УИД 77OS0000-02-2025-018773-77

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва	26 февраля 2026 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-254/2026 по административному исковому заявлению ООО "Генерал" об оспаривании кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости здания и помещения, равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:05:0008003:9414 (далее – Здание) и помещения с кадастровым номером 77:02:0020003:5518 (далее – Помещение), просит установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размерах, соответственно:

для здания с кадастровым номером 77:05:0008003:9414 - 161 532 618 руб.,

для помещения с кадастровым номером 77:02:0020003:5518 - 200 844 859 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником Здания и Помещения; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровые стоимости значительно превышают рыночную стоимость данных объектов недвижимости, чем затрагиваются права заявителя; кадастровая стоимость влияет на размер налоговых обязательств ООО «Генерал»; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на Отчеты об оценке от 11 июля 2025 года № 26.06/07-25, № 26.06/05-25, подготовленные ООО "Гранд Реал". ООО «Генерал» не согласно с заключением эксперта, установившего, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года составляет:

для здания с кадастровым номером 77:05:0008003:9414 - 346 423 000 руб.,

для помещения с кадастровым номером 77:02:0020003:5518 - 333 563 000 руб.

Департамент городского имущества города Москвы представил письменные объяснения по доводам административного иска, в которых указал на несоответствие названных отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также заявил о том, что они не подтверждают рыночную стоимость спорных объектов недвижимости на юридически значимую дату; замечаний к заключению эксперта административный ответчик, напротив, не представил, заявив ходатайство о возмещении судебных расходов на оплату экспертизы в размере 482 432 руб.

Иные лица, участвующие в деле, замечаний к заключению эксперта также не представили.

Исследовав материалы административного дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что здание с кадастровым номером 77:05:0008003:9414, площадью 4334,4 кв.м., расположено по адресу: 

<

...>, принадлежит административному истцу; право собственности ООО "Генерал" на данный объект недвижимости зарегистрировано 29 октября 2002 года, является действующим.

Помещение с кадастровым номером 77:02:0020003:5518, площадью 2887,1 кв.м., расположено по адресу: 

<

...>/1, также принадлежит административному истцу; право собственности ООО "Генерал" на данное Помещение зарегистрировано 5 сентября 2003 года, является действующим.

Результаты определения кадастровой стоимости, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2023 года в размерах соответственно:

для здания с кадастровым номером 77:05:0008003:9414 - 419 198 418,58 руб.,

для помещения с кадастровым номером 77:02:0020003:5518 - 339 199 864,64 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Здания Помещения, которая подлежала применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года по 31 декабря 2025 года.

Административный истец обязан уплачивать налог на имущество организаций в отношении Здания и Помещения исходя из их оспариваемой кадастровой стоимости; это никем не отрицается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителя требовать установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца.

ООО "Генерал" с административным иском представил Отчёты об оценке от 11 июля 2025 года № 26.06/07-25, № 26.06/05-25 , подготовленные ООО "Гранд Реал" (далее – Отчеты об оценке), в которых рыночная стоимость Здания и Помещения по состоянию на 1 января 2023 года была определена в размерах, соответственно:

для здания с кадастровым номером 77:05:0008003:9414 - 161 532 618 руб.,

для помещения с кадастровым номером 77:02:0020003:5518 - 200 844 859 руб.

Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела, как уже указывалось выше, заявил о необоснованности определенных в Отчетах об оценке величин рыночной стоимости Здания и Помещения на юридически значимую дату.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 6 октября 2025 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Здания и Помещения по состоянию на 1 января 2023 года; производство экспертизы поручено ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ.

Согласно заключению эксперта ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ ФИО1 от 12 января 2026 года Отчёты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённые в Отчётах об оценке величины рыночной стоимости Здания и Помещения не подтверждаются. Рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года составляла по расчетам эксперта, соответственно:

для здания с кадастровым номером 77:05:0008003:9414 - 346 423 000 руб.,

для помещения с кадастровым номером 77:02:0020003:5518 - 333 563 000 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена в государственном судебно-экспертном учреждении. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Здание и Помещение; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

В заключении эксперт подробно мотивировал выводы о допущенных в Отчетах об оценке нарушениях законодательства об оценочной деятельности и причинах несоответствия рынку полученных оценщиком итоговых значений стоимости Здания и Помещения по состоянию на 1 января 2023 года; в свою очередь рыночную стоимость спорных объектов недвижимости эксперт рассчитал на основе исчерпывающего анализа, с учетом всех выявленных индивидуальных характеристик Здания и Помещения и необходимых расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной судебной экспертиз отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.

Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно; о несогласии с ним заявил административный истец, представив ряд вопросов, на которые экспертом по требованию суда представлены подробные письменные пояснения с разъяснением методологии расчетов, в том числе касательно доли стоимости земельного участка в ЕОН, порядка распределения арендопригодной площади, актуальности и достоверности использованной при производстве экспертизы справочной литературы, верности введенных значений корректировок по ценообразующим факторам, сопоставимости отобранных объектов аналогов.

Оснований не доверять письменным пояснениям эксперта о расчете рыночной стоимости суд не имеет; они являются мотивированными, научно обоснованными.

Исходя из изложенного не вызывает у суда сомнений выполненное экспертном исследование; заключение представляется обоснованным и непротиворечивым, ясным и понятным, методологически верным; возражения административного истца правильность и достоверность заключения судебной экспертизы не опровергают; предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по административному делу повторной, дополнительной судебной экспертиз не установлено; экспертом соблюдены требования статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности эксперта, всесторонне и в полном объеме и позволяет суду критически оценить Отчёты об оценке, не признав их надлежащими доказательствами по делу.

Суд считает, что в основу решения должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2023 года рыночную стоимость Здания и Помещения, равной которой и надлежит установить их кадастровую стоимость на период с 1 января 2024 года по 31 декабря 2025 года, как об этом разъяснено в абз. 2 пункта 24 постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости).

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено налогоплательщику по кадастровой стоимости Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Здания и Помещения.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи ООО «Генерал» заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Разрешая ходатайство Департамента городского имущества г. Москвы о возмещении судебных расходов на оплату судебной экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, Определении от 15 октября 2024 года № 2630-О, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Здания и Помещения существенной не является (16-17 %), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд также исходит из обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости Здания и Помещения, равной рыночной; без судебной экспертизы в рамках настоящего административного спора разрешить дело, требующее специальных знаний в области оценочной деятельности, было невозможно; по экспертизе реализовано право собственника на установление рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости объектов недвижимости; решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Здания и Помещения были определены, очевидно, ошибочно.

При таких данных, с административного истца в пользу Департамента городского имущества г. Москвы, представившего платежное поручение №18623 от 22 декабря 2025 года, суд взыскивает в счет возмещения судебных расходов на оплату экспертизы 482 432 руб. согласно счету ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ и представленной калькуляции.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить на период с 1 января 2024 года по 31 декабря 2025 года кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:05:0008003:9414, площадью 4334,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 346 423 000 руб.

Установить на период с 1 января 2024 года по 31 декабря 2025 года кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером 77:02:0020003:5518 площадью 2887,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>/1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 333 563 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных здания и помещения.

Датой подачи ООО "Генерал" заявления об оспаривании кадастровой стоимости считать 19 августа 2025 года.

Взыскать с ООО "Генерал" в пользу Департамента городского имущества г. Москвы в счет возмещения судебных расходов на оплату экспертизы 482 432 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 5 марта 2026 г.

Судья

Московского городского суда	Р.Б. Михайлова