З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 марта 2017 года город Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи: Ямпольской В.Д.,

при секретаре: Луценко Ю.В., 

с участием представителя истца Б. В.Н. (по доверенности), 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к Е.Д.С. о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л:

27 мая 2009 года между ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» и Е. Д.С. заключен договор №№ купли-продажи земельного участка, согласно которому ответчик приобрел в собственность земельный участок №№, площадью 2 548 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Цена земельного участка определена по договору в размере 1 414 500 руб., из которых покупателем оплачено 234 600 руб. 

Условиями договора предусмотрено участие Е. Д.С. в инвестировании строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей. Затраты на подведение инженерных коммуникаций составляют 312 290 руб., покупателем оплачено 68 000 руб.

В обеспечение обязательств земельный участок находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты его стоимости. 

01 июня 2014 года истек срок строительства жилого дома на приобретённом Е. Д.С. земельном участке, регистрации права собственности на жилой дом, а также по подключению жилого дома к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом. 

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация», ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка №№ 27.05.2009г., просит взыскать с Е. Д.С. задолженность по договору купли-продажи в размере 2 338 284, 75 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.3. договора №№ от 27.05.2009г. – 1 179 900 руб., затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п.5.6. договора №№ от 27.05.2009г. – 244 290 руб., проценты в соответствии с п.5.5. договора №№ от 27.05.2009г. – 914 094, 75 руб., а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины – 19 891, 42 руб. 

В судебном заседании представитель истца Б. В.Н. (по доверенности) поддержала исковые требования. 

Ответчик Е. Д.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно, надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ путем направления судебной корреспонденции по месту жительства и регистрации. Почтовой службой судебная корреспонденция возвращена в адрес суда с указанием «Истек срок хранения». Учитывая, что ответчик не известил органы УФМС о месте пребывания, а также в нарушение п.3.2.7. договора купли-продажи не поставил АО «БИК» в известность об изменении места проживания, судебные повестки не получает, суд считает, что последний надлежащим образом извещен о дате судебного разбирательства.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

Учитывая мнение представителя истца, не возражавшего относительно вынесения заочного решения, суд, в соответствии со ст.233 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства в отсутствие ответчика Е. Д.С.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным истцом доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом и не противоречащие ему. 

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Факт заключения договора купли-продажи земельного участка №№, площадью 2 548 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, подтверждается договором купли-продажи земельного участка №№ от 27.05.2009г., актом приема-передачи от 27.05.2009г.

По условиям договора №№ от 27.05.2009г., продавец обязался в срок не позднее трех лет после передачи участка покупателю организовать строительство в микрорайоне индивидуального жилищного строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения и канализации с привлечением денежных средств покупателя (п.4.1. договора).

В подтверждение доводов о выполнении АО «БИК» своих обязательств по договору, стороной истца предоставлены договора инвестирования строительства инженерных сетей от 26.04.2010г., 15.02.2012г. заключённые с ГУП «Белгородский областной фонд индивидуального жилищного строительства», согласно которым АО «БИК» (инвестор) передало денежные средства в сумме, порядке и сроки, установленные договором для строительства внутриплощадочных сетей водоотведения и водоснабжения в микрорайоне индивидуального строительства «Ближняя Игуменка 62.25. (Севрюково)» Белгородского района, а ГУП «Белгородский областной фонд поддержки ИЖС» обязался организовать и завершить в установленный договорами срок строительство объекта, осуществить технический надзор за качеством выполненных работ и обеспечить передачу завершенного строительством объекта эксплуатирующей организации. 

Как следует из сообщения ГУП «Белгородского областного Фонда поддержки индивидуального жилищного строительства» от 30.01.2017г. №259, согласно долгосрочной целевой программе «Инженерное обустройство микрорайонов массовой застройки ИЖС в Белгородской области» в микрорайоне ИЖС «Б.Игуменка – 62.25.» Белгородского района построены инженерные сети в следующие сроки: внеплощадочные и внутриплощадочные сети водоснабжения и водоотведения – 2013 год, электроснабжение – 2012 год, газоснабжение - 7.15 км в 2013 году, 10.0 км – в 2014 году, 10.0 км – в 2015 году, 7.5 км в 2016 году, построены дороги в щебеночном покрытии. Все сети находятся в рабочем состоянии и обслуживаются соответствующими организациями.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что истец взятые на себя обязательства по договору купли-продажи №№ от 27.05.2009г. исполнил в полном объеме. Доказательств обратного суду не предоставлено.

В соответствии с п.2.1. договора купли-продажи, цена земельного участка по соглашению сторон составила 1 414 500 руб. К. Д.Н. оплатил часть стоимости земельного участка в течение пяти дней после заключения договора – 234 600 руб. На оплату оставшейся части суммы – 1 179 900 руб. предоставлена отсрочка платежа сроком до 27 мая 2017 года (п.2.3. договора).

Земельный участок в соответствии с условиями договора №№ от 27.05.2009г. находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация». 

Е. Д.С. обязался до истечения одного года после даты регистрации права собственности на участок возвести на нем фундамент жилого дома, в течение пяти лет построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности, подключить построенный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом (п.3.2.3. - 3.2.5.договора).

Согласно п.4.2.,4.3. договора купли-продажи земельного участка №№ от 27.05.2009г. затраты на подведение инженерных коммуникаций определены в сумме 312 290 руб., из них 75 000 руб. оплачивается в следующем порядке: при заключении договора – 40 000 руб., затем ежегодно со второго по шестой годы путем осуществления платежей по 7 000 руб. не позднее 27 мая до момента оплаты всей суммы, предусмотренной настоящим пунктом договора.

В соответствии с п.4.2. договора ответчиком оплачено 68 000 руб. 27.05.2015г. истек срок уплаты последнего платежа. Обязательства по его уплате ответчиком не исполнены.

За нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям покупатель уплачивает продавцу штраф в размере, равном стоимости между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз. 2 п.4.1. договора и суммой, фактически уплаченной покупателем согласно п.4.2. договора (п.5.6. договора).

Принимая во внимание положения п.4.2. и п.5.6. договора, задолженность Е. по оплате затрат на подведение инженерных коммуникаций составляет 244 290 руб. (312 290 руб. – 68 000 руб.). 

Пункт 5.5. договора №№ от 27.05.2009г. предусматривает, что за нарушение сроков строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п.п.3.2.4. договора, покупатель до истечения срока отсрочки, указанного в п. 2.3., уплачивает продавцу оставшуюся часть цены участка, а также проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части земельного участка. 

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 01 июня 2009 года, что подтверждается отметкой на договоре купли-продажи.

01 июня 2014 года истек срок строительства жилого дома на земельном участке, принадлежащем Е. Д.С. по договору купли-продажи земельного участка №№ от 27.05.2009г. и его регистрации в установленном законом порядке.

Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по строительству дома в установленный договором срок, подключению жилого дома к инженерным сетям объективно подтверждается письмом, направленным истцом в адрес Е. Д.С. 05.11.2015г. с требованием погасить задолженность по договору купли-продажи земельного участка №№ от 27.05.2009г. в размере: 1 179 900 руб. – оставшаяся часть стоимости земельного участка, 244 290 руб. – штраф согласно п.5.6. договора, а также актами проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка от 08.02.2016г., 23.11.2016г., согласно которым на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> частично возведены стены строения, и фотографиями к актам, подтверждающим отсутствие жилого дома на земельном участке.

В силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Судом установлен факт неисполнения Е. Д.С. обязательств по строительству жилого дома, его государственной регистрации в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, невнесения в установленный срок очередного платежа, связанного с подведением инженерных сетей (коммуникаций) к земельному участку.

Доказательств надлежащего исполнения условий договора суду не предоставлено и в судебном заседании не установлено. 

При таких обстоятельствах, с учетом выше приведенных правовых норм и условий договора, установленный судом факт неисполнения обязательств по строительству в течение 5 лет жилого дома, подключению построенного жилого дома, пригодного для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом является основанием для взыскания в пользу истца оставшейся стоимости земельного участка, с начислением процентов, согласно п.5.5. договора и возмещения затрат по подведению инженерных коммуникаций в соответствии с п.5.6. договора.

Согласно расчету, предоставленному истцом, задолженность Е. Д.С. по договору №№ купли-продажи земельного участка от 27.05.2009г. составляет 2 338 284, 75 руб., из которых: 

оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.3. договора №№ от 27.05.2009г. – 1 179 900 руб., 

затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с 5.6 договора №№ от 27.05.2009г. – 244 290 руб.,

проценты в соответствии с п.5.5. договора №№ от 27.05.2009г. – 914 094, 75 руб.(1 179 900 (оставшаяся часть стоимости участка) х 10% (ставка рефинансирования на день предъявления иска)/360 х 2 789 дней (с 01.06.2009г. по 19.01.2017г.),

Оснований не доверять указанному расчету не имеется, поскольку доказательств, свидетельствующих о его неправильности, суду не предоставлено. Расчет проверен судом, согласуется с условиями договора, не оспорен ответчиком.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В силу принципа состязательности, стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте. 

Ответчик в судебное заседание не явился, тем самым отказался от реализации права в соответствии со ст. 56 ГПК РФ на предоставление суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка.

Между тем, при решении вопроса о взыскании с ответчика процентов в размере 914 094, 75 руб. суд приходит к следующему.

Исходя из буквального содержания п.5.5. договора, проценты подлежат начислению за период просрочки исполнения покупателем обязательства по строительству и государственной регистрации права собственности на жилой дом, возникающего по истечении 5-летнего срока с момента государственной регистрации права собственности на участок. 

Данные проценты являются штрафной санкцией, применение которой подлежит в случае неисполнения покупателем условий договора, указанных в п. 3.2.4.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка является способом обеспечения обязательства (ст. 329 ГК РФ) и одной из форм гражданско-правовой ответственности, вызванных неисполнением либо ненадлежащим исполнением должником своих обязательств.

В силу положений ст. 333 ГК РФ и п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку; 

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 71 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда РФ от 14 марта 2001 года N 80-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК РФ вместе с тем дает право суду устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Право АО «БИК» требовать оплаты полной стоимости земельного участка, как и процентов в связи с неисполнением покупателем принятых обязательств, предусмотрено условиями договора купли-продажи №№ от 27.05.2009г.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер и направлена, в частности, на возмещение кредитору убытков, причиненных в связи с нарушением обязательства, и на то, чтобы освободить его от необходимости доказывать наличие и размер таких убытков (п. 1 ст. 330, п. 1 ст. 394 ГК РФ). Под убытками согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ понимаются реальный ущерб и упущенная выгода.

Степень соразмерности заявленных истцом ко взысканию штрафных санкций в виде процентов последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией. 

По мнению суда, сумма процентов, определенная истцом по договору купли-продажи земельного участка №№ от 27.05.2009г. в размере 914 094, 75 руб. несоразмерна последствиям нарушения обязательства покупателем. 

При этом суд также учитывает, что Е. Д.С., заключая договор купли-продажи, обязан был оценивать свой уровень доходов и иные обстоятельства, влияющие на исполнение договора, был уведомлен о возникновении ответственности в виде уплаты процентов в связи с неисполнением обязательств по договору, согласился с их размером. 

Исходя из внутреннего убеждения и обстоятельств гражданского дела, принимая во внимание необходимость сохранения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба истца, суд, в соответствии со ст.333 ГК РФ, разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", правовой позицией, изложенной в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 г. N 263-О, от 14.10.2004 г. N 293-О, от 24.01.2006 г. N 9-О, с учётом представленных ответчиком доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиком предпринимаются меры к завершению строительства жилого дома, суд приходит к выводу о том, что размер процентов, рассчитанных истцов в соответствии с п.5.5. договора купли-продажи 927/БИ25 от 27.05.2009г. подлежит уменьшению до 100 000 руб. Оснований для снижения процентов в большем размере суд не усматривает.

На основании изложенного, заявленные АО «БИК» требования подлежат удовлетворению в части и Е. Д.С. в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору купли-продажи земельного участка №№ 27.05.2009г. в размере 1 524 190 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.3. договора №№ от 27.05.2009г. – 1 179 900 руб., затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п.5.6. договора №№ от 27.05.2009г. – 244 290 руб., проценты в соответствии с п.5.5. договора №№ от 27.05.2009г. – 100 000 руб.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При этом, уменьшение штрафных санкций в порядке ст. 333 ГК РФ основанием для соразмерного уменьшения взыскиваемой с ответчика компенсации понесенных истцом судебных расходов по уплате государственной пошлины не является, поскольку не свидетельствует о необоснованности исковых требований о взыскании процентов в заявленном истцом размере, а связано с реализацией дискреционных полномочий суда по определению итогового размера неустойки.

Данные выводы соответствуют правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", согласно которой положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды.

Таким образом, при уменьшении судом размера штрафных санкций на основании статьи 333 ГК РФ государственная пошлина подлежит возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

Учитывая изложенное, на основании положений ст. 98 ГПК РФ, ответчик обязан выплатить в пользу истца понесенные по делу судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 19 891, 42 руб., факт оплаты которой подтвержден платежным поручением №118 от 23.01.2017г.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 235, 237 ГПК Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к Е.Д.С. о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка удовлетворить. 

Взыскать с Е.Д.С. в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору №№ купли-продажи земельного участка от 27.05.2009г. в размере 1 524 190 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.2.3. договора №№ от 27.05.2009г. – 1 179 900 руб., затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п.5.6. договора №№ от 27.05.2009г. – 244 290 руб., проценты в соответствии с п.5.5. договора №№ от 27.05.2009г. – 100 000 руб., а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины – 19 891, 42 руб.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья –