Дело № 2–249/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 октября 2017 года р.п.Краснозерское

Краснозерский районный суд Новосибирской области в составе председательствующего – судьи Чукановой Н.А.,

при секретаре Конограй И.Н.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 к ФИО4, ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи

у с т а н о в и л :

истец обратился в суд с иском к ответчику о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу на нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1961 кв.м по адресу: Новосибирская область, Краснозерский район, Мохнатологовский сельсовет по следующим основаниям.

03 октября 2012 года между истцом и ответчиком был заключени договор купли-продажи нежилого здания – родильного отделения, расположенного в 

<

...> кв.м. Истец выполнил свои обязательства, оплатил согласованную сторонами стоимость 200000 рублей, был подписан акт приема-передачи и фактически здание передано истцу. Ответчику данное здание принадлежит на основании Договора купли-продажи от 12 марта 2008 года, заключенного с ЗАО «Мохнатологовоское», но поскольку переход права собственности к ФИО4 не был зарегистрирован в связи с ликвидацией ЗАО «Мохнатологовское», решением суда от 06 июня 2016 года право собственности было признано за ФИО4 Именно указанное имущество было продано ФИО4 истцу, что установлено в ходе рассмотрения дела о признании права собственности за ФИО4 После регистрации права собственности за ответчиком препятствий для регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу не имелось, однако ответчик уклоняется от регистрации.

В соответствии со ст.551 ГК РФ и ст.15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО4 к ИП ФИО1 на нежилое здание площадью 1961 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Новосибирская область, Краснозерский район, Мохнатологовский сельсовет.

Истец и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, полагают установленным тот факт, что по договору купли-продажи от 03 октября 2012 года, заключенному между сторонами передан именно указанный истцом объект, препятствий на заключение договора не имелось, характеристики объекта недвижимости были уточнены в ходе проведения кадастровых работ, произведенных истцом до государственной регистрации права собственности ФИО4 по их договоренности, так как на момент заключения договора кадастровые работы не были проведены и соответствующих документов у продавца не имелось. С учетом этого была установлена и цена продаваемого здания. При заключении договора стороны договорились, что ФИО1 несет все необходимые расходы по оформлению прав ответчика на указанное здание, при этом ФИО4 оформляет доверенность на имя ФИО6, который занимается указанными вопросами и после оформления прав ответчика они оформляют переход права собственности к истцу. Такие условия устраивали обе стороны, поскольку истец нуждался срочно в помещении для размещения животных, ответчика устраивала предложенная стоимость объекта. Факт передачи ответчиком именно указанного здания ФИО4 не оспаривался, при рассмотрении судом его иска о признании права собственности представитель истца утверждал о том, что указанное здание им продано и оформление документов необходимо именно для передачи права собственности ФИО1 После передачи здания, находящегося в неудовлетворительном состоянии, истцом произведен его ремонт и с декабря 2012 года здание используется истцом по его назначению как родильное отделения для КРС. Однако после проведенного ремонта и после регистрации права собственности за ФИО4 он отказался регистрировать переход права собственности, уклоняясь от явки в органы Росреестра. 

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что подписывая указанный истцом договор ФИО4 фактически передал спорное здание в аренду, однако оформили они это договором купли-продажи по просьбе истца для участия в получении гранта на развитие его фермы. На момент заключения указанного договора право собственности ФИО4 не было зарегистрировано. Факт заключения именно договора аренды подтверждается тем, что в условиях заключенного договора имеется условие о том, что покупателю известны правила эксплуатации здания и обязанности по несению расходов на его эксплуатацию, обслуживание и ремонт. В 2015 году истец обратился к ответчику с просьбой продать указанное здание, обещая содействовать в оформлении документов и в 2016 году было вынесено решение о признании за ответчиком права собственности, после чего ответчик узнал о том, что истец незаконно пытается переоформить право собственности. В подтверждение того, что между сторонами не заключался договор купли-продажи ссылается также на то, что если бы сделка имела место, то истец попытался бы обратиться за регистрацией перехода права собственности в течение срока исковой давности, т.е. до 2016 года, однако он этого не делал. Обращает внимание, что из условий договора от 03 октября 2012 года невозможно идентифицировать продаваемый объект, так как не указаны его характеристики, отсутствует кадастровый план.

Исследовав и оценив в соответствии со ст.67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого представленного в суд доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. 

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствие с требованиями ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком 03 октября 2012 года заключен договор купли-продажи нежилого здания, что подтверждается копией договора (л.д.9-10).

Согласно ст.ст.549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор между истцом и ответчиком заключен в простой письменной форме, что не противоречит требованиям закона.

Из условий договора следует, что предметом договора является родильное отделение – нежилое здание площадью 1800 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

Договором определена стоимость указанного имущества – 200000 рублей.

03 октября 2012 года ответчиком выставлен истцу счет об оплате родильного отделения на 200000 рублей (л.д.12). 03 октября 2012 года ответчик произвел оплату, что подтверждается копией платежного поручения (л.д.13).

Согласно акта приема-передачи от 06 октября 2012 года, подписанного сторонами, указанное здание передано истцу (л.д.11). 

Согласно справки об идентификации объекта недвижимости от 03.12.2015 года №224(копия приобщена в судебном заседании), представленной ответчиком в ходе рассмотрения гражданского дела № 2-396/2016 нежилому зданию (родильное помещение, помещение для отела скота (родилка) площадью 1961 кв.м. 1979 года постройки, с кадастровым номером №, переданного ФИО4 от ЗАО «Мохнатологовское» присвоен адрес – Новосибирская область, Краснозерский район, Мохнатологовский сельсовет.

Решением Краснозерского районного суда Новосибирской области от 09 июня 2016 года (л.д.141-143) ха ФИО4 признано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1961 кв.м, расположенное по адресу: Новосибирская область, Краснозерский район, Мохнатологовский сельсовет на основании договора купли-продажи имущества от 12 марта 2008 года, заключенного ответчиком с ЗАО «Мохнатологовское».

Из показаний свидетеля ФИО13, следует, что он, являясь главой Мохнатологовского сельсовета Краснозерского района Новосибирской области, принимал участие в рассмотрении гражданского дела о признании за ФИО4 права собственности на нежилое здание родильного отделения для скота, в ходе которого было установлено, что фактически на момент рассмотрения дела зданием владел ИП ФИО1 и оформление права собственности ФИО4 необходимо было для регистрации перехода права собственности к истцу. Также свидетель подтвердил, что здание было в непригодном для эксплуатации состоянии, истцом произведен его ремонт и до настоящего времени никто его право владения не оспаривал.

Оценив указанные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что 03 октября 2012 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1961 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Доводы ответчика о том, что требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку из текста договора невозможно идентифицировать проданный объект, суд находит несостоятельными, поскольку они опровергаются вышеприведенными доказательствами и ответчик не оспаривает факта передачи именно указанного объекта истцу.

Доказательств заключения указанного договора в отношении иного имущества ответчиком не представлено.

Доводы ответчика и его представителя о том, что фактически между сторонами был заключен договор аренды спорного нежилого здания суд также находит несостоятельными, поскольку доказательств этому ответчиком не представлено. Те обстоятельства, что в договоре, заключенном между сторонами имеется указание на то, что покупателю известны правила эксплуатации здания и обязанности по несению расходов, связанных с эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом, не подтверждают доводов ответчика о заключении договора аренды, напротив подтверждают доводы истца о том, что он после передачи здания нес все расходы по его ремонту и обслуживанию.

Доводы ответчика о том, что договор купли-продажи не мог быть заключен, так как на момент его заключения право собственности ответчика на спорный объект не было зарегистрировано, суд также находит необоснованными, так как в судебном заседании установлено, что нежилое здание (родильное отделение) передано ответчику по акту приема-передачи 30 декабря 2010 года на основании договора купли-продажи имущества, заключенного с ЗАО «Мохнатологовское» 12 марта 2008 года, т.е. до заключения договора между истцом и ответчиком. Выводы суда основаны на следующем:

В соответствии с ч.2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу ч.5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, в связи с чем суд приходит к выводу, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Истцом представлено достаточно доказательств для индивидуализации предмета договора, что позволяет прийти к выводу, что предметом договора купли продажи является нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1961 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>

Исходя из положений подписанного сторонами договора, последующего поведения сторон, представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу, что действительная воля сторон при подписании договора была направлена на заключение договора купли-продажи спорного объекта.

Вместе с тем, для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него, в связи с чем, суд находит обоснованными доводы истца о невозможности обращения с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект до момента государственной регистрации права ответчика на него.

По тем же основаниям доводы представителя ответчика о пропуске срока исковой давности являются несостоятельными, так как право собственности ФИО4, на спорный объект зарегистрировано 10 августа 2016 года (л.д.14) и только после этого истец мог реализовать свое право на государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи.

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Согласно ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Согласно п.60.61 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что обязательства по передаче имущества сторонами исполнены, ими подписан соответствующий акт (л.д.11), обязательства по оплате стоимости продаваемого объекта продавцом исполнены (л.д.13), в связи с чем требований истца о государственной регистрации перехода права являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлины уплаченная при подаче иска в размере 300 рублей (л.д.72).

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 удовлетворить.

Принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание площадью 1961 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 на основании договора купли-продажи №1 от 03 октября 2012 года.

Решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 300 рублей.

Меры по обеспечению иска в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении нежилого здания площадью 1961 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Краснозерский районный суд Новосибирской области.

Решение в окончательной форме принято 30 октября 2017 года.

Судья