РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 января 2026 года г. Волгодонск, Ростовская область

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Алиевой А.Д.

при секретаре судебного заседания Выстребовой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Администрации Дубенцовского сельского поселения Волгодонского района, третье лицо: ФИО1 о сохранении квартиры в реконструированном состоянии,

установил:

Истец обратился в суд с иском к Администрации Дубенцовского сельского поселения Волгодонского района Ростовской области, третье лицо: ФИО1, о сохранении квартиры в реконструированном состоянии.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ему на праве собственности принадлежит квартира, с кадастровым номером: №, общей площадью 47,7 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, на основании Договора дарения недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 08.08.2025, запись регистрации: №.

Вышеуказанная квартира расположена на земельном участке, общей площадью 1251 кв.м., КН №, который также принадлежит истцу на праве собственности на основании Договора № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за истцом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 11.09.2025, запись регистрации: №.

16.10.2025 истец вызвал кадастрового инженера для обмеров квартиры, получил технический план на квартиру и площадь квартиры с учетом пристройки вышла 71,9 кв.м. Согласно заключению кадастрового инженера в техническом плане увеличение общей площади квартиры произошло за счет строительства пристройки, которую возвел бывший собственник.

После этого истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО для внесения изменений в ГКН площади квартиры после реконструкции. Но специалист МФЦ документы не принял, сославшись на то, что внесение изменений в площадь помещения невозможно.

Поэтому, во внесудебном порядке внести изменения в ГКН площади квартиры после реконструкции не представляется возможным. Истцу было рекомендовано рекомендовано обратиться в суд для сохранения в реконструированном состоянии квартиры.

Квартира истца находится в двухквартирном жилом доме, собственником 

<

адрес> является третье лицо. Квартиры имеют выходы на свои обособленные земельные участки. Земельный участок, принадлежащий истцу промежеван и имеет границы, квартира с пристройкой находится в границах этого земельного участка, что подтверждается заключением кадастрового инженера в техническом плане от 16.10.2025г.

Истец просит сохранить в реконструированном состоянии квартиру, общей площадью 71,9 кв.м., с кадастровым номером №, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую ему на праве собственности.

В судебное заседание истец не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в том числе через своего представителя ФИО3, действующую на основании доверенности.

Представитель ответчика Администрации Дубенцовского сельского поселения Волгодонского района Ростовской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя, представил отзыв, не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, предоставил в суд заявление о том, что не возражает против исковых требований.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК в отсутствие не явившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, представленные документы, исследовав иные доказательства по делу и дав им надлежащую оценку, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст.17 ФЗ №122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившие в законную силу судебные акты являются основаниям для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать (отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону или иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении Земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В настоящее время ст.1 п.14 ГрК РФ определены понятия строительства о реконструкции, которая определяется как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

С 04.08.2018 вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018г. №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым введен уведомительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства взамен ранее действовавшего разрешительного порядка, а также изменены отдельные положения Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Со дня вступления в силу указанного закона в результате изменений Градостроительного кодекса Российской Федерации понятия «Объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом», индивидуальный жилой дом» применяются в одном значении, если иное не предусмотрено федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации (пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

Принцип правовой определенности является неотъемлемым свойством правоприменительной практики, выступает гарантией стабильности уже сложившихся отношений на основании единых подходов к применению актов законодательства, но не исключает изменение правоприменительной практики на основании меняющегося содержания правовых норм.

Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит квартира, с кадастровым номером: №, общей площадью 47,7 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, на основании Договора дарения недвижимости от №. Право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 08.08.2025, запись регистрации: №.

Вышеуказанная квартира расположена на земельном участке, общей площадью 1251 кв.м., КН №, который также принадлежит истцу на праве собственности на основании Договора № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за истцом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 11.09.2025, запись регистрации: №.

16.10.2025 истец вызвал кадастрового инженера для обмеров квартиры, получил технический план на квартиру и площадь квартиры с учетом пристройки составила 71,9 кв.м. Согласно заключению кадастрового инженера в техническом плане увеличение общей площади квартиры произошло за счет строительства пристройки, которую возвел бывший собственник ФИО2. Квартира истца находится в двухквартирном жилом доме, собственником 

<

адрес> является третье лицо. Квартиры имеют выходы на свои обособленные земельные участки. Земельный участок, принадлежащий истцу промежеван и имеет границы, квартира с пристройкой находится в границах этого земельного участка, что подтверждается заключением кадастрового инженера в техническом плане от 16.10.2025.

В обоснование своих исковых требований истцом представлено заключение Негосударственного судебного эксперта ООО «АМК-оценка» ФИО5 30.12.2025 г., из которого следует, что Объектом экспертизы является 

<

адрес>, расположенная в одноэтажном жилом двухквартирном жилом доме, по адресу: 

<

адрес>.

Исходя из анализа данных ЕГРН и на текущий момент произошло изменение внутренних параметров помещения (

<

адрес>) в доме с одновременным изменением внешних параметров дома.

Реконструкция жилого дома, заключалась в изменении площади помещения 

<

адрес> кадастровый номер КН №:

- за счет включения в площадь квартиры площади холодной пристройки с образованием помещений:

№ – Коридор площадью 9,2 кв.м;

№ – Санузел площадью 3,6 кв.м;

№ – Кухня площадью 10,9 кв.м.

и обустройством в них коммуникаций (водопровод, водоотведение, электропроводка, установка санприборов, отопление).

К тому же в результате измерительных работ было произведено уточнение линейных размеров комнат 

<

адрес> (см. Технический план помещения от 16.10.2025г, подготовленный кадастровым инженером Куракиным П.И).

Здание, строение, сооружение, объект незавершённого строительства признается самовольной постройкой по ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от ДД.ММ.ГГГГ № 51-ФЗ, когда наличие технических критериев отнесения объектов капитального строительства к недвижимому имуществу сопровождается нарушением юридических критериев:

1. объект капитального строительства создан на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2. объект капитального строительства создан без получения на это необходимых разрешений;

3. объект капитального строительства возведен с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Первые два критерия относятся к юридическим (правовым), которые рассматриваются и оцениваются судом, эксперт дал по ним краткую характеристику.

В отношении третьего критерия экспертом проведено исследование выполненной реконструкции жилого дома, которая заключается в изменении площади помещения 

<

адрес> кадастровый номер КН № за счет включения в площадь квартиры холодной пристройки, переустройства и перепланировки, а также уточнения линейных размеров комнат 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, на предмет соответствия градостроительным, строительным, санитарным нормам и правилам пожарной безопасности.

Результаты исследования по вышеприведенным критериям в свете требований градостроительных, строительных, санитарных, норм и правил пожарной безопасности:

Далее эксперт проводит исследование по вышеприведенным критериям в свете требований градостроительных норм и правил.

Объект расположен на земельном участке кадастровый №, который по данным кадастрового учета был сформирован по адресу: 

<

адрес>. Категория земельного участка: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.

Земельный участок по адресу: 

<

адрес> по назначению и разрешенному использованию соответствует фактическому использованию. Порядок отвода земельного участка по адресу: 

<

адрес>, для целей строительства, установленный законом и иными правовыми актами соблюден. Объект недвижимости в реконструированном состоянии возведён в границах земельного участка, с соблюдением отступа от межевых границ с соседними земельными участками, что не нарушает требования п. 3 ст. 33 Правил землепользования и застройки Дубенцовского сельского поселения. Нарушение прав и интересов сособственников жилых помещений в двухквартирном доме и собственников соседних земельных участков не выявлено.

При устройстве реконструкции не затрагивались конструктивные элементы непосредственно жилого дома, так как произошло включение в площадь квартиры площади холодной пристройки с образованием помещений № – Коридор площадью 9,2 кв.м; № – Санузел площадью 3,6 кв.м; № – Кухня площадью 10,9 кв.м, и обустройством в них коммуникаций (водопровод, водоотведение, электропроводка, установка санприборов, отопление), что не повлияло на характеристики надежности и безопасности несущих и ограждающих конструкций жилого дома.

Произведенная реконструкция не превышает предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции, установленные градостроительным регламентом «Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Дубенцовского сельского поселения, минимальная площадь исследуемого участка для строительства и реконструкции в зоне Ж-1 составляет не менее 300 кв. м. Площадь дома, этажность, высота – не превышает предельных значений, установленных положением статьи 33 п. 3 правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

Выполненная реконструкция позволила обеспечить повышение уровня благоустройства 

<

адрес> создать удобство в эксплуатации, в соответствии с требованиями п. 1.1.7 ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов». Реконструкция (перепланировка и переустройство) 

<

адрес> направлена на улучшение жилищных условий, созданию условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также для другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище (требования п. 4.2 СП 55.13330).

В квартире после реконструкции образован следующий минимальный по п. 4.3 СП 55.13330 состав помещений: жилые комнаты, кухня, санузел, предусмотрены отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение.

Исследование реконструированного объекта капитального строительства, заключающегося в изменении площади помещения 

<

адрес> кадастровый номер КН № за счет включения в площадь квартиры холодной пристройки, переустройства и перепланировки, а также уточнения линейных размеров комнат 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> на предмет выявления нарушений градостроительных и строительных норм и правил, показало, что строительный объект возведен с соблюдением градостроительных, строительных, санитарных норм и правил пожарной безопасности.

По второму вопросу эксперт ответил:

2. Имеет ли выполненная реконструкция жилого дома, заключающаяся в изменении площади помещения 

<

адрес> кадастровый номер КН № за счет включения в площадь квартиры холодной пристройки, переустройства и перепланировки, а также уточнения линейных размеров комнат 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> признаки угрозы жизни и здоровью граждан?

Статья 10. Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях» глава «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» гласит: 1. Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы при проживании и пребывании человека в здании или сооружении не возникало вредного воздействия на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий.

Установлено, что исследуемый строительный объект 

<

адрес>, расположенный по адресу: Ростовская обл, 

<

адрес>, является строительным объектом с завершенными несущими и ограждающими конструкциями, готовностью строительства 100%.

Выполнены следующие конструктивные элементы строения: фундамент, стены, перекрытие, крыша, заполнены проемы, подведены инженерные коммуникации. Объект готов для ввода его в эксплуатацию. Факторов вредного воздействия на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий не выявлено.

Осмотром на месте стен и проведенными замерами на предмет прямолинейности и горизонтальности, а также вертикальности стен сверхнормативных отклонений не выявлено. Качество работ обеспечивает требуемую прочность возведенных конструкций.

Пространственную жесткость здания в целом и пристройки в частности совместную работу элементов конструкций обеспечивают устройством связей перекрытия, стыковочного шва с поперечными и продольными стенами конструкции. Нарушений требований СП 70.133320.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» и СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», не выявлено.

Все конструкции исследуемого строения находятся в работоспособном состоянии, их технические характеристики соответствуют по ГОСТ 31937 категории состояния конструкций «нормативное техническое состояние», изменений в техническом состоянии конструкций (наличие трещин либо других дефектов) не выявлено. Нарушений федерального закона N 384-ФЗ от 30.12.2009 «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях» не наблюдается.

В исследованиях на соответствие критериям и рекомендациям по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам (Рекомендации по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам. ЦНИИПРОМЗДАНИЙ.-М., 2001) определено техническое состояние объекта: работоспособное, состояние удовлетворяет требованиям, при которых обеспечиваются нормальные условия эксплуатации и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Выполненная реконструкция жилого дома, заключающаяся в изменении площади помещения 

<

адрес> кадастровый номер КН № за счет включения в площадь квартиры холодной пристройки, переустройства и перепланировки, а также уточнения линейных размеров комнат 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, не имеет признаков угрозы жизни и здоровью граждан.

Разрешая возникший спор, суд, руководствуясь положениями ст.51 ГрК РФ, ст.ст. 222,263 ГК РФ, п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ст.56 ГПК РФ, исходит из того, что спорное жилое помещение соответствует требованиям строительных норм и правил, при его реконструкции не допущено нарушений действующих правил и норм, истцом предприняты меры к легализации объекта реконструкции.

Поскольку в судебном заседании установлено, что произведенная реконструкция принадлежащего истцу жилого помещения не нарушает прав и законных интересов граждан и иных лиц, не создает угрозу жизни и здоровью, исковые требования о сохранении в реконструированном состоянии квартиры подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 к Администрации Дубенцовского сельского поселения Волгодонского района, третье лицо: ФИО1 о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии квартиру, общей площадью 71,9 кв.м., с кадастровым номером №, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую истцу ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ.р., уроженцу 

<

адрес>а 

<

адрес> (паспорт №), на праве собственности.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый Государственный Реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 20.01.2026.

Судья подпись А.Д. Алиева