Гражданское дело № 2-5/2025

УИД: 66RS0001-01-2024-000344-14

Мотивированное 

решение

 изготовлено 13.03.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 13 марта 2025 года

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Жернаковой О.П., при секретаре Репине А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО «Специализированный застройщик «ЛСР.Недвижимость-Урал» о взыскании расходов на устранение недостатков, о возложении обязанности, взыскании неустойки, судебной неустойки, морального вреда, расходов, штрафа, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Специализированный застройщик «ЛСР.Недвижимость-Урал» о взыскании расходов на устранение недостатков, о возложении обязанности, взыскании неустойки, судебной неустойки, морального вреда, расходов, штрафа.

В обоснование заявленных требований указано, что 22.10.2018 г. между истцом ФИО1 и ответчиком АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» был заключен договор участия в долевом строительстве № в отношении объекта долевого строительства: двухкомнатной квартиры 

<

адрес>. 

Квартира передана истцу 19.02.2019 по акту приема-передачи.

В пределах установленного гарантийного срока квартиры были выявлены многочисленные недостатки выполненных работ, что подтверждается соответствующими актами осмотра квартиры и заявлениями Участника долевого строительства. Согласно указанным актам выявлены следующие недостатки: трещины на поверхности стен, многочисленные следы протечек с кровли, пятна плесени ввиду температурных аномалий оконных конструкций, а также иные недостатки, свидетельствующие о некачественном выполнении работ Застройщиком.

29.05.2023, 05.07.2023, 11.09.2023 представителем УК «Столица» с участием истца произведены осмотры квартиры, на которых были выявлены строительные недостатки, в том числе сильное продувание и свист от оконных блоков, на окнах образуется лед и плесень, также образуется наледь и сильное продувание, а также трещины по стенам, о чем составлены акты осмотра помещения.

21.12.2022 представителем АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» произведен осмотр квартиры, на котором выявлены строительные недостатки – расгерметизация в комнате «Спальня», о чем составлен акт осмотра. 

18.04.2019, 07.05.2019, 19.07.2019, 22.07.2019, 22.06.2020, 06.05.2022, 12.12.2022, 29.05.2023, 26.06.2023, 04.09.2023, 10.09.2023 истец обращался к ответчику с заявлениями, в которых просил устранить строительные недостатки квартиры, однако ответчик требования истца не удовлетворил.

Для определения стоимости устранения данных недостатков истец обратился к специалисту 

<

иные данные> Согласно заключению специалиста № от 06.11.2023 в ходе обследования выявлено наличие отступлений от требований строительных норм и правил, а также порядка производства работ. Расходы по оплате услуг по определению недостатков составили 18 000 рублей. Стоимость устранения строительных недостатков составила 442 786 руб. 80 коп. 

Кроме того, истец обратился к термографисту по тепловому контролю 

<

иные данные> которым также был проведен осмотр ограждающих конструкций квартиры. Согласно отчету от 22.02.2024 выявлены температурные аномалии при внутренней съемке, которые согласно СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» характеризуются как нарушения теплоизоляции ограждающих конструкций. 

Истец обратился к ответчику с претензией от 13.12.2023 о возмещении расходов на устранение недостатков, однако ответчик не удовлетворил требования истца. 

Указав вышеперечисленные факты, истец просит взыскать с ответчика расходы на устранение недостатков в размере 442 786 руб., неустойку за неудовлетворение требований потребителя в установленный срок в общем размере 509214 руб., компенсацию морального вреда в размере 30000 руб., расходы на специалиста в размере 18000 руб., штраф.

Впоследствии после проведения по делу судебной экспертизы, дополнительной судебной экспертизы истец 06.03.2025 уточнил исковые требования, просил обязать ответчика в срок до 1 месяца с момента вступления в законную силу решения суда устранить недостатки, связанные с протечками в квартире, а также связанные с температурными аномалиями в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, методами и способами, указанными в экспертном заключении 

<

иные данные> от 24.06.2024 с учетом его дополнений, взыскать с ответчика расходы на устранение строительных недостатков в размере 497670 руб., неустойку в общем размере 490639 руб. 76 коп., с продолжением ее начисления на сумму 497670 руб. по день фактического исполнения обязательства (исходя из расчета: неустойка за не устранение недостатков в санузле в общем размере 102542 руб. 09 коп. (исходя из расчета: за период с 19.07.2019 по 02.04.2020 в размере 36721 руб. 02 коп., с 02.01.2021 по 28.03.2022 в размере 63942 руб. 48 коп., с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 1878 руб. 59 коп.), неустойка за не устранение недостатков на кухне в общем размере 341742 руб. 82 коп. (исходя из расчета: за период с 23.07.2019 по 02.04.2020 в размере 121160 руб. 11 коп., за период с 02.01.2021 по 28.03.2022 в размере 214287 руб. 10 коп., за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 6295 руб. 61 коп.), неустойка за не устранение недостатков в комнате №1 за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 18935 руб. 44 коп., неустойка за не устранение недостатков в комнате №2 за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 21 023 руб. 49 коп., неустойка за не устранение недостатков в лоджии в общем размере 5265 руб. 72 коп. (исходя из расчета: за период с 02.01.2021 по 28.03.2022 в размере 5115 руб. 33 коп., за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 150 руб. 39 коп.), неустойка за не устранение недостатков в прихожей за период с 13.12.2023 по 21.03.2024 в размере 472 руб., неустойка за не устранение недостатков в коридоре за период с 13.12.2023 по 21.03.2024 в размере 658 руб. 20 коп., неустойку за устранение недостатков, связанных с протечками кровли и с температурными аномалиями в общем размере 1160686 руб. 29 коп. (исходя из расчета: за период с 19.07.2019 по 02.04.2020 в размере 415047 руб. 03 коп., за период с 02.01.2021 по 28.03.2022 в размере 722726 руб. 69 коп., за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 21233 руб. 13 коп. + 1679 руб. 44 коп.), уменьшив неустойку в данной части до суммы 1001690 руб. с продолжением ее начисления от суммы устранения недостатков 172924 руб. 02 коп. по день фактического исполнения обязательства, судебную неустойку в размере в сумме 5 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, компенсацию морального вреда в размере 30000 руб., расходы на оплату услуг специалиста в размере 18000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 9950 руб., штраф.

По ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «ЛСР.Строительство-Урал», ООО «Адепласт», ООО СК РостЕК, УК «Столица».

В судебном заседании истец, представитель истца ФИО2 на исковых требованиях настаивали, просили требования удовлетворить. Представитель истца дополнительно указал, что заявленные истцом неустойки соразмерны нарушенным ответчиком обязательствам, а именно: протечка с кровли, температурные аномалии в квартире, строительные недостатки. С 2019 года истец обращался к ответчику с заявлениями об устранении недостатков, но ничего сделано не было. Срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку с момента передачи квартиры, истец в течение гарантийного срока неоднократного обращался к застройщику и обратился в указанный срок в суд с иском. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3, он же представитель третьего лица ООО «ЛСР.Строительство-Урал» против удовлетворения иска возражал, просил применить срок исковой давности, который он исчисляет с момента обращения истца в суд с иском за вычетом трех лет и исключить требования, заявленные до 17.01.2019 г., в удовлетворении иска отказать. В случае удовлетворения требований применить положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ к неустойкам и штрафу, так же снизить размер компенсации морального вреда и судебных расходов до разумных пределов, в связи с их явной завершённостью. 

Представители третьих лиц ООО «Адепласт», ООО СК РостЕК, ООО «Управляющая компания «Столица» в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом, причины неявки неизвестны, ходатайств об отложении не поступало.

Допрошенный в судебном заседании от 06.03.2025 эксперт 

<

иные данные>. экспертное заключение, дополнительное заключение поддержал. Указал, что строительные недостатки в виде протечки кровли вызваны в результате действий застройщика. При осмотре кровли на кровлю был предоставлен доступ эксперту и сторонам, однако кровля не вскрывалась. Вскрытие кровли не производилось по причинам, от эксперта не зависящим. В квартире истца имеются протечки, данный факт свидетельствует о нарушении пароизоляционного слоя, который должен быть герметичным и защищать от воздействия влаги. Согласно проектной документации параизоляционный слой должен быть выполнен из специальных материалов, он должен быть герметичным и не пропускать влагу. Ремонтные работы на данном участке ранее не производились. Факт протечки в квартире истца уже свидетельствует о том, что нижний пароизоляционный слой пропускает влагу. Если имеются нарушения иных слоев, то при выполнении работ по вскрытию пароизоляционного слоя эти нарушения будут установлены. Чтобы добраться до нижнего пароизоляционного слоя, нужно вскрыть непосредственно все вышележащие слои кровли. Будет выполнена смена кровельного покрытия на исследуемом участке. Работы предполагают полную смену покрытия на исследуемом участке. Пояснил, что одного месяца достаточно для устранения недостатков теплоограждающих конструкций и протечки кровли над квартирой истца. Так, для устранения недостатков по теплоизоляции необходимо 6,6 человека часов, то есть при работе одного человека он выполнит данные работы за 6 часов, для работ по ремонту крыши необходимо 64, 2 человека часа, то есть при работе одного человека в течение 8 часов в день он выполнит данные работы в течение 8 дней. Здесь вопрос не в быстроте выполнения работ, а о их подготовке и приобретении ответчиком необходимых для работ материалов. Необходимость в определенном температурном режиме для устранения недостатков отсутствует. Площадь работ на кровле для устранения недостатков, связанных с протечкой кровли была уменьшена по сравнению с первоначальным экспертным заключением, исходя из мест протечки, он предусмотрел работы, учитывающие замену кровельного покрытия непосредственно в местах протечки и на отдалении полутора метрах от них. Схема участка кровли, на котором необходимо выполнить работы, представлена в дополнительном заключении. В квартире истца имеются протечки только по одной стороне вентшахты. При расчетах были учтены материалы дела, акты осмотров, фото материалы, натурный осмотр в помещении. Стоимость оконных блоков он брал ламинированные с двух сторон с учетом определения суда о назначении дополнительной экспертизы с учетом недостатков, указанных истцом в ходатайстве о назначении дополнительной экспертизы, из рецензии. Поддержал письменные ответы на поставленные представителем истца и представителя ответчика вопросы. 

<

иные данные>

Заслушав пояснения сторон, показания эксперта, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В силу статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям установлено в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Права участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 указанного Закона обязательных требований, предусмотрены в ч. 2 названной статьи, в силу которой участник долевого строительства вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. ч. 6, 7 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

По смыслу ч. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в субсидиарном порядке применяется законодательство о защите прав потребителей.

Также согласно положениям п. 1 Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой – организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее по тексту ФЗ «О защите прав потребителей»), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В этой связи, суд полагает необходимым применить к данным спорным отношениям положения Закона «О защите прав потребителей».

В силу ст. 4 данного Закона продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Из п.п. 1, 4 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. Изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 22.10.2018 между истцом и ответчиком АО «Специализированный застройщик «ЛСР.Недвижимость-Урал» был заключен договор участия в долевом строительстве №, по которому истец приобрел двухкомнатную квартиру по адресу: 

<

адрес> стоимостью 2614 620 руб. 

19.02.2019 квартира передана истцу по передаточному акту к договору участия в долевом строительстве, истцом право собственности на квартиру зарегистрировано в предусмотренном законом порядке.

Истец указывает, что в процессе проживания в квартире были обнаружены строительные недостатки: трещины на поверхности стен, многочисленные следы протечки с кровли, пятна плесени ввиду температурных аномалий оконных конструкций, а также иные строительные недостатки.

29.05.2023, 05.07.2023, 11.09.2023 представителем ООО УК «Столица» с участием истца произведены осмотры квартиры, на которых были выявлены строительные недостатки, в том числе сильное продувание и свист от оконных блоков, на окнах образуется лед и плесень, также образуется наледь и сильное продувание, а также трещины по стенам, протечка с кровли в правом верхнем углу рядом с вентканалом на потолке и стене, о чем составлены акты осмотра помещения (т. 1 л.д. 21-23).

21.12.2022 представителем АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» произведен осмотр квартиры, на котором выявлены строительные недостатки – разгерметизация в комнате «Спальня», о чем составлен акт осмотра (т.1 л.д. 24).

Для определения стоимости устранения недостатков квартиры истец обратился к специалисту 

<

иные данные>

Согласно Заключению эксперта 

<

иные данные> от 06.11.2023 выявлено наличие отступлений от требований строительных норм и правил, а также порядка производства работ. Стоимость ремонтно-восстановительных работ составила 442786 руб. 80 коп. Кроме того, за проведение исследования истец ФИО1 оплатил 18 000 руб.

Кроме того, специалистом ФИО4 выявлены температурные аномалии при внутренней съемке, которые согласно СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» характеризуются как нарушения теплоизоляции ограждающих конструкций. 

В соответствии с п.п. 2.2.4, 2.2.5 Договора долевого участия при надлежащем исполнении Участником долевого строительства всех обязательств по настоящему Договору, Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Квартиру по акту приема-передачи в сроки, указанные в настоящем договоре. При этом стороны договора согласились, что передача Квартиры может быть осуществлена досрочно, но не ранее дня получения Застройщиком разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию. При ненадлежащем исполнении Участником обязательств по оплате цены долевого строительства Застройщик вправе приостановить исполнение указанных обязательств по передаче (ст. 328 Гражданского кодекса РФ) и/или удерживать объект долевого строительства до исполнения Участником долевого строительства своих обязательств по оплате цены долевого строительства (ст. 359 Гражданского кодекса РФ). Гарантийный срок для Объекта долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства), составляет 5 (пять) лет и исчисляется со дня подписания акта приема-передачи (пп. «В» п. 2.1.10 настоящего Договора) или составления иного документа о передаче (пп. «Г» п.2.1.10; п.3.5. настоящего Договора). Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Объекта долевого строительства, составляет 3 (три) года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче первого объекта долевого строительства, расположенного в Жилом доме. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Как следует из материалов дела, истец обращался к ответчику с заявлениями об устранении об устранении недостатков квартира, а также причины протечки с кровли жилого дома (т.1 л.д. 6-12). 

13.12.2023 истец обратился к ответчику с претензией о возмещении расходов на устранение недостатков, которая получена ответчиком 26.12.2023, требования истца ответчиком оставлены без удовлетворения.

В силу присущего исковому судопроизводству начала диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (ст.123, ч. 3, Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Определением суда от 12.03.2024 по ходатайству ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту 

<

иные данные>

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Имеются ли в квартире, расположенной по адресу

<

адрес> недостатки, указанные в заключении специалиста №, и отчете о тепловизионном исследовании ограждающих конструкций специалиста 

<

иные данные>Г. от 22.02.2024?

2. Имеются ли недостатки и несоответствия проектной и нормативно-технической документации по устройству кровли и системы вентиляции в многоквартирном доме по 

<

иные данные>, которые привели к протечкам в квартире по адресу: 

<

иные данные>?

3. Если недостатки имеются, то какие из них являются строительными, а какие связаны с нормальным износом, ненадлежащей эксплуатацией и/или ненадлежащим ремонтом?

4. Определить виды, объемы и способы устранения выявленных строительных недостатков в квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

иные данные>

5. Какова стоимость устранения строительных недостатков, за исключением недостатков, связанных с нарушением теплоизоляции ограждающих конструкций, а также с протечкой кровли?

В соответствии с заключением эксперта № от 24.06.2024 установлено, что в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> имеются недостатки, указанные в заключении специалиста №, и отчете о тепловизионном исследовании ограждающих конструкций специалиста 

<

иные данные>. от 22.02.2024. 

В квартире истца имеются недостатки и несоответствия проектной и нормативно-технической документации по устройству кровли и системы вентиляции. Факт протечки свидетельствует о скрытых повреждениях пароизоляционного слоя кровли находящегося над квартирой истца. Причиной протечки являются недостатки общедомового имущества многоквартирного дома, в котором находится исследуемая квартира, таким образом мероприятия по устранению выявленного недостатка должны быть определены и выполнены Застройщиком в рамках гарантийных обязательств. Экспертом рекомендовано выполнить вскрытие ремонт и восстановление кровельного пирога над помещением «Кухня» квартиры истца в строительных осях 11с-12с/Гс-Кс. Особое внимание обратить на уклоны основания под кровельным пирогом, герметичность пароизоляционного слоя, обеспечению или организации воздушных каналов для отвода конденсата (п. 4.11, 4.12 СП 17.13330.2017 «Кровли»), обеспечению разуклонок под водоизоляционный ковер, герметичность примыканий к вертикальным элементам. Все выявленные недостатки являются производственными. Причина возникновения недостатков – несоблюдение требований нормативно-технической документации при выполнении строительно-монтажных и отделочных работ на объекте. Все выявленные недостатки являются устранимыми. Перечень недостатков и их классификация представлены в Таблице №2 (лист 52-54 Заключения). Для устранения выявленных строительных недостатков в квартире, допущенных на стадии строительства многоквартирного дома, и приведения объекта в соответствие с требованиями нормативно-технической документации в строительстве, требуется выполнить комплекс ремонтно-строительных работ, в соответствии с дефектной ведомостью (ведомость объемов работ) Таблица 3, (лист 55-56 Заключения), учитывающей виды и объемы работ, необходимые для устранения строительных дефектов (недостатков) на объекте, а также используемые материалы и прочие ресурсы. 

Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков составляет 130 952 руб. 78 коп.

Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков, связанных с температурными аномалиями, составляет 170323 руб. 03 коп. 

В материалы гражданского дела стороной истца представлена рецензия специалиста 

<

иные данные> на заключение эксперта 

<

иные данные> согласно которой специалистом 

<

иные данные> выявлены следующие замечания в экспертном заключении 

<

иные данные> повлиявшие на результаты исследования:

1. Проигнорировано замечание об изменении цвета профиля оконного блока в помещении №1 возникшего в результате отсутствия защиты конструкции от воздействия ультрафиолетового излучения. При этом изменение цвета профиля с внутренней и наружной стороны составило 4 тона по палитре.

2. Проигнорировано замечание по наличию стойких загрязнений на поверхности профилей ПВХ оконной конструкции, возникших в результате закрашиванию неубранной траспортировочной пленки.

3. В помещении лоджии необоснованно исключены замечания строительного характера, такие как потеки краски, раковины и инородные включения на поверхности потолка со ссылкой на ВСН-53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

4. В локальном сметном расчете не учтен артикул обоев, что повлекло к занижению стоимости материала обоев в два раза, относительно стоимости смонтированных. 

5. При замене створки в помещении комнаты №1 не учтены особенности материала, подлежащего замене, а именно окраска профиля в массе, приводящая к увеличению стоимости изготовления материала кратно. Также не учтена невозможность заказа створки без блока в сборе и наличие дефекта по изменению цвета профиля, в результате отсутствия защиты от ультрафиолетового излучения. На основании предоставленного коммерческого предложения, стоимость блока в сборе составляет 120753, 00 руб. Стоимость отдельной сборочной единицы составила: 39483, 00 руб. (в смете заложено 6263,41 руб.). 

6. При замене оконного блока в помещении комнаты №2 не учтены особенности материала, подлежащего замене, а именно окраска профиля в массе, приводящая к увеличению стоимости изготовления материала кратно. Стоимость оконной конструкции на основании предоставленного коммерческого предложения составила: 134192, 00 руб. (в смете заложено 36608,58).

7. В работах по монтажу оконных блоков не учтены работы по восстановлению наружного откоса. 

8. Занижена стоимость демонтажных работ по демонтажу оконных блоков (фактически заложено 1278, 40 руб.). Либо заменить расценку, либо дополнительно учесть перемонтаж остекления на всей конструкции и расчистку монтажного шва. 

9. Фактическая неисполнимость работ по регулировке импоста в условиях смонтированной конструкции. Демонтаж стеклопакетов и затягивание винтов, которые учтены в локальном сметном расчете, приведет, как минимум, к срыву резьбы, как максимум к образованию зазоров в полимеризованном монтажном шве балконного блока. 

10. К заключению представлено два локальных сметных расчета, один из которых поименован как «на устранение недостатков строительно-монтажных и отделочных работ, связанных с температурными аномалиями» в состав расчета которого включены работы по устранению дефектов светопрозрачных конструкций (трещин), которые по своему существу являются производственным дефектом оконных конструкций. В локальном сметном расчете «на устранение недостатков строительно-монтажных и отделочных работ, связанных с температурными аномалиями», только позиции имеют отношение к нарушению теплоизоляции ограждающих конструкций, но не включают работы по восстановлению отделочного покрытия (обоев). Из чего следует некорректность ответа на поставленный вопрос №4 (5 по счету) об определении стоимости устранения строительных недостатков, за исключением недостатков, связанных с нарушением теплоизоляции ограждающих конструкций, а также протечкой кровли. Исключение полного перечня работ, отраженных в локальном сметном расчете «на устранение недостатков строительно-монтажных и отделочных работ, связанных с температурными аномалиями» из общей стоимости устранения дефектов приведет к исключению стоимости устранения дефектов оконных конструкций, возникших в период выполнения строительно-монтажных работ (применение некачественных материалов). 

11. Заключение эксперта не содержит перечень и объем работ, а также способы устранения дефектов кровли, с отсылкой на общедомовую принадлежность кровли, что привело к неполноте ответа на поставленный перед экспертом вопрос №3 (4 по счету).

С учетом наличия данных замечаний, а также поскольку экспертом не были исследованы причины протечки кровли, о чем сам эксперт пояснил при его опросе, представитель ответчика заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.

Поскольку в экспертном заключении 

<

иные данные> имеются противоречия в стоимости устранения выявленных экспертом недостатков, связанных с протечками с кровли, а также не установлена причина протечки кровли в квартире истца, судом по делу была назначена дополнительная экспертиза, производство которой было поручено эксперту 

<

иные данные>

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Относится ли выявленная и указанная в экспертном заключении № от 24.06.2024 трещина в примыкании поверхности потолка и стен лоджии/балкона квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> к строительным недостаткам?

2. Определить виды, объемы и способы устранения выявленных в экспертном заключении № от 24.06.2024 недостатков в квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: г

<

адрес>, с учетом замечаний, указанных в ходатайстве представителя истца ФИО5 о назначении дополнительной экспертизы от 18.09.2024

3. Какова стоимость устранения строительных недостатков, за исключением недостатков, связанных с нарушением теплоизоляции ограждающих конструкций, с учетом замечаний, указанных в ходатайстве представителя истца ФИО5 о назначении дополнительной экспертизы от 18.09.2024?

4. Каковы причины протечек с кровли в квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

иные данные>?

5. Какие работы и в каком объеме необходимо выполнить для устранения причин протечек с кровли в квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

иные данные>?

Согласно выводам эксперта, изложенным в дополнительном экспертном заключении № от 24.02.2025 выявленная и указанная в экспертном заключении № от 24.06.2024 трещина в примыкании поверхности потолка и стен лоджии/балкона квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, к строительным недостаткам не относится. Местные единичные трещины в примыкании потолка и стен являются естественным явлением при эксплуатации квартиры. 

Виды, объемы и способы устранения выявленных в экспертном заключении № от 24.06.2024 недостатков в квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, определены с учетом замечаний, указанных в ходатайстве представителя истца ФИО5 о назначении дополнительной экспертизы от 18.09.2024. Составлены дефектные ведомости (ведомость объемов работ) Таблица 3,4,5 (стр. 64-67 Заключения) учитывающие виды и объемы работ, необходимых для устранения строительных дефектов (недостатков) на объекте, а также используемые материалы и прочие ресурсы. 

Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков составляет 497670 руб. 00 коп. Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков связанных с температурными аномалиями (угол стен №2 и 3 в помещении Комната №1) составляет 12674 руб. 20 коп.

Факт протечек свидетельствует о скрытых повреждениях пароизоляционного слоя кровли находящегося над квартирой истца. Пароизоляционный слой в кровлях из рулонных материалов предназначен для защиты теплоизоляционного слоя и основания под кровлю от увлажения парообразной влагой внутренних помещений, то есть по факту должен быть водо- и воздухонепроницаемым. При таком варианте он будет являться и гидроизоляционным слоем. Факт протечки свидетельствует о недостатках именно нижнего (начального) пароизоляционного слоя кровельного пирога. Пароизоляционный слой крыши не герметичен, имеются протечки в месте примыкания покрытия кровли к парапету и стенкам вентшахты над квартирой истца. 

Для устранения протечек над квартирой истца, экспертом предусмотрено выполнение ремонтных работ на кровле, непосредственно над местами протечки, на участке 3х3 метра в строительных осях 12с-14с/Бс-Кс на отметке +74,860 (план л. 55 Заключения). Ремонтные работы предполагают полную смену существующих слоев кровельного покрытия и участков примыкания к вертикальным конструкциям, переустановку нащельников, отливов и парапетных крышек на выделенном участке. Работы по смене кровельного покрытия необходимо выполнить в соответствии с рабочей документацией, в частности Шифр 06.001.30/17-02А-АР3 л. 3, л. 5, л. 13, л. 27, Шифр 06.001.30/17-02А-АР.У л.13. 

Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения протечек кровли составляет 160249 руб. 82 коп. 

Суд берет вышеуказанное дополнительное заключение судебной экспертизы 

<

иные данные> за основу при определении размера расходов необходимых для устранения недостатков квартиры истца, поскольку оснований сомневаться в правильности выводов эксперта у суда не имеется, выводы эксперта мотивированы, основаны на полном изучении всех материалов гражданского дела, а также непосредственном осмотре квартиры.

Экспертное заключение отвечает требованиям ст.ст. 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, в обоснование сделанных выводов экспертом приведены соответствующие данные из предоставленных в распоряжение эксперта материалов, указано на применение методики проведения экспертизы, изложенной в методической литературе, заключение основано на исходных объективных данных, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы, конкретные и однозначные выводы эксперта обоснованы представленными на исследование материалами, обмерами при осмотре квартиры в присутствии сторон, установленными, в том числе, с выездом на объект с использованием измерительных приборов и инструментов, имеющими проверочные сертификаты о поверке и калибровке. При этом, суд учитывает то обстоятельство, что при даче заключения данный эксперт был предупрежден об уголовной ответственности.

В судебном заседании эксперт 

<

иные данные> подтвердил выводы своего экспертного заключения и дополнительного экспертного заключения, дал ответы на все вопросы сторон, в том числе по устрарению недостатков протечки с кровли указал, что протечки в квартире истца уже свидетельствует о том, что нижний пароизоляционный слой кровли пропускает влагу. Если имеются нарушения иных слоев, то при выполнении работ по вскрытию пароизоляционного слоя эти нарушения будут установлены. Чтобы добраться до нижнего пароизоляционного слоя, нужно вскрыть непосредственно все вышележащие слои кровли. Будет выполнена смена кровельного покрытия на исследуемом участке. Работы предполагают полную смену покрытия на исследуемом участке.

Данные выводы эксперта никем не оспорены.

Представитель ответчика, третьих лиц сам факт несоответствия качеству выполненных строительных работ, а также выводы судебной экспертизы не оспорили. Доказательств, опровергающих выводы данного заключения, истцом, ответчиком, третьими лицами в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено. 

Истец, уточнив исковые требования по судебной экспертизе, по сути выводы судебного эксперта признал, не настаивал на удовлетворении исковых требований по досудебному исследованию.

На основании вышеизложенного, учитывая выводы судебной экспертизы, суд приходит к выводу о наличии недостатков строительно – монтажных и отделочных работ в квартире 

<

адрес>, возникших до передачи объекта истцу, стоимость устранения которых составляет 497 670 руб. 00 коп., и, как следствие, взыскивает с ответчика в пользу истца стоимость устранения указанных недостатков в размере 497 670 руб. 00 коп.

Как указывает эксперт, виды, объемы и способы устранения выявленных в экспертном заключении № от 24.06.2024 недостатков в квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, определены с учетом замечаний, указанных в ходатайстве представителя истца ФИО5 о назначении дополнительной экспертизы от 18.09.2024. Составлены дефектные ведомости (ведомость объемов работ) Таблица 3,4,5 (стр. 64-67 Заключения), учитывающие виды и объемы работ, необходимых для устранения строительных дефектов (недостатков) на объекте, а также используемые материалы и прочие ресурсы. 

Для устранения протечек над квартирой истца, необходимо выполнить ремонтные работы на кровле, непосредственно над местами протечки, на участке 3х3 метра в строительных осях 12с-14с/Бс-Кс на отметке +74,860 (план л. 55 Заключения). Ремонтные работы предполагают полную смену существующих слоев кровельного покрытия и участков примыкания к вертикальным конструкциям, переустановку нащельников, отливов и парапетных крышек на выделенном участке. Работы по смене кровельного покрытия необходимо выполнить в соответствии с рабочей документацией, в частности Шифр 06.001.30/17-02А-АР3 л. 3, л. 5, л. 13, л. 27, Шифр 06.001.30/17-02А-АР.У л.13.

В судебном заседании участники процесса факт наличия недостатков, связанных с температурными аномалиями на поверхности стен, а также протечкой кровли и способы их устранения, определенные экспертом ИП ФИО6 не оспаривали. Доказательств наличия иных способов устранения недостатков не представили.

Учитывая изложенное, суд обязывает АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал» устранить недостатки, связанные с температурными аномалиями в квартире и протечкой кровли над квартирой истца, расположенной по адресу: 

<

адрес>, установленные дополнительным экспертным заключением 

<

иные данные> способами, указанными на страницах 64-67 данного заключения.

В соответствии со ст. 204 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае, если суд устанавливает определенные порядок и срок исполнения решения суда, обращает решение суда к немедленному исполнению или принимает меры по обеспечению его исполнения, на это указывается в резолютивной части решения суда.

Истец просит возложить на ответчика вышеназванную обязанность в срок до одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

Вместе с тем, в силу п. 1 ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с п. 2 ст. 321 Гражданского процессуального кодекса РФ апелляционные жалоба, представление могут быть поданы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, если иные сроки не установлены настоящим Кодексом.

С учетом вышеназванных положений Закона, суд приходит к выводу о возложении на ответчика обязанности по устранению заявленных истцом недостатков в течение тридцати календарных дней с момента вступления настоящего решения в законную силу. 

Указанный срок для устранения недостатков суд считает разумным и достаточным для устранения строительных недостатков.

В силу ч. 1 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Принимая во внимание, что ответчик требование истца по досудебной претензии не исполнил, суд полагает необходимым присудить истцу судебную неустойку за каждый день неисполнения настоящего решения в установленный судом срок в части совершения действий по устранению недостатков, связанных с температурными аномалиями в квартире и протечкой кровли над квартирой истца, расположенной по адресу: 

<

адрес>, установленных в экспертном заключении 

<

иные данные> от 24.06.2024 с учетом его дополнительного заключения от 24.02.2025 из расчета 300 рублей в день за каждый день до дня фактического исполнения судебного решения в данной части. 

Указанный размер судебной неустойки суд находит разумным и справедливым с учетом объема необходимых к выполнению работ.

Относительно требований о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Согласно п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара. Цена товара определяется, исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было.

В соответствии со ст. 22 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Как следует из материалов дела, 13.12.2023 истец направил в адрес ответчика претензию, в которой указал на наличие недостатков спорного объекта долевого строительства, просил выплатить стоимость работ, необходимых для устранения недостатков квартиры. Данная претензия была получена ответчиком 26.12.2023, в связи с чем, срок для удовлетворения требований потребителя в данном случае составляет по 05.01.2024 включительно.

Однако, требования претензии в установленный законом срок, ответчиком удовлетворены не были. 

Между тем, согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» установить следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

в период начисления неустойки пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

В силу п. 2 указанного Постановления 2 в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Начало действия данного постановления – 22.03.2024.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326", вступившим в силу с 1 января 2025 года, действие моратория на начисление штрафных санкций продлено до 30 июня 2025 г. включительно.

По состоянию на 1 июля 2023 г. ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации составляла 7,5%.

Приведенный истцом в исковом заявлении расчет неустойки является неверным.

Таким образом, расчет неустойки будет следующим:

- за период с 06.01.2024 по 21.03.2024 размер подлежащей взысканию неустойки составляет 18911, 46 руб. (расчет: 497 670 руб. 00 коп. х 7,5% х 1/150 х 76 дн.).

Оснований для взыскания неустойки за нарушение сроков возмещения расходов на устранение недостатков объекта за заявленный истцом период с 19.07.2019 по 21.03.2024 суд не находит, поскольку в заявлении от 19.07.2019 и последующих заявлениях истец просил устранить ответчика строительные недостатки в квартире, требование о взыскании стоимости устранения недостатков впервые заявлено истцом в претензии, полученной ответчиком 26.12.2024.

Оснований для снижения указанной суммы неустойки суд не находит, с учетом ее размера и периода взыскания. Сумма неустойки за нарушение сроков возмещения расходов на устранение недостатков объекта в размере 18911, 46 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В связи с тем, что до настоящего времени заявленные истцом строительные недостатки полностью не устранены, стоимость устранения недостатков также не возмещена, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка со дня истечения срока действия моратория, установленного постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, начисляемая по правилам п. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», на сумму стоимости устранения строительных недостатков по договору долевого участия в строительстве в размере 497 670 руб. 00 коп., либо остатка непогашенной части данной суммы по день ее выплаты.

Также истец просит взыскать с ответчика неустойку за неисполнение требований потребителя об устранении недостатков, связанных с протечками в квартире истца, за неисполнение требования потребителя об устранении недостатков, связанных с температурными аномалиями за период с 19.07.2019 по 21.03.2024 с продолжением начисления неустойки по день фактического устранения недостатков. 

Как установлено судом и следует из дополнительного экспертного заключения 

<

иные данные> стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков, связанных с температурными аномалиями составляет 12674 рубля 20 копеек, рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения протечек кровли составляет 160249 руб. 82 коп.

С требованием об устранении недостатков протечки кровли истец впервые обратился к ответчику в заявлении от 19.07.2023 (т. 1 л.д.7).

В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.

Таким образом, заявленные истцом недостатки должны были быть устранены ответчиком в срок до 02.09.2019, неустойка подлежит начислению за период с 03.09.20219 по 21.03.2024, за исключением периодов действия моратория. 

Суд соглашается с расчетом неустойки, предоставленным истцом в уточненном исковом заявлении с подробным указанием периода и механизма ее расчета, за исключением периодов действия мораториев на ее начисление. 

Расчет неустойки будет следующим:

- за период с 03.09.2019 по 02.04.2020

160249, 82 х 1% х 213 дн = 341332, 12 руб.

- за период с 02.01.2021 по 28.03.2022

160249, 82 х 1% х 451 = 722726, 69 руб.

- за период с 01.07.2023 по 21.03.2024

160249,82 х 7,5% х1/150 х 265 дн. = 21233, 13 руб.

- за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 

12674, 20 х 7,5% х 1/150 х 265 днд. = 1679, 44 руб.

Таким образом, неустойка за неисполнение требований потребителя об устранении недостатков, связанных с протечками в квартире истца, за неисполнение требования потребителя об устранении недостатков, связанных с температурными аномалиями, составляет 1086971 руб. 38 коп. (341332, 12 руб. + 722726, 69 руб.+ 21233, 13 руб.+ 1679, 44 руб.).

В свою очередь ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Принимая во внимание размер расходов на устранение недостатков связанных с протечками в квартире истца, за неисполнение требования потребителя об устранении недостатков, связанных с температурными аномалиями, в размере 172 924 рубля 02 копейки, при этом период нарушения прав истца с 19.07.2019 по настоящее время, не устранение недостатков ответчиком, несмотря на неоднократные обращения истца с такими требованиями, вместе с тем, отсутствие доказательств, подтверждающих возникновение у истца неблагоприятных последствий, наступивших в связи с нарушением ответчиком обязательств, требования разумности, справедливости и соразмерности, суд считает возможным на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 150 000 рублей. При этом, оснований для освобождения от выплаты неустойки суд не усматривает, поскольку недостатки подтверждены вступившим в законную силу решением суда.

Положения п.6 ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае к неустойке не применимы, поскольку неустойка заявлена за нарушение ответчиком не денежного обязательства об обязании устранения недостатков.

В связи с тем, что до настоящего времени заявленные истцом строительные недостатки полностью не устранены, стоимость устранения недостатков также не возмещена, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка со дня истечения срока действия моратория, установленного постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, начисляемая по правилам п. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», на сумму стоимости устранения строительных недостатков, связанных с протечками кровли и с температурными аномалиями, в размере 172 924 рубля 02 копейки, по день фактического исполнения данного требования.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд отклоняет по следующим основаниям.

Действительно, спорная квартира была приобретена истцом по договору долевого участи в строительстве от 22.10.2018. В ходе рассмотрения дела судом установлено и ответчиком не оспаривается, что ответчик является застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу:г. 

<

адрес>

Оценивая представленные дополнительные доказательства, в совокупности с материалами дела, суд приходит к выводу, что строительство ответчиком осуществлялось по правилам Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что следует из представленных ответчиком документов. Обстоятельство строительства жилого дома по правилам Закона № 214-ФЗ и наличие у ответчика статуса застройщика стороны в ходе рассмотрения дела не оспаривали. 

Из содержания положений ст. 755 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» следует, что покупатель, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, приобрел (как потребитель) и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии - в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.

Ответчик, как застройщик многоквартирного дома, несет гарантийные обязательства в отношении качества жилых помещений в течение 5 летнего срока. Сам по себе факт отчуждения жилого помещения самим застройщиком, а не иными лицами, после ввода дома в эксплуатацию не сокращает срок ответственности застройщика за качество жилых помещений. Поскольку квартиры в спорном домепредназначались для реализации в рамках Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ, и лица, приобретшие жилые помещения по договору участия в долевом строительстве и лица, приобретшие жилые помещения в том же доме у застройщика по договору купли-продажи вправе предъявить иск по возмещению стоимости устранения недостатков к застройщику в течении пяти лет с момента приема-передачи жилого помещения.

Суд также отмечает, что в силу ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. При этом гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы не поставлены в зависимость от личности собственника (участник долевого строительства или последующий приобретатель жилого (нежилого) помещения).

Иное толкование приводит к тому, что собственники жилых помещений, расположенных в одном многоквартирном доме и приобретшие права собственности по разным основаниям имеют в период гарантийного срока различный объем прав требований по отношению к застройщику. Застройщик в свою очередь, в гарантийный период несет большее бремя ответственности перед собственниками, приобретшими право собственности на жилое помещение по договору купли-продажи, чем перед собственниками, приобретшими право собственности на жилое помещение по договору о долевом участии в строительстве.

Как установлено судом ранее, квартира была переда истцу по акту приема-передачи от 19.02.2019. С настоящим исковым заявлением истец обратился в суд 16.01.2024, таким образом, срок исковой давности по требованию о взыскании стоимости устранения ответчиком строительных недостатков, возложении обязанности по их устранению и взыскании неустойки истцом не пропущен.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Со стороны ответчика имело место нарушение прав потребителя, выразившееся в передаче истцу квартиры со строительными недостатками, в связи с чем требования истца в части взыскания морального вреда являются законными и обоснованными.

Определяя размер морального вреда, суд учитывает доводы, изложенные в исковом заявлении, период нарушения прав истца – недостатки квартиры обнаружены и зафиксированы в апреле 2019 года и до настоящего времени не устранены, характер недостатков, связанных с теплоизоляцией ограждающих конструкций, с протечкой крыши и ее последствиями, а также с наличием множественных строительных недостатков в квартире, их стоимость не возмещена, степень вины ответчика по несоблюдению прав истца, гарантированных законом. С учетом принципа разумности и справедливости суд считает заявленные исковые требования о компенсации морального вреда подлежащими удовлетворению в размере 10 000 рублей в пользу истца ФИО1

Как следует из материалов дела, 13.12.2023 истец направил в адрес ответчика претензию, в которой указал на наличие недостатков спорного объекта долевого строительства, просил выплатить стоимость работ, необходимых для устранения недостатков квартиры. Требования претензии в установленный законом срок, ответчиком удовлетворены не были. 

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке".

С учетом указанных положений Закона, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца штраф составляет 33829 рублей 07 копеек (497 670 рублей + 18 911 рублей 46 копеек +150000 рублей + 10000 рублей) х 5%. 

Оснований для снижения штрафа суд не находит.

На основании вышеназванных положений Закона, принимая во внимание положения Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, суд предоставляет отсрочку исполнения решения в части взыскании неустойки и штрафа до 30.06.2025 включительно.

В силу ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из материалов дела усматривается, что истцом понесены расходы на услуги специалиста в размере 18 000 руб.

Факт несения истцом расходов на проведение осмотра и составление заключения 

<

иные данные> подтвержден материалами дела. Расходы по оплате заключения специалиста в размере 18 000 руб. подтверждаются квитанцией № (т. 1 л.д. 28). Данные расходы являлись необходимыми для реализации права истца на обращение с настоящим иском в суд и подтверждения доводов в обоснование заявленных требований.

Оснований для снижения расходов на специалиста суд не усматривает, с учетом того, что недостатки, выявленные специалистом 

<

иные данные> нашли свое подтверждение в судебной экспертизе. Заявленные истцом расходы на устранение недостатков и определенные судебной экспертизой соразмерны понесенным истцом расходам на оплату досудебного исследования.

Оснований для распределения понесенных ответчиком расходов по оплате экспертизы не имеется, поскольку требования истца по своей сути удовлетворены в полном объеме.

В силу ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, а именно: чека по операции от 05.03.2025, истцом была произведена оплата государственной пошлины в размере 9950 рублей.

Исходя из удовлетворенных исковых требований, размер государственной пошлины, рассчитанный по правила ст. 333.19 Налогового кодекса РФ в предыдущей редакции, с учетом даты обращения в суд с иском, составляет 10465 руб. 81 коп. (497 670 рублей + 18 911 рублей 46 копеек +150000 рублей) – 200000) х 1% + 5200 + 600 руб. за два требования неимущественного характера о компенсации морального вреда и возложении обязанности.

С учетом установленных обстоятельств и удовлетворения исковых требований истца, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 9950 руб., в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 515 руб. 81 коп. (10465 руб. 81 коп. - 9950 руб.).

Дело рассмотрено в пределах заявленных требований. Иных требований, либо требований по иным основаниям на рассмотрение суда не заявлено, доказательств не представлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к АО «Специализированный застройщик «ЛСР.Недвижимость-Урал» о взыскании расходов на устранение недостатков, о возложении обязанности, взыскании неустойки, судебной неустойки, морального вреда, расходов, штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «ЛСР.Недвижимость-Урал» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 расходы на устранение недостатков квартиры в размере 497 670 рублей, неустойку за нарушение сроков возмещения расходов на устранение недостатков объекта за период с 06.01.2024 по 21.03.2024 в размере 18 911 рублей 46 копеек, продолжить начисление неустойки со дня истечения срока действия моратория, установленного постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, начисляемую по правилам п. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», на сумму стоимости устранения строительных недостатков по договору долевого участия в строительстве в размере 497 670 рублей, либо остатка непогашенной части данной суммы по день ее выплаты, неустойку за неисполнение требований потребителя об устранении недостатков, связанных с температурными аномалиями и протечкой кровли над квартирой истца, за период с 03.09.2019 по 21.03.2024 в размере 150000 рублей, продолжить начисление неустойки со дня истечения срока действия моратория, установленного постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, начисляемую по правилам п. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», на сумму стоимости устранения строительных недостатков, связанных с протечками кровли и с температурными аномалиями, в размере 172 924 рубля 02 копейки, по день фактического исполнения данного требования, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы на специалиста в размере 18 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 9950 рублей, штраф в размере 33829 рублей 07 копеек.

Обязать АО «Специализированный застройщик «ЛСР.Недвижимость-Урал» (ИНН 

<

***>) устранить недостатки, связанные с температурными аномалиями в квартире и протечкой кровли над квартирой истца, расположенной по адресу: 

<

адрес>, установленные в экспертном заключении 

<

иные данные> от 24.06.2024 с учетом его дополнительного заключения от 24.02.2025, способами, указанными в данных заключениях, в течение тридцати календарных дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Присудить в пользу ФИО1 с АО «Специализированный застройщик «ЛСР.Недвижимость-Урал» (ИНН 

<

***>) судебную неустойку за каждый день неисполнения настоящего решения в установленный судом срок в части совершения действий по устранению недостатков, связанных с температурными аномалиями в квартире и протечкой кровли над квартирой истца, расположенной по адресу: 

<

адрес>, установленных в экспертном заключении 

<

иные данные>. от 24.06.2024 с учетом его дополнительного заключения от 24.02.2025 из расчета 300 рублей в день за каждый день до дня фактического исполнения судебного решения в данной части. 

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Отсрочить исполнение решения суда в части взыскания с Акционерного общества «Специализированный застройщик «ЛСР.Недвижимость-Урал» неустойки и штрафа до 30 июня 2025 года. 

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «ЛСР.Недвижимость-Урал» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 515 рублей 81 копейку.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: О. П. Жернакова