Дело № 2а-13/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 июня 2019 года г. Урай

Урайский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего судьи Орловой Г.К.,

при секретаре Колосовской Н.С.,

с участием

представителя административного ответчика ФИО1, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной сроком по ДД.ММ.ГГГГ, 

представителя заинтересованного лица Публичного акционерного общества банк «Финансовая корпорация Открытие» ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №Ф/249, выданной сроком по ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество,

у с т а н о в и л:

Административный истец ФИО3 (далее административный истец) обратилась в Урайский городской суд с указанным административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее административный ответчик), в котором просит:

1. признать незаконным уведомление об отказе государственной регистрации прав без одновременного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ № на объект: Аптека, назначение: нежилое, общая площадь 91,4 кв.м., этаж 1, адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №,

2. признать незаконным уведомление об отказе государственной регистрации прав без одновременного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ № на объект: Аптека, назначение: нежилое, общая площадь 126,4 кв.м., этаж 1, адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №, 

3. признать незаконным уведомление об отказе государственной регистрации прав без одновременного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ № на объект: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадь 282 кв.м., адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №, 

4. признать незаконным уведомление об отказе государственной регистрации прав без одновременного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ № на объект: Аптека, назначение: нежилое, общая площадь 135,7 кв.м., этаж 1, адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №,

5. признать незаконным уведомление об отказе государственной регистрации прав без одновременного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ № на объект: Аптека, назначение: нежилое, общая площадь 145,3 кв.м., этаж 1, адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №,

6. признать незаконным уведомление об отказе государственной регистрации прав без одновременного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ № на объект: Нежилое сооружение, назначение: под магазин, 1-этажный, общая площадь 262,5 кв.м., адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №, 

7. признать незаконным уведомление об отказе государственной регистрации прав без одновременного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ № на объект: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадь 428,2 кв.м., адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №, 

8. признать незаконным уведомление об отказе государственной регистрации прав без одновременного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ № на объект: Аптека, назначение: нежилое, общая площадь 373,4 кв.м. лит. А, этаж 2, адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №, 

9. признать незаконным уведомление об отказе государственной регистрации прав без одновременного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ № на объект: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадь 538 кв.м., адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №,

10. признать незаконным уведомление об отказе государственной регистрации прав без одновременного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ № на объект: Здание, назначение: нежилое, общая площадь 2468 кв.м., количество этажей 1, адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый №,

11. признать незаконным уведомление об отказе государственной регистрации прав без одновременного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ № на объект: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под склад бакалея, площадь 6955 кв.м., адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №, 

12. признать незаконным уведомление об отказе государственной регистрации прав без одновременного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ № на объект: Пожарная насосная, назначение: нежилое, 1-этажная, общая площадь 53,5 кв.м., адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес> кадастровый №, 

13. обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности за административным истцом на объекты недвижимости:

13.1. Аптека, назначение: нежилое, общая площадь 91,4 кв.м., этаж 1, адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №;

13.2. Аптека, назначение: нежилое, общая площадь 126,4 кв.м., этаж 1, адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №; 

13.3. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадь 282 кв.м., адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №; 

13.4. Аптека, назначение: нежилое, общая площадь 135,7 кв.м., этаж 1, адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №; 

13.5. Аптека, назначение: нежилое, общая площадь 145,3 кв.м., этаж 1, адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №; 

13.6. Нежилое сооружение, назначение: под магазин, 1-этажный, общая площадь 262,5 кв.м., адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №; 

13.7. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадь 428,2 кв.м., адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №; 

13.8. Аптека, назначение: нежилое, общая площадь 373,4 кв.м. лит. А, этаж 2, адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №; 

13.9. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадь 538 кв.м., адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №; 

13.10. Здание, назначение: нежилое, общая площадь 2468 кв.м., количество этажей 1, адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №; 

13.11. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под склад бакалея, площадь 6955 кв.м., адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №; 

13.12. Пожарная насосная, назначение: нежилое, 1-этажная, общая площадь 53,5 кв.м., адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №. 

Требования административного иска, с учётом дополнений, обоснованы тем, что 14.05.2018 между обществом с ограниченной ответственностью «Аптечный торговый дом» в лице ликвидатора ФИО4 и физическим лицом ФИО3 был заключен договор купли-продажи указанных объектов, который в тот же день был передан в межмуниципальный отдел по городу Ураю и Кондинскому району Управления Росреестра по ХМАО-Югре для регистрации перехода права, права собственности и ипотеки (обременения) в пользу покупателя ФИО3

По мнению административного истца 03.10.2018 незаконно было отказано в государственной регистрации прав в связи с непредоставлением согласия залогодержателей публичного акционерного общество банк «Финансовая корпорация «Открытие» и ООО «Урайский Холод» на отчуждение имущества, так как истец совместно с продавцом представили в Росреестр договор купли-продажи нежилых помещений от 14.05.2018, который соответствует требованиям ч.1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и согласно ст. 14 указанного закона является основанием для государственной регистрации прав. Так же на государственную регистрацию были представлены документы, подтверждающие проведение процедуры добровольной ликвидации юридического лица и реализации имущества, проведенной в ходе добровольной ликвидации.

ПАО Банк «Открытие» надлежащим образом был поставлен в известность о процедуре добровольной ликвидации, однако, в установленные сроки не обратился в ликвидационную комиссию с требованием о включении его в реестр кредиторов, не заявился на участие в торгах и на получение имущества, оставшегося после проведения торгов.

Процедура ликвидации завершена, Федеральной налоговой службой 10.09.2018 ООО «Аптечный торговый дом» исключено из реестра юридических лиц. Истец полагал действия ликвидатора по совершению сделки купли-продажи нежилых помещений от 14.05.2018 в отсутствии согласия ПАО Банк «Открытие» правомерными.

В уведомлениях не указаны причины, а именно: на основании каких правовых норм заявитель обязан представить согласие залогодержателя на отчуждение недвижимости, какие действия должен совершить заявитель в целях устранения причин, которые послужили основанием для отказа.

Административный ответчик Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре представил письменные возражения на иск, в котором с административным иском не согласился, ссылаясь на соответствие оспариваемого отказа требованиям законодательства. В обоснование возражений указала, что на все перечисленное в административном исковом заявлении недвижимое имущество зарегистрировано обременение в виде ипотеки, при этом согласие залогодержателя на отчуждение имущества в регистрирующий орган не представлено.

14.05.2018 г. с заявлениями о государственной регистрации (переходе права) и права собственности на указанные выше спорные объекты недвижимости в регистрирующий орган обратились ООО «Аптечный дом» в лице представителя ФИО4 и ФИО3

В ходе проведения правовой экспертизы было выявлено наличие в Едином государственном реестре прав непогашенных записей о залоге в силу закона на вышеуказанные объекты. Государственная регистрация права собственности была приостановлена с 24.05.2018 до 24.06.2018 по заявлению сторон, с 02.07.2018 до 02.10.2018 - по решению регистратора.

На период приостановления государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета по решению государственного регистратора в период с 02.07.2018 по 02.10.2018 истцом не были представлены дополнительные документы, устраняющие причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации, своим правом заявитель не воспользовался, в связи с чем было принято решение об отказе.

Кроме того, в ходе проведения государственной регистрации от ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» поступило письмо от 25.05.2018 о недопустимости проведения регистрационных действий на государственную регистрацию перехода права и права собственности не представлено.

Заинтересованное лицо публичное акционерное общество Банк «Финансовая Корпорация Открытие» представил письменные возражения, просил в удовлетворении административного иска ФИО3 отказать, указал, что между Банком и должником ООО «Аптечный торговый дом» имеются кредитные обязательства, которые обеспечены залогом недвижимого имущества должника, указанного в административном иске. До настоящего времени кредиторская задолженность должника перед Банком не погашена. Банк письменного согласия на отчуждение заложенного имущества не давал. Имеется вступивший в силу судебный акт об отказе ООО «Аптечный торговый дом» в удовлетворении иска к Банку об обязании совершить определенные действия по недвижимому имуществу должника, указанному в административном иске. Должник, обратившись в Арбитражный суд ХМАО – Югры к Банку в котором просил обязать ответчика для погашения перед ним задолженности дать согласие на реализацию имущества ликвидируемого ООО «Аптечный торговый дом», находящийся в залоге. 12.02.2018 в иске отказано, со ссылкой на право залогодателя давать согласие на отчуждаемое имущество. 

ПАО «Банк «Финансовая Корпорация Открытие» считает, что требования заявителя о признании незаконными решений Управления Росреестра фактически направлено на оспаривание зарегистрированного обременения спорного недвижимого имущества в пользу банка, что не допустимо в порядке гл. 22 КАС РФ, следовательно, административным истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права.

От заинтересованного лица ФИО4 поступили письменные объяснения по административному иску, в которых он указал, что исковые требования ФИО3 поддерживает в полном объеме, считает, что уведомления об отказе в государственной регистрации прав вынесены с нарушением действующего законодательства и подлежат отмене, так как продавцом и покупателем по договору купли-продажи от 14.05.2018 совместно поданы все необходимые документы на государственную регистрацию права. В уведомлении не указаны причины на основании каких правовых норм нормативно-правовых актов заявитель обязан предоставить согласие залогодержателя на отчуждение недвижимости, какие действия он должен совершить в целях устранения причин, которые послужили основанием для отказа. Кроме этого ФИО4 указывает на недобросовестность ПАО «Банк «Финансовая Корпорация Открытие», который игнорирует информацию, размещенную ликвидатором в официальных источниках о процедуре ликвидации и о проведении торгов, отказывается общаться с ликвидатором и его представителем по вопросу получения согласия на продажу имущества, об установлении суммы задолженности.

В судебном заседании представитель административного ответчика ФИО1 административный иск не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях, просила в удовлетворении административного иска отказать.

Представитель заинтересованного лица ПАО «Банк «Финансовая Корпорация Открытие» по требованиям административного иска возражал, просил в нем отказать.

Административный истец и привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц ФИО4, ООО «Аптечный торговый дом» и ООО «Урайский холод» в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

С учетом мнения явившихся участников процесса, принимая во внимание положения ч. 6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), дело рассмотрено в отсутствие неявившихся административного истца и заинтересованных лиц.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии со ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно пунктам 1 и 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с абзацами 10 и 13 пункта 1 и пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю направляется по указанному в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании судебного пристава-исполнителя адресу сообщение о причинах отказа с обязательной ссылкой на положения настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, в срок не более чем пять дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Установлено, что 14 мая 2018 года между продавцом ООО «Аптечный торговый дом» и покупателем ФИО3 заключен договор купли-продажи нежилых помещений (л.д.41-43 тома 1), в том числе следующих объектов недвижимости, обремененных ипотекой на основании договоров залога недвижимого имущества, заключенных между залогодателем ООО «Аптечный торговый дом» и залогодержателем Публичным акционерным обществом банком «Финансовая корпорация Открытие»:

1) аптека, назначение нежилое, общей площадью 91,4 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №;

2) аптека, назначение нежилое, общей площадью 126,4 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №;

3) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 282 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №;

4) аптека, назначение нежилое, общая площадь 135,7 кв.м., этаж 1, адрес объекта: ХМАО-Югра, 

<

адрес>, кадастровый №;

5) аптека, назначение нежилое, общей площадью 145,3 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №;

6) нежилое сооружение под магазин общей площадью 262,5 кв.м., адрес объекта: ХМАО-Югра, 

<

адрес>, кадастровый №;

7) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, площадью 428,2 кв.м., адрес объекта: ХМАО-Югра, 

<

адрес>, магазин №; кадастровый №;

8) аптека, назначение: нежилое, общая площадь 373,4 кв.м., лит. А, адрес объекта: ХМАО-Югра, 

<

адрес>, кадастровый №;

9) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадь 538 кв.м., адрес объекта: ХМАО-Югра, 

<

адрес> кадастровый №;

10) здание, назначение нежилое, общей площадью 2468 кв.м., расположенное по адресу: ХМАО-Югра, 

<

адрес>, кадастровый №;

11) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под склад бакалея, общей площадью 6955 кв.м., расположенный по адресу: ХМАО-Югра, 

<

адрес> кадастровый №.

12) пожарная насосная, назначение нежилое (далее Объект), 1-этажная, общая площадь 53,5 кв. м, адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес> кадастровый №.

Уведомлениями от 25.05.2018 и от 30.05.2018 государственная регистрация перехода права собственности приостанавливалась по заявлениям сторон на период до 24.06.2018 в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов.

Уведомлениями от 02.07.2018 государственная регистрация перехода права собственности приостановлена на период до 02.10.2018, ввиду наличия записей о регистрации ипотеки на перечисленное в административном иске недвижимое имущество в пользу ПАО «Банк «Финансовая Корпорация Открытие» и ООО «Урайский холод». Заявителю предложено представить письменное согласие залогодержателей на отчуждение предметов залога.

03.10.2018 ФИО3 отказано в государственной регистрации права без одновременного кадастрового учета в отношении каждого объекта недвижимости уведомлениями: №КУВД-№ на объект: Аптека, назначение: нежилое, общая площадь 91,4 кв.м., этаж 1, адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №, от 03.10.2018 №КУВД-№ на объект: Аптека, назначение: нежилое, общая площадь 126,4 кв.м., этаж 1, адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №; от 03.10.2018 №КУВД-№ на объект: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадь 282 кв.м., адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №; от 03.10.2018 №КУВД-№ на объект: Аптека, назначение: нежилое, общая площадь 135,7 кв.м., этаж 1, адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №; №КУВД-№ на объект: Аптека, назначение: нежилое, общая площадь 145,3 кв.м., этаж 1, адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №; №КУВД-№ на объект: Нежилое сооружение, назначение: под магазин, 1-этажный, общая площадь 262,5 кв.м., адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №, №КУВД-№ на объект: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадь 428,2 кв.м., адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №; №КУВД-№ на объект: Аптека, назначение: нежилое, общая площадь 373,4 кв.м. лит. А, этаж 2, адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №; №КУВД-№ на объект: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадь 538 кв.м., адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №; №КУВД-№ на объект: Здание, назначение: нежилое, общая площадь 2468 кв.м., количество этажей 1, адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый №; №КУВД-№ на объект: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под склад бакалея, площадь 6955 кв.м., адрес объекта: ХМАО, 

<

адрес>, кадастровый № в связи с не устранением причин, препятствующих проведению государственной регистрации – не предоставлено согласие залогодержателя ПАО «Банк «Финансовая Корпорация Открытие» на отчуждение имущества (л.д. 1- 245 т. 3, л.д. 1-55, 86-208 т. 4).

04.10.2018 ФИО3 отказано в государственной регистрации права без одновременного кадастрового учета в отношении объекта недвижимости уведомлением об отказе государственной регистрации прав без одновременного кадастрового учета от 04.10.2018 №КУВД-№ на объект: Пожарная насосная, назначение: нежилое, 1-этажная, общая площадь 53,5 кв.м., адрес объекта: ХМАО, №, кадастровый №, также в связи с не устранением причин, препятствующих проведению государственной регистрации - не предоставлено согласие залогодержателя ООО «Урайский холод» на отчуждение имущества (л.д. 57-85 т.4).

Суд считает оспариваемые отказы в государственной регистрации права законными и обоснованными, исходя из следующего. 

Согласно 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. По смыслу Закона наличие обременения в виде ипотеки на объект недвижимого имущества, является гарантией защиты прав залогодержателя в случае невозможности исполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства. В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Согласно выпискам из ЕГРП (л.д. 201-241 т.2) сроки, на которые установлено ограничение (обременение) права в пользу ПАО «Банк «Финансовая Корпорация Открытие» установлены с 2014 по 2021 г.г., в пользу ООО «Урайский холод» с 23.05.2016 по 31.12.2016. При этом положениями Федерального закона «Об ипотеке» основания для прекращения залога - ипотеки недвижимого имущества, как истечение срока, на который она была установлена, не предусмотрено.

Согласно п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке прекращается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо судебных актов о прекращении ипотеки. Как следует из материалов дела, и не опровергалось административным истцом, такое заявление в отношении указанных в административном иске объектов недвижимости не поступало.

В силу ч. 2 ст. 356 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При этом при заключении договора купли-продажи от 14 мая 2018 года покупателю было известно о наличии обременения продаваемых объектов недвижимости в виде ипотеки.

На основании изложенного отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре в совершении регистрации права собственности по причине отсутствия письменного согласия залогодержателя на отчуждение предмета залога является правильным и соответствует абз. 4 и абз. 7 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Более того, письмом от 25.05.2018 ПАО «Банк Финансовая Корпорация Открытие» уведомил административного ответчика о недопустимости проведения регистрационных действий на государственную регистрацию перехода права и права собственности и о том, что согласие на осуществление регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, перечисленного в административном иске, не давал (л.д. 1-2 т.3). 

Кроме того, решением Урайского городского суда ХМАО-Югры от 08.04.2019 по делу № удовлетворен иск публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (далее – Банк) к ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью «Аптечный торговый дом», которым признаны недобросовестными действия общества с ограниченной ответственностью «Аптечный торговый дом» и ФИО3 при заключении договора купли-продажи нежилых помещений от 14 мая 2018 года и признан недействительным договор купли-продажи нежилых помещений от 14 мая 2018 года между продавцом обществом с ограниченной ответственностью «Аптечный торговый дом» (ОГРН №, ИНН №) и покупателем ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в части купли-продажи следующих объектов недвижимости:

1) аптека, назначение нежилое, общей площадью 91,4 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №;

2) аптека, назначение нежилое, общей площадью 126,4 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №;

3) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 282 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №;

4) аптека, назначение нежилое, общая площадь 135,7 кв.м., этаж 1, адрес объекта: ХМАО-Югра, 

<

адрес>, кадастровый №;

5) аптека, назначение нежилое, общей площадью 145,3 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №;

6) нежилое сооружение под магазин общей площадью 262,5 кв.м., адрес объекта: ХМАО-Югра, 

<

адрес>, кадастровый №;

7) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, площадью 428,2 кв.м., адрес объекта: ХМАО-Югра, 

<

адрес>, магазин №; кадастровый №;

8) аптека, назначение: нежилое, общая площадь 373,4 кв.м., лит. А, адрес объекта: ХМАО-Югра, 

<

адрес> кадастровый №;

9) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадь 538 кв.м., адрес объекта: ХМАО-Югра, 

<

адрес> кадастровый №;

10) здание, назначение нежилое, общей площадью 2468 кв.м., расположенное по адресу: ХМАО-Югра, 

<

адрес>, кадастровый №;

11) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под склад бакалея, общей площадью 6955 кв.м., расположенный по адресу: ХМАО-Югра, 

<

адрес> кадастровый №.

Данное решение суда сторонами не обжаловано и вступило в законную силу 14 мая 2019 года (л.д. 127-133 т. 5). Требования административного истца ФИО3, заявленные по настоящему делу обоснованы именно заключением указанного выше договора от 14 мая 2018 года, который признан судом недействительным.

При таких обстоятельствах административный иск ФИО3 не подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175-180, 227, 228 КАС РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении административного иска ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, с подачей жалобы через Урайский городской суд.

Решение в окончательной форме составлено 10 июня 2019 года.

Председательствующий судья Г.К. Орлова