинска взыскателем ООО МКК «Север Инвест» направлено заявление об отзыве исполнительного документа, на основании которого 11.05.2018г. судебным приставом - исполнителем было вынесено постановление об отзыве арестованного имущества с реализации. Между тем, ООО МКК «Севре Инвест» и ФИО6 заключен договору уступки прав требования по договору займа № от 01.08.2013г., на основании которого ООО МКК «Север Инвест» передает в полном объеме права требования о взыскании суммы долга и прав на обращение взыскания на квартиру по ул. Набережная в г. Ачинскеза 1 500 000 рублей. Полагает, что при таких обстоятельствах истец действует недобросовестно, а его право на отзыв исполнительного листа не является ничем не ограниченным, его отзывы и последующее инициирование торгов создает неопределенность в правом положении залогодателя и нарушает его права. Принимая во внимание предусмотренную Законом об ипотеке процедуру продажи заложенного имущества с публичных торгов, ООО МКК «Север Инвест», действуя добросовестно при отзыве исполнительного листа, должно было узнать о том, на какой стадии данной процедуры находится реализация предмета ипотеки. Учитывая, что исполнительный лист отозван взыскателем непосредственно после окончания срока подачи заявок на участие в повторных торгах, действия ООО МКК «Север Инвест» фактически направлены на предотвращение проведения повторных публичных торгов с тем, чтобы создать возможность реализации для себя права на обращение в суд за изменением начальной продажной цены заложенного имущества в течение неограниченного периода времени, что позволяет ему создать неопределенность в правовом положении должника, с которым, несмотря на все уверения ООО «Север Инвест», не было заключено соглашения о передаче в пользу ООО «Север Инвест» заложенной квартиры и прекращением обязательств по долгу. Такое соглашение появилось уже в ходе рассмотрения дела в августе 2018г., при том, что на момент проведения торгов, ООО «Север Инвест» свой долг продал ФИО6 за 1 500 000 рублей. Аналогичная позиция изложена и в представленном суду отзыве (л.д.84-85). 

Третье лицо ФИО4, уведомленный о времени и месте рассмотрения дела (л.д.155), в судебное заседание не явился, ранее участвуя в ходе рассмотрения дела, пояснил, что в начале мая 2018г. между ним и ООО «Север Инвест» было достигнуто соглашение о том, что он передает квартиру по ул. Набережная, находящуюся в залоге истца последнему и тем самым его обязательства по возврату долга прекращаются. Однако никаких письменных соглашений они не подписывали. Знает, что ООО «Север Инвест» продало его заложенность ФИО6 за 1 500 000 рублей, но полагает, что это ничего не меняет, поскольку договор о продаже долга был расторгнут в июле 2018г., а с ним в августе заключен предварительный договор, по которому в случае положительного рассмотрения дела в пользу ООО «Север Инвест» он передаст им свою квартиру и его обязательства по возврату долга прекратятся. Полагает, что проведенными торгами были нарушены и его права, поскольку квартира продана была за цену меньшую, чем она реально стоит. Пояснить, почему он не оспаривал начальную продажную цену не смог, с самостоятельным иском обращаться не намерен.

Представители третьих лиц Управления ФССП России по Красноярскому краю, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом, уведомленные о времени и месте рассмотрения дела (л.д.168), а также третье лицо ФИО6, также уведомлявшийся о времени и месте рассмотрения дела (л.д.166), в судебное заседание не явились, позиции относительно рассматриваемых требований не представили. 

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает требования истца не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В соответствии с п. 3 ст. 78 Закона об исполнительном производстве заложенное имущество реализуется в порядке, установленном данным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Законом об ипотеке и законом о залоге, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закона об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с указанным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку Законом об ипотеке не установлены иные правила.

В силу п. 1 ст. 57 Закона об ипотеке публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющимся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством РФ. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Статьей 58 Закона об ипотеке установлены порядок реализации заложенного недвижимого имущества с публичных торгов и правовые последствия объявления публичных торгов несостоявшимися. Пунктом 1 названной статьи определено, что основаниями для объявления публичных торгов несостоявшимися являются случаи, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей; на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок. При этом данный Закон прямо указывает на то, что публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из названных обстоятельств.

В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества (п. 2 ст. 58 Закона об ипотеке). Если соответствующее соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подп. 1 и 2 п. 1 названной статьи, снижается на 15 процентов.

Как установлено по делу, заочным решением Ачинского городского суда от 31.10.2016г. с ФИО4 в пользу ООО МКК «Север Инвест» была взыскана задолженность по договору займа в сумме 3 825 000, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 27 325 рублей, а всего 3 852 325 рублей. Обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую ФИО4, установлена начальная продажная цена имущества 2 560 000 рублей (л.д.241-243).

Взыскание произведено судом на основании договора займа №6-13 от 01.08.2013г., по которому ФИО4 взял денежные средства в сумме 1 500 000 рублей у ООО «Север Инвест» в долг (л.д.239-240), а также на основании договора ипотеки № от 01.08.2013г., по условиям которого ФИО4 передав в залог ООО «Север Инвест» принадлежащую ему на праве собственности квартиру по адресу: 

<

адрес>, обеспечивает исполнение обязательств по договору займа, указанному выше (л.д.237-238).

На основании данного решения суда взыскателем получен исполнительный лист (л.д.18-23), предъявленный в МОСП по г. Ачинску, Ачинскому и ФИО5 районам, где было возбуждено исполнительное производство №-ИП от 10.02.2017г. (л.д.39).

15.09.2017г. постановлением судебного пристава-исполнителя была определена стоимость арестованной квартиры по ул. Набережная в г. Ачинске в размере 2 560 000 рублей (л.д.113, оборот- 114).

В рамках данного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем 27.09.2017г. было вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги, из которого следует, что квартира по ул. Набережная в г. Ачинске передается на реализацию в МТУ Росимущество путем проведения торгов за 2 560 000 рублей (л.д.52).

Реализацию арестованного имущества на территории г. Ачинска по поручению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае на основании государственного контракта от 25.12.2017г. и технического задания к нему осуществляет ООО «Легат» (л.д.54-59).

25.01.2018г. на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 27.09.2017г. МТУ Росимущества в Красноярском крае ООО «Легатт» была выдано поручение №257 на реализацию на торгах указанной квартиры с установлением начальной продажной стоимости имущества в размере 2 560 000 рублей (л.д.111-112).

22.03.2018г. ООО «Легатт» составлен протокол о признании торгов по реализации квартиры несостоявшимися (л.д.119, оборот), о чем в МТУ Росимущества по Красноярскому краю в эту же дату направлено уведомление (л.д.119).

Поскольку первые торги по продаже имущества не состоялись, судебным приставом -исполнителем 26.03.2018г. было вынесено постановление в соответствии с ч.10 ст.87 и ч.2 ст. 92 ФЗ от 02.10.2007г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» о снижении цены на 15% с установлением ее в размере 2 176 000 рублей (л.д.120).

14.05.2018г. по результатам торгов составлен протокол, из которого следует, что торги по продаже имущества признаны состоявшимися, победителем торгов определен ФИО2, предложивший цену в размере 2 197 760 рублей, которому следует передать приобретенное имущество по передаточному акту (л.д.53).

14.05.2018г. указанный передаточный акт был оформлен (л.д.64) и на основании указанных выше документов за ФИО2 зарегистрировано право собственности на квартиру, являвшуюся предметов рассматриваемых торгов (л.д.66-68).

Оплата ФИО2 полной суммы за приобретенное на торгах имущество подтверждается платежными поручениями (л.д.121-122) и последующим 14.06.2018г. перечислением суммы в размере 2 197 760 рублей МТУ Росимущества в Красноярском крае в МОСП по г. Ачинску, Ачинскому и ФИО5 районам (л.д.137).

Между тем, 10.05.2018г. ООО «Север Инвест» в МОСП по г. Ачинску, Ачинскому и ФИО5 районам было направлено заявление о возврате исполнительного листа об обращении взыскания на заложенное имущество без исполнения (л.д.17). Каких-либо причин и обстоятельств отзыва листа в данном заявлении не содержится.

Постановлением судебного пристава - исполнителя от 11.05.2018г. исполнительное производство №-ИП было окончено с остатком задолженности по нему в размере 3 852 325 руб. (л.д.139), на постановлении имеется отметка об его получении представителем ООО «Север Инвест» 11.05.2018г. (л.д.139-140). По электронной почте данное постановление было направлено в отдел реализации (л.д.223) и ООО «Легат» (л.д.244).

03.07.2018г. судебным приставом-исполнителем оформлена заявка на возврат в МТУ Росимущества поступивших денежных средств в сумме 2 197 760 руб. (л.д.141-143).

Каких-либо нарушений в процедуре проведения повторных торгов судом не усмотрено, вся необходимая информация об их проведении размещена (л.д.5-11) за исключением результатов проведенных торгов, что, однако, правового значения для их оспаривания в рассматриваемом случае не имеет, поскольку ее отсутствие ни на порядок проведения, ни на результат не повлияла.

При этом следует учесть, что 08.05.2018г. между ООО «Север Инвест» и ФИО6 был заключен договор уступки прав требования, по условиям которого займодавец (ООО «Север Инвест») уступает, а новый займодавец (ФИО6) принимает в полном объеме права требования, принадлежащие займодавцу по договору займа № от 01.08.2013г. и по договору ипотеки № от 01.08.2013г. в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права (л.д.147-148).

При этом из данного договора следует, что за уступку новый займодавец обязуется уплатить займодавцу сумму в размере 1 500 000 рублей в течение трех дней с момента заключения договора (п.1.4). Договором определено также, что права требования по договору займа № от 01.08.2013г. переходят к новому займодавцу в момент заключения данного договора, а права требования по договору ипотеки № от 01.08.2013г. переходят к новому займодавцу в момент государственной регистрации настоящего договора (п.2.4).

Данный договор сторонами был сдан в регистрационную службу, где 18.06.2018г. регистрационные действия по нему были приостановлены, в связи с произошедшими торгами (л.д.192-193), а 13.08.2018г. прекращена (л.д.207) на основании заявления представителя ООО «Север Инвест» и ФИО6 (л.д.198-202).

06.07.2018г. данный договор уступки был расторгнут на основании соглашения (л.д.149), а стороны его заключившие возвращены в первоначальное положение.

О существовании данного договора ООО «Север Инвест», уступивший свои обязательства по взысканию долга, обеспеченные залогом имущества, ни судебному приставу – исполнителю, ни иным участникам публичных торгов не сообщил, указав о данном факте лишь в заявлении, направленном в Росимущество 03.07.2018г. (л.д.86-87) без приложения такового. 

При этом ФИО6 действительно является учредителем ООО «Север Инвест», владеющим 73,75 % доли данного юридического лица (л.д.224-235), что дает основания полагать суду о направленности и недобросовестности действий истца по созданию любых препятствий, направленных на проведение торгов, при сохранении для должника ситуации, в которой он таковым и остается без какого - либо уменьшения его суммы задолженности.

Впоследствии, уже в ходе рассмотрения дела, 19.09.2018г. между ООО «Север Инвест» и ФИО4 был заключен предварительный договор, по условиям которого в случае удовлетворения Ачинским городским судом рассматриваемого иска в течение 5 дней после вступления решения суда в законную силу стороны обязуется заключить мировое соглашение, по условиям которого ФИО4 передает в собственность ООО «Север Инвест» квартиру 

<

данные изъяты> по ул. Набережная в г. Ачинске, а последний обязуется ее принять в качестве полного расчета за имеющийся долг и отказаться при этом от всех материальных претензий к должнику (л.д.144). 

Между тем, согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) (пункт 2 статьи 10 Федерального закона).

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 10 Федерального закона несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно пункту 3 статьи 165 Кодекса если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 384 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 389 Кодекса уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной форме или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. В силу пункта 2 указанной статьи уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 47 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство). Основным обязательством в данном случае является кредитный договор, в соответствии с действующим законодательством не требующий государственной регистрации, следовательно, уступка прав по нему также не требует государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации договора уступки прав требования по договору об ипотеке не влечет ничтожности уступки прав по кредитному договору. Временные рамки для регистрации договора уступки права требования по договору об ипотеке не установлены. С момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки в силу ст. 384 ГК РФ, согласно которой если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. 

Однако до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке, удовлетворению не подлежат. Поэтому права и нового залогодержателя, и должника отсутствием государственной регистрации договора уступки прав требования нарушены быть не могут только лишь на том основании, что прежней залогодатель, злоупотребляя своим правом, прекратил исполнительное производство. 

Таким образом, на момент направления заявления судебному приставу-исполнителю о прекращении торгов ООО «Север Инвест» фактически взыскателем по исполнительному производству не являлся, поскольку принадлежащее ему право требования было уступлено иному лицу за 1 500 000 рублей, в связи с этим реализация заложенного имущества за 2 197 260 рублей его права никоим образом не нарушала.

При этом никаких договоров с должником о передаче последним квартиры в собственность ООО «Север Инвест» и прекращении его обязательств на момент проведения торгов заключено не было, якобы имеющиеся договоренности ничем не подтверждены, более того опровергаются заключенной сделкой по уступке прав требования.

Сами же по себе действия по заключению договора об уступке прав требования, его последующее расторжение уже в ходе рассмотрения дела и заключения предварительного договора с должником свидетельствуют о том, что взыскатель такими действиями защищает исключительно свои имущественные интересы, пренебрегая законными интересами и должника, и победителя торгов, и лица, которому такое право переуступлено, поскольку ставит их в состояние правовой неопределенности, в частности, лишает покупателя долга по обеспеченному залогом договору, государственная регистрацию перехода права по которому не осуществлена, на предъявления им требований, основанных на договоре об ипотеке, как и было отмечено выше.

С учетом изложенного проведение торгов даже в рамках оконченного исполнительного производства для ООО «Север Инвест» никаких негативных последствий не создавало с учетом продажи долга ФИО4 иному лицу за цену значительно более меньшую, чем была получена в результате проведенных торгов. 

Изложенное позволяет суду согласиться с доводами представителя ответчика ООО «Легатт» о том, что ничем не ограниченное право взыскателя-залогодержателя отозвать исполнительный лист об обращении взыскания на предмет залога в любой момент исполнительного производства и предъявить его вновь к исполнению в рамках нового исполнительного производства, инициировав тем самым проведение процедуры реализации заложенного имущества с самого начала, вступает в противоречие как по букве, так и по смыслу с положениями гражданского законодательства, в том числе и нормами Закона об ипотеке, устанавливающими порядок реализации заложенного имущества с публичных торгов, создает неопределенность в правовом положении залогодателя и победителя торгов.

Суд полагает необходимым указать и на то, что договор с ФИО4 от 19.09.2018г., заключенный под условием, не содержит каких-либо санкций и правовых последствий для ООО «Север Инвест», а для должника как раз и создает то самое положение правовой неопределенности, о котором было указано выше, поскольку не лишает в случае не заключения основанного договора ООО «Север Инвест» на неоднократное предъявление исполнительного документа в службу судебных приставов с целью инициирования принудительного взыскания и последующей продажи долга, что также будет возможно при вынесении судом решения о признании торгов недействительными.

Учитывая, что исполнительный лист отозван ООО «Север Инвест» непосредственно после окончания срока подачи заявок на участие в повторных торгах, его действия фактически направлены на предотвращение проведения повторных публичных торгов с тем, чтобы создать право на обращение в суд за изменением начальной продажной цены в течение неограниченного периода времени, что не допустимо по изложенным выше причинам, а также в силу необходимости соблюдения принципа добросовестности участников гражданского оборота, который, по мнению суда, ООО «Север Инвест» в рассматриваемом случае не соблюден.

Таким образом, исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств и требований закона, суд считает необходимым в удовлетворении предъявленных требований отказать в полном объеме. 

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Отказать обществу с ограниченной ответственностью МКК «Север - Инвест» к ФИО2 о признании публичных торгов и договора купли-продажи с публичных торгов недействительными. 

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Красноярский краевой суд через Ачинский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Большевых Е.В.

Мотивированное решение изготовлено 15 октября 2018 года.