Дело- 3а-165/2017

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД 

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

10 марта 2017 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Новосельцевой И. А.,

с участием:

представителя административного истца Сельскохозяйственный производственный кооператив колхоз «Иргаклинский» Тимофеевой Н.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сельскохозяйственного производственного кооператива колхоза «Иргаклинский» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

Сельскохозяйственный производственный кооператив колхоз «Иргаклинский» (далее СПК «Иргаклинский) обратился с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 23520 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обеспечения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, Степновский район, с.Иргаклы, ул.Колхозная, 7б. 

Кадастровая стоимость вышеназванного объекта недвижимости по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 12 января 2016 года определена в размере 4713172, 80 рублей.

27 сентября 2016 года СПК «Иргаклинский» обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной по состоянию на 12 января 2016 года, определенной оценщиком «***» в отчете об оценке № «***» от 02 сентября 2016 года, в размере 1677000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13 октября 2016 года указанное заявление отклонено.

Полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, СПК «Иргаклинский» просил установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 12 января 2016 года, в размере 1677000 рублей.

Представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц: муниципального образования - Иргаклинский сельский совет Степновского района, Степновского муниципального района, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

От Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и муниципального образования- Иргаклинский сельский совет Степновского района поступили заявления о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Представитель административного истца СПК «Иргаклинский» ФИО1 в судебном заседании с учетом выводов судебного экспертного заключения уточнила требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 января 2016 года в размере 2840000 рублей.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца СПК «Иргаклинский» ФИО1, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, в пользовании СПК «Иргаклинский» на праве аренды находится земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 23520 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обеспечения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: 

<

...>, на основании договора аренды земельного участка № 06-2016 от 01 июля 2016 года, заключенного между Сельскохозяйственным производственным кооперативом колхозом «Иргаклинский» и администрацией муниципального образования Иргаклинского сельского совета Степновского района Ставропольского края. 

Срок аренды по договору установлен с 01 июля 2016 года, договор заключен на 11 месяцев.

Согласно расчету к договору аренды арендная плата за использование указанного земельного участка устанавливается в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, СПК «Иргаклинский» являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендованного земельного участка, находящегося в распоряжении органа местного самоуправления, вправе оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки данного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке, выданной 28 июля 2016 года филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, по состоянию на 12 января 2016 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

**** определена в размере 4713172,80 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, СПК «Иргаклинский» в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный ООО «***» отчет об оценке № «***» от 02 сентября 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1677000 рублей.

На указанный отчет об оценке Некоммерческим партнерством «***», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение № «***» от 05 сентября 2016 года.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 13 октября 2016 года заявление СПК «Иргаклинский» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной, отклонено.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № «***» от 26 января 2017 года, выполненной экспертом «***» по состоянию на 12 января 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 23520 кв.м, расположенного по адресу: **********, составила 2840000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования иных подходов. 

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Эксперт отобрал три объекта-аналога, два из которых расположены в с.Верхнерусском (объекты-аналоги № 1 и №3) и один объект-аналог № 2, расположен в с. Новоблагодарное, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом-оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок. Экспертом применены корректировки для всех объектов-аналогов на торг, на местоположение, корректировка на расположение относительно автомагистрали применена к объекту-аналогу №2, корректировка на физические характеристики применена в отношении объектов-аналогов № 2 и №3.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте Архив авито (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в марте, сентябре 2015 года и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, иной рыночной стоимости земельного участка не представлено. 

Значительное же отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск СПК «Иргаклинский» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 января 2016 года, подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы - 2 840 000 рублей. 

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Федеральный закон N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

По настоящему делу СПК «Иргаклинский» обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 27 сентября 2016 года.

В силу части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно пункту 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В абзаце третьем пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Учитывая, что административный истец обратился в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление его кадастровой стоимости в размере рыночной. При этом, как следует из материалов дела, административными ответчиками и заинтересованными лицами непосредственно не оспаривались наличие у административного истца такого права, принятое по настоящему делу решение суда не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с истцом юридических интересов.

В связи с чем, расходы по оплате за проведение судебной оценочной экспертизы подлежат взысканию с административного истца. 

Стоимость услуг по производству судебной оценочной экспертизы согласно представленному расчету ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» составила 20 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Сельскохозяйственного производственного кооператива колхоза «Иргаклинский» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером ****, площадью 23520 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обеспечения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: *************, равной его рыночной по состоянию на 12 января 2016 года, в размере 2840000 рублей (два миллиона восемьсот сорок тысяч рублей).

Заявление Сельскохозяйственного производственного кооператива колхоза «Иргаклинский» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 27 сентября 2016 года.

Взыскать с Сельскохозяйственного производственного кооператива колхоза «Иргаклинский» судебные расходы в размере 20000 рублей (двадцать тысяч рублей) в пользу ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Мекерова С.Р.