УИД №

Дело №

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года г. Симферополь

Киевский районный суд г. Симферополя Республики Крым в составе: председательствующего – судьи Диденко Д.А., 

при секретаре – Шариповой С.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО9, ФИО10 о признании договора недействительным, переводе прав покупателя, третьи лица: ФИО4, ФИО5, ФИО6, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики ФИО11, нотариус ФИО7,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, мотивируя тем, что он является собственником помещения с кадастровым номером 90:22:010225:2778 по адресу: 

<

адрес>, которое расположено в коммунальной квартире. В данной коммунальной квартире рядом расположено так же помещение с кадастровым номером 90:22:010225:2875 по адресу: 

<

адрес>, собственником которой являлась ФИО14 Как стало известно истцу квартира была продана за 700 000,00 рублей в середине сентября 2023, сделка оформлена договором дарения. При этом, собственник данного помещения устно предлагал истцу приобрести помещение за 800000,00 рублей. Таким образом, под видом дарения была совершена мнимая сделка купли-продажи, чем нарушено преимущественное право истца на приобретение указанного имущества.

На основании изложенного истец просил суд: признать сделку по договору дарения помещения с кадастровым номером 90:22:010225:2875 по адресу: 

<

адрес>, недействительной, прикрывающей собой сделку купли-продажи; перевести на ФИО2 права и обязанности на жилое указанное выше помещение.

Заявлением от ДД.ММ.ГГГГ истец изменил исковые требования, мотивируя тем, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продал, а ФИО9 купил комнату с кадастровым номером 90:22:010225:2875 по адресу: 

<

адрес>, без предварительного письменного уведомления истца как совладельца общего имущества в коммунальной квартире, о продаже, в связи с чем истец вправе требовать перевода прав покупателя на основании п.3 ст.250 ГК РФ. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО10 заключен договор дарения, который является недействительным по основаниям, предусмотренным ст.168 ГК РФ.

На основании изложенного истец просил суд: признать договор дарения комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО9 и ФИО10 недействительным; перевести на ФИО2 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты с кадастровым номером 90:22:010225:2875 по адресу: 

<

адрес>, удостоверенного нотариусом ФИО11 А.Л., заключенному между ФИО3 и ФИО9

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены: ФИО4, ФИО2, ФИО6

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части исковых требований к ФИО14 прекращено в связи с отказом истца от иска.

В судебном заседании представитель истца поддержала иск по заявленным основаниям, пояснила, что истец был намерен приобрести спорную комнату, однако его о продаже не уведомили. Просила удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании иск не признал, пояснил, что о намерении продать принадлежащую ему комнату в коммунальной квартире устно неоднократно сообщал ФИО2, который не заключал договор по причине отсутствия средств.

Ответчик ФИО9 в судебном заседании иск не признал, пояснил, что комната приобреталась для него, однако он заключил договор дарения со своей матерью ФИО10, поскольку начались судебные тяжбы, в которых он не имел возможности принимать участия. Просил в иске отказать.

Ответчик ФИО10 в судебном заседании иск не признала, дала пояснения в соответствии с письменными возражениями, приобщенными к делу. Пояснила так же, что до заключения договора купли-продажи они приходили в квартиру, где ФИО2 показывал какие помещения он занимает и каким образом они пользуются общим имуществом. При этом о продаже комнаты ему было известно, возражений он не заявлял. Просила в иске отказать.

Третье лицо – нотариус ФИО11 А.Л., а так же представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о причинах не сообщили.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 46, ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований приостановления регистрационных действий является то, что при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав не приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире.

В соответствии со ст.7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основаниям, указанным в пунктах 40 и 46 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до истечения одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности либо продавцом комнаты в коммунальной квартире собственников остальных комнат в коммунальной квартире.

Судом установлено, что ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником помещений №,2 квартиры общего заселения, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Из договора купли-продажи следует, что в собственность покупателя переходят жилые помещения – жилые комнаты № площадью 17,6 кв.м и № площадью 12,6, общей площадью 30,2 кв.м. В общем пользовании находятся бытовые помещения №№,87 – коридоры, 81 – кухня, 83 – умывальник, 84 – туалет.

Помещения №,№ в 

<

адрес> поставлены на кадастровый учет под номером №, площадью 30,2 кв.м.

Согласно свидетельству о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ квартира общего заселения, общей площадью 46,2 кв.м, которая находится по адресу: 

<

адрес>, ком.1,2,3, принадлежит на праве общей долевой собственности в равных долях: ФИО2, ФИО6, ФИО4, ФИО5.

Жилое помещение общей площадью 33,0 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, ком.1,2,3, поставлено на кадастровый учет под номером 90:22:010225:2798.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение – комната, площадью 9 кв.м, с кадастровым номером 90:22:010225:2875, расположенная на 1 этаже по адресу: 

<

адрес>, принадлежит ФИО10

Из технических паспортов и технического плана помещения на квартиры общего заселения №, № следует, что они расположены на первом этаже подъезда № и в общем пользовании собственников комнат находятся бытовые помещения №№,87 – коридоры, 81 – кухня, 83 – умывальник, 84 – туалет.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Симферопольского городского нотариального округа ФИО11 А.Л. удостоверен договор купли-продажи комнаты, находящейся по адресу: 

<

адрес>, площадью 9 кв.м, кадастровый №, заключенный между ФИО3 (Продавец) и ФИО9 (Покупатель).

Согласно п.4.1 Договора комната приобретена покупателем за 670 000,00 рублей. Согласно п.5 расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Симферопольского городского нотариального округа ФИО11 А.Л. удостоверен договор дарения комнаты, находящейся по адресу: 

<

адрес>, площадью 9 кв.м, кадастровый №, заключенный между ФИО9 (Даритель) и ФИО10 (Одаряемая).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

По смыслу данных правовых норм, с учетом положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности, собственников других комнат в коммунальной квартире.

В нарушение приведенных требований доказательств письменного уведомления ФИО2 о продаже ФИО3 принадлежащей ему комнаты суду не представлено. Отсутствие письменного уведомления ответчиком в судебном заседании не оспаривалось, а доводы об устных сообщениях значения для дела не имеют.

Судом установлено так же, что требования о переводе прав покупателя заявлены в пределах пресекательного срока, определенного ст.250 ГК РФ, договор купли-продажи, заключенный между ответчиками, исполнен в полном объеме, денежные средства получены продавцом, о чем указано в тексте договора и не оспаривалось ответчиками.

Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пп. 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

Истцом по квитанции от ДД.ММ.ГГГГ № в обеспечение заявленных требований на расчетный счет Управления Судебного департамента по Республике ФИО11 внесены денежные средства в размере 700 000,00 рублей. Доказательств несения расходов покупателем ФИО10 в большем размере суду не представлено.

При таких обстоятельствах исковые требования о переводе прав покупателя на истца ФИО2 обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).

Пунктом 2 ст. 168 указанного кодекса предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

В п. 7 данного постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пп. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст.167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку, как установлено судом, комната площадью 9 кв.м, кадастровый №, расположенная по адресу: 

<

адрес>, приобретена ФИО9 с нарушением преимущественного права покупки ФИО2, договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО9 и ФИО10 признается судом недействительным и, в порядке применения последствий недействительности сделки, право собственности ФИО10 на спорную комнату подлежит прекращению.

На основании ст.98 ГПК РФ, в связи с удовлетворением иска, с ответчиков в солидарном порядке подлежит взысканию в пользу истца госпошлина в размере 10200,00 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к ФИО3, ФИО9, ФИО10 о признании договора недействительным, переводе прав покупателя удовлетворить.

Перевести на ФИО2 права и обязанности покупателя комнаты, находящейся по адресу: 

<

адрес>, площадью 9 кв.м, кадастровый № по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ФИО9.

Денежные средства в размере 700 000,00 руб., внесенные ФИО8, по квитанции от ДД.ММ.ГГГГ № на расчетный счет Управления Судебного департамента по Республике Крым перечислить ФИО9.

Договор дарения комнаты, находящейся по адресу: 

<

адрес>, площадью 9 кв.м, кадастровый №, удостоверенный ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Симферопольского городского нотариального округа Ляшенко А.Л., заключенный между ФИО9 и ФИО10 признать недействительным.

Право собственности ФИО10 на комнату, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № прекратить с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с ФИО3, ФИО9, ФИО10 солидарно в пользу ФИО2 госпошлину в размере 10200,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Киевский районный суд г. Симферополя. 

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Д.А. Диденко