Дело № 2-1410/20

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Хабаровск 15 июля 2020 года

Центральный районный суд г.Хабаровска в составе председательствующего судьи Бисюрко Ю.А., при секретаре судебного заседания Идрисовой Д.С., с участием представителя истца по доверенности ФИО1, представителя ответчика по доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСН «НЭО» к ФИО3 о демонтаже бассейна, взыскании арендной платы, пени, процентов, взносов за ремонт и содержание, за услуги отопления,

УСТАНОВИЛ:

ТСН «НЭО» обратилось в суд с указанным иском к ФИО3, указав в обоснование иска следующее.

В жилом многоквартирном 

<

адрес> в цокольном этаже располагается нежилое помещение № площадью 311,70 кв.м. и принадлежащее на праве собственности ФИО3, согласно Свидетельству регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Как отражено в проекте «В цокольном этаже запроектирован зал для гидромассажной ванны и ванны джакузи..» в момент приобретением помещения ответчиком уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ также объявлено о размещение ванн, а сведений о размещении бассейна не декларировалось.

В настоящее время ответчик в указанном нежилом помещении создал фитнес клуб и эксплуатирует бассейн, для обслуживания которого в подвале дома размещены система регенерации, очистки и подогрева воды, занимающие площадь подвала 22 кв.м.

Проект предусмотрел «В подвальном этаже размещен спортивно-оздоровительный комплекс, включающий в себя зал фитнеса, тренажерный зал, зал для массажа, солярий..» Чаша бассейна располагается ниже пола помещения ответчика и размещена в подвальном помещении, относящимся к общему имуществу дома, занимает 78 кв.м. Возведение чаши бассейна лишило жильцов дома площадей для спортивного комплекса. Строительство бассейна осуществлено без согласия собственников многоквартирного дома. За пользование помещением общей площадью 100 кв.метров ответчик не платит, при том, что ему неоднократно указывалось об этом.

По результатам обследования на предмет определения соответствия проекту произведенных ответчиком перепланировок, реконструкций комиссией в составе членов ТСЖ «НЭО» составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлен ряд нарушений. В настоящем акте зафиксированы как конструктивные изменения, так и изменения инженерных коммуникаций.

В случае сохранения бассейна в нежилых помещениях в подвале жилого дома опасность причинения вреда общему имуществу жилого дома в будущем существует. Проект многоквартирного жилого дома выполнен на основании задания на проектирование без учета расположения помещений общественного назначения в подвале дома. При расчете несущих конструкций здания дополнительные нагрузки на конструкции фундаментной плиты многоквартирного дома от устройства бассейнов Проектировщиком не учитывались.

Размещение и эксплуатация бассейна в цокольном этаже жилого дома создает угрозу жизни и здоровью граждан, и приводит к причинению вреда общему имуществу дома, а именно к разрушению конструкций здания, не предназначенных для данной деятельности.

Ввиду того, что самовольное расположение бассейна повлекло уменьшение общего имущества, площадью 100 кв.м., и за её пользование ответчику начислена арендная плата 5600000 руб., пени 20172000 руб., на содержание 432096 руб., отопление 332506 руб. Претензию ответчик отклонил, а поэтому в порядке ст.15,614,1102 ГК РФ, истец и настаивает на взыскании долга в полном объёме.

Истец просит суд: обязать ответчика демонтировать чашу бассейна в 

<

адрес>; взыскать с ответчика в пользу ТСН «НЭО» арендную плату в сумме 5 600 000 рублей, пеню в размере 20 172 000 руб., проценты в сумме 1 601 256 руб., взносы за ремонт и содержание в сумме 432 096 руб., услуги за отопление в сумме 332506 руб., а всего взыскать 28 137 858 руб.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что представленный в суд проект жилого дома по адресу по 

<

адрес>, выполненный ООО «Диагональ», являлся рабочим, в этом проекте бассейн отсутствует, предусмотрено наличие комнаты отдыха, где ответчик и расположил бассейн. Проектировщик и застройщик обращались в МЧС, где им указали на недопустимость размещения бассейна в жилом доме. Существует угроза целостности дома, из-за наличия бассейна происходит испарение хлора, имеются дополнительные нагрузки на фундамент, в помещении подвала грибок, сырость, рядом с оборудованием для бассейна проходит силовой кабель. При расчете задолженности по арендной плате брали площадь 100 кв.м, в нее входит площадь бассейна и площадь оборудования, которое ответчик разместил для обслуживания бассейна, представители ТСН производили замеры. Пеню истец начисляет без договорных отношений за факт пользования с момента начала пользования. Просил удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, на основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в ее отсутствие. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 иск не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, пояснил, что в рабочей документации ООО «Мебиус арх» по перепланировке 2012 года имеются сведения о бассейне, постановлением Роспотребнадзора от 09.01.2020 прекращено производство по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст.6.4 КоАП РФ, в отношении ООО «ЭплФит», директором которого является ответчик, в связи с отсутствием состава административного правонарушения, и в постановлении указано, что бассейн предусмотрен при проектировании и строительстве жилого дома. Истец не доказал, что помещение в подвале, где расположена чаша бассейна, относится к общему имуществу многоквартирного дома, не доказано, что бассейн установлен самовольно, бассейн составляет часть несущих конструкций здания, и его демонтаж может повлечь нарушение конструктива здания. Истцом не представлено доказательств в обоснование требований о взыскании расходов по аренде, не доказано, какую именно площадь занимает бассейн и оборудование. Никаких финансовых обязательств между сторонами нет, поэтому ответчик такие обязательства нарушить не могла, в связи с чем штрафные санкции взыскать нельзя. В техническом паспорте указано, что имеется комната отдыха с бассейном, при этом бассейн занимает лишь часть комнаты отдыха. Просил в иске отказать полностью.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив и оценив представленные доказательства в их совокупности суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ответчику ФИО3 на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит нежилое помещение общей площадью 311,7 кв.м, цокольный этаж по 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №.

Управление многоквартирным домом по 

<

адрес> осуществляется ТСН «НЭО».

Ответчик в принадлежащем ему нежилом помещении создал фитнес клуб и эксплуатирует бассейн, для обслуживания которого в подвале дома размещены система регенерации, очистки и подогрева воды.

Из письма Главного Управления Регионального Государственного контроля и лицензирования от ДД.ММ.ГГГГ на обращение истца следует, что в связи с отказом собственника помещения ФИО4 в посещении специалистов контрольного органа помещения Фитнес центра, произвести осмотр Цокольных помещений бассейна и сауны не представилось возможным. В ходе осмотра подвального помещения, расположенного под фитнес-центром установлено возведение бетонных стен отгораживающих часть общего имущества собственников дома, доступ в которое возможен только из фитнес центра, что является ограничением пользования общим имуществом. Кроме этого, в одном из подвальных помещений установлены емкости и оборудование, используемое только фитнес центром.

Факт наличия бассейна в помещении ответчика и чаши бассейна и оборудования, принадлежащего ответчику, в подвале дома, подтверждается материалами дела и стороной ответчика не оспаривается.

Из материалов дела следует, что истец обращался в Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края по вопросу самовольного использования части общего имущества ответчиком, на что ему ответом от ДД.ММ.ГГГГ было разъяснено право на обращение в суд.

Постановлением должностного лица Роспотребнадзора по Хабаровскому краю от 09.01.2020 прекращено производство по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст.6.4 КоАП РФ, в отношении ООО «ЭплФит», директором которого является ответчик, в связи с отсутствием состава административного правонарушения, и в постановлении указано, что бассейн предусмотрен при проектировании и строительстве жилого дома.

Согласно представленному суду стороной истца рабочему проекту дома «Жилой дом с подземной автостоянкой по 

<

адрес>. Корректировка», разработанному ООО Проектная мастерская «Диагональ» (Глава 1 Архитектурно-строительные решения раздел Объёмное решение) запроектирован подвальный паж с размещением спортивно-оздоровительного комплекса, включающим зал фитнеса, тренажерный зал, зал для массажа, солярий, инструкторскую, раздевалку с душевыми, постирочную на 20 кг в смену. В подвале размещён тепловой пункт и участок водомерных узлов.

Согласно этому же проекту в цокольном этаже запроектирован зал для гидромассажной ванны и ванны «джакузи», солярий, офис площадью 159,6 кв.метров, душевые. Технико-экономические показатели дома зал для ванн установили площадью в 99,5 кв.м. Упоминание о бассейне в проекте отсутствует.

Согласно техническому паспорту на жилой дом по 

<

адрес> по состоянию на 10.07.2006, а также техническому паспорту на жилой дом по состоянию на 09.10.2018, в цокольном этаже имеется комната отдыха площадью 77,3 кв. м, в которой фактически и расположен бассейн, занимающий часть указанной комнаты, что видно из выкопировки из поэтажного плана дома.

Многоквартирный дом по 

<

адрес> был введен в эксплуатацию на основании разрешения Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ №.

Как следует из ответа Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска на судебный запрос проектная документация на дом утилизирована в связи с истечением гарантийного срока на объекты капитального строительства.

27.11.2006 инспекцией государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края дано Заключение о соответствии объекта капитального строительства (дома по 

<

адрес>) требованиям технических регламентов и проектной документации.

Как указано в Заключении, проектно-сметная документация на строительство объекта разработана ООО Бюро «Диагональ». Указано наименование проектной документации «Жилой дом с подземной автостоянкой по 

<

адрес>. Корректировка».

Доводы иска о том, что строительство бассейна проектом не предусмотрено и осуществлено без разрешения собственников многоквартирного дома, подтверждаются указанным выше рабочим проектом дома «Жилой дом с подземной автостоянкой по 

<

адрес>. Корректировка», разработанным ООО Проектная мастерская «Диагональ» и техническими паспортами, перечисленными выше.

Ссылка стороны ответчика, что бассейн был предусмотрен проектом дома, в нарушение ст.56 ГПК РФ, ничем не подтверждена.

Не смотря на отсутствие в Департаменте архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска и Государственном архиве Хабаровского края проектной документации на дом в связи с ее утилизацией, доводы стороны истца о том, что дом был построен и введен в эксплуатацию на основании рабочего проекта ООО Проектная мастерская «Диагональ», а не какого-то иного проекта, как указывает сторона ответчика, подтверждаются тем, что в Заключении о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации от ДД.ММ.ГГГГ имеется ссылка именно на проект «Жилой дом с подземной автостоянкой по 

<

адрес>. Корректировка», выполненный ООО Проектная мастерская «Диагональ», представленный истцом.

На рабочем проекте имеются отметки об его согласовании главным архитектором города Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ и Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска от 31.05.2006 – для прохождения экспертиз.

Доводы представителя ответчика о том, что в техническом паспорте указано на наличие бассейна, суд считает несостоятельными, поскольку в технических паспортах как от ДД.ММ.ГГГГ, так и от ДД.ММ.ГГГГ, указание на бассейн отсутствует. 

Ссылка представителя ответчика на постановление Роспотребнадзора от 09.01.2020 судом отклоняется, поскольку документы, свидетельствующие о наличии бассейна при проектировании и строительстве дома не могли быть представлены должностному лицу, вынесшему указанное постановление, ввиду отсутствия таковых. По состоянию на дату вынесения постановления проектная документация на дом, хранившаяся в Департаменте архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска, была утилизирована, и, кроме рабочего проекта ООО Проектная мастерская «Диагональ», в котором бассейн отсутствует, иная проектная документация отсутствовала и исследована быть не могла.

Согласно ст.ст. 246, 247 ГК РФ владение пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с положениями ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу п.2 ст.40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. 

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст.138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано: осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Согласно п.1 ст.25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и приведенные нормы права, суд приходит к выводу, что ответчик эксплуатирует бассейн, устройство которого проектной документацией на жилой дом не предусмотрено, что привело к невозможности доступа собственников многоквартирного дома к общему имуществу, расположенному в подвальном помещении дома, поскольку в нем возведены бетонные стены, отгораживающие часть общего имущества (чаша бассейна), и, кроме того, в подвальном помещении установлены емкости и оборудование, используемые только в интересах ответчика (фитнес центром ООО «Эппл фит»). 

Решение общего собрания собственников дома по 

<

адрес> о переустройстве помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, и о разрешении пользования ФИО3 общим имуществом не принималось.

При изложенных обстоятельствах суд считает, что исковые требования ТСН «НЭО» к ФИО3 о демонтаже бассейна подлежат удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

При этом, как указано в части 2 указанной статьи в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Срок для производства работ определяется судом исходя из конкретных обстоятельств дела, с учетом объема и характера выполняемых работ, иных заслуживающих внимания обстоятельств, а также требований разумности. Суд полагает возможным установить срок, в течение которого ответчик должен демонтировать чашу бассейна, - в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Рассматривая остальные исковые требования о взыскании арендной платы, пени, процентов, взносов за ремонт и содержание, за услуги отопления, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договорные отношения между истцом и ответчиком по поводу использования ФИО5 части нежилого помещения, являющегося общим имуществом собственников многоквартирного дома, отсутствуют.

Стороной истца произведен расчет арендной платы за пользование ФИО5 помещением, являющимся общим имуществом собственников многоквартирного дома, исходя из размера площади, используемой ответчиком, 100 кв. м.

При этом согласно техническому паспорту площадь всей комнаты отдыха составляет 77,3 кв. м, а бассейн занимает лишь часть этой комнаты.

Допустимых и достаточных доказательств в подтверждение заявленного размера площади, используемой ответчиком, в размере 100 кв. м, стороной истца суду не представлено.

Кроме того, материалы дела не содержат доказательств того, что на момент приобретения нежилого помещения ответчиком бассейн отсутствовал и, как следствие, был ограничен доступ собственников многоквартирного дома к общему имуществу, расположенному в подвальном помещении дома.

Так, из коллективной жалобы жильцов дома от ДД.ММ.ГГГГ в адрес председателя ТСН «НЭО», представленной стороной истца, следует, что бассейн и сауну в доме, в нарушение строительных норм, расположил застройщик ФИО7 

Доказательств того, что ответчик на момент приобретения нежилого помещения знал об отсутствии правовых оснований для размещения бассейна, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд считает, что на основании представленного истцом расчета, при отсутствии договорных отношений между сторонами и при том, что факт неправомерного использования ответчиком общедомового имущества был установлен только в процессе рассмотрения настоящего гражданского дела, основания для взыскания с ФИО3 арендной платы отсутствуют.

По этим же основаниям суд считает не подлежащими удовлетворению исковые требования ТСН «НЭО» о взыскании с ФИО3 взносов за ремонт и содержание и за услуги отопления.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Исковые требования о взыскании с ответчика пени не могут быть удовлетворены, поскольку они являются производными от требований о взыскании арендной платы, в отношении которых суд пришел к выводу об отказе в их удовлетворении.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ТСН «НЭО» к ФИО3 о демонтаже бассейна, взыскании арендной платы, пени, процентов, взносов за ремонт и содержание, за услуги отопления удовлетворить частично.

Возложить на ФИО3 обязанность в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу демонтировать чашу бассейна в 

<

адрес>.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Центральный районный суд г.Хабаровска – 24.07.2020.

Судья Ю.А. Бисюрко

Копия верна – судья: