46RS0026-01-2020-000055-89

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«03» июля 2020 года п. Хомутовка Курская область 

Хомутовский районный суд Курской области в составе председательствующего судьи Чевычеловой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козеевой Е.С., 

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО1 по ордеру – адвоката Гаврилова Н.Г., ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-55/2020 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли – продажи недвижимого имущества расторгнутым, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском с учетом его уточнения к ФИО2 о признании договора купли – продажи недвижимого имущества расторгнутым, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества, мотивируя свои требования тем, что 31 июля 2019 года между сторонами заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого продавец ФИО2 обязуется продать, а покупатель ФИО1 купить в собственность и оплатить недвижимое имущество: земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес>. В этот же день ответчику были переданы денежные средства в размере 130 000 рублей. Поскольку на момент заключения договора купли-продажи она, ФИО1, не знала и была введена в заблуждение относительно того, что от дома до остановки общественного транспорта значительное расстояние, кроме того, в доме неисправное печное отопление, которое по устной договоренности должно было быть устранено продавцом, ею было принято решение о приостановлении регистрации сделки и отказе от нее, в связи с чем, в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора с требованием возврата денежных средств, которая оставлена без удовлетворения. Просит признать расторгнутым договор купли – продажи недвижимого имущества от 31 июля 2019 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, взыскать с ФИО2 в свою пользу денежные средства в размере 130000 рублей, в возмещение судебных расходов взыскать денежные средства, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 3800 рублей (л.д. 5-6, 82-83).

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Пояснила, что в день сделки она передала ответчику денежные средства в размере 130000 рублей. Указала, что на момент осмотра жилого дома и земельного участка, печь в доме была развалена, участок был заросший травой, в связи с чем, осмотреть его было невозможно. Ответчик обещал отремонтировать печь и обкосить участок. Кроме того, впоследствии ей стало известно, что в село не ходит общественный транспорт, в связи с чем, ею было принято решение об отказе от исполнения договора. Ответчику направлено смс-сообщение об отказе от исполнения договора, кроме того, в регистрирующий орган подано заявление о приостановлении государственной регистрации, также в адрес ответчика направлена претензия. Указала, что дополнительное соглашение, предусматривающее право покупателя на односторонний отказ от исполнения договора, не заключалось, в судебном порядке договор не расторгался, соглашение о расторжении договора по соглашению сторон также отсутствует. 

Представитель истца ФИО1 по ордеру – адвокат Гаврилов Н.Г. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил признать договор купли- продажи расторгнутым по основаниям, предусмотренным ст. 450.1 ГК РФ. Кроме того, указал, что истец не оспаривает договор по основаниям его заключения под влиянием заблуждения. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал. Указал, что он выставил принадлежащий ему дом на продажу. Ему позвонила истец по поводу приобретения дома, он встретил ее на станции, показал район, дом и земельный участок. На момент осмотра жилого дома печь была в рабочем состоянии, в случае ее неисправности, он должен был за свой счет ее отремонтировать. Остановка общественного транспорта находится в 150 метрах от жилого дома, также он довел до покупателя информацию о том, что до п. 

<

данные изъяты> можно доехать на школьном автобусе или на такси. В этот же день они поехали в МФЦ, оформили и подписали договор купли –продажи, ФИО1 передала ему денежные средства в размере 130 000 рублей, он, в свою очередь, передал ей ключи от дома и документы. На следующий день к нему домой приехала ФИО1, передала ему ключи от дома и попросила обкосить погреб, принести в дом ведро, посуду и постельные принадлежности. Он проверил печное отопление, обкосил погреб. Через 5 дней ему пришло смс-сообщение от ФИО1 о том, что она передумала покупать дом, в дальнейшем им была получена претензия, которая оставлена без удовлетворения, поскольку договор купли-продажи сторонами исполнен. 

Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Положениями п. 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из п. 1 ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Как установлено п. 1 ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из п. 1 ст. 407 ГК РФ следует, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Положениями п.п. 1,2 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вместе с тем данное правило о судебном порядке расторжения договора исключается во многих случаях за счет общих и специальных норм о праве на отказ договора в одностороннем внесудебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Исходя из положений ст. 310 ГК РФ и разъяснений, приведенных в п.п. 10, 11,12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 года N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ). При применении статьи 310 ГК РФ следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий. Кроме того, право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено правилами об отдельных видах договоров. Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Из п. 1 ст. 450.1 ГК РФ следует, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Итак, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым и решения суда об этом не требуется, кроме того, указанная норма права допускает односторонний отказ от исполнения договора в том случае, когда такое право предусмотрено законом или договором.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом, 31 июля 2019 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель купить в собственность и оплатить следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный на землях населенных пунктов и предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером 

<

№1> по адресу: 

<

адрес> и расположенный на этом земельном участке жилой дом площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером 

<

№2> (л.д. 57-59). 

В соответствии с п. 3 договора купли-продажи недвижимого имущества, продавец и покупатель пришли к соглашению о цене недвижимости в сумме 130000 рублей, из которых 100 000 рублей - плата за жилой дом, 30 000 рублей –плата за земельный участок.

Согласно п. 6 договора купли-продажи недвижимого имущества, жилой дом находится в состоянии пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроен, отвечает техническим и санитарным требованиям. Покупателю переданы ключи от указанного дома, а также технический паспорт здания, документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг. Недостатки и дефекты, препятствующие его использованию, на момент осмотра покупателем не обнаружены. 

Земельный участок осмотрен покупателем. Недостатки и дефекты, препятствующие его использованию, на момент осмотра покупателем не обнаружены (п. 7 договора купли –продажи недвижимого имущества).

Из п. 8 договора купли- продажи недвижимого имущества следует, что передача отчуждаемой недвижимости продавцом и принятие ее покупателем на момент подписания настоящего договора осуществлены. Стороны претензий друг к другу не имеют. Настоящий договор одновременно является передаточным актом. 

В соответствии с п. 9 договора купли- продажи недвижимого имущества, стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Пунктом 12 договора купли- продажи недвижимого имущества предусмотрено, что договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке до регистрации перехода права к покупателю. 

Право собственности у покупателя на указанную недвижимость возникает с момента государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (п. 13 договора купли- продажи недвижимого имущества).

Также судом установлено, что денежные средства по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 130 000 рублей переданы покупателем продавцу в день его подписания, данное обстоятельство подтверждено сторонами в судебном заседании. Кроме того, судом установлено, что государственная регистрация права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество приостановлена с 06 августа 2019 года на срок 6 месяцев в соответствии с ч. 1 ст. 30 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на основании заявления покупателя, впоследствии на основании ст. 27 указанного Федерального закона в государственной регистрации отказано в связи с истечением 05 февраля 2020 года срока приостановления государственной регистрации (л.д. 11,12, 60,61).

Собственником недвижимого имущества: земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного на землях населенных пунктов и предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером 

<

№1> по адресу: 

<

адрес> и расположенного на указанном земельном участке жилого дома площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером 

<

№2>, является ответчик ФИО2 (л.д. 62-63,64-65).

В судебном заседании установлено, что ФИО1 по истечении нескольких дней с момента заключения спорного договора купли –продажи недвижимого имущества уведомила ответчика посредством направления смс- сообщения об отказе от исполнения договора, что подтверждено сторонами, кроме того, 30 января 2020 года в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора купли –продажи по обоюдному согласию с требованием возврата денежных средств в размере 130 000 рублей, которое оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения, кроме того, после предъявления иска в суд, 01 июня 2020 года ФИО1 в адрес ответчика направлено уведомление об отказе от исполнения договора (л.д. 15-16,79).

Доводы стороны истца о том, что договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке до регистрации перехода права к покупателю, в том числе и по основаниям, предусмотренным ст. 450.1 ГК РФ, основаны на ошибочном толковании норм права, поскольку в рассматриваемом случае ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни другими законами и иными правовыми актами, ни договором купли-продажи недвижимого имущества от 31 июля 2019 года, заключенным между ФИО1 и ФИО2, не предусмотрена возможность одностороннего отказа покупателя от его исполнения.

При таких обстоятельствах, договор купли –продажи недвижимого имущества не может быть признан расторгнутым, поскольку правом на односторонний отказ от договора (одностороннее расторжение договора) покупатель не обладала, в связи с чем, ее действия не могли повлечь последствия в виде прекращения договорных отношений. Также суд считает правильным отметить, что односторонний отказ покупателя от исполнения договора купли-продажи невозможен, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества от 31 июля 2019 года исполнен сторонами. 

Дополнительные соглашения между сторонами договора, предусматривающие отказ от исполнения договора или изменение его условий в одностороннем порядке, а также соглашения сторон о расторжении договора не заключались, вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, признании договора недействительным также не имеется.

Направление уведомления в адрес ответчика о расторжении договора при отсутствии на то предусмотренных законом либо договором оснований, не порождает у ответчика обязанность возвратить денежные средства.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, по мнению суда, являлось свободным усмотрением ФИО1 и связано исключительно с ее личным волеизъявлением. 

Учитывая изложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1 и считает правильным в их удовлетворении отказать в полном объеме.

При этом, истец нелишена права требовать расторжения договора (оспаривать его по иным основаниям) и взыскания переданной суммы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли – продажи недвижимого имущества расторгнутым, о взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества, – отказать в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Хомутовский районный суд Курской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Т.А. Чевычелова

Решение суда в окончательной форме изготовлено «07» июля 2020 года. 

Председательствующий судья Т.А. Чевычелова